Сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения таким имуществом. Как следствие, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо управомоченному законодательством или собственником лицу, т.е. арендодателем может выступать тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. При этом отношения между арендодателем и арендатором являются возмездными, и арендатор обязан выплатить соответствующее вознаграждение за пользование таким имуществом. В случае неисполнения арендатором обязательства арендодатель может обратиться в суд в целях защиты своих прав. Рассмотрим далее пример из судебной практики.
Экономический суд г. Минска рассмотрел 20.08.2015 дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Т» (ООО «Т») к индивидуальному предпринимателю Б. (ИП Б.) о взыскании 168427178 бел.руб. основного долга.
В судебном заседании установлено, что 25.06.2012 между обществом с ограниченной ответственностью «П» (ООО «П») (продавцом) и ИП Б. (покупателем) был заключен договор выкупа права аренды помещения N 25, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю, а покупатель — принять и оплатить право аренды части помещения N 25 в сумме в белорусских рублях, эквивалентной 40600 дол. США по курсу Национального банка Республики Беларусь.
Согласно п. 4 договора оплата покупателем выкупаемого права аренды производится в безналичном порядке путем перевода на счет продавца денежных средств в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на дату оплаты, в следующие сроки:
- не позднее 29.06.2012 — сумму в белорусских рублях, эквивалентную 10000 дол. США;
- не позднее 25.07.2012 — сумму в белорусских рублях, эквивалентную 30600 дол. США.
Согласно представленным истцом сведениям ответчик в пользу ООО «П» в счет исполнения договора выкупа права аренды помещения N 25 перечислил в общей сложности 29615,38 дол. США.
Данное обстоятельство подтверждается актом сверки взаимных расчетов и ответчиком не оспаривается.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате выкупленного права аренды помещения в рамках договора от 25.06.2012, истец просил взыскать с ИП Б. 168427178 бел.руб. основного долга.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на ничтожность договора выкупа права аренды помещения как притворной сделки.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.
В силу положений ст. 390 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) судом констатируется право сторон на договорное закрепление взаимных прав и обязанностей в рамках правоотношений, не запрещенных законодательством. Судом не усматривается противоречий положений договора действующему законодательству.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что данные требования заявлены ненадлежащим истцом.
Так, согласно ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 578 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, машино-места, их части, определенные сторонами в договоре, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу ст. 579 ГК право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, правом пользования и распоряжения сдаваемым в аренду имуществом обладает его собственник или управомоченное собственником лицо.
В соответствии со ст. 154 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно предмету договора права выкупа аренды помещения у сторон возникают взаимные права и обязанности: у ответчика — оплата предоставляемого права аренды, а у продавца ООО «П» — обеспечение возможности реализации ответчиком своего права на аренду помещения N 25 сроком до 31.08.2022.
Таким образом, правоотношения по договору от 25.06.2012 являются длящимися и подразумевают взаимную реализацию прав и обязанностей как продавцом, так и ответчиком сроком до 31.08.2022.
Поскольку выкуп права аренды помещения неразрывно связан с правом владения, пользования и распоряжения таким помещением, то обязательства по договору, равно как и права, могут быть реализованы только собственником этого имущества либо уполномоченным им лицом.
Согласно сведениям Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей от 14.05.2015 право собственности на помещение N 25 зарегистрировано за ООО «П». Основанием для государственной регистрации явились решение собственника (ООО «Т») от 05.03.2015, акт приемки-передачи от 31.03.2015. Из данных сведений также усматривается, что предыдущим собственником этого помещения было унитарное предприятие «П» (УП «П»).
Каких-либо доказательств наличия права владения и распоряжения указанным выше имуществом на законных основаниях истцом не представлено.
Согласно пояснениям представителя истца в судебном заседании договорные отношения между ООО «Т», ООО «П» и УП «П» (договор аренды, ссуды и т.д.) по указанному объекту недвижимости отсутствуют.
На основании изложенного суд констатирует, что в этих правоотношениях лицом, реализующим права и обязанности продавца, может выступать только ООО «П», поскольку у ООО «Т» отсутствуют полномочия по обеспечению возможности реализации прав ответчика по договору до 31.08.2022.
Кроме того, истец не представил суду доказательств правопреемства прав по договору от 25.06.2012 в результате реорганизации УП «П» и ООО «П».
Таким образом, исковые требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании ст. 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь судебные расходы по делу подлежат отнесению на истца.