Несогласование размера арендной платы влечет незаключенность договора аренды

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 1 ст. 625 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. В ч. 2 п. 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» разъяснено, что договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся предмет договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 402 ГК).

Рассмотрим вышеизложенное на примере из судебной практики.

Судом был рассмотрен иск ИП А. к ООО «Б» об установлении факта ничтожности договора аренды нежилого помещения, заключенного между ООО «Б» и ИП А., как сделки, не соответствующей требованиям законодательства (ст. 169 ГК).

В обоснование искового требования истец указал, что сторонами заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ответчик предоставил истцу за плату во временное владение и пользование нежилые административные помещения (офисные помещения).

Согласно исковому заявлению указанная сделка не соответствует ст. 579 ГК, в которой закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

По мнению истца, ответчик не являлся собственником сдаваемых в аренду нежилых помещений, следовательно, заключенный с истцом договор аренды нежилого помещения является ничтожным.

Свою заинтересованность в установлении факта ничтожности сделки истец мотивировал необоснованным взиманием ответчиком арендной платы и иных платежей по ничтожной сделке, в том числе их увеличением в одностороннем порядке, а также предоставлением ответчиком сведений о наличии дебиторской задолженности истца в инспекцию Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь (как следует из материалов дела, инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь выставила к расчетному счету истца платежное требование для взыскания в счет дебиторской задолженности недоимки по налогам ООО «Б»).

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленного требования возражал.

Ответчик указал, что по своей природе договор аренды нежилого помещения является договором безвозмездного пользования, поскольку по договору арендатор фактически возмещал арендодателю затраты по содержанию нежилых помещений. По мнению ответчика, исходя из имеющихся у ООО «Б» документов (договор о долевом строительстве; государственный акт на земельный участок; свидетельство (удостоверение) о создании земельного участка; акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта «Устройство мансардного этажа для размещения административных помещений с пристройкой лестницы и лифта в общежитии»), он был правомочен заключить с истцом соответствующий договор.

Оценив доводы сторон, изучив представленные сторонами в подтверждение своей позиции доказательства, суд счел заявленное исковое требование не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 п. 1 ст. 578 ГК объектом аренды могут быть здания и сооружения.

В соответствии со ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, если иное не установлено законодательством.

Как следует из ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также часть здания или сооружения.

Представленный сторонами на исследование суду договор аренды нежилого помещения фактически представляет собой соглашение сторон о передаче арендатором арендодателю во временное владение и пользование части здания — нежилых административных помещений. При этом представители сторон в судебном заседании подтвердили, что фактически воля сторон была направлена на предоставление истцом ответчику во временное владение и пользование конкретного объекта — недвижимого имущества: части мансардного этажа здания в виде нежилых административных помещений — офисных помещений.

На запрос суда республиканское унитарное предприятие «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» сообщило, что им была произведена государственная регистрация изменения капитального строения на основании строительства и ввода в эксплуатацию надстройки, пристройки капитального строения в отношении капитального строения, назначение которого: здание общежития с устройством мансардного этажа для размещения административных помещений с пристройкой лестницы и лифта.

Согласно п. 1 ст. 625 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

Условие по арендной плате предусмотрено сторонами в условиях договора аренды нежилого помещения.

Условие по возмещению арендатором расходов по эксплуатации и текущему ремонту помещений, затрат на коммунальные услуги, включая плату за потребленную электроэнергию, также согласовано в договоре аренды.

Анализируя договор в целом, суд констатирует, что условие по размеру подлежащих возмещению эксплуатационных затрат по содержанию имущества согласовано сторонами в достаточной и необходимой мере.

Условие по размеру арендной платы суд признает несогласованным вследствие отсутствия четкого определения размера ежемесячной арендной платы и (или) методики его определения.

Так, согласно условиям договора ежемесячная арендная плата указывается в счете-фактуре и состоит из:

  • амортизационных отчислений;
  • налогов, сборов и иных обязательных платежей, уплачиваемых арендодателем в государственный (республиканский или местный) бюджет в соответствии с действующим и иным законодательством.

Исходя из данной формулировки, суд не усматривает возможности определить правильный согласованный размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором арендодателю ежемесячно, поскольку отсутствие четких критериев определения размера арендной платы не позволяет при наличии спора установить правильность или неверность начисленных арендодателем сумм.

Подтверждением несогласованности условия по арендной плате является обоснование истцом своей заинтересованности в предъявлении иска об установлении факта ничтожности договора аренды, а также переписка сторон после одностороннего повышения арендодателем арендной платы за пользование нежилыми помещениями.

Что касается доводов ответчика о фактически безвозмездном характере договора, суд отмечает, что условие по арендной плате и условие по возмещению эксплуатационных затрат по содержанию имущества как в договоре, так и в счетах на оплату (в виде предъявленных к уплате арендатору сумм) прописаны отдельно. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что истец при заключении договора и оплате выставленных счетов воспринимал арендную плату как размер вознаграждения арендодателя, уплачиваемый сверх возмещения затрат по эксплуатации и содержанию имущества.

Кроме того, суд не находит прямой связи включенных в арендную плату амортизационных отчислений с расходами по содержанию имущества.

В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 28.10.2005 N 26 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» при разрешении судами, рассматривающими экономические дела, споров о недействительности сделок следует отличать недействительные договоры от незаключенных договоров, то есть таких договоров, в которых отсутствуют установленные законодательством условия, необходимые для их заключения. Установив, что договор является незаключенным, суд, рассматривающий экономические дела, по этим основаниям оставляет без удовлетворения иск по спору о недействительности сделки.

С учетом отсутствия в договоре аренды нежилого помещения между ООО «Б» и ИП А. надлежаще согласованного условия о размере арендной платы суд признал данный договор незаключенным.

В связи с признанием договора аренды нежилого помещения незаключенным в иске об установлении факта его ничтожности истцу было отказано.

В заключение следует отметить, что договор аренды должен содержать конкретный размер арендной платы, выраженный в белорусских рублях, и механизм его определения в случае привязки размера арендной платы к иностранной валюте, базовой арендной величине, базовой величине, поскольку несогласованность условия по арендной плате влечет недействительность договора, что сопряжено со значительными потерями для участников гражданских правоотношений.