Договорные отношения нередко способны порождать споры. Одним из наиболее интересных, полагаем, видов споров в судебной практике являются договоры, связанные с изменением, прекращением и отказом от договора. В связи с этим рассмотрим пример из судебной практики.
Решением экономического суда г. Минска от 14 января 2015 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12 февраля 2015 г., ЧУО «У» выселено из занимаемого им нежилого помещения площадью 215,8 кв.м, расположенного в г. Минске.
ЧУО «У» обратилось с кассационной жалобой на принятые по делу судебные постановления, в которой просило их отменить и в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что суд неполно исследовал все обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, 10 ноября 2010 г. между ОАО «С» (арендодателем) и ЧУО «У» (арендатором) был заключен договор аренды N 162 (далее — договор), в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение площадью 215,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Минск, ул. О., 59.
Факт передачи данного помещения в аренду подтверждается актом приема-передачи от 15 октября 2010 г.
В соответствии с п. 22 договора стороны определили срок действия договора — до 15 октября 2013 г.
Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал, что заявленное истцом требование не подлежит удовлетворению, поскольку арендатор исправно уплачивает арендную плату и коммунальные услуги, договорные отношения продолжаются, в связи с чем отсутствуют основания для одностороннего отказа от договора аренды и выселения.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из следующего.
Ранее решением экономического суда г. Минска от 19 мая 2014 г. по иску ОАО «С» к ЧУО «У» о выселении из занимаемого помещения в связи с истечением срока договора суд, отказывая в удовлетворении требования, установил факт возобновления указанного договора на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом, рассматривающим экономические дела, делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом, рассматривающим экономические дела, другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 581 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 3 ст. 420 ГК одностороннее изменение договора, односторонний отказ от исполнения договора полностью или в части допускаются только в случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.
Письмом от 17.07.2014 ОАО «С» сообщило ЧУО «У» об отказе от договора, в связи с чем просило арендатора об освобождении помещения и его передаче по акту приема-передачи ОАО «С».
Данное уведомление было получено ЧУО «У» 30.07.2014, что подтверждается отметкой на уведомлении о почтовом вручении.
В связи с тем, что договор заключен на неопределенный срок, и арендодатель, воспользовавшись своим правом на односторонний отказ от договора, предупредил об этом арендатора за три месяца в соответствии с требованиями законодательства, судом сделан правомерный вывод о прекращении действия договора, заключенного между ОАО «С» и ЧУО «У» с 30 октября 2014 г.
В соответствии с ч. 1 ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку добровольно после прекращения действия договора аренды ответчик арендуемое помещение не возвратил, то выводы суда об удовлетворении заявленных требований о выселении судебная коллегия по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь признала законными и обоснованными.
Вышеизложенное демонстрирует тот факт, что даже при наличии заключенного договора аренды, наличии обременений недвижимого имущества определять судьбу такого имущества все равно вправе собственник. Кроме того, в свете изложенного примера необходимо подчеркнуть, что, если сторона реализует свои права в рамках полномочий, предоставленных законодательством, суд при разрешении спора поддержит такую позицию.