Нет, действия арендодателя неправомерны.
В соответствии с частью первой статьи 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а в случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 585 ГК).
Пунктом 3 части первой статьи 590 ГК предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд общей юрисдикции, третейский суд в соответствии с подведомственностью, установленной процессуальным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях — в соответствии с договором.
ГК признает также самозащиту гражданских прав. В частности, часть первая статьи 13 ГК предусматривает, что допускается защита гражданских прав непосредственными действиями лица, права которого нарушаются, если такие действия не сопряжены с нарушением законодательства. Согласно части второй статьи 13 ГК не является нарушением законодательства самозащита гражданских прав, осуществленная с причинением вреда в состоянии крайней необходимости или необходимой обороны, если действия защищающегося были соразмерны характеру и опасности нарушения и не вышли за пределы его предупреждения или пресечения.
Действия арендодателя в данной ситуации содержат в себе признаки удержания.
В силу пункта 1 статьи 340 ГК суть удержания как способа исполнения обязательств сводится к тому, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. При этом кредитор в соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом.
Однако в данной ситуации нужно учитывать то, что сданное в аренду имущество должнику (арендатору) не принадлежит.
Таким образом, наличие задолженности по арендной плате является основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании указанной задолженности и расторжении договора аренды, но не дает права арендодателю самовольно занимать сданные в аренду помещения.