В настоящей статье нам хотелось бы уделить внимание некоторым вопросам, возникающим при рассмотрении споров, связанных с исполнением договоров аренды недвижимого имущества.
Порядок распределения обязанностей по содержанию и ремонту арендуемого имущества определяется статьей 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
В соответствии с пунктом 2 статьи 587 ГК, если иное не установлено законодательством или договором аренды, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества.
Прежде всего необходимо отметить то обстоятельство, что требования о взыскании арендной платы и требование о взыскании денежных средств в счет возмещения расходов, понесенных на ремонт и содержание арендуемого имущества, хотя и вытекают из одного общего договора аренды, но имеют в своей основе различные правовые нормы, а потому представляют собой два самостоятельных требования, объединенных в одном исковом заявлении. С учетом требований части 2 статьи 159 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате и возмещению расходов на ремонт и содержание арендуемого имущества должно содержать расчет каждого из требований в отдельности. В случае заявления требований о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой внесения арендной платы и возмещения расходов, связанных с содержанием арендуемого имущества, расчет пени и процентов за пользование чужими денежными средствами также должен производиться отдельно по каждому требованию. Только в таком случае заявленные требования могут быть приняты судом к рассмотрению.
Как показывает судебная практика, наибольшее количество вопросов вызывают случаи, когда объектом аренды выступает имущество, являющееся частью более крупного объекта, например изолированное помещение в капитальном строении либо часть капитального строения (здания, сооружения).
В рассматриваемых случаях передаваемые в аренду изолированные помещения либо части капитальных строений зачастую не оборудованы отдельными приборами учета.
Поскольку норма, содержащаяся в пункте 2 статьи 587 ГК, носит самый общий характер, в заключаемом договоре аренды сторонам целесообразно определить порядок участия арендатора в расходах по ремонту и содержанию недвижимого имущества, оговорив в договоре структуру этих расходов (водоснабжение и канализация, отопление, энергоснабжение; сбор, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов, охрана, обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации и т.п.), а также порядок их расчета (например, с учетом отношения площади занимаемого помещения к площади здания в целом, с учетом количества работников, с учетом мощности имеющихся у арендатора осветительных приборов, электроприборов и оборудования, или иных критериев).
Стороны вправе предусмотреть и возмещение арендатором расходов по оплате работ по эксплуатации сдаваемого в аренду недвижимого имущества, производимых штатными работниками организации-арендодателя.
Для организаций, сдающих в аренду (в безвозмездное пользование) капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части (за исключением торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах), находящиеся в государственной собственности, а также находящиеся в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, Межведомственной рабочей группой для обеспечения рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере, созданной распоряжением Премьер-министра Республики Беларусь от 20.02.2009 N 18р во исполнение пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (в настоящее время утратил силу), были разработаны и одобрены Рекомендации по расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги (далее — Рекомендации).
Указанные рекомендации могут стать образцом для выработки соответствующей редакции условий договора аренды и для иных субъектов хозяйствования.
В рассматриваемой нами ситуации при отсутствии в договоре четкого механизма определения размера участия арендатора в расходах по содержанию арендованного имущества в случае возникновения спора доказывание размера расходов, понесенных в связи с эксплуатацией непосредственно арендованного имущества, вызовет значительные сложности.
Так, по иску о взыскании расходов на содержание арендуемого имущества ответчик возражал против представленного истцом расчета предъявленных к оплате расходов за отопление исходя из общей площади арендуемых помещений, поскольку приборы отопления имелись только в одном из них, второе помещение не отапливалось. Ответчик также возражал против участия в расходах по оплате работ по содержанию и эксплуатации арендуемых помещений, выполняемых штатными сотрудниками истца (сантехниками, электриками, дворниками), ссылаясь на то, что непосредственно в его помещении никаких работ не производилось.
Наличие в договоре согласованного сторонами порядка оплаты расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту и коммунальные, которым предусматривалось, что расходы на работы, производимые штатными работниками арендодателя, по содержанию и эксплуатации арендуемого имущества, а также расходы на отопление сдаваемых в аренду помещений рассчитываются пропорционально размеру площади, находящейся в пользовании арендатора, дало суду основания для удовлетворения требований истца в полном объеме.
При рассмотрении споров, связанных с возмещением расходов на ремонт арендуемого имущества, следует обратить внимание на следующие вопросы.
В силу пункта 1 статьи 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт арендуемого имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
В случаях передачи в аренду изолированных помещений либо частей капитальных строений, приобретая во временное владение и пользование объект аренды, арендатор фактически пользуется и иными помещениями, частями здания, находящимися в общем пользовании (коридорами, лестничными клетками, санузлами, инженерными сетями и т.д.). Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора принимать участие в расходах на производство текущего ремонта таких помещений либо частей здания. Размер такого участия также должен быть определен договором. При этом целесообразно использовать термины, содержание которых может быть точно установлено с использованием нормативных актов, в том числе технических.
Истцом были понесены расходы в связи с заменой окон в 9 оконных проемах по договору строительного подряда. В результате выполненных строительных работ была осуществлена замена менее 40% заполнений оконных проемов в здании, степень износа которых составляла более 60%.
В соответствии с договором аренды ответчиком были приняты на себя обязательства о долевом участии в проведении текущего ремонта наружных элементов здания соразмерно занимаемой площади.
Ответчик просил в иске отказать, ссылаясь на то, что окна не являются наружным элементом здания.
Согласно государственному стандарту Республики Беларусь СТБ 1900-2008 «Строительство. Основные термины и определения», утвержденному и введенному в действие постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 12.09.2008 N 46 «Об утверждении, введении в действие, изменении и отмене технических нормативных правовых актов в области технического нормирования и стандартизации и общегосударственного классификатора Республики Беларусь» (пункт 2.111), окно — элемент стеновой или кровельной конструкции, предназначенный для сообщения внутренних помещений с окружающим пространством, естественного освещения помещений, их вентиляции, защиты от атмосферных, шумовых воздействий и состоящий из оконного проема с откосами, оконного блока, системы уплотнения монтажных швов, подоконной доски, деталей слива и облицовок. Рекомендациями к наружным элементам зданий, сооружений отнесены кровля, наружные стены, системы водоотведения и водослива и др.
Поскольку окно являлось в рассматриваемом случае элементом стеновой конструкции, суд согласился с выводами истца об отнесении работ по замене окон к ремонту наружных элементов здания и иск удовлетворил.
В судебной практике имели место споры относительно того, являлись ли выполненные строительные и иные монтажные работы текущим ремонтом и подлежали ли расходы на их производство возмещению арендатором.
Отнесение строительных работ к тем или иным видам инвестиционной деятельности выполняется на основании технического кодекса установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденного и введенного в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 N 172 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП 45-1.01-4-2005).
В соответствии с ТКП 45-1.01-4-2005 к текущему ремонту относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта.
К капитальному ремонту относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществленных путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.
Под модернизацией понимается совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах. Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций. При модернизации может осуществляться изменение планировки без изменения назначения отдельных помещений.
Для жилых и общественных зданий отнесение конкретных видов работ к текущему, капитальному ремонту, модернизации и реставрации осуществляется с учетом рекомендуемых приложений А, Б, В, Г технического кодекса установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250)), утвержденного и введенного в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 N 267 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП 45-1.04-206-2010). Отнесение работ, не указанных в приложениях, к видам ремонта, модернизации либо реставрации должно осуществляться заказчиком совместно с проектной организацией в соответствии с ТКП 45-1.01-4-2005 и пунктом 4.7 ТКП 45-1.04-206-2010.
Особенностью текущего ремонта является то, что в силу пункта 4 статьи 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы и не требует обязательного изготовления проектной документации. При отсутствии проектной документации, а следовательно, и выводов проектной организации об отнесении выполненных работ к определенному виду ремонта или модернизации, арендодатель может столкнуться с проблемой доказывания того, что выполненные им работы являются текущим ремонтом и стоимость их подлежит возмещению арендатором. С учетом изложенного следует обратить внимание на необходимость соблюдения формы дефектного акта (как потенциального доказательства), а также порядка ее заполнения. В настоящее время используется форма С-1 «Дефектный акт», установленная постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 N 14 «Об установлении формы дефектного акта». Ответственный подход к составлению дефектного акта должен обеспечить суду максимальный объем информации о наличии, видах и локализации выявленных дефектов, а также о подлежащих выполнению работах.