В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.
Пункт 1 ст. 625 ГК предусматривает, что договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы.
Как передача имущества арендатору, так и возврат его арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами договора аренды.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 581 ГК). Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу положений п. 2 ст. 592 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, на арендаторе не прекращает лежать обязанность по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором аренды, а арендодатель не лишается права требовать от последнего внесения таких платежей.
Исходя из указанных выше норм, рассмотрим пример из судебной практики.
Экономическим судом 18.03.2015 было рассмотрено дело по иску ОАО «М» (истца) к ООО «А» (ответчику) о выселении, взыскании 49525968 руб. основного долга, 10761475 руб. пени, 2977611 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд удовлетворил исковые требования по следующим основаниям.
Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
В судебном заседании установлено, что 25.05.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения N 92-96/11 (далее — договор аренды) — аренды открытой асфальтобетонной площадки под навесом у здания прирельсового склада со столовой площадью 64,5 кв.м для использования под склад. Арендная плата в целом за предоставленное имущество составила 17,42 базовой арендной величины.
Согласно акту приема-передачи имущество было передано ответчику 25.05.2011.
Дополнительным соглашением N 3 от 28.02.2013 к договору аренды стороны предусмотрели, что ответчик производит оплату обеспечения истцом проезда автотранспорта, принадлежащего ответчику, и автотранспорта третьих лиц, направляющегося к месту нахождения ответчика, по территории истца. Размер оплаты установлен на основании утвержденного истцом тарифа за одну единицу автотранспорта.
Дополнительным соглашением N 4 от 15.08.2013 к договору аренды истец передал ответчику в срочное возмездное пользование рампу здания склада металла арендуемой площадью 85,15 кв.м для осуществления разгрузочно-погрузочных работ. Арендная плата в целом за предоставленное имущество составила 40,4105 базовой арендной величины в месяц. Актом приема-передачи от 15.08.2013 указанное выше имущество было передано ответчику.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендных платежей, истец просил выселить ответчика из арендуемых им нежилых помещений. Также истец просил взыскать с ответчика 49525968 руб. основного долга по арендным, коммунальным платежам и стоимости пропусков, 10761475 руб. пени за период с 21.05.2012 по 10.11.2014, 2977611 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 21.05.2012 по 10.11.2014.
Представитель истца в судебном заседании от исковых требований о выселении отказался. В остальной части исковые требования поддержал.
Суд, руководствуясь ч. 1 ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК), принял к рассмотрению уточнение исковых требований.
Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об обоснованности предъявленных исковых требований, исходя из следующего.
В соответствии с п. 6.1, 6.2 договора аренды срок его действия определен по 15.04.2014. Арендатор, желающий продлить договор на новый срок, обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора.
Согласно п. 2 ст. 592 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В ходе рассмотрения дела судом были установлены обстоятельства, свидетельствующие о том, что договор между сторонами после 15.04.2014 был продлен на неопределенный срок.
Так, о желании пользоваться данным имуществом и продлить договорные отношения свидетельствует заявление с просьбой о продлении договора аренды, написанное директором ответчика на имя истца.
Доводы представителя ответчика о том, что указанное выше заявление было написано физическим лицом К. для продления договора аренды места парковки личного автотранспорта на территории истца, опровергаются как фактом отсутствия у ответчика самого текста договора аренды при наличии позиции истца о том, что подобного рода договор не заключался, так и формулировкой и текстом самого письма, из которого усматривается, что К. в данных правоотношениях выступает в качестве директора ответчика и действует от его имени и в интересах общества.
Кроме того, 28.05.2014 ответчиком было направлено письменное обращение к истцу о выдаче пропуска для заезда автотранспорта ответчика на территорию ОАО «М». Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что по состоянию на конец мая 2014 г. арендные правоотношения между сторонами сохранялись, а своими действиями ответчик выражал намерения и на дальнейшее их продолжение.
Изложенный выше вывод суда также подтверждается сведениями (журналом) движения автотранспорта через комплексно-пропускной пункт истца по пропускам арендаторов.
Так, из анализа представленных журналов усматривается, что в мае — июле 2014 г. транспортные средства ответчика периодически по пропускам арендаторов заезжали на территорию истца.
Позиция представителя ответчика о том, что после окончания срока действия договора аренды его автотранспорт приезжал для выборки товара к другим арендаторам, расположенным на территории истца, опровергается показаниями свидетеля Р. (начальника службы безопасности ОАО «М»), который пояснил, что в графе журнала «наименование организации» отражаются сведения об организации-арендаторе, к которой приезжает транспортное средство.
В обоснование своих возражений ответчиком неоднократно высказывалась позиция о том, что в январе 2014 г. между истцом и ответчиком был подписан акт возврата арендованных площадей. Данные доводы признаются судом не соответствующими действительности по следующим основаниям.
Так, допрошенные в судебном заседании свидетели К., Р. и М. суду пояснили, что никто из них в январе 2014 г. в ОАО «М» вообще не работал. Акт о возврате помещения был подписан с их стороны в августе — сентябре 2014 г. по просьбе работника отдела арендных отношений в связи с проводившимися переговорами истца с ответчиком о возможном расторжении договора аренды. Доступ арендодателя к рампе склада был ограничен до зимы 2014 — 2015 гг. ввиду того, что на воротах рампы висел замок арендатора. Также свидетели пояснили, что на момент подписания с их стороны акта возврата площадей никаких подписей со стороны арендатора не было.
Показания свидетелей подтверждаются приказами о приеме их на работу, в соответствии с которыми Р. работает в ОАО «М» с 19.03.2014, М. — с 02.06.2014, К. — с 11.08.2014.
Согласно пояснениям представителя истца данный акт без проставленной даты был передан представителю ответчика в январе 2015 г. в процедуре примирения. Данные пояснения подтверждаются также тем обстоятельством, что ранее (до проведения процедуры примирения) в своей позиции акт возврата арендуемых площадей ответчиком не упоминался, а был представлен только после возобновления производства по делу.
Таким образом, сведения, содержащиеся в акте приема-передачи имущества от 31.01.2014, судом признаются недостоверными.
С учетом изложенных выше обстоятельств факт продолжения договорных арендных отношений ответчика и истца является установленным.
В соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При прекращении договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендованное капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 626 ГК.
Каких-либо достоверных доказательств направления истцу уведомлений о расторжении договора аренды либо обратной приемки арендованных площадей ответчиком не представлено.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 2 и 3 п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.
Таким образом, не имеет правового значения для разрешения спора отсутствие желания или необходимости у ответчика пользоваться арендованным помещением, поскольку до прекращения договорных отношений за последним сохранялось право пользования данными помещениями, которое могло быть реализовано.
Доводы ответчика о том, что сделки были совершены его должностными лицами либо иными лицами, действовавшими в интересах ответчика, с превышением своих полномочий, не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку исковых требований о недействительности оспоримых сделок ответчиком не заявлено.
В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 3.6 — 3.11 договора аренды перечисление арендных платежей производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца оплаты на расчетный счет арендодателя.
Арендатор производит оплату потребляемой электроэнергии, услуг по содержанию и эксплуатации объекта и иных услуг не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным.
В силу ч. 2 ст. 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
Подтверждения оплаты в иных суммах, чем указано в расчете истца, либо выставления к оплате излишних сумм ответчиком представлено не было.
Доводы ответчика о просрочке кредитора, выразившейся в ненаправлении истцом счетов на оплату, также признаются судом несостоятельными, поскольку в силу п. 2.2.3 договора аренды обязанность получать у арендодателя счет-фактуру на оплату возложена на арендатора.
Таким образом, с учетом выставленных к оплате сумм с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за период с апреля по ноябрь 2014 г. в размере 32975267 бел.руб., задолженность по оплате коммунальных платежей за период с января по сентябрь 2014 г. в размере 13625701 бел.руб., задолженность по оплате пропусков за период с февраля по октябрь 2014 г. в размере 2925000 бел.руб. Данные суммы ответчиком не оспорены и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.
В силу п. 1 ст. 311 ГК в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, подлежит уплате неустойка (штраф, пеня), которой признается определенная законодательством или договором денежная сумма.
Пунктами 5.5, 5.6 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков внесения арендных и иных платежей арендатором уплачивается пеня в размере 0,2% за каждый день просрочки платежа от не уплаченной в срок суммы.
Сумма пени, исчисленная истцом, ответчиком не оспорена и составляет за период с 21.05.2012 по 10.11.2014 10761475 бел.руб.
Согласно п. 1 ст. 366 ГК за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
Расчет суммы процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленной истцом, ответчиком не оспорен, признается судом правильным, данная сумма составляет 2977611 бел.руб. за период с 21.05.2012 по 10.11.2014.
На основании ч. 1 ст. 133 ХПК судебные расходы по делу подлежат отнесению на ответчика.