Для целей создания объекта долевого строительства и его регистрации могут быть использованы разные методики подсчета площади встроенных помещений, что не противоречит действующему законодательству

Совместное общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к закрытому акционерному обществу о взыскании 181281200 руб. неосновательного обогащения, 36622225 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Обстоятельства дела.

По договору создания объекта долевого строительства от 27.12.2012, заключенному между сторонами, ответчик (застройщик) принял на себя обязательства произвести строительство объекта долевого строительства — встроенного помещения (офис N 32) общей площадью 138,6 кв. м.

Пунктами 4.1, 4.3 договора стоимость 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства была установлена в размере 17316000 руб. Пунктом 4.2 договора стороны предусмотрели, что стоимость 1 кв. м общей площади формируется в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий.

В счет оплаты объектов строительства истец перечислил ответчику 2399997600 руб.

По окончании строительства ответчик по акту от 08.04.2013 передал истцу помещения площадью 138,6 кв. м. Вместе с тем по выданной ответчиком справке от 30.05.2013 N 44/СП для государственной регистрации возникновения права собственности площадь изолированных помещений составила 127,9 кв. м.

Разница в площади помещений составила 10,7 кв. м.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия о необходимости возврата излишне уплаченных за 10,7 кв. м денежных средств оставлена ответчиком без удовлетворения.

На основании изложенного истец обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с ответчика 181281200 руб. неосновательного обогащения, 36622225 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция ответчика.

Представитель ответчика заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск. В судебном заседании пояснил, что при заключении договора и строительстве объекта сторонами была согласована общая площадь объекта (встроенных помещений), предусмотренная проектной документацией (основными характеристиками объекта долевого строительства) с учетом тамбуров, колонн и лестничных клеток. По итогам строительства и обмера построенного объекта была определена полезная площадь изолированных помещений без учета мест общего пользования (тамбура, колонн) и с применением понижающих коэффициентов лестничной клетки.

Проектная документация на построенные для истца помещения не изменялась, поэтому с учетом пункта 6.4.4 договора, которым прямо закреплено, что, «если фактическая общая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре общей площади, застройщик не производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства», оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Пояснения третьих лиц.

Представители третьего лица — проектного коммунального унитарного предприятия по существу заданных судом вопросов пояснили, что проектная документация в отношении встроенного помещения (офис N 32) не изменялась. При разработке проекта (основных характеристик объекта долевого строительства) учитывается непосредственно как само помещение, так и вспомогательные площади (тамбуры, коридоры), без использования которых эксплуатация встроенных помещений невозможна.

Дополнительно отметили, что при расчете стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства учитываются как площадь изолированного помещения, так и общая площадь всего объекта долевого строительства, что прямо вытекает из подпункта 10.2 пункта 10 Инструкции по определению стоимости строительства одного метра квадратного жилого дома в базисном и текущем уровнях цен, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.04.2008 N 18 (далее — Инструкция N 18).

Представитель третьего лица — республиканского унитарного предприятия «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» по существу заданных судом вопросов пояснил, что по результатам проведения технической инвентаризации для регистрации объекта недвижимости учитывается площадь изолированного помещения без учета вспомогательных помещений (тамбуров, колонн) и с применением понижающих коэффициентов при подсчете площади лестничных клеток.

Решение суда.

В соответствии со статьей 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (статья 392 ГК).

В случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами был заключен договор создания объекта долевого строительства от 27.12.2012, по которому «застройщик (ответчик) за счет средств дольщика (истца) обеспечивает строительство объекта долевого строительства — встроенного помещения (офис N 32) в составе многоквартирного жилого дома на 1-м и цокольном этажах общей площадью 138,6 кв. м, имеющего характеристики, указанные в приложении 1 к настоящему договору, в соответствии с проектной документацией и по окончании строительства передает объект дольщику, а дольщик обязуется оплачивать строительство объекта, работы и услуги, возмещать расходы застройщика в соответствии с условиями настоящего договора и несет обязательства, предусмотренные настоящим договором.

Площадь объекта указана в соответствии со СНиП 2.08.02-89, п. 1 приложения 3 (обязательное), проектной документацией на момент подписания настоящего договора».

Пунктом 3.1 договора стороны предусмотрели, что застройщик обязан передать дольщику в собственность объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи, подписываемому сторонами договора.

Приложением к договору создания объекта долевого строительства от 27.12.2012 сторонами была согласована экспликация помещения N 32 «Основные характеристики объекта долевого строительства. Помещение административно-общественного назначения. 32. 07.021.0.01», содержащая детальные технико-экономические показатели.

Общая площадь встроенного помещения N 32 составила 138,6 кв. м, из которых 114,5 кв. м полезной площади, 21,4 кв. м — площадь внутренних открытых перегородок и колонн.

Оценивая условия заключенного договора (пункты 1.1, 3.1, 4.1), суд пришел к выводу о том, что сторонами при заключении договора была согласована стоимость 1 кв. м общей площади объекта долевого строительства, которая (общая площадь) в силу пункта 2.1 Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (в редакции на момент заключения договора) (далее — Указ N 396), пунктов 3.1, 10.2 Инструкции N 18 включает в том числе и вспомогательные помещения.

По результатам проведенной регистрации права собственности на объект долевого строительства республиканским унитарным предприятием «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» в силу положений Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28.07.2004 N 39, учитывалась непосредственно площадь изолированного помещения — 127,9 кв. м без учета колонн, тамбуров и мест общего пользования.

Следовательно, для целей создания объекта долевого строительства и его регистрации были использованы разные методики подсчета площади встроенных помещений, что не противоречит действующему законодательству.

Доводы представителей истца о том, что в нарушение пункта 5 приложения 3 к СНиП 2.08.02-89 при заключении договора ответчик необоснованно включил в общую площадь объекта долевого строительства площадь перегородок, колонн технических помещений и тамбура, были признаны судом несостоятельными, т. к. по условиям договора площадь объекта определялась не только в соответствии с указанным техническим нормативным правовым актом, но и в соответствии с проектной документацией, включающей в себя в том числе и площадь мест общего пользования.

В рассматриваемом случае суд отметил, что предметом договора создания объекта долевого строительства от 27.12.2012 выступает не «площадь помещений» либо «изолированное помещение», а «объект долевого строительства», стоимость которого определяется с учетом общей площади объекта, что в полной мере соответствует положениям как части 7 пункта 12 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом N 396, так и части 6 пункта 3.1 договора.

В ходе судебного разбирательства установлено, что при строительстве спорного объекта (встроенного помещения N 32) изменения в проектную документацию в части изменения площади помещения не вносились. Полезная площадь изолированного помещения (127,9 кв. м) по окончании строительства объекта по сравнению с первоначально согласованной в договоре (114,5 кв. м) увеличилась.

Пунктом 6.4.4 договора стороны предусмотрели, что, если фактическая общая площадь передаваемого объекта долевого строительства меньше (больше) оговоренной в договоре общей площади, застройщик не производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства.

Таким образом, учитывая изложенные обстоятельства, суд не усмотрел со стороны ответчика нарушений договорных обязательств в части передачи помещений меньшей площади.

Ссылки представителей истца на подпункт 6.4.4 пункта 6.4 примерного договора, утвержденного Указом N 396, в данном случае были признаны судом несостоятельными, т. к. данным законодательным актом утверждена форма примерного договора, а не его положений, что указывает на диспозитивный характер применения указанной нормы.

Также судом в решении было отмечено, что договор был зарегистрирован в местном исполнительном органе без замечаний.

На основании вышеизложенного исковые требования совместного общества с ограниченной ответственностью были оставлены без удовлетворения.