Не так давно в Интернете появилось сообщение об истории, произошедшей с минчанином Дмитрием, решившим приобрести квартиру. Суть истории следующая. Дмитрий заключил договор купли-продажи квартиры с гражданкой А. Договор купли-продажи квартиры, а также переход права собственности на нее были надлежащим образом зарегистрированы. Пытаясь вселиться в приобретенное жилое помещение, Дмитрий обнаружил, что в нем проживает гражданка Л. (мать гражданки А.). Впоследствии выяснилось, что квартира была подарена гражданкой Л. своей дочери А., однако в договоре дарения было указано, что “право пользования и проживания в указанном жилом помещении сохраняется за Л.”. В итоге гражданка Л. обратилась в суд с исковым заявлением с требованием об установлении факта ничтожности договора купли-продажи квартиры на том основании, что А. не имела права продавать квартиру без согласия Л. (при этом, как указано в статье, Л. присутствовала в регистрирующем органе в момент регистрации договора купли-продажи) [1].
Интерес, вызванный указанным случаем, побудил нас разобраться в вопросе о действительности заключенных договоров и об обоснованности требований Л. Начать, на наш взгляд, следует с анализа положений договора дарения. В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 543 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) договором дарения признается соглашение, на основании которого одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Основным признаком договора дарения, как следует из данного определения, является его безвозмездный характер. Как отмечает В.С.Ем, “безвозмездный характер отношений составляет главную особенность договора дарения, определяющую его правовую специфику” [2, с. 343]. На значимость данного признака указывали еще классики цивилистики, такие как Г.Ф.Шершеневич [3, с. 118] и Д.И.Мейер [4, с. 276]. Изучению данного признака на современном этапе также посвящены работы многих ученых-цивилистов, в числе которых можно назвать В.В.Витрянского, М.Г.Масевича, А.Л.Маковского, И.В.Елисеева и др. Традиционно безвозмездность в договоре дарения понимается как отсутствие каких-либо встречных предоставлений со стороны одаряемого [5, с. 356]. Как же соотносится с безвозмездностью договора дарения условие о сохранении за одаряемым права пользования и проживания в жилом помещении, переданном по договору?
Довольно необычную точку зрения по данной проблеме высказал И.В.Елисеев, утверждающий, что безвозмездность договора дарения “не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей… возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что в конечном счете приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю” [6, с. 114]. Развивая свою мысль, И.В.Елисеев допускает возможность существования договора дарения, “по которому даритель, отчуждая дом, выговаривает себе право постоянного пользования одной из комнат. Корреспондирующая этому праву обязанность одаряемого является встречной по отношению к обязанности дарителя осуществить дарение, она обусловлена ею. Однако исполнение этой обязанности одаряемым не охватывается предоставлением в традиционном смысле слова. Ведь даритель в результате исполнения договора не получает ничего нового, т.е. такого, что он не имел бы до и помимо договора” [6, с. 114]. Таким образом, по мнению И.В.Елисеева, оговоренные в договоре права дарителя не входят в состав дара, не передаются одаряемому и, как следствие, не являются встречным предоставлением со стороны последнего. Подобная точка зрения разделяется и другими авторами. Например, по мнению А.А.Павлова, по договору дарения допускается возложение “на сторону (на одаряемого) обязанности в пользу дарителя… с тем условием, что исполнение этой обязанности должно производиться исключительно из предоставленного… Дарит квартиру и говорит: “Предоставь право проживать моему другу в одной из комнат” [7]. Автор объясняет свою позицию тем, что “исполнение обязанности в данном случае происходит “за счет подаренного” [7].
Как усматривается из приведенных высказываний, сторонники подобного подхода допускают включение в договор дарения условия о проживании дарителя или третьего лица в переданном по договору жилом помещении, поскольку такое условие относится не к обязанностям одаряемого (а следовательно, не влияет на безвозмездный характер договора), а к объекту дарения. На наш взгляд, в подобном подходе есть серьезный недостаток, связанный с тем, что если допустить, что сохраненное за дарителем право проживать в переданном по договору жилом помещении относится к имуществу, то следует вести речь о наличии обременения этого имущества. На это указывал в своих работах В.В.Витрянский, анализирующий подход к решению рассматриваемого вопроса, предложенный И.В.Елисеевым. В частности, ученый отмечал, что в примерах, рассмотренных И.В.Елисевым, речь идет о том, что переданное по договору дарения имущество “просто обременено соответствующими правами дарителя” [8, с. 334]. И это вполне логичный вывод, поскольку, во-первых, термин “обременение” в том значении, которое придает ему законодатель, относится именно к имуществу. (Об этом свидетельствуют положения ГК, в которых говорится об обременении имущества (например, в ч. 1 п. 2 ст. 210; п. 2 и 4 ст. 268; п. 5 ст. 339-1; ч. 1 п. 1 ст. 430; ст. 557 и т.д.).) Во-вторых, на этот вывод наталкивают и рассуждения самого И.В.Елисеева, который, рассматривая возможность включения в договор дарения условия проживания дарителя в переданном жилом помещении, постоянно проводит аналогию с сервитутом, обременяющим подаренное имущество. Ученый, в частности, утверждает: “Аналогичная ситуация имеет место, когда лицо дарит один из принадлежащих ему земельных участков, оставляя за собой сервитут… До совершения дарения эти правомочия уже принадлежали собственнику… поэтому одаряемый ничего своего дарителю не предоставляет” [6, с. 114 – 115]. В-третьих, право дарителя проживать в подаренной квартире является обременением, что зачастую прямо указано в статьях тех авторов, которые разделяют мнение И.В.Елисеева: “При любом отчуждении квартиры в собственность третьих лиц право переходит, будучи обремененным правом дарителя пожизненно проживать в квартире” [9]. Однако несмотря на всю логичность подобного вывода, по мнению автора, он вызывает сомнения, поскольку в силу Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З “О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним” (далее – Закон) обременения, лежащие на недвижимом имуществе, должны подвергаться государственной регистрации. Регистрация же подобного обременения Законом не предусмотрена.
Не дает ответа на вопрос о возможности включения в договор дарения жилого помещения условия о проживании в нем дарителя и правоприменительная практика. Точнее, она по данному вопросу весьма противоречива и спорна. Например, судебной коллегией по гражданским делам областного суда рассматривалось по кассационной жалобе заявителя и кассационному протесту прокурора гражданское дело о выселении из жилого помещения дарителя, имевшего на основании договора дарения право пользования этим помещением, в связи с его выездом на место жительства в другое жилое помещение. В определении по данному делу была дана следующая оценка указанному праву дарителя: “Оспариваемое право пользования жилым помещением является самостоятельным видом ограниченного вещного права” [10]. Такой вывод суда вполне коррелирует с понятием ограниченных вещных прав, суть которых сводится к тому, что под ними понимаются закрепленные в нормативном порядке за определенными субъектами вещные права, содержание которых составляют правомочия, одноименные с правомочиями собственника, но более узкие по своему содержанию [11, с. 802 – 803]. Однако все ограниченные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации на основании статьи 8 Закона. Из материалов дела, рассмотренного судебной коллегией по гражданским делам областного суда, усматривается, что подобная регистрация не проводилась да и не могла проводиться, поскольку регистрация подобного ограниченного вещного права Законом не предусмотрена.
Российская практика в решении данного вопроса вызывает еще больше вопросов. Так, в одном из решений Липецкого областного суда, рассматривающего дело по иску о признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и о его выселении, суд указал: “Довод о том, что спорная квартира была подарена не безвозмездно, а с условием того, что взамен ответчику будет предоставлено пожизненное право пользования и проживания в этой квартире, а поэтому истица взяла на себя встречное обязательство, что недопустимо при дарении, несостоятелен. Включение в договор пункта 6 о сохранении права проживания ответчика в спорной квартире является допустимым и не свидетельствует о встречном предоставлении, что противоречит сущности договора дарения. Договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер” [12]. В этой части решения, по мнению автора, судом делается два противоречащих друг другу вывода: с одной стороны, суд указывает, что включение в договор дарения подобного условия не свидетельствует о встречном предоставлении, а с другой – признает это условие встречным предоставлением, носящим символический характер. Далее в этом же решении указано: “Право дарителя на проживание в отчуждаемой им по договору дарения квартире может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача жилого помещения в дар поставлена в зависимость от этого предоставления, вместе с тем в заключенном сторонами договоре имеется указание на его безвозмездность, право С. (дарителя) на проживание в отчуждаемой квартире действительно является элементом договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор)… Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров, а поэтому договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства” [12]. Таким образом, суд формулирует третий вывод: условие о проживании дарителя в переданной по договору дарения квартире не является встречным предоставлением, а составляет элемент другого договора – договора безвозмездного пользования имуществом, включенного в договор дарения. По мнению автора, суд так и не смог определиться с природой рассматриваемого условия договора дарения. В то же время государственные органы Российской Федерации занимают иную позицию по рассматриваемому вопросу. Так, на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю) содержится следующее разъяснение: “Безвозмездность – основной признак договора дарения, отличающий его от всех видов договоров. Одаряемый становится собственником имущества, не принимая на себя каких-либо обязанностей перед дарителем, который в свою очередь уступает право собственности одаряемому, не приобретая и не сохраняя какие-либо права на подаренное имущество… в связи с чем также при заключении договора дарения жилого помещения включать условие о праве дарителя на сохранение прав проживания нельзя” [13].
На наш взгляд, подобный подход к решению вопроса о возможности включения в договор дарения жилого помещения условия о сохранении за дарителем права проживания в нем является единственно верным. Как уже было отмечено ранее, безусловная безвозмездность договора дарения исключает всякую возможность включения в договор каких-либо условий, которые могут быть расценены как встречные, обязывающие одаряемого совершить какие-либо действия. В оценке встречного характера подобного предоставления мы полностью разделяем точку зрения А.Л.Маковского, по мнению которого для того чтобы в договоре дарения предоставление считалось встречным, достаточным будет “причинная обусловленность дарения встречным предоставлением со стороны одаряемого” [14, с. 305]. Кроме того, такой вывод соответствует положениям ч. 2 п. 1 ст. 543 ГК, предусматривающей, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 171 ГК. В данном случае договор дарения, содержащий рассматриваемое условие, по мнению автора, следует признать притворным (то есть совершенным с целью прикрыть другую сделку), а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки должны быть применены относящиеся к ней правила.
Что же касается возможности одаряемого произвести отчуждение подаренного недвижимого имущества, а также необходимости получения согласия предшествующего собственника (дарителя) на это, то в определенной ситуации такая необходимость может быть основана на норме закона, регулирующей отношения в жилищной сфере. Так, в соответствии с п. 4 ст. 75 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) при отчуждении жилого помещения собственнику необходимо получить согласие членов своей семьи, а также бывших членов своей семьи, граждан, проживающих в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением. То есть если даритель остался проживать в подаренном жилом помещении как член семьи одаряемого, то его согласие на отчуждение этого жилого помещения необходимо. Обращает на себя внимание то обстоятельство, что в указанной норме ЖК форма такого согласия не определена. Нет указания на форму согласия и в п. 2 ст. 66 Закона, где указано лишь, что если в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь для заключения сделки требуется согласие (согласование) других субъектов кроме сторон сделки, то в соответствующую организацию по государственной регистрации дополнительно представляются документы, подтверждающие такое согласие (согласование), оформленные в установленном законодательством Республики Беларусь порядке. Содержание подп. 22.18.1 п. 22.18 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 “Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан”, содержит указание на то, что согласие членов, бывших членов семьи собственника жилого помещения, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, должно быть составлено в письменной форме. При этом в случае личной явки таких лиц письменное согласие может быть оформлено непосредственно при удостоверении договора купли-продажи в регистрирующем органе, о чем свидетельствуют положения ч. 3 п. 15 Инструкции о порядке удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 08.08.2013 N 38. В том случае, если личная явка таких лиц невозможна, письменное согласие должно быть заранее оформлено и удостоверено у нотариуса. Такой вывод следует из положений п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63, согласно которому, если в соответствии с законодательством для заключения договора необходимо согласие определенных граждан, оно должно быть нотариально удостоверено.
Несомненно, в настоящее время трудно прогнозировать то решение, которое будет вынесено судом по делу, указанному нами в начале настоящей статьи. Однако считаем, что сторонам сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, следует особое внимание уделять тем требованиям, которые устанавливает законодатель как к самим таким сделкам, так и к порядку их совершения и оформления.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Семья обожглась на покупке квартиры в Минске. Бывшая собственница полгода не отдает “двушку” и меняет замки [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://realt.onliner.by/2016/12/02/kvartira-32. – Дата доступа: 24.01.2017.
2. Витрянский, В.В. Гражданское право: учеб.: в 2 т. / В.В.Витрянский [и др.]; под ред. Е.А.Суханова. – М.: Волтерс Клувер, 2004. – Т. 2: Полут. 1. – 704 с.
3. Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права / Г.Ф.Шершеневич. – М.: Статут, 2005. – 462 с.
4. Мейер, Д.И. Русское гражданское право / Д.И.Мейер. – М.: Статут, 2003. – 831 с.
5. Авдеева, Т.В. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Т.В.Авдеева [и др.]; под ред. В.Ф.Чигира. – Минск: Амалфея, 2010. – 2 т. – 960 с.
6. Валявина, Е.Ю. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / Е.Ю.Валявина [и др.]; под ред. А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого. – 2 т. – 720 с.
7. Гражданское право. Особенная часть. Лекции Андрея Анатольевича Павлова (вместе с судебной практикой и иными нормативно-правовыми актами) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.studfiles.ru/preview/6267108/page:13/. – Дата доступа: 24.01.2017.
8. Брагинский, М.И. Договорное право: в 3 кн. / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. – М.: Статут, 2004. – 2 кн. – 800 с.
9. Договор дарения и условие о праве пожизненного владения и пользования квартирой после его заключения [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.slugainternet.com/dogdarenie2-44.html. – Дата доступа: 24.01.2017.
10. Решение районного суда об удовлетворении исковых требования об утрате права пользования жилым помещением жилого дома в связи с выездом на место жительства в другое жилое помещение оставлено без изменений, поскольку ответчики доли в праве собственности на дом не имеют [Электронный ресурс]: определение судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 02.11.2015 // ЭТАЛОН / Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2017.
11. Каравай, А.В. Гражданское право: учеб.: в 3 т. / А.В.Каравай [и др.]; под ред. В.Ф.Чигира. – Минск: Амалфея, 208. – 1 т. – 864 с.
12. Определение N 33-1459/2012 от 09.07.2012 по делу N 33-1459/2012 [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://sudact.ru/regular/doc/WbSDmfUGW6d/. – Дата доступа: 24.01.2017.
13. Договор дарения: особенности и запреты [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.frskuban.ru/index.php?catid=66:2009-10-07-07-21-25&id=26787:2014-02-20-06-04-41&Itemid=181&option=com_content&view=article. – Дата доступа: 24.01.2017.
14. Гражданский кодекс Российской Федерации: в 2 ч. / под ред. О.М.Козырь, А.Л.Маковского, С.А.Хохлова. – М.: Междунар. центр финансово-экон. развития, 1996. – Ч. 2: Текст. Комментарии. Предметный указатель. – 700 с.