О том, какими непростыми могут быть отношения между арендатором и арендодателем, многие знают не понаслышке. Попробуем разобраться в одном из таких случаев.
В феврале 2011 г. между ООО «Т» и индивидуальным предпринимателем Т. был заключен договор аренды нежилого помещения. Тогда же данное помещение было передано ООО «Т» по передаточному акту, акт подписан сторонами. Договор был заключен сроком на 11 месяцев, срок действия договора — до 01.01.2012. По условиям вышеуказанного договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях только в случае, если арендатор продолжает пользоваться арендуемым помещением после истечения срока действия договора и стороны письменно внесли изменения в договор по продлению срока его действия. В начале декабря 2011 г. ООО «Т» в адрес ИП Т. было направлено предложение заключить новый договор аренды. Впоследствии, в середине декабря 2011 г., до истечения срока действия договора аренды руководством ООО «Т» в связи с арендой нового офисного помещения было принято решение завершить аренду данного помещения по истечении срока действия договора и арендные отношения с ИП Т. прекратить.
Об отсутствии намерения продлевать арендные отношения арендодатель до истечения срока действия договора был уведомлен письмом от 23.12.2011, а также уведомлялся в ходе устных бесед и телефонных переговоров.
Уклонившись от принятия помещения, арендодатель впоследствии на суде указывал на неполучение вышеуказанного письма и «незнание» того, что ООО «Т» не планирует продолжать арендные отношения и просит принять помещение из аренды.
ООО «Т» прекратило пользование данным помещением 30.12.2011 и выехало из него со всем своим имуществом в новое арендуемое помещение. При этом в адрес ИП Т. было направлено уведомление об освобождении ООО «Т» помещения в связи с истечением срока действия договора и прилагаемый к нему акт приема-передачи помещения, подписанный арендатором — ООО «Т».
С точки зрения ООО «Т», арендодателем намеренно затягивался срок приема помещения из аренды в целях последующего неправомерного и безосновательного обогащения.
В связи с тем что арендодатель всячески уклонялся от попыток сотрудников ООО «Т» возвратить помещение, не шел ни на какие переговоры, прерывал телефонное общение и умышленно бездействовал, ООО «Т» было вынуждено в феврале 2012 г. зафиксировать факт неиспользования помещения с участием представителя УИМ ОВД.
В 2012 году ООО «Т» ежемесячно обращалось к истцу с просьбами принять помещение из аренды. Данные обращения (как письменные, так и устные) игнорировались ИП Т. При этом арендодатель, обладая в полном объеме информацией о том, что помещение было освобождено в предусмотренные договором сроки и больше не используется ООО «Т», ежемесячно направлял счета по оплате аренды помещения с 01.01.2012, которые возвращались ООО «Т» в адрес Т. как не подлежащие оплате.
В итоге ИП Т. обратился в хозяйственный суд с заявлением о взыскании с ООО «Т» арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г. Решением хозяйственного суда в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Т. к обществу с ограниченной ответственностью «Т» о взыскании 45 млн.руб. задолженности было отказано.
При вынесении решения суд первой инстанции пришел к следующим выводам:
Филиал ООО «Т», который занимал арендованное помещение, 30.12.2011 уведомил истца об освобождении этого помещения в связи с окончанием срока действия договора и необходимости подписания передаточного акта.
Истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт пользования ответчиком имуществом после истечения срока договора.
Арендодатель (истец) не согласился с выводами суда первой инстанции, подав апелляционную жалобу, которая была удовлетворена апелляционной инстанцией.
Признавая несостоятельными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела выводы суда первой инстанции, содержащиеся в решении хозяйственного суда, апелляционная инстанция исходила из следующего.
Ответчиком в адрес истца 8 декабря 2011 г. было направлено письмо с просьбой заключить договор аренды нежилого помещения.
Довод ответчика о том, что письмом от 23.12.2011 он сообщил, что письмо от 08.12.2013 было ошибочно направлено в адрес истца, судом не может быть принят во внимание, поскольку ответчиком не представлены доказательства как вручения, так и направления истцу данного письма. Факт получения данного письма ИП Т. в судебном заседании апелляционной инстанции отрицала.
Не может быть принят во внимание судом и довод ответчика о направлении истцу 30.12.2011 уведомления об освобождении занимаемого помещения и акта приема-передачи, поскольку ответчиком не представлены надлежащие доказательства получения истцом данных документов. Представленное ответчиком почтовое уведомление подтверждает направление документов по адресу в г. Г., когда согласно дополнительному соглашению N 2 от 05.05.2011 к договору аренды адрес истца указан в М-ом районе.
В соответствии с пунктом 2 статьи 592 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Аналогичное условие содержится и в пункте 5.3 договора. Из смысла указанной выше нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь следует, что заключение нового договора не требуется, поскольку прежний договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие.
Согласно статье 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Согласно пункту 6.5 договора при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в день прекращения договора. Передача имущества осуществляется в присутствии представителей обеих сторон, о чем составляется акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.
В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, вытекающих из арендных правоотношений» (в редакции от 19.09.2012) юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы. Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.
Доказательств возврата ответчиком имущества арендодателю по состоянию на 01.01.2012 представлено не было, доказательств извещения истца о необходимости принятия помещения также не представлено. Представленный ответчиком акт осмотра помещения с участием представителя УИМ ОВД не может быть принят судом во внимание, поскольку составлен 03.02.2012 без представителя истца. Доказательств извещения истца о планируемом осмотре помещения 03.02.2012 ответчиком представлено не было. Устные и телефонные переговоры между сторонами не могут приниматься судом во внимание, поскольку не подтверждают фактических обстоятельств по делу.
Не подтверждается и материалами дела довод ответчика, что в 2012 году ООО «Т» ежемесячно обращалось к истцу с просьбами принять помещение из аренды.
Согласно материалам дела ответчик в 2012 году возвращал истцу счета на оплату арендных и коммунальных платежей по адресу в г. Г. Однако из материалов дела следует и подтверждено истцом в судебном заседании, что по указанному выше адресу почтовая корреспонденция получалась для истца только с июня 2012 г.
Как следует из материалов дела, ключи от арендованного помещения переданы истцу только 29.07.2013, акт приема-передачи арендованного имущества ответчиком до настоящего времени не подписан.
Исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом непредставления ответчиком доказательств уведомления истца об отказе от продления срока договора аренды суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возобновлении действия договора аренды от 01.02.2011 с 02.01.2012.
Истцом представлен обоснованный расчет арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г. в сумме 45 млн.руб.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика согласился с порядком расчета истцом заявленной суммы арендной платы.
В силу статьи 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Ввиду отсутствия доказательств уплаты арендных платежей требование истца о взыскании с ответчика 45 млн.руб. арендной платы за период с января по ноябрь 2012 г. подлежит удовлетворению.
Поскольку судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального права, апелляционная жалоба ИП Т. была удовлетворена. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Т» в пользу индивидуального предпринимателя Т. 45 млн.руб. задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2012 г.
В заключение стоит отметить, что точка в настоящем споре еще не поставлена. ООО «Т» обратилось в кассационную инстанцию Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь с жалобой на постановление апелляционной инстанции.