Для автоматического продления действия договора аренды необходимо наличие определенных условий. Неосвобождение арендовавшегося помещения после истечения срока действия договора аренды не является одним из них. Рассмотренный в статье пример из судебной практики лишний раз подтверждает это.
Экономическим судом 24.11.2015 рассмотрено дело по иску дочернего коммунального унитарного жилищного ремонтно-эксплуатационного предприятия «Ж» (истца) к открытому акционерному обществу «В» (ответчику) об освобождении арендуемого помещения.
Требования подлежали удовлетворению в силу следующего.
Согласно ст. 288 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии со ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Факт заключения и действия между сторонами договора аренды нежилого помещения от 05.06.2012 представителями сторон не оспаривался.
Помещение было предоставлено ответчику в аренду для размещения магазина и мастерской со сроком действия договора (на указанных в нем условиях) до 05.06.2015. О передаче имущества в аренду сторонами был составлен акт от 04.06.2012.
В соответствии с п. 8.4 договора аренды от 05.06.2012, если за два месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, он перезаключается на новый срок в установленном законом порядке.
Согласно ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законодательством или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Согласно п. 36 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» при применении пункта 2 статьи 592 ГК хозяйственным (в данном случае — экономическим) судам следует исходить из того, что:
- договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок при наличии в совокупности двух условий, согласно которым арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и отсутствуют возражения арендодателя против пользования арендатором арендованным имуществом;
- при наличии письменного уведомления арендодателя, адресованного арендатору, о несогласии на продление срока действия договора аренды договор аренды не может считаться возобновленным на неопределенный срок.
Истец, выступивший арендодателем по договору, до истечения срока действия такого договора направил арендатору письма от 02.04.2015, от 04.05.2015 (ответ ответчика от 07.05.2015), от 12.05.2015, от 03.06.2015, в соответствии с которыми отказался от продления договора на прежних условиях платы за пользование имуществом после истечения срока действия договора аренды (после 05.06.2015). Предложил ответчику заключить после истечения срока действия договора соглашение об аренде на новых условиях — с повышенным размером арендной платы.
В связи с изложенным ссылка ответчика о состоявшемся возобновлении действия между сторонами договора на прежних условиях в соответствии со ст. 592 ГК является несостоятельной и опровергается представленными суду доказательствами.
Ответчик вопреки ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь не представил суду доказательств совершения истцом действий, подтверждающих намерения такой стороны продлить договорные отношения на прежних условиях договора аренды.
Согласно ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В своем письме от 31.08.2015 (получено адресатом 01.09.2015) истец-арендодатель обоснованно ввиду прекращения действия между сторонами договора аренды (так как срок действия договора истек) предложил ответчику освободить занимаемые ответчиком помещения.
Требования арендодателя остаются неисполненными до настоящего времени вопреки условиям договора аренды и ст. 593 ГК.
Иные доводы ответчика, заявленные против исковых требований в отзыве от 17.11.2015, не опровергают вывод суда о прекращении действия между сторонами договора аренды (влечет обязанность арендатора освободить занимаемое помещение). Пользование арендатором помещениями после истечения срока действия договора при указанной переписке между сторонами доказательством изменения срока действия соглашения не является.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством — согласно принципу свободы договора в ст. 2 ГК. Сторонами был подписан договор со сроком его действия добровольно. От продолжения его действия на новый срок арендодатель, выражая свою волю, отказался.
Суд считает возможным установить ответчику срок для освобождения (выселения) ответчика-арендатора из занимаемого помещения, принадлежащего истцу до 16.12.2015, исходя из обстоятельств дела.
Такой срок не делает нахождение ответчика во взятых в аренду помещениях правомерным, поскольку сторона нарушает обязательства арендатора, предусмотренные договором аренды.