Предметом заключенного между истцом и ответчиком договора о реализации права строительства объекта от 31.03.2011 N 186-Д (далее — договор) явилось определение взаимоотношений по реализации права строительства многоэтажных жилых домов N 55, N 57, N 58 типовых потребительских качеств в жилом микрорайоне (подпункт 1.1 договора).
Продолжительность строительства объекта в подпункте 2.1 договора установлена сторонами исходя из нормативной, определенной проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу проектов и смет (41 месяц).
В подпункте 2.1.2 договора стороны согласовали, что окончание строительства объекта — май 2013 г., в том числе:
1-й очереди строительства (жилой дом N 55 общей площадью квартир 6667 кв.м) — июнь 2011 г.;
2-й очереди строительства (жилой дом N 58 общей площадью квартир 4964 кв.м) — декабрь 2011 г.;
3-й очереди строительства (жилой дом N 57, подземный 2-уровневый гараж-стоянка) — май 2013 г., в том числе:
- 1-го пускового комплекса (жилая часть жилого дома N 57 общей площадью квартир 6667 кв.м);
- 2-го пускового комплекса (подземный 2-уровневый гараж-стоянка) — май 2013 г.
Окончание строительства объекта — дата утверждения в установленном порядке подписанного акта приемочной комиссии по приемке в эксплуатацию последнего пускового комплекса последней очереди строительства.
В поданном в хозяйственный суд исковом заявлении истец указал, что согласно актам приемки объектов, законченных строительством, утвержденным директором ответчика, жилые дома N 55 и N 58 введены в эксплуатацию 31.08.2011 и 31.05.2012 соответственно.
Таким образом, просрочка исполнения обязательств по сроку окончания строительства жилого дома N 55 составила 62 дня, а жилого дома N 58 — 152 дня.
В связи с вышеизложенным истец просил взыскать с ответчика 463639000 руб. пени, из которых 233374200 руб. пени за просрочку исполнения обязательств по сроку ввода 1-й очереди строительства (37641000000 / 100 x 0,01 x 62), 230264800 руб. пени за просрочку исполнения обязательств по сроку ввода 2-й очереди строительства (15149000000 / 100 x 0,01 x 152).
Ответчик, не признавая в полном объеме исковые требования, в отзыве на исковое заявление указал, что из содержания подпунктов 2.1, 6.1 договора однозначно усматривается, что пеня выплачивается застройщиком при завершении срока строительства очередей и пусковых комплексов по истечении 41 месяца.
В связи с ненаступлением срока исполнения обязательства (разрешение на организацию стройплощадки было получено ответчиком 20.11.2009, соответственно 41-месячный срок истекает в апреле 2013 г.) отсутствуют основания применять к застройщику меры ответственности в виде пени по подпункту 6.1 договора.
Кроме этого, применение подпункта 2.1.2 договора, на который ссылается истец, необоснованно, т.к. в подпункте 6.1 договора указано на установление сроков именно подпунктом 2.1, а не подпунктом 2.1.2, а также в подпункте 2.1.2 речь идет о характеристиках 1-й, 2-й очередей и 1-го пускового комплекса 3-й очереди строительства, которые не предусмотрены проектной документацией на объект и не соответствуют подпункту 1.3 договора в части общей площади квартир объекта.
Поскольку стороны договора указали сроки завершения очередей и пусковых комплексов, не имеющих отношения к объекту строительства, а также ввиду отсутствия упоминания о подпункте 2.1.1 в разделе «Ответственность сторон» договора подпункт 2.1.1 к правоотношениям сторон при рассмотрении вопроса о начислении пени применен быть не может.
Также в подпункте 6.1 договора однозначно указано, что ответственность застройщика наступает в случае невыполнения обязательств по сроку окончания строительства очередей и пусковых комплексов объекта. То есть для применения мер ответственности необходима совокупность юридических фактов, таких как нарушение срока ввода очередей и нарушение срока ввода пусковых комплексов.
В исковом заявлении не приведены доказательства наличия необходимых для применения мер ответственности юридических фактов. Более того, срок завершения строительства как минимум одного из двух пусковых комплексов не наступил, т.к. продолжительность строительства объекта согласно подпункту 2.1 договора составляет 41 месяц.
Помимо этого, отсутствуют основания для применения к застройщику мер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств ввиду просрочки кредитора — истца по настоящему иску.
В силу возложенных в подпункте 3.1.1 договора на истца обязательств последний обязан рассматривать в установленном порядке представленные проекты разрешительных документов, необходимых застройщику для строительства объекта, и принимать соответствующие решения.
Однако обращение ответчика от 03.03.2011 с просьбой разрешить корректировку проекта первой очереди строительства — жилого дома N 55 в связи с перепланировкой квартир, с указанием на запланированный срок ввода во II квартале 2011 года было рассмотрено истцом с просрочкой в 101 день 24.06.2011, о чем свидетельствует пункт 12 решения N 1751 «О разрешении проведения проектно-изыскательских работ и реконструкции объектов, внесения изменений в проектно-сметную документацию и строительства объекта по проекту с изменениями».
Далее истец 24.06.2011 (за 6 дней до ввода 1-й очереди в эксплуатацию) принял решение о размещении общественного пункта охраны порядка взамен ранее предусмотренного жилого помещения (квартиры) N 1, предоставленного безвозмездно горисполкому в счет усредненного показателя передаваемых заказчиком жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу (пункт 12 решения N 1751).
Для подготовки разрешения на корректировку проекта в виде решения истцу понадобилось почти 3 месяца, а для подготовки разрешения на корректировку для перепланировки квартир — более 3,5 месяца.
Ответчику в свою очередь после разрешения 24.06.2011 горисполкомом корректировки проекта объекта понадобилось 2 месяца для внесения изменения в проект, получения соответствующих согласований, выполнения работ по откорректированному проекту и ввода 1-й очереди строительства в эксплуатацию.
Таким образом, несвоевременное по вине истца принятие решений о корректировке проекта в связи с изменением целевого назначения помещения (с квартиры на пункт охраны общественного порядка) и перепланировкой квартир препятствовало ответчику ввести в эксплуатацию 1-ю очередь строительства в запланированные им сроки.
Просрочка истца в принятии решения на три месяца свидетельствует о наличии просрочки кредитора, соответственно отсутствии оснований считать должника просрочившим обязательство и, как следствие, исключает начисление пени.
Статьей 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
Неустойкой (штрафом, пеней) в соответствии с пунктом 1 статьи 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с подпунктом 6.1 договора в случае невыполнения ответчиком своих обязательств по сроку окончания строительства очередей и пусковых комплексов объекта согласно подпункту 2.1 договора ответчик выплачивает на основании претензий или в судебном порядке за каждый день просрочки пеню в размере 0,01% заявленного в подпункте 1.1 договора объема инвестиций по соответствующей очереди и пусковым комплексам объекта.
Общий размер пени по данному подпункту не должен превышать 10% от заявленного объема инвестиций по соответствующей очереди и пусковым комплексам объекта.
Согласно части 1 статьи 401 Гражданского кодекса Республики Беларусь при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Анализируя в совокупности положения подпунктов 1.1, 2.1 и 6.1 договора, хозяйственный суд пришел к выводу, что установленная в подпункте 2.1 договора продолжительность строительства касается всего объекта, а именно жилых домов N 55, N 57, N 58 типовых потребительских качеств в жилом микрорайоне.
При этом в подпункте 1.1 договора стороны выделили очереди строительства с выделением пусковых комплексов, а в подпункте 2.1.2 установили сроки строительства и сдачи в эксплуатацию каждого из них.
Поскольку подпункт 2.1.2 является составной частью подпункта 2.1 договора, суд счел, что предусмотренная подпунктом 6.1 договора ответственность может применяться как к нарушению срока строительства объекта в целом, так и к нарушениям срока строительства очередей и пусковых комплексов объекта в частности.
По указанным выше обстоятельствам отклоняется утверждение ответчика о том, что для применения мер ответственности необходима совокупность юридических фактов, таких как нарушение срока ввода очередей и нарушение срока ввода пусковых комплексов.
Суд также отметил, что утверждение ответчика о несоответствии характеристик объекта, указанных в подпункте 1.3 договора, проектной документации не является основанием для освобождения от ответственности по договору, т.к. характеристики объекта могут изменяться в ходе строительства, а предусмотренная подпунктом 6.1 договора ответственность касается сроков ввода объекта в эксплуатацию.
Ссылку ответчика на то, что несвоевременное по вине истца принятие решений о корректировке проекта в связи с изменением целевого назначения помещения и перепланировкой квартир препятствовало ответчику ввести в эксплуатацию 1-ю очередь строительства в запланированные им сроки, суд отклонил, исходя из следующего.
Действительно, пунктом 12 решения городского исполнительного комитета от 24.06.2011 N 1751 ответчику разрешено без изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию внести изменения в проектно-сметную документацию объекта, предусмотрев:
изменение планировочных решений части квартир;
размещение общественного пункта охраны порядка взамен ранее предусмотренного жилого помещения (квартиры) N 1, предоставленного безвозмездно горисполкому в счет усредненного показателя компенсации заказчиком передачи в коммунальную собственность жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу.
Однако из содержания вышеуказанного решения следует, что разместить общественный пункт охраны порядка ответчику предложено в дополнение к его инициативе об изменении планировочных решений части квартир.
Помимо этого, в решении указано, что изменения в проектно-сметную документацию вносятся без изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию.
В связи с этим ответчик, предполагая, что в установленные договором сроки не сможет ввести в эксплуатацию рассматриваемые очереди строительства, мог на основании подпункта 9.1 договора предложить истцу подписать соответствующее дополнительное соглашение.
Проверив представленный истцом расчет, хозяйственный суд посчитал требование о взыскании пени в размере 463639000 руб. за нарушение сроков окончания строительства очередей объекта обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Ходатайство ответчика о снижении на основании статьи 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь размера подлежащей взысканию пени суд отклонил, т.к. приведенные причины нарушения сроков строительства не являются основанием для освобождения от ответственности за невыполнение договорных обязательств.
В процессе рассмотрения апелляционной жалобы ответчика сторонами было заключено соглашение о примирении, согласно которому ответчику предоставлена рассрочка погашения пени.