Актуальность рассмотрения вопросов, касающихся земельных споров, обусловлена их экономической и социальной значимостью. В судах отмечается постоянный рост количества земельных споров, при этом дела данной категории отличаются индивидуальностью, трудоемкостью, необходимостью привлечения специалистов землеустроительных, архитектурных и иных служб органов местной исполнительной власти, назначения экспертизы.
На примере конкретного судебного дела по установлению земельных сервитутов рассмотрим некоторые особенности данной категории споров.
В экономический суд поступило исковое заявление об установлении двух земельных сервитутов. В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что ему принадлежат на праве постоянного пользования земельные участки с кадастровыми номерами 1 и 2, на каждом из участков расположены капитальные строения, принадлежащие истцу, с инвентарными номерами 1 и 2. Для организации проезда грузового автотранспорта к земельным участкам и строениям истца необходимо использование земельных участков ответчика с кадастровыми номерами 3 и 4. Иной возможности организовать подъезд у истца не имеется. На основании ст. 45, 49 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) истец просит установить постоянные земельные сервитуты.
Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что истец подтвердил наличие географически прохода / проезда к своим участкам и факт пользования этими проходами / проездами, но не доказал, что он лишен возможности пользования своими земельными участками. Ответчик полагал, что установление сервитутов на его земельных участках с целью второго прохода к участку истца противоречит закону. Ответчик ссылался на п. 1 ст. 268 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
Судом назначена экспертиза, на разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
- Имеется ли вариант(ы) организации проезда грузового автотранспорта к земельным участкам истца с кадастровыми номерами 1 и 2 без использования земельных участков ответчика с кадастровыми номерами 3 и 4?
- Если вариантов организации проезда грузового автотранспорта к земельным участкам истца с кадастровыми номерами 1 и 2 без использования земельных участков ответчика с кадастровыми номерами 3 и 4 не имеется, определите возможные варианты установления границ сервитута для организации проезда грузового автотранспорта.
Судом установлено следующее. Между ответчиком (покупателем) и предприятием-банкротом (продавцом) в лице управляющего заключен договор купли-продажи, предметом которого согласно п. 1.1 является асфальтобетонное покрытие проездов в пределах производственной территории, расположенное на земельном участке для содержания и обслуживания проездов и асфальтовых покрытий. Договор зарегистрирован. Соответствующими свидетельствами подтверждается государственная регистрация права постоянного пользования ответчика в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 3 и 4. Согласно выписке из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в отношении земельного участка 4 произведена государственная регистрация обременения сервитутами двух других юридических лиц на основании договоров о земельном сервитуте.
Свидетельствами о государственной регистрации подтверждается государственная регистрация права постоянного пользования истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 1 и 2, права хозяйственного ведения истца на капитальные строения (проходная и склад бывшего предприятия-банкрота) с инвентарными номерами 1 и 2 по тому же адресу.
Материалами дела, в их числе ответами на запросы суда отдела архитектуры и градостроительства, землеустроительной службы органа исполнительной власти, заключением эксперта, подтверждается факт отсутствия санкционированных подъездных путей, дорог к земельному участку истца с кадастровым номером 2 со стороны земель города, отсутствия прямого сообщения участка истца с проезжей частью улицы города. Экспертом сделан вывод, что обеспечить возможность подъезда к земельному участку с кадастровым номером 2 иным путем, нежели путем установления земельного сервитута на земельном участке ответчика 4, не представляется возможным. Ответчиком доказательств, опровергающих этот вывод, не представлено. Фотографии и видеозаписи, представленные ответчиком, подтверждают факт использования истцом и его контрагентами несанкционированного проезда.
Согласно ст. 268 ГК собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего недвижимого имущества, а в необходимых случаях — и от собственника другого недвижимого имущества предоставления права ограниченного пользования недвижимым имуществом (сервитута).
Обременение недвижимого имущества сервитутом не лишает собственника недвижимого имущества прав владения, пользования и распоряжения этим недвижимым имуществом.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником недвижимого имущества и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник недвижимого имущества, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование недвижимым имуществом.
Отношения, связанные с правом ограниченного пользования чужим земельным участком (земельным сервитутом), регулируются законодательством об охране и использовании земель. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (земельный сервитут) устанавливается и прекращается в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.
Согласно ст. 45 КоЗ земельный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления земельного сервитута, и землепользователем обременяемого им земельного участка. В случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица.
Земельный сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный земельный сервитут) и на неопределенный срок (постоянный земельный сервитут). Если в договоре о земельном сервитуте или постановлении суда об установлении земельного сервитута срок его действия не указан, земельный сервитут считается постоянным.
Согласно ч. 1 п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2011 N 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» обременение сервитутом возможно в отношении участков, находящихся в частной собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании, аренде, субаренде.
Условием предоставления сервитута является наличие объективной необходимости в установлении земельного сервитута для целей, указанных заявителем.
На основании изложенного суд пришел к выводу об обоснованности заявленного требования об установлении сервитута истцу на часть земельного участка с кадастровым номером 4, находящегося в постоянном пользовании ответчика, для проезда к земельному участку с кадастровым номером 2. С учетом права постоянного пользования истца на земельный участок 2 и права хозяйственного ведения на капитальное строение 2, используемое для осуществления предпринимательской деятельности истца по торговле строительными материалами, суд приходит к выводу об установлении постоянного сервитута на земельный участок ответчика с кадастровым номером 4.
Рассмотрев варианты установления сервитута, содержащиеся в заключении эксперта, с учетом согласия истца, минимальной площади сервитута из предложенных вариантов за номером 1, соблюдения установившегося порядка пользования участком за номером 4, суд нашел оптимальным с точки зрения соблюдения законных прав и интересов сторон вариант 1б и пришел к выводу об установлении сервитута по варианту 1б площадью 1000 кв.м. При этом суд нашел неприемлемым вариант 2 установления сервитута, поскольку он затрагивает права третьего лица и обременяет участок третьего лица.
Суд не нашел оснований для установления сервитута истцу на часть земельного участка с кадастровым номером 3, право постоянного пользования которым принадлежит ответчику, для проезда к земельному участку истца с кадастровым номером 1 (для содержания и обслуживания административного здания — проходной), поскольку земельный участок истца с кадастровым номером 1 имеет прямое сообщение с землями города и проезжей частью улицы города, необходимость использования для проезда (прохода) к нему вышеназванных земельных участков ответчика отсутствует. Указанное следует непосредственно из плана земельных участков и подтверждено экспертом в выводах по вопросу 1.
Таким образом, суд установил земельный сервитут на один земельный участок, в установлении земельного сервитута в отношении другого земельного участка отказано.
Постановлениями апелляционной и кассационной инстанций решение суда оставлено без изменения.