Не соответствующее проекту строительство является самовольным

В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой. ГК предусматривает возможность легализации названного строительства лишь при условии отсутствия существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольным строительством является деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена в том числе без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (подпункт 3 части первой пункта 1 статьи 223 ГК). При этом под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей ГК понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено, а лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, в случаях нарушения законодательства местным исполнительным и распорядительным органом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

1. о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;
2. о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
3. о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Перечисленные обстоятельства, имеющие доказательственный характер для целей принятия решения местным исполнительным и распорядительным органом, устанавливаются постоянно действующей комиссией, создаваемой и функционирующей в порядке, установленном Положением о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 N 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. N 223» (далее — Положение). Названная комиссия изучает документы, обследует самовольную постройку и составляет заключение, которое подписывается всеми членами комиссии.

В заключении при необходимости отражаются выявленные несоответствия техническим нормативным правовым актам и сроки их устранения.

В случае если продолжение строительства возможно только на основании проектной документации, то оно осуществляется после разработки, согласования и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации.

При этом выполнение строительных работ на объекте незамедлительно приостанавливается до разработки, согласования и утверждения проектной документации, а также получения (за исключением случаев, установленных законодательством) разрешения на производство строительно-монтажных работ в установленном законодательством порядке.

Местный исполнительный и распорядительный орган на основании заключения комиссии принимает в соответствии с пунктами 3 — 5 статьи 223 ГК решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

При анализе подобных ситуаций следует обращать внимание на соответствие выполняемых строительно-монтажных работ имеющейся утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации (в случае ее наличия). Существенное отклонение от проекта также может быть признано самовольным строительством.

Приведем пример.

Экономическим судом было рассмотрено дело по заявлению ЧУП «А» о признании недействительным решения районного исполнительного комитета «О сносе самовольной постройки».

В обоснование своих требований заявитель ссылается на несоответствие оспариваемого решения наличествовавшей у заявителя проектной и разрешительной документации, а также на неверное указание адреса спорного объекта в решении.

Заинтересованное лицо — районный исполнительный комитет — в отзыве, а также в судебном заседании требования не признало по основаниям, изложенным в отзыве. Указало на отсутствие доказательств получения заявителем разрешения на осуществление нового строительства (возведения), которое фактически осуществлялось им по спорному адресу. У заявителя имелась разрешительная документация на реконструкцию спорной постройки, а фактически осуществлялось новое строительство (возведение).

В части требований о неверном указании в оспариваемом решении адреса строительства заявитель согласился с ними, указав, что фактический адрес работ — ул. Ленина, д. 20А, а не д. 20, как было указано в решении.

Рассмотрев материалы дела, изучив и оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, экономический суд установил следующее.

На праве собственности заявителю принадлежит капитальное строение по адресу: ул. Ленина, 20А. Строение состоит из двух частей: основного строения и террасы. Строение расположено на земельном участке по этому же адресу, принадлежащему заявителю на праве постоянного пользования согласно свидетельству о государственной регистрации.

Решением районного исполнительного комитета от 27.12.2006 заявителю было разрешено разработать проектно-сметную документацию на переоборудование летней террасы кафе «Кафе» под пристройку для торговли, а также благоустроить прилегающую территорию.

В соответствии с заключением межрайонного отдела КУП «Госстройэкспертиза» от 15.08.2008 был согласован проект строительства «Реконструкция террасы кафе «Кафе», разработанный ЧУП «Проектировщик 1». Проектом предусматривалась реконструкция существующего строения в пределах существующих фундаментов.

Решением районного исполнительного комитета от 26.08.2008 заявителю было разрешено строительство согласно разработанному проекту объекта «Реконструкция террасы кафе «Кафе».

Инспекцией Департамента государственного строительного надзора (далее — Департамент Госстройнадзора) заявителю было выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ, действительное с 04.03.2009 по 31.03.2009, по объекту «Реконструкция террасы кафе «Кафе» согласно проектно-сметной документации, разработанной ЧУП «Проектировщик 1» и утвержденной заявителем. В качестве подрядной организации было указано ЗАО «Подрядчик 1».

В последующем между заявителем и иным подрядчиком — ЧУП «Подрядчик 2» был заключен новый договор строительного подряда от 19.08.2011 на строительство объекта «Реконструкция террасы кафе «Кафе».

Инспекцией Департамента Госстройнадзора заявителю было выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ, действительное с 22.08.2011 по 25.12.2011, по объекту «Реконструкция террасы кафе «Кафе» согласно проектно-сметной документации, разработанной ЧУП «Проектировщик 1» и утвержденной заявителем. В качестве подрядной организации было указано ЧУП «Подрядчик 2».

После получения разрешения инспекции Департамента Госстройнадзора на производство строительно-монтажных работ заявитель обратился в районный исполнительный комитет, и последним было вынесено решение от 29.08.2011 о разрешении заявителю выполнения проектных и изыскательских работ по объекту «Реконструкция террасы кафе «Кафе» в части корректировки проекта.

Корректировка проекта была выполнена проектной организацией — ООО «Проектировщик 2», и по ней было получено положительное заключение Управления архитектуры и строительства районного исполнительного комитета от 24.01.2012.

Вместе с тем до получения указанного заключения по откорректированной проектной документации заявителем продолжалось осуществление строительно-монтажных работ на объекте «Реконструкция террасы кафе «Кафе». Указанное обстоятельство подтверждается актом проверки инспекции Департамента Госстройнадзора от 07.12.2011. Согласно указанному акту строительно-монтажные работы выполнялись по новой и неутвержденной проектно-сметной документации, не прошедшей вневедомственную государственную экспертизу. Также в акте было отмечено, что вместо реконструкции террасы выполняется строительство торгового здания, пристраиваемого к существующему зданию аптеки.

В связи с выявленными нарушениями заявителю и подрядной организации — ЧУП «Подрядчик 2» инспекцией Департамента Госстройнадзора в предписании от 07.12.2011 было предписано приостановить строительно-монтажные работы до получения решения районного исполнительного комитета о разрешении на разработку проектно-сметной документации с указанием функционального назначения здания и строительство объекта, заключения вневедомственной государственной экспертизы по проектно-сметной документации и при необходимости разрешения на производство строительно-монтажных работ в инспекции Департамента Госстройнадзора.

Проектно-сметная документация по спорному объекту, выполненная проектной организацией — ООО «Проектировщик 2», была представлена заявителем в ДРУП «Госстройэкспертиза», и по ней было получено отрицательное дополнительное заключение от 29.03.2012. Экспертной организацией было высказано 22 замечания по проектно-сметной документации, в том числе указано, что название объекта и вид строительства не соответствуют принятым проектным решениям. В частности, указано, что проектом предусматривается такой вид строительства объекта, как новое строительство (возведение), а не реконструкция.

Заявителем были внесены изменения в проектно-сметную документацию, которые вновь были представлены в ДРУП «Госстройэкспертиза», и вновь было получено отрицательное заключение от 17.09.2012, содержащее 20 замечаний, в том числе указание на то, что название объекта и вид строительства не соответствуют принятым проектным решениям. В частности, указано, что проектом предусматривается такой вид строительства объекта, как новое строительство (возведение), а не реконструкция.

Кроме того, в заключении было указано об аннулировании ранее выданного филиалом ДРУП «Госстройэкспертиза» заключения от 15.08.2008.

В последующем по ходатайству заявителя решением районного исполнительного комитета от 24.06.2013 заявителю было разрешено (внесены изменения в решение от 27.12.2006) выполнить проектные работы по объекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А».

Заявитель заключил новый договор с ООО «Проектировщик 3» от 07.04.2014 на выполнение проектных и изыскательских работ по объекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А».

Названная организация подготовила 3 варианта общей пояснительной записки с эскизным решением к проекту «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А». Указанная документация была передана заявителю по накладной от 18.09.2014. Сама проектная документация в объеме, предусмотренном договором подряда от 07.04.2014, а также требованиями действующих технических нормативных правовых актов в проектировании и строительстве, заявителем суду представлена не была.

Таким образом, работы по новому строительству (возведению), факт выполнения которых был подтвержден актом проверки от 07.12.2011 и предписанием от 07.12.2011 инспекции Департамента Госстройнадзора, выполнялись при отсутствии утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, прошедшей вневедомственную государственную экспертизу, а также решения районного исполнительного комитета о разрешении нового строительства (возведения). У заявителя имелись лишь разрешения районного исполнительного комитета на выполнение строительно-монтажных работ по реконструкции, а не новому строительству.

Довод заявителя о наличии у него необходимых разрешений на новое строительство, утвержденной в установленном порядке проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, а также решения районного исполнительного комитета о разрешении нового строительства не нашел своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. Представленные заявителем документы касались реконструкции, а не нового строительства, которое фактически им и осуществлялось.

Более того, в письмах от 27.03.2013 и от 18.06.2013 в адрес главного архитектора и председателя районного исполнительного комитета заявитель сам указал на необходимость получения им разрешения на проектирование пристройки, т.е. нового строительства.

Как было отмечено выше, решением районного исполнительного комитета от 24.06.2013 заявителю было разрешено осуществить проектирование объекта «Реконструкция террасы с возведением пристройки для торговли непродовольственными товарами к многофункциональному зданию по ул. Ленина, 20А».

Факт выполнения строительно-монтажных работ по строительству (возведению) пристройки до получения указанного выше решения районного исполнительного комитета, а также изготовления и утверждения в установленном порядке проектно-сметной документации на возведение пристройки по адресу: ул. Ленина, 20А, подтверждается совокупностью собранных по делу доказательств.

06.07.2015 распоряжением районного исполнительного комитета «Об образовании комиссии» была создана комиссия для принятия решения по самовольному строительству объекта «Реконструкция террасы кафе «Кафе» по ул. Ленина, 20А».

Заключением комиссии от 09.07.2015 было установлено, что на земельном участке возведены ленточные фундаменты. Фактические размеры нового фундамента в плане по наружным осям не соответствуют проектно-сметной документации, строительство по которой было разрешено решением районного исполнительного комитета от 26.08.2008, разрешениями инспекции Департамента Госстройнадзора, действительными с 04.03.2009 по 31.03.2009, с 22.08.2011 по 25.12.2011. Высота фундаментов — 0,95 м, расстояние от торцевой стены с оконными проемами жилого дома по адресу: ул. Ленина, д. 20, до возведенных фундаментов террасы — 1,65 м. На территории строительной площадки складированы газосиликатные блоки, деревянный забор, демонтированная тротуарная плитка.

При строительстве объекта не обеспечен противопожарный разрыв между строящимся объектом и торцевой стеной жилого дома по адресу: ул. Ленина, д. 20, с оконными проемами.

Кроме того, как следует из материалов дела, в том числе эскизных решений, исходя из места расположения вновь возведенных фундаментов, заключения от 09.07.2015, фототаблиц при возведении здания террасы будут нарушены установленные требования к инсоляции помещений первого этажа в жилом доме по адресу: ул. Ленина, д. 20.

С учетом вышеизложенного комиссией было принято заключение о том, что обследованное строительство фундаментов по адресу: ул. Ленина, д. 20, является самовольным и подлежит сносу.

На основании указанного заключения районным исполнительным комитетом было вынесено решение от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки», в соответствии с которым заявителю было предписано осуществить снос самовольной постройки по ул. Ленина, д. 20 и привести земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние в срок до 06.08.2015.

Решение было обжаловано заявителем, но оставлено вышестоящим органом в силе.

В связи с неисполнением указанного решения снос был в последующем осуществлен силами сторонней подрядной организации, а расходы по сносу взысканы решением экономического суда, материалы которого были приобщены к настоящему делу, с ответчика.

В решении районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» заинтересованным лицом был указан неверный номера дома спорной постройки — «д. 20» вместо «д. 20А». Указанное обстоятельство не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Оценив указанные обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 42 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) суд, рассматривающий экономические дела, разрешает возникающие из административных и иных публичных правоотношений хозяйственные (экономические) споры и рассматривает иные дела, связанные с осуществлением юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности, о (об) признании недействительным ненормативного правового акта государственного органа, органа местного управления и самоуправления, иного органа или должностного лица, которым затрагиваются права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности.

В соответствии со статьями 100 и 101 ХПК суд, рассматривающий экономические дела, исходя из оснований требований и возражений лиц, участвующих в деле, и с учетом содержания подлежащих применению норм права определяет обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора или рассмотрения дела (предмета доказывания).

Согласно части 2 статьи 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до завершения подготовки дела к судебному разбирательству или в пределах срока, установленного судом, рассматривающим экономические дела, если иное не установлено ХПК.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле, в суды, рассматривающие экономические дела, первой и апелляционной инстанций в порядке, установленном ХПК.

В соответствии со статьей 104 ХПК обстоятельства дела, которые согласно законодательству должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Согласно статье 229 ХПК обязанность доказывания законности действий (бездействия) государственного органа, органа местного управления и самоуправления или должностного лица возлагается на государственный орган, орган местного управления и самоуправления или должностное лицо, совершившие действия (допустившие бездействие), которые обжалуются.

С учетом содержания статьи 229 ХПК и согласно части 2 статьи 100 ХПК заинтересованное лицо должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих возражений. Лица, участвующие в деле, в процессе доказывания определяют объем фактов, подлежащих доказыванию, собирают доказательства, подтверждающие факты, подлежащие доказыванию, представляют доказательства, участвуют в их исследовании в судебном заседании, высказывают суду свое мнение по оценке доказательств.

В соответствии с пунктами 6.1 и 6.3 технического кодекса установившейся практики ТКП 45-2.02-242-2011 «Ограничение распространения пожара. Противопожарная защита населенных пунктов и территорий предприятий. Строительные нормы проектирования», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2011 N 292 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве», минимальный разрыв между зданиями классов Ф1 — Ф4 должен составлять 6 м для зданий I — IV степеней огнестойкости.

Согласно пункту 3.2 технического кодекса установившейся практики «Организация строительного производства» (ТКП 45-1.03-161-2009 (02250)) до начала строительства объекта заказчик должен оформить и передать подрядной строительной организации копию разрешения, выданного органом контроля и надзора за строительством, на производство строительно-монтажных работ (кроме объектов, на строительство которых не требуется получения такого разрешения). Подрядчик имеет право приступать к производству строительно-монтажных работ только при наличии у него разрешения.

Заказчик должен передать подрядчику проектную документацию с отметками «К производству работ» на каждом листе проекта, а также соответствующие документы по вывозу строительных отходов и мусора в места их переработки и (или) утилизации.

В соответствии со статьей 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» возведение объекта строительства — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, результатом которых является создание объекта строительства. Реконструкция объекта — это совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий, направленных на использование по новому назначению объекта и (или) связанных с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров, в том числе с повышением потребительских качеств, определяемых техническими нормативными правовыми актами, изменением количества и площади помещений, строительного объема и (или) общей площади здания, изменением вместимости, пропускной способности, направления и (или) места расположения инженерных, транспортных коммуникаций (замена их участков) и сооружений на них.

Таким образом, главным отличием возведения от реконструкции является результат работ — создание нового объекта строительства.

Согласно статье 223 ГК самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена в том числе без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил для целей ГК понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Самовольное строительство должно быть незамедлительно приостановлено.

Снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние на основании вступившего в силу решения местного исполнительного и распорядительного органа выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц.

Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.

Согласно пунктам 2 — 6 Положения в целях принятия решений по самовольным постройкам исполкомом создается постоянно действующая комиссия.

Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — 1 месяца принимает в соответствии с пунктами 3 — 5 статьи 223 ГК решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние. Не позднее 5 дней со дня принятия решения исполком направляет лицу, осуществившему самовольное строительство, выписку из принятого решения.

Нарушений порядка принятия оспариваемого решения, установленного Положением, судом выявлено не было, т.к. не были представлены доказательства.

Вместе с тем содержание вводной части и пункта 1 решения районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» в части указания номера дома спорной постройки — «д. 20» не соответствует фактическому адресу места расположения спорной постройки — «д. 20А».

Доказательств внесения изменений в оспариваемое решение в этой части заинтересованное лицо не представило, в судебном заседании указало на неизменность решения на дату рассмотрения дела судом.

С учетом изложенного требования заявителя были удовлетворены частично. Судом были признаны недействительными с момента их принятия вводная часть и пункт 1 решения районного исполнительного комитета от 27.07.2015 «О сносе самовольной постройки» в части указания неверного номера дома спорной постройки — «д. 20». В удовлетворении остальной части требований было отказано.

Судебное постановление было обжаловано в апелляционном порядке и оставлено в силе.

В заключение следует отметить, что последствия принятия решения о сносе самовольной постройки регламентированы статьей 223 ГК. Согласно части первой пункта 6 статьи 223 ГК снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние на основании вступившего в силу решения местного исполнительного и распорядительного органа выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц.

В случае отказа лица, осуществившего самовольное строительство, законного приобретателя исполнить вступившее в силу решение местного исполнительного и распорядительного органа или невыполнения этого решения в установленный срок либо в случае непризнания судом права собственности на самовольную постройку местным исполнительным и распорядительным органом (уполномоченной им организацией) производятся снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке за счет средств лица, осуществившего самовольное строительство.