Статья 55. Основания для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество
Комментарий к статье 55
В статье 55 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – Закон) приводится перечень оснований для государственной регистрации возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество. Такими основаниями являются:
– договоры и иные сделки, предусмотренные законодательством Республики Беларусь, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законодательством Республики Беларусь, но не противоречащие ему.
Определения понятий “договор” и “сделка” приводятся в п. 1 ст. 390 и ст. 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) соответственно. Так, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договором же признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей;
– акты государственных органов и органов местного управления и самоуправления, которые предусмотрены законодательством Республики Беларусь в качестве основания возникновения, перехода, прекращения прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.
Государственный орган – образованная в соответствии с Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами организация, осуществляющая государственно-властные полномочия в соответствующей сфере (области) государственной деятельности (п. 1 ст. 3 Закона Республики Беларусь от 14.06.2003 N 204-З “О государственной службе в Республике Беларусь”).
Органами местного управления и самоуправления в Республике Беларусь являются местные Советы депутатов и местные исполнительные и распорядительные органы;
– судебные постановления, устанавливающие или прекращающие права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.
Согласно абз. 9 ст. 1 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей судебными постановлениями в Республике Беларусь являются заключения Конституционного Суда Республики Беларусь, а также приговоры, решения, постановления, определения иных судов Республики Беларусь;
– копии актов судебного исполнителя о состоявшихся торгах (о приобретении на торгах имущества), а также акты судебного исполнителя о передаче имущества взыскателю.
Формы, случаи и порядок составления указанных документов регламентируются:
Инструкцией по исполнительному производству, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 20.12.2004 N 40;
Инструкцией по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.11.2009 N 21;
- протоколы о результатах публичных торгов (аукционов) в отношении недвижимого имущества, обращенного в доход государства и реализованного согласно законодательству Республики Беларусь на публичных торгах (аукционах);
- иные действия граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (например, в силу приобретательной давности);
- события, с которыми законодательство Республики Беларусь связывает возникновение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (например, наследование).
Статья 56. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации возникновения права собственности на недвижимое имущество по приобретательной давности
Комментарий к статье 56
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по заявлению соответствующего государственного органа, если иное не предусмотрено законодательными актами. Право коммунальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь может быть признано судом. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 226 ГК).
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК лицо – гражданин или юридическое лицо, в собственности которого не находится имущество, но которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента государственной регистрации.
Статья 57. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации возникновения сервитута
Комментарий к статье 57
1. Белорусское законодательство допускает, что сервитут может быть установлен как в отношении земельных участков, так и в отношении иных объектов недвижимого имущества. Согласно п. 1 ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях – и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута).
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества и подлежит государственной регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 268 ГК).
2. Если объектом сервитута является часть земельного участка, то в поле “Описание права, ограничения (обременения) права” листа ВВ раздела 1 регистрационной книги вносятся слова: “Сервитут на часть земельного участка площадью…” (указывается площадь распространения права, ограничения (обременения) права, при необходимости иное описание площади распространения права, ограничения (обременения) права).
В случае государственной регистрации сервитута в поле “Описание права, ограничения (обременения) права” указываются цели установления сервитута (например, “сервитут в целях прохода и проезда по части земельного участка с 06.00 до 18.00”) и кадастровый номер земельного участка, в пользу которого установлен сервитут (п. 20 Инструкции о порядке формирования и ведения регистрационной книги, утвержденной приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 14.12.2011 N 414 (далее – Инструкция N 414)).
Если объектом сервитута являются иные объекты (части объектов) недвижимого имущества, полагаем, что описание его сущности, границы, срок действия и размер платы, если они установлены, должны находить свое отражение в полях “Описание права, ограничения (обременения) права” листа СВ раздела 2 и листа DB раздела 3 регистрационной книги.
Статья 58. Особенности государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество
Комментарий к статье 58
Недвижимое имущество, находящееся в собственности двух или более лиц без определения долей каждого из собственников, признается совместной собственностью.
Самым распространенным примером совместной собственности является общая совместная собственность супругов: по общему правилу имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью (ч. 1 ст. 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье).
Согласно п. 2 ст. 256 ГК распоряжение недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется на основании письменного согласия всех участников совместной собственности. Так, при удостоверении нотариусом договоров об отчуждении и о залоге имущества, находящегося в совместной собственности супругов, требуется согласие другого супруга (п. 18 и 19 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63). Согласие супруга также истребуется при удостоверении документов, являющихся основанием для регистрации сделки, регистраторами (п. 17 – 18 Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38).
Статья 59. Особенности государственной регистрации связанных между собой прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество
Комментарий к статье 59
В случаях, когда права, ограничения (обременения) прав являются связанными между собой, их государственная регистрация осуществляется одновременно.
В белорусском законодательстве отсутствует определение понятия “связанные права, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество”.
Комментируемая ст. 59 Закона содержит неисчерпывающий перечень связанных прав, ограничений (обременений) прав:
- переход права собственности на капитальное строение (здание, сооружение) и возникновение, переход, прекращение права, ограничения (обременения) права на земельный участок. Государственная регистрация перехода права собственности (доли в праве) в отношении капитального строения (здания, сооружения) невозможна без перехода права (доли в праве) в отношении земельного участка, на котором такое капитальное строение (здание, сооружение) расположено (ч. 1 п. 12 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 “Об изъятии и предоставлении земельных участков”; абз. 4 ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ));
- право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления. Право хозяйственного ведения и право оперативного управления являются производными от права собственности, при отсутствии права собственности они не могут возникнуть в принципе. Полагаем, комментируемые положения Закона требуют некоторого уточнения ввиду, в частности, п. 2 ст. 217 ГК (переход права собственности к другому лицу не является основанием для прекращения права хозяйственного ведения / права оперативного управления) и п. 1 ст. 280 ГК (момент возникновения права хозяйственного ведения / оперативного управления и момент возникновения права собственности, как правило, не совпадают). Одновременная государственная регистрация будет осуществляться лишь при прекращении права собственности и прекращении права хозяйственного управления / оперативного управления;
- прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса (ч. 3 ст. 64 КоЗ; п. 2 ст. 586 и п. 1 ст. 589 ГК);
- переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека (п. 3 ст. 459 и п. 5 ст. 458 ГК).
Статья 60. Особенности государственной регистрации ипотеки
Комментарий к статье 60
Ипотека – залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам (п. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З “Об ипотеке”).
Стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях ее определения находят свое отражение в:
- поле “Сведения об обязательствах” листа ВВ раздела 1 регистрационной книги (п. 18 и 19 Инструкции N 414) – если ипотекой обременен земельный участок;
- поле “Сведения об обязательстве” листа СВ раздела 2 регистрационной книги (п. 31 Инструкции N 414) – если ипотекой обременено капитальное строение;
- поле “Сведения об обязательстве” листа ВВ раздела 3 регистрационной книги (п. 41 Инструкции N 414) – если ипотекой обременено изолированное помещение.
Статья 61. Особенности государственной регистрации ренты
Комментарий к статье 61
Согласно ст. 554 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Размер ренты или данные о порядке и условиях ее определения находят свое отражение в:
- поле “Сведения об обязательствах” листа ВВ раздела 1 регистрационной книги (п. 18 и 19 Инструкции N 414) – если рентой обременен земельный участок;
- поле “Сведения об обязательстве” листа СВ раздела 2 регистрационной книги (п. 31 Инструкции N 414) – если рентой обременено капитальное строение;
- поле “Сведения об обязательстве” листа ВВ раздела 3 регистрационной книги (п. 41 Инструкции N 414) – если рентой обременено изолированное помещение.
Статья 62. Особенности государственной регистрации доверительного управления
Комментарий к статье 62
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (ч. 1 п. 1 ст. 895 ГК).
Как следует из п. 1 ст. 903 ГК, доверительный управляющий вправе распоряжаться недвижимым имуществом только в случаях, когда это прямо предусмотрено договором доверительного управления. При этом в договоре доверительного управления следует предусмотреть пределы такого распоряжения (например, определены конкретные виды сделок, которые доверительный управляющий вправе заключать).
Статья 63. Особенности государственной регистрации ареста, налагаемого на недвижимое имущество
Комментарий к статье 63
Согласно п. 1 постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 21.03.2011 N 28 “О некоторых вопросах государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество” запрет на совершение регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, налагаемый уполномоченными органами, судебными исполнителями или иными уполномоченными лицами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь, и его отмена подлежат государственной регистрации незамедлительно при их поступлении в организацию по государственной регистрации. Свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации запрета не позднее рабочего дня, следующего за днем внесения информации в регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, направляется заказным письмом уполномоченному органу или лицу, наложившему запрет.
Статья 64. Уведомление правообладателя, кандидата в правообладатели о государственной регистрации возникновения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, установленных по решению уполномоченных государственных органов
Комментарий к статье 64
Приведем пример. Согласно п. 8 Декрета Президента Республики Беларусь от 24.11.2006 N 18 “О дополнительных мерах по государственной защите детей в неблагополучных семьях” (далее – Декрет N 18) родители обязаны возмещать расходы по содержанию детей в случае:
- отобрания у них детей по решению комиссии по делам несовершеннолетних;
- отобрания у них детей на основании решения суда без лишения родительских прав;
- лишения их родительских прав;
- нахождения их в розыске, лечебно-трудовых профилакториях или в местах содержания под стражей;
- отбывания наказания в учреждениях, исполняющих наказание в виде лишения свободы, ограничения свободы, ареста.
Указанным выше родителям запрещается отчуждать принадлежащее им недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации (ч. 5 п. 12 Декрета N 18).
Уведомление правообладателей и кандидатов в правообладатели, предусмотренное комментируемой ст. 64 Закона, является следствием закрепленного ст. 21 Закона принципа публичности ведения документов единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Статья 65. Отметка о заявлении
Комментарий к статье 65
Согласно подп. 3-1.1 п. 3-1 ст. 24 Закона регистрационная книга содержит, в частности, отметки о поступивших в организацию по государственной регистрации заявлениях:
– о государственной регистрации.
В случае приема регистратором документов, представленных для осуществления государственной регистрации, регистратор незамедлительно выдает заявителям на руки документ, подтверждающий прием документов, с указанием даты, времени приема и перечня принятых документов, если иной порядок выдачи такого документа не установлен законодательством Республики Беларусь, а также вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении заявления о государственной регистрации (п. 8 ст. 34 Закона);
– о внесении исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
Согласно п. 2 ст. 28 Закона при приеме заявления о внесении исправлений регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку о его приеме (поступлении);
– заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо.
В соответствии с ч. 2 п. 4 ст. 35 Закона при поступлении заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания сделки, права или ограничения (обременения) права, о государственной регистрации которых просит другое заинтересованное лицо, регистратор, в частности, незамедлительно вносит в регистрационную книгу соответствующую отметку;
– заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного регистрационного действия.
При поступлении в организацию по государственной регистрации заявления заинтересованного лица о намерении обратиться в суд для оспаривания совершенного регистрационного действия регистратор незамедлительно вносит в регистрационную книгу отметку о поступлении соответствующего заявления (п. 2 ст. 43 Закона);
– заинтересованного лица о юридических фактах, в результате которых могут произойти возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, в том числе о предстоящем изъятии и сносе, гибели или уничтожении недвижимого имущества.
Отметки о заявлениях действительны в течение срока, установленного специально уполномоченным органом государственного управления, который не может быть больше одного месяца после внесения отметок о заявлениях в регистрационную книгу, за исключением отметок о гибели или уничтожении недвижимого имущества, которые действуют бессрочно, и отметок о предстоящем изъятии и сносе, которые действуют до государственной регистрации прекращения права собственности на объекты недвижимого имущества, подлежащие сносу, либо отмены решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (п. 7 ст. 24 Закона).
Согласно ч. 3 п. 8 Инструкции N 414 отметки, подлежащие внесению в регистрационную книгу в соответствии со ст. 24 Закона (в т.ч. отметки о заявлениях), размещаются в каждом разделе регистрационной книги после листа типа E.
Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 65 Закона отметки о заявлениях имеют правовые последствия только в случаях, указанных в законодательных актах Республики Беларусь. Так, в частности, регистратор отказывает в совершении регистрационного действия в случае, когда одновременно представлены от разных заявителей два или более заявления о государственной регистрации одного и того же недвижимого имущества, одних и тех же сделок, прав, ограничений (обременений) прав, одновременная государственная регистрация которых невозможна (подп. 1.6 п. 1 ст. 36 Закона). Вывод о том, что за государственной регистрацией одного и того же регистрационного действия в отношении одного и того же объекта государственной регистрации обращается несколько заявителей, регистратор сделает по внесенной в регистрационную книгу отметке о заявлении о государственной регистрации. Таким образом, отметка о заявлении в регистрационной книге будет иметь правовое последствие, а именно отказ в совершении регистрационного действия.
Статья 65-1. Особенности государственной регистрации прекращения срочных прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество
Комментарий к статье 65-1
Зарегистрированные право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество, имеющие срок действия, прекращаются в момент истечения срока их действия автоматически, обращаться в организации по государственной регистрации за государственной регистрацией их прекращения не требуется. Приведем пример. Гражданину был предоставлен земельный участок на праве временного пользования сроком на три года. По истечении трех лет с момента государственной регистрации возникновения права временного пользования такое право считается прекратившимся.
Исключением из вышеназванного правила является право доверительного управления недвижимым имуществом. Согласно п. 2 ст. 899 ГК договор доверительного управления заключается по общему правилу на срок, не превышающий пяти лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (если в договоре доверительного управления недвижимого имущества не будет предусмотрено, что договор прекращается в связи с истечением срока его действия). Право доверительного управления недвижимым имуществом, договор доверительного управления которым не предусматривает возможности прекращения этого договора в связи с истечением срока его действия, прекращается с момента государственной регистрации его прекращения.