Согласно статье 169 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу указанной статьи договор субаренды недвижимого имущества может быть признан ничтожным, если арендодатель (собственник недвижимого имущества) не дал согласия на передачу имущества в субаренду, в том числе если условие о возможности передачи арендатором имущества в субаренду не предусмотрено условиями договора аренды. Иными словами, отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды как сделки, не соответствующей требованиям законодательства (часть первая пункта 2 статьи 586 ГК).
Так, решением экономического суда Минской области от 30.08.2016 суд удовлетворил исковые требования открытого акционерного общества «Д» (далее — ОАО «Д») к обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее — ООО «И») о признании договора субаренды ничтожным.
В исковом заявлении истец просил установить факт ничтожности договора субаренды N 1 от 10.12.2015, заключенного между ООО «И» и торговым унитарным предприятием «С» (далее — УП «С»), по передаче в пользование недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9, в связи с отсутствием согласия арендодателя (истца) сдавать арендованное имущество в субаренду на основании статьи 169 ГК.
В части первой пункта 11 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2011 N 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел в хозяйственном суде первой инстанции» приведен перечень заявляемых требований, когда соблюдение досудебного порядка не является обязательным. Приведенный перечень не является исчерпывающим, экономический суд в каждом конкретном случае с учетом требований законодательных актов и сущности спора должен решать вопрос о необходимости соблюдения сторонами претензионного порядка.
Суд, учитывая заявленные исковые требования (установление факта ничтожности договора), приходит к выводу об отсутствии необходимости соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора и возможности рассмотрения дела по существу.
Истцом представлено ходатайство об изменении заявленных требований. Истец указал, что в связи с тем, что на момент подготовки и подачи искового заявления не располагал оригиналом или копией договора субаренды, заключенного между ООО «И» и УП «С» в отношении недвижимого имущества, принадлежащего истцу, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9, а также принимая во внимание, что ответчиком в судебное заседание 23.05.2016 представлен договор субаренды N 1 от 15.12.2015, истец просит признать ничтожным договор субаренды N 1 от 15.12.2015 по передаче в пользование недвижимого имущества по адресу: г. С., ул. Л., 9, заключенный между ООО «И» и УП «С».
В соответствии со статьей 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) изменение истцом исковых требований принято судом к рассмотрению.
Представитель истца заявленные требования в судебном заседании поддержал в полном объеме. Как пояснил представитель истца, между истцом и ответчиком был заключен договор аренды от 10.08.2011, согласно условиям которого истец передал ответчику нежилое помещение, расположенное по адресу: г. С., ул. Л., 9, общей арендуемой площадью 434,08 кв.м. Имущество передавалось с целью размещения ответчиком юридического адреса, органов управления, организации розничной торговли и объекта общественного питания, а также использования для складского хозяйства.
Ответчиком 15.12.2015 было создано юридическое лицо — УП «С». При указании юридического адреса вновь созданного юридического лица ответчик незаконно указал адрес нежилого помещения, переданного ответчику истцом по договору аренды от 10.08.2011, более того, ответчик — ООО «И» заключил с УП «С» договор субаренды N 1 от 15.12.2015, согласно которому ответчик (субарендодатель) передал третьему лицу (субарендатору) в пользование недвижимое имущество по адресу: г. С., ул. Л., 9 общей площадью 334,5 кв.м.
Представитель истца пояснил, что истец, как собственник имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9, не давал ответчику ни разрешения, ни согласования на передачу имущества в субаренду. Также представитель истца отметил, что договор аренды, заключенный между истцом и ответчиком от 10.08.2011, не содержит условий, дающих право ответчику передавать полученное в аренду имущество в субаренду. Таким образом, по мнению истца, заключенный между ООО «И» и УП «С» договор субаренды N 1 от 15.12.2015 по передаче в пользование недвижимого имущества по адресу: г. С., ул. Л., 9 является ничтожным на основании статьи 169 ГК ввиду того, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Договор субаренды N 1 от 15.12.2015 противоречит требованиям части первой пункта 2 статьи 586 ГК, а именно арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, такого согласия арендодатель — истец — собственник имущества ответчику не давал.
Представитель ответчика требования не признал в полном объеме и пояснил, что между ОАО «Д» и ООО «И» был заключен договор аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., д. 9.
15.12.2015 ООО «И» выступило в качестве учредителя новой организации — УП «С», в связи с чем, как указывает истец, был заключен договор субаренды на указанное имущество. Относительно указанного юридического адреса вновь созданного лица представитель ответчика указал, что место нахождения хозяйственного общества определяется местом нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени хозяйственного общества без доверенности. Именно местом нахождения руководителя предприятия и являлся адрес: г. С., ул. Л., 9. Таким образом, каких-либо нарушений в области государственной регистрации, по мнению ответчика, допущено не было.
По вопросу заключения договора субаренды между ООО «И» и УП «С» ответчик считает, что нарушений законодательства и договорных отношений не было. Законодательство Республики Беларусь обеспечивает детальное регулирование договора аренды, а именно тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Отсутствие в договоре аренды от 10.08.2011 условий о порядке сдачи имущества в субаренду породило заключение договора субаренды.
Также ответчик указал, что частью второй пункта 2 статьи 3 ГК установлено, что в случае расхождения декрета или указа Президента Республики Беларусь с ГК или другим законом ГК или другой закон имеют верховенство лишь тогда, когда полномочия на издание декрета или указа были предоставлены законом. Поэтому декрет или указ Президента Республики Беларусь, изданные не в связи с предоставленными законом полномочиями на их издание и имеющие расхождения с ГК или другим законом, должны применяться судами как акты более высокой юридической силы по отношению к ГК или другому закону независимо от даты вступления в силу указа или декрета. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» обязательное согласование сдачи имущества в субаренду предусматривается только при сдаче республиканской собственности. На основании вышеизложенного ответчик считает, что в исковых требованиях ОАО «Д» следует отказать.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика УП «С» указал на необоснованность требований истца, полностью поддержав позицию ответчика. Просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, ответчика, третьего лица, а также руководствуясь законодательством, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.
Материалами судебного дела подтверждается и сторонами не оспаривается заключение между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) договора аренды нежилого помещения от 10.08.2011, согласно условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор принять в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения. Арендатор принимает в аренду помещения по их фактическому состоянию на момент передачи и самостоятельно определяет возможность его использования в соответствии со своими целями и заданиями, а также с учетом технического состояния переданного имущества.
Арендатору передается право на ту часть земельного участка, на которой находится арендуемое имущество и которая необходима арендатору для его использования и свободного доступа к нему. Имущество расположено по адресу: г. С., ул. Л., 9 и представляет собой:
- нежилое помещение (помещение кафе и магазина) арендуемой площадью 332,5 кв.м;
- нежилое помещение (помещение складов) арендуемой площадью 101,58 кв.м.
Имущество передается арендатору:
- 9,7 кв.м — для размещения юридического адреса и органов управления арендатора;
- 186,4 кв.м — для организации объекта общественного питания 2-й наценочной категории;
- 136,4 кв.м — для осуществления розничной торговли;
- 101,58 кв.м — для складского хозяйства.
Истец по акту передачи помещения в аренду от 25.10.2011 передал ответчику, а ответчик принял вышеназванное имущество.
Между ответчиком (субарендодателем) и третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика (субарендатором) заключен договор субаренды N 1 от 15.12.2015, согласно условиям которого субарендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение по адресу: г. С., ул. Л., 9 общей площадью 334,5 кв.м. Субарендатор пользуется помещением в соответствии с договором аренды от 11.08.2011. Имущество передается для осуществления розничной торговли и общественного питания. Также между ООО «И» и УП «С» подписан 16.12.2015 акт N 1 приема-передачи в субаренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9, общей площадью 334,5 кв.м.
Судом направлялся запрос регистрирующему органу для разъяснения вопроса о составе представленных ответчиком и третьим лицом документов регистрирующему органу, а также представления суду документов, представленных третьим лицом регистрирующему органу для осуществления регистрации в качестве юридического лица и получения лицензии. Согласно полученному от регистрирующего органа ответу при осуществлении регистрации и получении лицензии УП «С» копия договора субаренды N 1 регистрирующему органу не представлялась.
В силу части второй статьи 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В силу статей 103, 104 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, принимает и исследует только те доказательства, которые могут подтвердить или опровергнуть факты, подлежащие доказыванию по рассматриваемому делу. Обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.
При этом условия и принципы оценки доказательств закреплены в статье 108 ХПК, которая устанавливает, что никакие доказательства не имеют для суда, рассматривающего экономические дела, заранее установленной силы и суд, рассматривающий экономические дела, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предусмотрено абзацем седьмым части второй статьи 2 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 390 ГК), при этом договор в силу части первой пункта 1 статьи 402 ГК считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 и статьей 169 ГК ничтожная сделка является недействительной в силу факта несоответствия ее требованиям законодательства. Она недействительна в момент ее совершения независимо от признания ее таковой судом.
Требования об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности могут быть предъявлены любым заинтересованным лицом.
В силу пункта 6 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» по общему правилу, установленному статьей 169 ГК, все сделки, не соответствующие требованиям законодательства, являются ничтожными. Требования к совершению определенных сделок могут содержаться как в законодательных, так и в подзаконных актах. При этом эти требования могут касаться формы сделки, условий ее совершения, результат сделки может противоречить требованиям законодательства. Статья 169 ГК предусматривает общее основание для ничтожности сделок и применяется лишь в том случае, если в ГК не содержится специального основания (специальной нормы) ничтожности сделки. Сделка будет считаться ничтожной на основании статьи 169 ГК только при отсутствии указания в законодательном акте на оспоримость такой сделки, а также если в законодательном акте не будут предусмотрены иные последствия нарушения. Если законодательством за нарушение установленных требований либо за совершение сделки в нарушение запрета установлена ответственность в виде штрафа, изъятия в бюджет дохода и т.п. (в отношении одной или всех сторон такой сделки), наличие таких обстоятельств следует расценивать в качестве иных последствий нарушения.
Исходя из пункта 2 статьи 586 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства.
Суду не представлено доказательств того, что арендодатель (собственник имущества — нежилого помещения, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9) давал свое согласие в какой-либо форме на передачу своего имущества в субаренду. Проанализировав содержание договора аренды от 10.08.2011, суд также не усматривает в указанном договоре условий, содержащих ссылку на право арендатора передавать в субаренду имущество, принятое в рамках договора аренды. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор субаренды N 1 от 15.12.2015 не соответствует требованиям законодательства, а именно пункту 2 статьи 586 ГК.
Суд исходит из того, что отсутствие согласия арендодателя на заключение договора субаренды и передачу прав и обязанностей арендатором другому лицу (перенаем) влечет ничтожность договора субаренды N 1 от 15.12.2015 в силу статьи 169 ГК как сделки, заключенной в нарушение требований части первой пункта 2 статьи 586 ГК.
Доводы ответчика, содержащиеся в отзыве на исковое заявление и озвученные представителем ответчика в судебном заседании, судом отклоняются, так как не относятся к предмету настоящего спора и не имеют значения для рассмотрения дела.
На основании вышеизложенного суд удовлетворил исковые требования ОАО «Д» и признал договор субаренды N 1 от 15.12.2015 по передаче недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. С., ул. Л., 9, заключенный между ООО «И» и УП «С», ничтожным.