Нередко субъекты хозяйствования в целях обеспечения своих имущественных интересов ограничивают учредительными документами полномочия своих органов по сравнению с тем, как эти полномочия определены в доверенности, в законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка. Статьей 175 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в связи с этим установлено, что в случае выхода органа юридического лица за рамки указанных ограничений сделка может быть признана недействительной по иску лица, в интересах которого они установлены. Приведенный пример из судебной практики демонстрирует, что истцам при обращении в суды с требованием о признании договоров аренды недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 175 ГК, необходимо исходить из того, что сумма сделки в таком случае не может быть определена как совокупность всех арендных платежей за весь период предполагаемой аренды, если только эта сумма прямо не прописана в тексте договора.
Так, экономический суд города Минска 04.05.2016 рассмотрел исковое заявление иностранного общества с ограниченной ответственностью «С» (ИООО «С») к индивидуальному предпринимателю А. (ИП А.), в котором истец указал, что 11.06.2012 между ним и ответчиком был заключен договор аренды N 01-02 (договор аренды), по которому ответчик передал истцу два капитальных строения площадью 988 и 114 кв.м соответственно, расположенных в г. Минске.
Ссылаясь на превышение представителем ИООО «С» своих полномочий при подписании договора аренды N 01-12 от 11.06.2012, истец просил признать данный договор недействительным.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных исковых требований, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 175 ГК, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законодательстве либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
Судом установлено, что действительно п. 6.2.3 устава ИООО «С» предусмотрено ограничение полномочий директора общества на совершение хозяйственных сделок, контрактов (договоров) в размере, превышающем 10000 евро за одну сделку.
Вместе с тем, как следует из п. 3.1 договора аренды, общая сумма арендной платы составляет 8595,60 евро в месяц за весь объект аренды, включая налог на добавленную стоимость.
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место.
В соответствии с п. 1 ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.
В случаях, когда плата за аренду капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места установлена в договоре на единицу площади капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (п. 3 ст. 625 ГК).
Доводы истца о том, что сумму сделки (договора аренды) следует рассчитывать как совокупность всех арендных платежей за весь период предполагаемой аренды, являются несостоятельными, поскольку договор аренды не содержит указания на сумму всей арендной платы за весь период пользования имуществом и не предусматривает обязательств истца по внесению такой суммы авансом за весь предстоящий период аренды.
Исходя из положений ГК, в договоре аренды стороны должны согласовать условие об арендной плате в соответствии с требованиями п. 2 ст. 585 ГК, однако порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды или применяются порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества.
Таким образом, законодательством не предусмотрено указание в договоре аренды всей суммы арендной платы, которая подлежит начислению за весь указанный в договоре период арендного пользования. Следовательно, определение истцом суммы сделки как совокупности всех арендных платежей за весь период предполагаемой аренды не основано на законодательстве и указанное обоснование исковых требований является несостоятельным.
Кроме того, истцом в нарушение требований ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь не представлено доказательств того, что директору ИООО «С» при заключении договоров с ценой сделки свыше 10000 евро требуется согласие Общего собрания собственников имущества, поскольку в силу п. 6.1.4.19 устава ИООО «С» такое согласие требуется лишь при совершении обществом сделок с имуществом, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества.
На основании изложенного суд отказал ИООО «С» в удовлетворении исковых требований к ИП А. о признании недействительным договора аренды N 01-12 от 11.06.2012.