Решение городского суда от 05.11.2014

Название документа: Решение городского суда от 05.11.2014

Обстоятельства: Ошибка, допущенная при регистрации недвижимого имущества регистратором в части указания собственника недвижимого имущества на основании недействительного устава, признана нетехнической, а регистрация недействительной

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

5 ноября 2014 г.

Городской суд, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. к Л., РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (далее — БРТИ) о признании недействительными государственной регистрации договора купли-продажи от 08.02.2001 производственно-торгового частного унитарного предприятия «М» (далее — ЧУП «М») как имущественного комплекса и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, по встречному иску И., Л. к Ч., БРТИ об исправлении ошибки нетехнического характера, внесении изменений в регистрационную запись, признании недействительной регистрации перехода права собственности,

установил:

В заявлении суду с учетом последующих уточнений и дополнений истец Ч. указал, что 08.02.2001 между ним и Л. был заключен договор купли-продажи ЧУП «М» как имущественного комплекса, на балансе которого находилось незавершенное строительством нежилое помещение.

29.05.2001 указанное нежилое помещение было введено в эксплуатацию и 21.12.2001 за ним зарегистрировано право собственности, а за ЧУП «М» — право хозяйственного ведения.

В 2011 году ему стало известно, что 02.09.2005 БРТИ на основании заявления от имени ЧУП «М», подписанного по доверенности Н., произвело государственную регистрацию договора купли-продажи ЧУП «М» от 08.02.2001 и государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от него (Ч.) к Л.

Заявление о регистрации сделки подано с нарушением требований законодательства. В соответствии с подп. 2.2 п. 2 ст. 33 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) заявление о регистрации сделки должно было быть подписано совместно сторонами сделки. Регистрация перехода права собственности произведена в том числе на основании передаточного акта от 09.02.2001, в котором подпись от его (Ч.) имени выполнена не им.

Просил суд признать государственную регистрацию договора купли-продажи ЧУП «М» как имущественного комплекса от 08.02.2001 и регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от 02.09.2005 недействительными.

Во встречном исковом заявлении с учетом последующих уточнений и дополнений И. и Л. указали, что 08.02.2001 между Ч. и Л. был заключен договор купли-продажи ЧУП «М» как имущественного комплекса, согласно которому Ч. продал, а Л. приобрел ЧУП «М» в целом как имущественный комплекс, в который включено недостроенное нежилое помещение.

Решением учредителя от 08.02.2001 утверждена новая редакция Устава ЧУП «М», согласно которой учредителем предприятия является Л. Устав ЧУП «М» в новой редакции зарегистрирован на основании решения Мингорисполкома.

Нежилое помещение было введено в эксплуатацию в мае 2001 года. В ноябре 2001 года ЧУП «М» подало заявление о государственной регистрации. В связи с тем, что при подаче документов был предоставлен Устав ЧУП «М» в недействующей редакции от 20.06.2000, в котором в качестве учредителя значился Ч., истцы просили исправить допущенную ошибку нетехнического характера, внести изменения в регистрационную запись в части правообладателя недвижимого имущества, признать недействительной регистрацию перехода права собственности в 2005 году.

Истец Ч. заявленные им исковые требования поддержал, встречные требования не признал, указав, что они незаконны и необоснованны.

Ответчик Л. исковые требования, заявленные Ч., не признал, встречные требования поддержал.

Представитель БРТИ Ж. исковые требования, заявленные Ч., не признала, встречные исковые требования И., Л. признала.

Третье лицо И. иск Ч. не поддержала, заявленные ею встречные требования поддержала.

Представитель третьего лица ООО «М» Е. иск Ч. поддержал, встречные требования не поддержал.

МОТИВИРОВОЧНАЯ ЧАСТЬ

Решение об удовлетворении исковых требований И. и Л. и отказе в удовлетворении исковых требований Ч. вынесено по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 113 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) учредительным документом унитарного предприятия является устав. Имущество частного унитарного предприятия находится в частной собственности физического лица (совместной собственности супругов) либо юридического лица и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 530 ГК по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В соответствии с абз. 15 ст. 1 Закона о госрегистрации ошибка нетехнического характера — ошибка в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество или причинение вреда заинтересованным лицам. К ошибкам нетехнического характера, в частности, относятся ошибочное указание другого правообладателя, наименования вида права, ограничения (обременения) права, искажение размера долей в общей собственности.

Согласно подп. 1.2 п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации внесение исправлений в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним осуществляется регистратором на основании судебного постановления — при внесении исправлений, связанных с ошибкой нетехнического характера.

Согласно чч. 1, 2 ст. 28-1 Закона о госрегистрации при поступлении в республиканскую либо территориальную организацию по государственной регистрации вступившего в законную силу судебного постановления о признании недействительной государственной регистрации создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на него, сделки с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем его поступления, производится аннулирование соответствующей записи в регистрационной книге. В случае признания судом недействительными нескольких государственных регистраций их аннулирование производится в обратном порядке последовательности государственной регистрации, установленной ст. 10 настоящего Закона.

При разбирательстве дела судом установлено, что 08.02.2001 между Ч. и Л. был заключен договор купли-продажи ЧУП «М» как имущественного комплекса, согласно которому Ч. продал, а Л. приобрел ЧУП «М» в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности. Данный договор в день его заключения был удостоверен частным нотариусом Б.

Согласно пп. 3, 4 указанного договора стороны предварительно рассмотрели и согласовали акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия, перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия. На основе указанных документов, являющихся неотъемлемой частью договора, определены состав предприятия, стоимость активов предприятия — 1 718 296 рублей, стоимость чистых активов — минус 18 928 рублей.

Решением учредителя от 08.02.2001 утверждена новая редакция Устава ЧУП «М», согласно которой отражена смена собственника, учредителем предприятия является Л. Устав ЧУП «М» в новой редакции зарегистрирован на основании решения Мингорисполкома.

Также судом установлено, что 23.09.1999 между КПП «М» и ПКП «М» был заключен договор купли-продажи, согласно которому ПКП «М» приобрело у КПП «М» незавершенное строительством помещение магазина. Стоимость помещения составила 1 537 900 000 рублей (до деноминации). 15.10.1999 сторонами подписан акт приема-передачи объекта.

27.09.1999 между ЗАО СП «Л» и ПКП «М» был заключен договор займа, согласно которому ЗАО СП «Л» предоставило ПКП «М» заем в размере 1 600 000 000 рублей (до деноминации). Стороны не оспаривали, что указанные денежные средства были потрачены ПКП «М» на приобретение нежилого помещения. Срок возврата денежных средств с учетом дополнительных соглашений определен сторонами до 25.09.2001. При продаже Ч. ЧУП «М» ЗАО СП «Л» дало согласие на продажу предприятия Л.

На дату заключения договора купли-продажи предприятия 08.02.2001 приобретенное помещение на балансе ЧУП «М» в качестве недвижимого имущества не числилось, поскольку в установленном порядке не было зарегистрировано в БРТИ как объект недвижимого имущества. На балансе ЧУП «М» имелись обязательства перед кредиторами за приобретенный строящийся объект. Сторонами не оспаривалось, что Л., приобретая ЧУП «М» как имущественный комплекс, принял на себя обязательства по погашению долгов предприятия перед кредиторами. Согласно бухгалтерскому балансу на 01.02.2001 в качестве активов указана дебиторская задолженность, в которую включена сумма в размере 1 532 900 рублей, которая соответствует сумме, указанной в договоре купли-продажи помещения от 23.09.1999. Таким образом, приобретенный объект числился на балансе предприятия в качестве дебиторской задолженности в размере 1 532 900 рублей.

29.05.2001 составлен акт приемки в эксплуатацию объекта — помещения магазина, заказчиком выступало ЧУП «М». От имени ЧУП «М» акт подписан директором Ш. Приказом ОАО «М» от 29.05.2001 утвержден акт приемочной комиссии, помещение передано на баланс ЧУП «М».

19.11.2001 ЧУП «М» обратилось в БРТИ с заявлением об изготовлении технического паспорта на объект и регистрации права собственности на нежилое помещение. Указанное заявление от имени предприятия подписано Л., который в судебном заседании данный факт подтвердил. В БРТИ также была представлена справка о принадлежности и балансовой стоимости нежилого помещения от 19.11.2001, подписанная Л.

В соответствии с подп. 2.3.1 Положения о порядке регистрации недвижимого имущества, находящегося на территории г. Минска и на административно подчиненных ему территориях, утвержденного решением Мингорисполкома от 22.08.1995 N 514, действовавшего на момент государственной регистрации создания нежилого помещения, при осуществлении строительства зданий, строений и сооружений, их частей: инженерных сетей, объектов внешнего благоустройства независимо от форм собственности, когда объект регистрации будет объектом собственности или владения одного юридического или физического лица, установление и регистрация прав собственности и владения на объекты производится на основании решения Мингорисполкома об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приемки объекта в эксплуатацию, справки о принадлежности и балансовой стоимости объекта.

Государственная регистрация создания объекта и регистрация права собственности на указанный объект на имя Ч. была осуществлена на основании договора купли-продажи от 23.09.1999, акта приема-передачи от 15.10.1999, акта приемки объекта в эксплуатацию от 29.05.2001, Устава от 20.06.2000, справки о балансовой стоимости и принадлежности от 19.11.2001. Согласно данным регистрационного удостоверения нежилое помещение принадлежит ЧУП «М» на праве хозяйственного ведения.

Таким образом, установлено, что для совершения регистрационных действий в отношении нежилого помещения в регистрирующий орган в ноябре 2001 года заявителем была представлена недействующая редакция Устава ЧУП «М» от 20.06.2000, согласно которой учредителем ЧУП «М» являлся Ч. После продажи предприятия решением учредителя от 08.02.2001 утверждена новая редакция Устава ЧУП «М», учредителем предприятия является Л. Устав зарегистрирован в установленном порядке на основании решения Мингорисполкома. Регистрация Устава в указанной редакции не оспорена.

Следовательно, к заявлению о регистрации создания объекта — нежилого помещения должна была быть приложена действующая редакция Устава ЧУП «М», зарегистрированная решением горисполкома, согласно которой учредителем частного унитарного предприятия является Л. и который в соответствии с ч. 2 ст. 113 ГК является собственником имущества частного унитарного предприятия.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что при совершении регистрационной записи была представлена недействующая редакция Устава предприятия, в результате чего регистратором допущена ошибка нетехнического характера в части указания собственника недвижимого имущества, которая подлежит исправлению путем внесения в регистрационную запись в качестве собственника нежилого помещения Л. и исключения из графы «собственник имущества» Ч.

Доводы Ч. о том, что он продал Л. ЧУП «М» без учета нежилого помещения суд признает несостоятельными по следующим основаниям.

С учетом анализа представленных суду доказательств установлено, что согласно договору купли-продажи Ч. продал Л. ЧУП «М» в целом как имущественный комплекс, в том числе с имеющимися долговыми обязательствами, включаемыми в состав предприятия (пп. 3, 4 договора). Фактически предприятие как имущественный комплекс было передано Л., о чем свидетельствует осуществление им хозяйственной деятельности на предприятии, владение и пользование нежилым помещением, содержание данного помещения, оплата обязательных платежей, налогов, а также исполнение имеющихся долговых обязательств, в том числе и перед ЗАО СП «Л» по договорам займа. В судебном заседании сторонами не оспорено, что после передачи предприятия Л., ЧУП «М» исполнило обязательства по возврату денежных средств, взятых взаймы на приобретение нежилого помещения. Л., являясь учредителем предприятия и собственником имущества предприятия, 19.11.2001 подписал заявление о регистрации создания недвижимого имущества и выдаче технических документов.

Ч. в судебном заседании не оспаривал, что с момента продажи предприятия Л. не вел хозяйственную деятельность на предприятии, не осуществлял права собственника в отношении нежилого помещения. Кроме того, суд учитывает, что Ч. договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса не оспаривал как в целом, так и в части отдельных условий. Ст. 132 ГК в редакции, действующей на дату заключения договора, и в редакции, действующей в настоящее время, предусмотрено, что в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая долги. П. 4 договора купли-продажи от 08.02.2001 предусмотрено, что входит в состав предприятия, имеется ссылка на аудиторское заключение от 07.02.2001. Согласно данному аудиторскому заключению в состав и стоимость предприятия включены активы 1 718 296 рублей, в том числе дебиторская задолженность 1 540 070 рублей, пассивы 1 737 224 рублей, в том числе заемные средства 1 600 000 рублей. Л. переданы все права на предприятие, в состав которого включен недостроенный объект.

Кроме того показания Ч. в судебном заседании по настоящему делу противоречат его же показаниям, данным в судебном заседании районного суда 15.11.2011 по делу по иску Л. об оспаривании сделок, совершенных в 2007, 2008, 2010 годах. Будучи допрошенным в качестве свидетеля, Ч. пояснил, что продал Л. предприятие как имущественный комплекс с недостроенным помещением.

Доводы Ч. о том, что о продаже предприятия без помещения свидетельствует указанная в договоре стоимость предприятия, которая на момент заключения договора составляла сумму, эквивалентную 82 долларам США, необоснованны. В судебном заседании установлено, что на момент заключения договора ЧУП «М» имело денежные обязательства, связанные с получением заемных средств на приобретение нежилого помещения и завершение строительства данного помещения. Указанные долги включены в состав продаваемого предприятия и отражены в договоре. Кредитор ЗАО «Л» дало согласие на продажу предприятия Л.

Доводы Ч. о том, что при продаже предприятия имелась договоренность о том, что новый собственник обязан исполнить обязательства по выплате долгов предприятия взамен на безвозмездное в течение 15 — 20 лет пользование помещением, суд признает несостоятельными, поскольку в их подтверждение он не представил достаточных и достоверных доказательств.

С учетом изложенных обстоятельств суд признает несостоятельными доводы представителя третьего лица ООО «М» и свидетеля Ш. о том, что предприятие было продано Л. без учета нежилого помещения.

Доводы Ч., его представителя, представителя третьего лица о пропуске И. и Л. срока исковой давности суд считает необоснованными, поскольку Л. с момента приобретения предприятия нес бремя собственника нежилого помещения. В 2005 году зарегистрировал право собственности на нежилое помещение на свое имя, в связи с чем не было необходимости устранять ошибку нетехнического характера, допущенную в 2001 году. Истица И. указала, что о своем нарушенном праве ей стало известно после предъявления иска Ч. об оспаривании государственной регистрации перехода права собственности, произведенной в 2005 году.

Отказывая Ч. в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса и государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, суд исходил из следующих обстоятельств.

Заявляя требования, Ч. указал, что он является собственником нежилого помещения, при регистрации договора купли-продажи предприятия и перехода права собственности в 2005 году регистрирующим органом были нарушены требования законодательства. Однако судом установлено, что при совершении регистрационных действий в отношении созданного нежилого помещения и при регистрации права собственности на указанный объект в 2001 году была допущена ошибка нетехнического характера в части правообладателя недвижимого имущества. С учетом выявления указанной ошибки и необходимости внесения изменений в регистрационную запись, совершенную в 2001 году, в части правообладателя недвижимого имущества, последующая регистрация сделки (перехода права собственности) в отношении помещения, правообладателем которого указан Ч., является недействительной.

С учетом изложенного требования Л. о признании недействительной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от Ч. к Л. по основанию совершения регистрационной записи ввиду предоставления регистрационного удостоверения, содержащего недостоверные сведения в части правообладателя, а также с учетом требований о последовательности аннулирования регистрационных записей, являются обоснованными.

Доводы Ч. о том, что договор купли-продажи предприятия не был в установленном порядке зарегистрирован в БРТИ, суд признает необоснованными, поскольку регистрационные действия в отношении предприятия как имущественного комплекса совершаются при наличии у предприятия зарегистрированного в установленном порядке недвижимого имущества. Согласно договору купли-продажи, заключенному между сторонами, в состав предприятия не было включено какое-либо недвижимое имущество. Нежилое помещение, как объект недвижимого имущества создано не было, в состав предприятия были включены обязательства перед кредиторами, в том числе и за приобретенный недостроенный объект.

Доводы Ч. о том, что в нарушение условий договора купли-продажи предприятия не был составлен передаточный акт, не является основанием к удовлетворению его требований. В судебном заседании установлено, что фактически договор купли-продажи был исполнен обеими сторонами с момента его заключения. Предприятие Л. в составе, указанном в договоре, с недостроенным помещением. С момента заключения договора Л. осуществлял права и обязанности собственника нежилого помещения.

Суд, заслушав объяснения юридически заинтересованных в исходе дела лиц и их представителей, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу, что исковые требования Л., И. обоснованы и подлежат удовлетворению, в иске Ч. следует отказать.

В связи с удовлетворением исковых требований И., Л. и отказом в удовлетворении иска Ч. подлежат распределению судебные расходы.

Л. по настоящему делу понес расходы, связанные с оплатой помощи представителей, в сумме 36 200 000 рублей, которые в соответствии со ст. ст. 124, 135 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ГПК) подлежат взысканию в его пользу с Ч. как со стороны, оказавшейся неправой в споре.

С Ч. в пользу Л. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 450 000 рублей.

При подаче исковых требований об устранении ошибки нетехнического характера И. и Л. оплатили государственную пошлину в размере 3 базовых величин, в последующем требование было дополнено, заявлено о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности. Заявление подано без уплаты государственной пошлины. Поскольку требования удовлетворены, государственная пошлина в размере 3 базовых величин (450 000 рублей) подлежит взысканию в доход государства с проигравшей стороны Ч.

На основании ч. 2 ст. 113, ст. 530 ГК, ст. ст. 1, 28, 28-1 Закона о госрегистрации, руководствуясь ст. ст. 302 — 306, 310 ГПК, суд

решил:

Обязать БРТИ исправить ошибку нетехнического характера, допущенную при совершении регистрационной записи 21.11.2001, связанную с указанием другого правообладателя. Внести исправления в документы единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, указав Л. в качестве собственника встроенного универсального магазина, исключив указание о том, что собственником является Ч.

Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, произведенную по заявлению Л.

В иске Ч. к Л., БРТИ о признании недействительными государственной регистрации договора купли-продажи от 08.02.2001 ЧУП «М» как имущественного комплекса и регистрации перехода права собственности на нежилое помещение отказать.

Взыскать с Ч. в пользу Л. расходы по оплате государственной пошлины в размере 450 000 рублей, по оплате помощи представителей 36 200 000 рублей.

Взыскать с Ч. в доход государства государственную пошлину в размере 450 000 рублей.

Решение может быть обжаловано и (или) опротестовано в Верховный Суд Республики Беларусь через городской суд в десятидневный срок.