Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу договору аренды от 11.11.2008 N 11/11-08 (далее — договор) истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) предоставил ответчику по первоначальному иску (истцу по встречному иску) во временное пользование нежилое помещение.
В связи с тем что ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) свои обязательства по договору исполнил не в полном объеме, истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) просил хозяйственный суд взыскать с ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) 46588118 руб., из которых 42653138 руб. сумма основного долга по арендной плате, 3934980 руб. сумма основного долга по коммунальным платежам.
В отзыве на первоначальное исковое заявление ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) исковые требования не признал в полном объеме, в отзыве указал, что 28.11.2008 истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) было направлено уведомление о досрочном расторжении с 28.11.2008 договора. В этом уведомлении дополнительно к недостаткам, перечисленным в акте приема-передачи от 11.11.2008, отмечено, что в нарушение подпункта 2.2.1 договора истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) передал помещение в ненадлежащем состоянии и отказался подписать уточненную редакцию акта приема-передачи помещения, в котором перечислялись дополнительные недостатки помещения. В отношении требования истца о взыскании арендной платы до 28.12.2008 ответчик сообщил, что нежелание истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) принять освобожденные помещения, которыми ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) пользовался 17 дней, является злоупотреблением правом (статья 9 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).
В поданном в хозяйственный суд встречном исковом заявлении истец по встреченному иску (ответчик по первоначальному иску) указал, что договор заключен под влиянием заблуждения относительно качеств объекта аренды (неустранение недостатков сданного в аренду имущества, отмеченных в акте приема-передачи имущества от 11.11.2008, которые значительно снижают возможности его использования по назначению). Причем самым существенным недостатком, который сделал невозможной дальнейшую аренду помещений, явилось отсутствие вентиляции.
На основании вышеизложенного истец просил согласно статье 179 ГК признать договор аренды недействительным.
В отзыве на встречное исковое заявление ответчик по встречному иску (истец по первоначальному иску) указал, что при заключении договора истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) был осведомлен о всех существенных качествах предмета договора. Кроме того, в соответствии с подпунктом 6.6 договора истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) имел возможность для изучения состояния объекта аренды привлечь специализированные организации.
Руководствуясь статьями 9, 179, 290, 621, 626 ГК, а также исследовав материалы дела и заслушав пояснения представителей истца и ответчика, хозяйственный суд пришел к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, исходя из следующего.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 621 ГК).
Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по настоящему делу договора истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) обязался передать, а ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обязался принять во временное возмездное владение и пользование (аренду) за плату изолированное помещение. Договор заключен сроком на 11 месяцев и действует до 11.10.2009 (подпункт 5.1 договора).
Исходя из пункта 1 статьи 626 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В подпункте 3.3 договора стороны установили, что арендная плата уплачивается с момента передачи объекта аренды в аренду согласно акту приема-передачи объекта аренды до момента возврата объекта аренды по акту приема-передачи помещений истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску).
Кроме того, расходы по оплате электроэнергии, отопления и коммунальных услуг, связанных с объектом аренды, возмещаются ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) ежемесячно исходя из фактического объема предоставленных услуг или показаний измерительных приборов и тарифов, утвержденных производителями услуг, на основании счетов-фактур истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску), а также расшифровок по статьям затрат (с предоставлением копий документов производителей услуг) в течение 10 дней с момента получения соответствующих счетов-фактур и расшифровок (подпункт 3.8 договора).
Поскольку по акту от 11.11.2008 истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) передал, а ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) принял во временное пользование помещение, у ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) появилась обязанность по оплате арендных платежей, а также возмещению расходов по оплате электроэнергии, отопления и коммунальных услуг, связанных с объектом аренды.
Письмом от 26.11.2008 N 01/704 ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) уведомил истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) о том, что в арендованных помещениях отсутствует телефонная связь, что делает невозможным использование Интернета, локальной вычислительной сети, факса и электронной почты. В этой связи истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) предложено в кратчайшие технически возможные сроки обеспечить сданные в аренду помещения телефонными разводками.
В ответе на письмо ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) от 26.11.2008 N 01/704 истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) сообщил, что согласно договору в его обязанности не входит обеспечение арендуемых помещений телефонной связью, однако ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) вправе самостоятельно и за свой счет установить в арендуемых помещениях телефонные линии.
В направленном в адрес истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) письме от 28.11.2008 ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) заявил об одностороннем отказе с 28.11.2008 от дальнейшего исполнения договора.
Согласно подпункту 5.3 договора ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, предварительно письменно уведомив истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) о дате расторжения не менее чем за 30 календарных дней.
При этом договор считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, подписанном уполномоченным лицом и заверенном печатью ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску).
Таким образом, договором предусмотрено, что расторжение договора вследствие одностороннего отказа ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) от исполнения договора возможно только через 30 календарных дней с даты получения уведомления.
На основании вышеизложенного хозяйственный суд согласился с позицией истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) и посчитал, что, поскольку договор был расторгнут с 28.12.2008, ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) обязан оплатить арендные платежи, а также возместить расходы по оплате электроэнергии, отопления и коммунальных услуг, связанные с объектом аренды до даты расторжения договора.
Утверждение представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) о том, что объект аренды был возвращен 01.12.2008, суд отклонил, поскольку по акту, подписанному 08.01.2009 представителем истца по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) и 01.12.2008 представителем ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску), помещение передано истцу по первоначальному иску (ответчику по встречному иску) в надлежащем состоянии с учетом естественного физического износа именно 08.01.2009, т. к. доказательств передачи помещений ранее 08.01.2009 хозяйственному суду представлено не было.
Представленные ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) иные доказательства (пояснения председателя товарищества собственников здания и письмо ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) от 04.12.2008 N 01/736) суд оценивает критически, поскольку указанные документы противоречат как друг другу, так и данным в судебном заседании представителем ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) пояснениям.
Так, согласно письму от 04.12.2008 N 01/736 «все ключи от входных и межкомнатных дверей в количестве 235 штук по акту в присутствии комиссии переданы председателю товарищества собственников», однако в приобщенных к материалам дела пояснениях председателя товарищества собственников указано, что в принятии на хранение всего комплекта ключей от комнат и входных дверей им отказано. Акт передачи ключей представителем ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) хозяйственному суду не представлен.
Ссылку представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) на злоупотребление истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) своим правом как на основание для освобождения от уплаты задолженности хозяйственный суд отклонил, т. к. в рамках настоящего дела истец по первоначальному иску (ответчик по встречному иску) защищает свое право на получение арендной платы по подписанному обеими сторонами договору, условия которого, в том числе касающиеся порядка расторжения договора, согласованы сторонами.
На основании вышеизложенного первоначальные исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.
В удовлетворении встречных исковых требований хозяйственный суд отказал и исходил при этом из следующего.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения (статья 179 ГК).
При этом согласно пункту 20 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, на основании статьи 179 ГК может быть признана хозяйственным судом недействительной. В то же время сторона, действовавшая под влиянием заблуждения, должна доказать, что оно имеет существенное значение и касается природы либо предмета сделки.
Следует учитывать, что заблуждение относительно мотива, то есть внутреннего побуждения лица на совершение сделки, не имеет существенного значения. В частности, заблуждение относительно финансового положения контрагента как мотива сделки не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Согласно подпункту 6.6 договора на момент подписания договора истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) детально ознакомлен с техническим, санитарным состоянием объекта аренды, а также имел возможность для изучения состояния объекта аренды привлечь специализированные организации. К техническому, санитарному состоянию объекта аренды истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) претензий не имеет.
Ссылка истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) на то, что его заблуждение заключалось в отношении возможности приведения объекта аренды в должное состояние в установленные сроки, не подтверждается материалами дела.
Подписанный 11.11.2008 сторонами акт приема-передачи устанавливает сам факт передачи помещений, находящегося в нем имущества, а также их техническое состояние. Причем подписанный сторонами акт лишь констатирует техническое состояние объекта аренды, но не устанавливает обязанности (и соответственно срок ее исполнения) ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) устранить замечания.
Кроме того, в судебном заседании представитель истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) пояснил, что им собственноручно после подписания 11.11.2008 акта представителем ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) были внесены изменения, касающиеся сроков устранения недостатков, а на экземпляре акта, находящемся у ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску), данные о сроках устранения недостатков отсутствуют.
Не может быть признано введением в заблуждение и то обстоятельство, что при заключении договора истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску) не был поставлен в известность о функционировании на первом этаже здания сауны, поскольку, как отмечает сам истец по встречному иску (ответчик по первоначальному иску), данное обстоятельство стало ему известно уже после расторжения договора.
На основании вышеизложенного хозяйственный суд счел, что при заключении договора ответчик по встречному иску (истец по первоначальному иску) ни умышленно, ни по неосторожности не вводил истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) в заблуждение относительно природы сделки и ее предмета, т. к. о всех недостатках помещения он был осведомлен при подписании 11.11.2008 акта приема-передачи. Более того, из представленных в суд квалификационных документов работников истца по встречному иску (ответчика по первоначальному иску) следует, что он имел возможность без привлечения сторонних организаций и специалистов детально ознакомиться с техническим, санитарным состоянием объекта аренды.
Кроме того, наличие телефонной связи в арендованных помещениях не являлось существенным условием договора, причем ответчик по встречному иску (истец по первоначальному иску) предложил истцу по встречному иску (ответчику по первоначальному иску) за свой счет установить телефонные линии, претензии о необходимости устранения указанных в акте от 11.11.2008 недостатков не заявлялись.