Из пункта 1 статьи 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) следует, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Если имущество, в отношении которого предполагается в будущем заключить договор аренды, создавалось в рамках совместной деятельности, то в силу норм главы 54 ГК (простое товарищество) произведенное в результате совместной деятельности имущество признается общей долевой собственностью его участников (товарищей). В этом случае участник (товарищ) не вправе без согласования с другими участниками (товарищами) совместной деятельности распорядиться этим имуществом путем принятия на себя обязательства передать часть общего имущества в аренду. При этом ссылка в договоре на договор простого товарищества не влияет на правовую оценку договора аренды.
В связи с этим следует отметить, что, исходя из положений пункта 1 статьи 249 ГК, сособственник имущества, находящегося в общей собственности (долевой собственности), вправе предоставлять имущество в аренду только при наличии согласия всех собственников. В случае недостижения согласия между участниками долевой собственности — собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, соглашения по сдаче такого имущества в аренду договор аренды признается ничтожным в силу норм статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям части первой пункта 2 статьи 210, пункта 1 статьи 249 и статьи 579 ГК, поскольку на момент его заключения арендодатель не являлся единственным собственником имущества. Указанное требование также предъявляется к изменению и расторжению договора аренды такого имущества.
При этом следует иметь в виду, что доля в общей собственности (долевая собственность) без выдела ее в натуре из общей собственности не может быть передана в аренду, поскольку объектом аренды является лишь обособленный (идентифицированный) объект, отвечающий требованиям, установленным пунктом 1 статьи 578 ГК.
В соответствии с абзацем вторым статьи 1 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон о совместном домовладении) совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
Под общим имуществом Закон о совместном домовладении понимает обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Таким образом, в силу указанных норм признаком, позволяющим отнести имущество к совместному домовладению (общей долевой собственности в объекте недвижимости), является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в данном объекте.
На основании статьи 9 Закона о совместном домовладении по решению собственников недвижимого имущества, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы собственников (физических и юридических лиц).
Пример. Предметом судебного разбирательства экономического суда явилось исковое требование товарищества собственников (ТС) к ОДО «К» и ЧУП «В» о понуждении к демонтажу вывески, расположенной на фасаде здания — многоквартирного жилого дома в городе Минске.
Из материалов дела усматривалось, что ТС было зарегистрировано в Едином государственном регистре юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в 2008 году.
Согласно выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРП) капитальное строение — здание многоквартирного жилого дома в городе Минске являлось совместным домовладением.
В соответствии с реестром членов ТС по состоянию на май — июнь 2011 г. членом ТС являлась гражданка В., которой согласно выписке из ЕГРП на праве собственности принадлежало изолированное административное помещение в городе Минске, а на праве хозяйственного ведения указанное помещение принадлежало ЧУП «В».
Подпунктом 1.6.9 пункта 1.6 Устава ТС определено, что ТС имело право представлять интересы членов товарищества в отношениях собственности, связанных с общим имуществом, а также в иных отношениях с третьими лицами в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь и (или) Типовым уставом.
В соответствии с подпунктом 4.8.11 пункта 4.8 Устава ТС к исключительной компетенции общего собрания относится сдача в аренду общего имущества совместного домовладения.
По результатам проведенного 15 — 20 апреля 2010 г. письменного опроса собственников был составлен протокол, на основании которого было принято решение о наделении председателя ТС полномочиями по согласованию с членами ТС и иными лицами условий заключения и подписания от имени ТС договоров, разрешающих размещение на фасадах здания материалов рекламного характера (вывески).
Так, 06.04.2010 между ЧУП «В» (арендодателем) и ОДО «К» (арендатором) был заключен договор аренды, предметом которого явилась передача в срочное возмездное владение и пользование нежилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме в городе Минске. Указанное помещение было передано от арендодателя — ЧУП «В» арендатору — ОДО «К» по акту приема-передачи от 06.04.2010 ЧУП «В».
В мае 2010 г. ТС направило в адрес ЧУП «В» уведомление, в котором указало, что не возражает против размещения рекламной вывески ЧУП «В» на фасаде здания — многоквартирного жилого дома в городе Минске.
В дальнейшем, в августе 2010 г. ТС аннулировало предварительное согласование размещения рекламной вывески ЧУП «В» на фасаде здания — многоквартирного жилого дома в городе Минске.
В целях размещения вывески в июне 2011 г. между ОДО «К» (продавцом) и ЧУП «В» был заключен договор купли-продажи, предметом которой явилась вывеска светодиодная, расположенная на фасаде здания — многоквартирного жилого дома в городе Минске, переданная по товарной накладной.
С учетом представленных доказательств и установленных фактических обстоятельств по делу экономический суд первой инстанции понудил ЧУП «В» демонтировать вывеску с названием «К», расположенную на фасаде здания в городе Минске, в месячный срок со дня вступления решения в законную силу.
В удовлетворении искового требования к ОДО «К» судом первой инстанции было отказано по причине отсутствия у ТС права требования к ОДО «К».
Экономический суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения.
Судебная коллегия по экономическим делам признала принятые по делу судебные постановления законными и обоснованными.
При этом судебная коллегия по экономическим делам, оценивая обстоятельства дела, указала, что обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ответчиком — ЧУП «В» в установленном порядке не было получено согласие участников долевой собственности на размещение вывески на фасаде здания — многоквартирного жилого дома в городе Минске, ввиду чего выводы судебных инстанций об удовлетворении исковых требований о понуждении ЧУП «В» к демонтажу вывески были признаны законными и обоснованными.
Судебная коллегия по экономическим делам признала несостоятельными доводы заявителя кассационной жалобы — ЧУП «В» относительно того, что ТС не может быть истцом по данному делу исходя из положений статьи 1 Закона о совместном домовладении.
В силу положений абзаца второго статьи 1 Закона о совместном домовладении совместное домовладение — это правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.
К общему имуществу относятся обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Согласно части второй статьи 15 Закона о совместном домовладении управление недвижимым имуществом совместного домовладения может осуществляться управлением через товарищество собственников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.
Нормы статьи 24 Закона о совместном домовладении, подпункт 1.7.3 пункта 1.7 Устава ТС содержат положения о том, что товарищество собственников обязано обеспечивать соблюдение интересов всех его членов при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью, распределении между собственниками расходов по содержанию и ремонту недвижимого имущества совместного домовладения.
В соответствии со статьями 285, 286 ГК лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Исходя из указанных норм ТС являлось надлежащим истцом по данному делу.
В силу норм статей 15 — 17 Закона о совместном домовладении общее собрание собственников по управлению недвижимым имуществом является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду. Если решение о согласии на сдачу в аренду имущества, находящегося в общей долевой собственности, общим собранием собственников не принималось, то такой договор аренды считается ничтожным в силу положений пункта 1 статьи 249 и статьи 579 ГК.
В случае если имущество учтено как самостоятельный объект, не входящий в состав общего имущества, предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием объекта недвижимости, и фактически используется в качестве самостоятельного объекта до создания товарищества собственников, то передача в аренду такого имущества третьему лицу для использования противоречит законодательству.
Исходя из указанного следует, что если недвижимое имущество было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием общего имущества (совместного домовладения), то право общей долевой собственности у домовладельцев на такое имущество не возникает. При этом для определения правового режима такого имущества не имеет значения наличие в нем, например, инженерных коммуникаций, поскольку они сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на имущество, так как являются обособленными и выделенными для самостоятельного использования объектами, не связанными с обслуживанием недвижимого имущества.
Помимо имущества, относящегося к общему имуществу в совместном домовладении, может быть и иное имущество (например, нежилые помещения), которое предназначено для самостоятельного использования и является недвижимой вещью как самостоятельным объектом гражданских прав, в силу чего правовой режим такого имущества отличается от правового режима имущества, установленного в статьях 7 — 9 Закона о совместном домовладении и статье 274 ГК.
Пример. Предметом спора явилось исковое требование товарищества собственников здания к унитарному предприятию по государственной регистрации и земельному кадастру и гражданину М. о признании недействительной государственной регистрации права собственности гражданина М. и права хозяйственного ведения ЧУП «К» на цокольный этаж жилого дома.
В качестве фактических обстоятельств истец указал на то, что на цокольном этаже жилого дома расположены технические помещения: водомерная, электрощитовая и котельная, относящиеся к общему имуществу согласно перечню общего имущества здания как объекта совместного домовладения, составленному представителями товарищества собственников здания и ЧУП «К».
Согласно материалам дела решением исполнительного комитета ЧУП «К» был предоставлен земельный участок и выдано разрешение на строительство жилых домов в соответствии с генеральным планом с привлечением в установленном порядке денежных средств физических и юридических лиц и с последующим оформлением в собственность жилых и нежилых помещений.
Во исполнение указанного между ЧУП «К» (застройщиком) и ООО «С» (инвестором) был заключен договор о долевом инвестировании строительства, согласно которому застройщик обязался за счет инвестора обеспечить строительство жилого комплекса соответствующей общей площадью и передать инвестору в собственность жилые помещения определенной площади для последующей реализации их физическим лицам.
В ходе строительства имела место корректировка проектно-сметной документации по жилому дому в части устройства вместо подвала цокольного этажа для размещения административных помещений путем увеличения высоты помещений за счет поднятия уровня пола первого этажа, устройства дополнительных входов, увеличения высоты оконных проемов, в связи с чем государственной вневедомственной экспертизой исполнительного комитета было выдано положительное заключение по произведенной корректировке строительного проекта.
Решением исполнительного комитета был утвержден акт комиссии по приемке в эксплуатацию объекта «Жилые дома». Указанным решением застройщику — ЧУП «К» было поручено передать, а товариществу собственников здания принять в установленном порядке от застройщика жилые дома для эксплуатации и технического обслуживания.
Унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру было выдано регистрационное удостоверение на жилой дом, являющийся совместным домовладением, где собственником 30 жилых помещений (квартир) указан инвестор — ООО «С».
Кроме того, унитарным предприятием по государственной регистрации и земельному кадастру было выдано регистрационное удостоверение гражданину М. о праве собственности на цокольный этаж жилого дома и регистрационное удостоверение ЧУП «К» о праве хозяйственного ведения на этот объект (указанное унитарное предприятие «К» принадлежало гражданину М., основанием для регистрации явились решение исполнительного комитета, акт приемки объекта в эксплуатацию и справка о балансовой стоимости цокольного этажа).
В последующем собственником цокольного этажа было произведено разделение цокольного этажа на три помещения, два из которых были отчуждены физическому и юридическому лицам, в связи с чем третье помещение, расположенное на цокольном этаже жилого дома, осталось принадлежать гражданину М. на праве собственности (ЧУП «К» было ликвидировано по решению собственника и исключено из ЕГРП на основании решения исполкома).
Экономические суды первой и в последующем апелляционной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования, исходя из следующего.
Согласно абзацу третьему статьи 1 Закона о совместном домовладении общим имуществом признаются, в частности, технические этажи и подвалы зданий, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся внутри нежилых помещений.
Частями первой и второй статьи 9 Закона о совместном домовладении определено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников. Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему помещений.
В ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчиком — гражданином М. как собственником ЧУП «К», являвшимся застройщиком, было зарегистрировано право собственности на цокольный этаж, отличный по функциональному назначению и конструктивным признакам от технического этажа или подвала, возведенный на основании скорректированной проектно-сметной документации на строительство жилого дома, в то время как инвестором — ООО «С» осуществлялось финансирование строительства жилых помещений, на которые впоследствии инвестором — ООО «С» было зарегистрировано право собственности.
В силу положений Закона о совместном домовладении, определяющих виды общего имущества и порядок пользования сособственниками домовладения оборудованием, обеспечивающим общие потребности собственников, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что в собственности того или иного физического или юридического лица (в рассматриваемом случае гражданина М.) возможно иметь цокольный этаж жилого дома как обособленный объект недвижимости (при наличии свидетельства о государственной регистрации прав на него) с соблюдением порядка эксплуатации находящихся в нем объектов общего имущества — электротехнического и иного оборудования.
В соответствии с действовавшим на момент регистрации права собственности на цокольный этаж Положением о порядке регистрации прав собственности и владения недвижимым имуществом, находящимся на территории города Минска и административно подчиненных ему территориях, утвержденным решением Минского городского исполнительного комитета от 22.08.1995 N 514 «О порядке регистрации недвижимого имущества, находящегося на территории г. Минска и на административно подчиненных ему территориях», установление и регистрация прав собственности и владения на объекты недвижимого имущества, введенные в эксплуатацию в установленном порядке при осуществлении строительства зданий, когда объект регистрации будет объектом собственности или владения одного юридического или физического лица, производились на основании решения Минского городского исполнительного комитета об отводе земельного участка под строительство объекта, акта приемки объекта в эксплуатацию, справки о принадлежности и балансовой стоимости объекта.
В связи с указанным для регистрации прав на цокольный этаж в регистрирующий орган ЧУП «К» была представлена справка с указанием его балансовой стоимости, которая в совокупности с другими, в частности представленными ранее инвестором — ООО «С» для регистрации права собственности на 30 жилых помещений (квартир) в жилом доме пропорционально вложенным инвестициям, что обоснованно позволило регистратору сделать вывод о фактической принадлежности заявителю — ЧУП «К» и гражданину К. цокольного этажа в жилом доме для регистрации за ними соответственно права хозяйственного ведения и права собственности.