В Республике Беларусь одним из финансовых механизмов улучшения жилищных условий граждан без государственной поддержки является строительство жилья на коммерческой основе посредством долевого участия граждан и юридических лиц в его создании.
В соответствии с договором создания объекта долевого строительства одна сторона – застройщик принимает на себя обязательство собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику, а другая сторона – дольщик обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором (ч. 1 п. 7 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее – Положение о долевом строительстве), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 “О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь” (далее – Указ N 263)).
С точки зрения дольщиков, участие в таком способе строительства дает возможность приобретения жилья в рассрочку по более низкой стоимости в сравнении со стоимостью квадратного метра уже готового жилья с небольшим первоначальным взносом.
Застройщик, полагаем, также заинтересован в развитии этого способа строительства жилья, т.к. он имеет возможность получать денежные средства от дольщиков, не вкладывая как свои средства, так и кредитные ресурсы, и, начиная строительство, застройщик уже имеет покупателей строящихся объектов.
В настоящее время в Беларуси приобретение жилья в новостройках осуществляется такими основными способами, как покупка жилья в готовом доме, приобретение квартиры путем выкупа жилищных облигаций и долевое строительство, которое является весьма распространенным способом решения жилищной проблемы.
В других странах Содружества Независимых Государств также активно используется этот способ строительства жилья, причем не всегда удачно и эффективно.
Несомненный интерес для отечественной законодательной и правоприменительной практики имеет ситуация, складывающаяся с долевым строительством в Российской Федерации, особенно в Подмосковье. Так, в 2016 году на заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья обсуждался вопрос об усилении контроля за привлечением средств граждан в долевое строительство.
По результатам совещания предложены такие изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, которые приведут к полному отказу с 2020 года от действующей в настоящее время схемы долевого строительства. Предполагается, что с 2016 по 2020 год будет действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию. А губернатор Московской области в свою очередь поставил задачу о полном запрете долевого строительств в Подмосковье к 2018 году (В правительстве поддержали отказ от долевого строительства. – Режим доступа: www.rbc.ru/business/26/07/2015/55b2880f9a79475d61b9c100. – Дата доступа: 30.01.2017).
Целью статьи является исследование особенностей правового регулирования участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве жилья в Республике Беларусь, выявление имеющихся в этом способе жилищного строительства проблем, предложение правовых и организационных путей их устранения.
В настоящее время в Республике Беларусь правовое регулирование долевого строительства объектов регламентировано Указом N 263, которым утверждены Положение о долевом строительстве и форма типового договора создания объекта долевого строительства (далее – форма).
Следует иметь в виду, что Положением о долевом строительстве регулируются отношения по привлечению денежных средств:
а) граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, – для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;
б) граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц – для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе. Необходимо учитывать, что строительство на коммерческой основе предполагает отсутствие государственной поддержки в виде предоставления льготных кредитов и (или) одноразовых субсидий в соответствии с законодательством и отсутствие ограничения прибыли застройщика (п. 1, 2 Положения о долевом строительстве).
Что касается термина “иной объект недвижимости”, то под ним понимается связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома (абз. 5 п. 2 Положения о долевом строительстве).
В Республике Беларусь в настоящее время к надежности и платежеспособности застройщика предъявляются повышенные требования. С этой целью в п. 3 Положения о долевом строительстве определены условия привлечения застройщиками денежных средств дольщиков.
Частью четвертой пункта 3 Положения о долевом строительстве предусмотрено, что Совет Министров Республики Беларусь вправе устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам. Такие требования изложены в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 N 1007 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости” (далее – постановление N 1007).
Важнейшим содержанием этого документа является установление и обязательное соблюдение показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. К ним относятся коэффициент обеспеченности обязательств и норматив безубыточности, определяемые по данным бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.
Постановлением N 1007 утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Вышеуказанным Положением определяется перечень, состав и порядок представления застройщиками необходимых сведений и устанавливается, что необходимые сведения и справки представляются застройщиком в установленные сроки (в зависимости от вида сведений – ежеквартально (ежемесячно) в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства).
Далее в Положении о долевом строительстве указывается, что застройщик обязан не позднее чем за семь календарных дней до начала заключения договоров создания объекта долевого строительства опубликовать проектную декларацию с информацией о себе (ч. 1 п. 4) и объекте строительства и одновременно направить указанную декларацию в местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, для размещения декларации на сайте таких органов в глобальной компьютерной сети Интернет и на информационных стендах.
С целью обеспечения выполнения застройщиком своих обязательств определено, что опубликование проектной декларации допускается только при возведении застройщиком части объекта строительства за счет собственных (привлеченных) средств (кроме привлеченных средств дольщиков) в сумме, составляющей не менее 15 процентов от стоимости объекта строительства. Речь идет, как правило, о выполнении работ по возведению фундамента или цокольного этажа, а при строительстве многоэтажного панельного дома – о возведении 2 – 3 этажей здания.
Договор создания объекта долевого строительства заключается между застройщиком и дольщиком в простой письменной форме в двух экземплярах. Существенные условия договора изложены в ч. 2 п. 6 Положения о долевом строительстве. Договор заключается по форме. К договору прилагаются характеристика объекта долевого строительства и график платежей (если уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) не производится дольщиком единовременно либо на основании представленных справок застройщика), являющиеся его неотъемлемой частью.
Договор создания объекта долевого строительства регистрируется в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, и считается заключенным с даты его регистрации (ч. 1, 2 п. 10 Положения о долевом строительстве).
Положением о долевом строительстве установлено, что привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании заключенных договоров на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, направляемых на текущий (расчетный) счет застройщика (ч. 1 п. 5).
С целью контроля за расходованием денежных средств дольщиков определено, что средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объектов долевого строительства.
Собственные средства, направленные застройщиком со своего текущего (расчетного) счета на строительство объектов долевого строительства до или во время привлечения средств дольщиков, компенсируются со специального счета застройщика в сумме, равной стоимости фактически оплаченных затрат, с учетом индексации.
Средства, внесенные дольщиками на текущий (расчетный) счет застройщика на оплату затрат, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, используются застройщиком по целевому назначению (ч. 4, 7, 8 п. 5 Положения о долевом строительстве).
Как ранее указывалось, уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей. Как правило, уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) осуществляется на основании представленных застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства объекта долевого строительства.
Необходимо учитывать, что “если в объекте долевого строительства часть жилых помещений строится для предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, то, очевидно, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств” [1].
Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) допускается по соглашению сторон, в том числе по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены объекта долевого строительства (цены договора) (ч. 3 п. 7 Положения о долевом строительстве).
Порядок изменения цены договора детальным образом изложен в Положении о порядке расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора), утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 N 1006.
Что касается формы платежей для уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора), то они вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными денежными средствами через банк после регистрации договора. Если обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, то цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства (п. 11, ч. 1 п. 12 Положения о долевом строительстве).
Срок исполнения застройщиком обязательств по договору определяется в договоре и должен соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией. Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в установленном порядке по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения застройщиком обязательств по договору (ч. 1, 2 п. 13 Положения о долевом строительстве).
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование.
Однако такая привлекательная как для застройщика, так и для дольщика схема долевого строительства, несмотря на, казалось бы, детальное правовое регулирование, то и дело дает сбои.
Так, появлялись застройщики, которые собирали у граждан деньги под будущие квартиры в привлекательных местах, а затем бесследно исчезали. Нашумел случай двойной продажи квартир фирмой-двойником застройщика.
В Минске элитный высотный жилой комплекс “Л” трижды сменил застройщика. Изначально заказчиком комплекса выступил российский бизнесмен, затем – компания “В”, а с февраля 2015 г. – УКС Мингорисполкома, принявший от предыдущих застройщиков эстафету вместе с дольщиками, финансировавшими с 2013 года строительство квартир в этом доме.
В декабре 2015 г. должны были сдать в г. Минске многоэтажный дом на ул. Л., 18, который входит в жилой комплекс “В” (застройщик – компания “Д”). Однако до сих пор ключи от построенных квартир дольщики не получили. Просрочка сдачи дома уже составляет почти год.
В г. Витебске литовский подрядчик собрал деньги с дольщиков 14-этажного 168-квартирного дома, построил фундамент и обанкротился. Пришедший вместо него белорусский подрядчик для завершения строительства был вынужден значительно поднять стоимость квадратного метра.
Недавно появилась информация о проблемах у дольщиков “Г” в г. Минске.
Государство реагировало на возникающие проблемы и правовым путем пыталось от них избавиться. И следует отметить, что многое получилось. Исследование действующего законодательства, регулирующего отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для ведения долевого строительства объектов, позволяет сделать вывод о том, что правовая защита как застройщиков, так и дольщиков постоянно совершенствуется и находится на достаточно высоком уровне.
Но тем не менее и в настоящее время от дольщиков поступает большое количество жалоб, связанных с качеством строительства и нарушениями сроков ввода жилых домов в эксплуатацию.
Комитет государственного контроля Республики Беларусь неоднократно выявлял нарушение сроков строительства жилых домов без продления их в соответствии с установленным порядком, несвоевременный ввод жилых домов в эксплуатацию, игнорирование различными инстанциями жалоб дольщиков по завышению как сроков, так и стоимости объектов долевого строительства, отсутствие мер по устранению нарушений в деятельности застройщиков.
А ведь в долевом строительстве участвуют нуждающиеся дольщики, получающие льготные кредиты на строительство жилья. Следовательно, возникает необходимость увеличения и так ограниченных государственных денежных средств на льготное кредитование.
В то же время, на наш взгляд, изложенные недостатки законодательства, регулирующего долевое строительство, и практики его применения позволяют обозначить возможные направления его совершенствования. С этой целью автором в материале изложены следующие рекомендации дольщикам и застройщикам, способные, по нашему мнению, повысить правовую защищенность каждой из сторон договора, позволяющие успешно реализовать каждый заключенный договор долевого строительства.
Документом, который закрепляет права и обязанности сторон, по-прежнему остается договор. Поэтому чем тщательнее застройщик и дольщик оговаривают свои договорные взаимоотношения, тем меньше вероятность встретиться с проблемами в ходе исполнения договора. Кроме того, договор является, пожалуй, единственным документом, который принимается судами для разрешения споров между сторонами договора.
Следовательно, при заключении договора долевого строительства необходимо убедиться в том, что договор составлен согласно всем юридическим нормам и в нем предусмотрены все нюансы и пути решения проблем, которые могут возникнуть в процессе строительства и при сдаче дома в эксплуатацию.
Важно детально определить в договоре его предмет. Сложность заключается в том, что в случае приобретения готовой квартиры покупатель видит все ее характеристики. Заключая же договор долевого строительства, дольщик в отличие от покупки построенной квартиры не видит готового объекта, что не исключает возникновения взаимных претензий после сдачи объекта в эксплуатацию. Как показывает судебная практика, “нечеткая формулировка предмета договора долевого строительства влечет незаключенность договора и соответственно не порождает обязательства для сторон” [2].
В связи с этим возникает необходимость в тщательном описании приобретаемой квартиры, для чего в приложении к договору целесообразно указывать все ее характеристики (площадь и конфигурацию отдельных комнат и помещений, высоту потолка, вид электропроводки, наличие замков в дверях, вид и качество материалов для внутренней отделки дома, дверей, окон, полов, звукоизоляции, теплоизоляции и т.д.). Только при таком подходе дольщик сможет проверить соответствие конечного товара, за который он заплатил деньги, тому, который описан в договоре.
Не менее важно указание в договоре характеристик мест общего пользования и прав на них. Ведь, приобретая квартиру, дольщик одновременно приобретает часть доли в общем имуществе. Поэтому он вправе знать заранее, какие в доме будут лифты, входные двери, лестничные площадки и т.д. Если все эти позиции не прописать в договоре (в приложении к нему), то в дальнейшем (и об этом свидетельствует практика) могут возникать споры относительно общего имущества. Например, после ввода дома в эксплуатацию дольщики могут узнать, что, оказывается, какую-то часть мест общего пользования застройщик построил якобы за свои деньги и намерен распоряжаться по своему усмотрению. Речь может идти о технических этажах, встроенных помещениях нежилого характера и т.п.
В том случае, если застройщик в договорах предусматривает свое право изменять стоимость квадратного метра, необходимо четко оговаривать правила перерасчета стоимости жилья. И если этой четкости нет в договоре, у дольщика могут в последующем возникнуть определенные проблемы.
Как показывает практика, при пересмотре стоимости квадратного метра каждый застройщик действуют по своему усмотрению. Один привязывается к индексу цен на строительно-монтажные работы, другой – к официальной инфляции, третий – к росту цен на энергоносители и т.д. Естественно, перерасчет стоимости касается только невыкупленных квадратных метров. Но в любом случае все эти вопросы нужно конкретизировать в договоре, что делается далеко не всегда.
Кроме механизма перерасчета должно быть четко прописано, за какое время застройщик обязан предупредить о предстоящем пересмотре стоимости и какие действия имеет право предпринять в этом случае дольщик. В частности, имеет смысл указывать, вправе ли дольщик выбирать: либо оплатить по старой цене всю стоимость, либо выкупать оставшиеся метры по уже новой стоимости.
Целесообразно при направлении дольщикам дополнительных соглашений об увеличении цены указывать в них аргументированные расчеты.
Встречаются случаи, когда гражданин, полностью выкупивший квартиру, долгое время не оформляет свое право на квартиру, а все затраты по оплате коммунальных услуг, земельного налога и прочие расходы ложатся на заказчика. Само собой, когда дольщик становится собственником построенной доли, он обязан возместить заказчику соответствующие расходы. Если это не прописать в договоре, то заказчику сложно будет даже через суд возместить свои потери. Следовательно, в договоре также следует регламентировать взаимоотношения между сторонами в период от момента сдачи дома в эксплуатацию объекта до оформления дольщиком права собственности на квартиру.
Необходимо учитывать, что в настоящее время защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом N 263 и законодательством о защите прав потребителей. При этом следует иметь в виду, что законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
Таким образом, в настоящее время граждане, приобретающие объект долевого строительства для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, имеют двойной правовой статус (участник долевого строительства и потребитель), поскольку могут возложить на застройщика ответственность не только на основании норм Указа N 263, но и законодательства о защите прав потребителей.
На наш взгляд, целесообразно применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичного рынка) недвижимости специальное законодательство (Указ N 263), а законодательство о защите прав потребителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичного рынка) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве.
С целью совершенствования законодательства, регулирующего участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве, предлагается внести в него ряд изменений и дополнений:
а) для обеспечения возможности дольщиков осуществлять контроль за расходованием застройщиком привлеченных средств целесообразно п. 5 Положения о долевом строительстве дополнить обязанностями застройщика представлять ежеквартально по требованию участника долевого строительства для ознакомления отчет о целевом использовании денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, и отчет об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства;
б) предусмотренная законодательством о долевом строительстве исключительность денежной формы оплаты создает целый ряд правовых проблем и в целом порождает неопределенность в правоприменительной практике.
На наш взгляд, Указ N 263 необходимо дополнить нормой о возможности в долевом строительстве иных, помимо денежной, форм оплаты;
в) наименование договора создания объекта долевого строительства, закрепленное Указом N 263, не отражает особенностей складывающихся между сторонами отношений, в связи с чем предлагается следующее название данного договора – “договор финансирования и создания объекта долевого строительства”;
г) для договора создания объекта долевого строительства важным условием является не только срок исполнения обязательств по договору (передачи объекта долевого строительства), но и срок начала строительства объекта недвижимости. Поэтому предлагается установить дополнительно в качестве существенного условия договора срок начала создания многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
д) для договора создания объекта долевого строительства характерно наличие преддоговорных обязанностей лишь у одной стороны – застройщика, содержание которых не раскрывается. Предлагается под преддоговорными обязанностями понимать условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства;
е) необходимо учитывать, что для застройщиков несвоевременное внесение или задержка платежей дольщиками или банками, их кредитующими, ведет к нестабильности финансирования. Следовательно, надо повысить ответственность дольщиков за несвоевременную оплату, предоставив застройщику право одностороннего расторжения договора с участником долевого строительства, не исполняющим свои обязательства, во внесудебном порядке в сроки и на условиях, предусмотренных договором.
Таким образом, изучение правовых проблем, связанных с участием в долевом строительстве, по нашему мнению, наглядно показывает, что правовые основы долевого строительства в нынешних экономических условиях являются наиболее сложными правовыми и экономическими институтами.
Для застройщика и особенно для дольщика основной способ обезопасить себя от возможных рисков – это внимательно относиться к условиям договора. Когда предусмотрены четкие меры ответственности за неисполнение застройщиком принятых на себя обязательств, внятные механизмы их применения, то инвестор находится в куда более защищенном положении. Следует понимать, что обязательства, не подкрепленные мерами ответственности, на практике являются пустыми словами и носят, скорее, декларативный характер.
Законодатель при совершенствовании законодательства о долевом строительстве должен стремиться к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства. Предлагаемые меры по совершенствованию правовой базы долевого строительства необходимы для придания данной системе отношений устойчивости и надежности, сбалансированности интересов участников долевого строительства.
Эти меры будут способствовать созданию законодателем правового механизма действенной и должной ответственности как дольщиков, так и застройщиков, что будет достаточно эффективно обеспечивать защиту прав и законных интересов участников долевого строительства жилья.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Амельченя, Ю.А. Разбираем ситуацию: информация об объекте долевого строительства [Электронный ресурс] / Ю.А.Амельченя // ИБ “КонсультантПлюс. Комментарии Законодательства Белорусский Выпуск” / ООО “ЮрСпектр”. – Минск, 2016.
2. Колбасов, Р.А. Нечеткая формулировка предмета договора долевого строительства влечет незаключенность договора и соответственно не порождает обязательства для сторон [Электронный ресурс] / Р.А.Колбасов // ИБ “КонсультантПлюс. Материалы судебной практики Белорусский Выпуск” / ООО “ЮрСпектр”. – Минск, 2016.