В соответствии с частью 1 статьи 211 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) экономический суд, принявший судебное постановление, вправе по заявлению стороны, поданному до истечения срока, установленного для предъявления исполнительного документа к исполнению, изменить способ и порядок исполнения судебного постановления.
Приведенный пример из судебной практики показывает, что при обращении в суд с ходатайством об изменении порядка исполнения судебного постановления субъектам хозяйствования следует представлять суду доказательства неактуальности рыночной стоимости объекта недвижимости, указанной в заключении эксперта, если последнюю сторона оспаривает.
Экономическим судом 10.02.2016 было рассмотрено в открытом судебном заседании заявление должника — открытого акционерного общества «В» (далее — ОАО «В») об изменении порядка исполнения судебного постановления и назначении экспертизы для установления рыночной стоимости заложенных объектов недвижимости (подлежащих выставлению на торги).
Взыскатель в деле — открытое акционерное общество «Банк» (далее — ОАО «Банк»).
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, удовлетворил заявление ОАО «В» и изменил порядок исполнения судебного постановления на иных условиях, чем просил должник, руководствуясь следующим.
Определением экономического суда от 07.07.2015 о судебном приказе на часть требований, вынесенном в рассматриваемом деле в пользу ОАО «Банк», взыскана задолженность путем обращения взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ОАО «В».
ОАО «В» подало суду заявление от 27.08.2015, в котором просило назначить экспертизу рыночной стоимости подлежащего реализации с торгов его имущества.
В таком заявлении среди прочего ОАО «В» также просило о назначении экспертизы в отношении объекта — капитального строения площадью 549,0 кв.м, назначение — здание административно-хозяйственное, наименование — административный корпус N 5 (площадка N 2) (далее — капитальное строение) залоговой стоимостью 3000000000 бел.руб. (на момент заключения договора о залоге).
С учетом мнения представителей обеих сторон в судебном заседании экономическим судом в порядке рассмотрения указанного обращения ОАО «В» было назначено проведение экспертизы экспертной организацией Центром маркетинга рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, заложенных ОАО «В» перед ОАО «Банк», в том числе и капитального строения, о чем было вынесено судебное определение от 15.09.2015. Заключение экспертизы от экспертной организации Центра маркетинга поступило в суд 23.11.2015, датированное от 12.11.2015.
19.10.2015 от ОАО «В» поступило заявление, в котором он ходатайствовал о назначении экспертизы по вопросу рыночной оценки стоимости иного объекта недвижимого имущества, также заложенного перед ОАО «Банк» (указанного в определении суда от 07.07.2015), в виде изолированного помещения площадью 385 кв.м, назначение — торговое помещение, наименование — торговое помещение с залоговой стоимостью 12000000000 бел.руб.
После уточнения представителями обеих сторон в судебном заседании организации (лицензиата), которой можно было бы поручить проведение экспертизы рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости, и изучения возможным исполнителем экспертизы определить Институт недвижимости и оценки, суд пришел к выводу о возможности поручения необходимых экспертных исследований дочернему предприятию указанного Института недвижимости и оценки (далее — дочерняя экспертная организация), которое расположено в пределах места нахождения объектов недвижимости, на основании нижеследующего.
Представитель ОАО «В», предлагая проведение экспертизы дочерней экспертной организации, пояснил в судебном заседании и в письме ОАО «В» от 20.11.2015, что стоимость необходимых экспертных исследований о рыночной стоимости объекта в Институте недвижимости и оценки будет существенно дороже для ОАО «В» (стоимость составит 10000000 бел.руб., а ОАО «В» находится в сложном финансовом положении), чем стоимость этих же исследований, проведенных дочерней экспертной организации, которая составит лишь 4500000 бел.руб.
В таком заключении среди прочих объектов недвижимого имущества, подвергнутых специальным исследованиям и указанных в заявлении, экспертом был сделан вывод в отношении капитального строения о его рыночной стоимости на дату выдачи экспертного заключения в 3200000000 бел.руб.
Вместе с тем, поскольку в части выдачи заключения о рыночной стоимости капитального строения, проводимого дочерней экспертной организацией, представителем ОАО «Банк» было заявлено о готовности самого ОАО «Банк» оплатить экспертные исследования в размере 4200000 бел.руб. и об отсутствии возражений о затягивании срока выставления объекта недвижимости на торги (по цене 3200000000 бел.руб. без учета налога на добавленную стоимость (далее — НДС)), экономический суд поручил проведение еще одной экспертизы рыночной стоимости этого же капитального строения дочерней экспертной организации.
О назначении еще одной экспертизы рыночной стоимости капитального строения судом было вынесено определение от 04.12.2015, которое не обжаловалось представителями участвующих в деле лиц.
В суд поступило еще одно заключение эксперта от 22.01.2016 об определении рыночной стоимости этого же капитального строения.
Согласно заключению эксперта от 22.01.2016 рыночная стоимость капитального строения ОАО «В» составляет (на момент выдачи заключения) 2700000000 бел.руб. без учета НДС.
В назначенном судебном заседании по дальнейшему рассмотрению судом вопроса об изменения порядка реализации капитального строения (его реализации по актуальной рыночной стоимости) представитель ОАО «В» указал, что имеет возражения против указанного вывода эксперта.
С учетом такого заявления представителя ОАО «В» в судебном заседании судом было вынесено определение от 03.02.2016, которым поручено ОАО «В» подготовить аргументированные возражения (с нормативным обоснованием) против действий эксперта о нарушениях при выдаче последним заключения от 22.01.2016, что повлекли (по мнению ОАО «В») выдачу необоснованного заключения от 22.01.2016 с выводом о рыночной стоимости капитального строения. Также ОАО «В» было поручено довести такие аргументированные возражения заблаговременно эксперту (к 09.02.2016) для подготовки вызываемого в судебное заседание к 10.02.2016 и дачи суду и всем участникам процесса пояснений по делу.
ОАО «В» не исполнило к 10.02.2016 постановление суда в части заблаговременного извещения эксперта о конкретных имеющихся возражениях против выданного заключения от 22.01.2016 с выводом о рыночной стоимости капитального строения.
Из поступивших лишь в самом судебном заседании возражений ОАО «В» от 10.02.2016 следует, что он все же оспаривает выданное заключение эксперта от 22.01.2016.
В оспаривание обоснованности использования экспертом сведений о продаже объектов аналогов при выдаче заключения от 22.01.2016 представители ОАО «В» пояснили, что экспертом при выдаче заключения от 22.01.2016 были использованы данные о рыночной стоимости подобных объектов недвижимости с интернет-сайтов недвижимости в регионе, где расположено капитальное строение.
Против таких доводов эксперт пояснил суду, что использовал при изготовлении (выдаче) заключения официальную информацию о ценах реально проданных объектов-аналогов в наименьший период времени до выдачи заключения. Такая информация была получена экспертом из платных источников согласно заключенным договорам от 11.01.2014 и от 28.10.2009 с научно-производственным государственным республиканским унитарным предприятием «Национальное кадастровое агентство».
Эксперт также пояснил суду, что цены, на которые ссылается представитель ОАО «В» в судебном заседании (из интернет-сайтов), являются лишь ценами предложений к продаже неких объектов недвижимости, а не реальными ценами, за которые соответствующий объект может быть продан, что указывается уже в заключенном договоре купли-продажи конкретного объекта недвижимости.
Представитель ОАО «В» в судебном заседании пояснил суду, что при изучении сведений интернет-сайтов (о чем сведения представлены суду в 8 позициях об объектах недвижимого имущества) для критерия отбора использовали давность размещенных объявлений в полгода.
Вместе с тем из дополнительного сообщения эксперта, полученного по электронной почте от 10.02.2016, следовало, что часть размещенных на таких сайтах объявлений о продаже недвижимости находится с 2014 года. О последнем эксперт представил суду скриншоты (распечатки) соответствующих интернет-страниц.
Представителем ОАО «В» не было представлено суду доказательств того, что цены на объекты недвижимости согласно интернет-сайтам, на которые он ссылается, являются актуальными: определены продавцами с учетом рынка недвижимости, сложившегося во второй половине 2015 года, либо реальными ценами по заключенным в 2015 — 2016 гг. конкретным договорам купли-продажи недвижимого имущества.
В своих возражениях от 10.02.2016 ОАО «В» также привело доводы против использования экспертом сведений рынка о продаже (цене) двухкомнатных квартир.
Против этого эксперт в судебном заседании пояснил, что при производстве исследований и выдаче заключения руководствовался также пунктом 9.6.11.2 технического кодекса установившейся практики ТКП 52.3.01-2015 (33520) «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка стоимости капитальных строений (зданий и сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества», утвержденного и введенного в действие приказом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 20.08.2015 N 179 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов» (далее — ТКП 52.3.01-2015), который позволяет ему использовать при выдаче заключения о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества данные о динамике цен на другом сегменте рынка недвижимости, в том числе о такой динамике реальных цен продажи на рынке двухкомнатных квартир.
Указанный пункт ТКП 52.3.01-2015 позволил эксперту при отсутствии информации о динамике цен на рынке недвижимости по объектам — аналогам в конкретном населенном пункте использовать данные об изменении средней стоимости 1 кв.м аналогичной недвижимости в более крупном районе (области) либо аналогичном регионе. При обосновании также возможно использование экспертом информации о динамике цен на другом сегменте рынка недвижимости. Выкопировка пунктов 9.6.11.1 — 9.6.11.5 ТКП 52.3.01-2015.
В экспертном заключении от 22.01.2016 приведены принятые экспертом при выдаче заключения сведения о динамике цен на рынке двухкомнатных квартир в населенном пункте, где расположено капитальное строение, с раскрытием в таблице таких сведений в отношении конкретных объектов. Экспертом также были раскрыты величины корректировок на время продажи сделок с объектами-аналогами.
Против довода представителя ОАО «В», что эксперт отразил в заключении стоимость объекта в ценах в белорусских рублях, эксперт пояснил суду, что расчеты в Республики Беларусь осуществляются в белорусских рублях согласно статье 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь. При проявлении к торгам интереса иностранных инвесторов (покупателей) пересчет стоимости объекта в соответствующую валюту (для расчетов покупателя в валюте) на торгах возможен. Вместе с тем рынок недвижимости к настоящему времени находится в упадке ввиду падения покупательской способности потенциальных клиентов.
Вследствие указанного выше экономический суд пришел к выводу, что при определении рыночной стоимости капитального строения — цены, по которой следует реализовывать в ходе исполнительного производства капитальное строение, принадлежащее ОАО «В», следует руководствоваться экспертным заключением от 22.01.2016 о рыночной стоимости капитального строения, изготовленным согласно судебному постановлению от 04.12.2015.
Также судом был учтен период выдачи заключения (январь 2016 г.) и динамика цен на рынке недвижимости, сложившаяся к этому времени
Доказательств неправомерности действий эксперта и необоснованности составленного им заключения от 22.01.2016 о рыночной стоимости капитального строения представителем ОАО «В» суду не было представлено, о чем свидетельствует также указанное выше.
Определение экономическим судом цены реализации капитального строения, заложенного перед ОАО «Банк», по заключению об оценке, выданному экспертной организацией Центр маркетинга, датированному от 12.11.2015, не будет соответствовать интересам обеих сторон. Выставление объекта недвижимости на торги по завышенной цене (без учета динамики цен к январю 2016 г.) не будет способствовать реальной продаже такого объекта и последующему поступлению денежных средств в счет погашения допущенной перед ОАО «Банк» задолженности по кредитным договорам. По таким договорам ОАО «Банк» также вправе заявить о взыскании с ОАО «В» дополнительно начисленных процентов до момента реального исполнения ОАО «В» своих обязательств.
Судом было учтено, что цена в заключении эксперта от 22.01.2016 указана без учета НДС, а также без учета необходимого размера «шага», применяемого при проведении торгов и составляющего, как правило, 5% от стоимости выставляемого на торги объекта недвижимости. С учетом этого фактическая цена, за которую может купить потенциальный (любой) объект, может повыситься значительно.
В соответствии со статьей 211 ХПК суд, принявший судебное постановление, вправе по заявлению стороны, поданному до истечения срока, установленного для предъявления исполнительного документа к исполнению, изменить способ и порядок его исполнения. Вопросы об изменении способа и порядка его исполнения решаются в судебном заседании с извещением сторон о времени и месте проведения судебного заседания. По результатам рассмотрения вопросов об изменении способа и порядка исполнения суд выносит определение.
На основании изложенного суд посчитал возможным изменить порядок исполнения судебных постановлений экономического суда в соответствии с правилом статьи 211 ХПК и пунктом 16 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.10.2010 N 42 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество».
Руководствуясь статьями 211 — 214, 216 ХПК, экономический суд вынес определение об изменении порядка исполнения судебного постановления, которое установило порядок исполнения судебного постановления в виде определения о судебном приказе в приказном производстве от 07.07.2015, по которому необходимо взыскивать задолженность с ОАО «В» в пользу ОАО «Банк» путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество в виде капитального строения по рыночной стоимости строения в 2700000000 бел.руб. без учета НДС.
Таким образом, при поступлении соответствующего заявления экономический суд, оценив представленные доказательства, подтверждающие невозможность реализации имущества, на которое ранее этим судом было обращено взыскание, вправе вынести определение об изменении способа исполнения судебного постановления и обращении взыскания на имущество должника по его изменившейся рыночной стоимости.