Право собственника и управомоченных им лиц на сдачу имущества в аренду
Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, которые возникли после введения в действие Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), поскольку при отсутствии такой регистрации арендодатель не сможет доказать, что он является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Из буквального толкования пункта 2 статьи 220, пункта 2 статьи 224 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) и пункта 2 статьи 7 Закона о государственной регистрации следует, что если на момент заключения сторонами договора аренды у арендодателя отсутствовало зарегистрированное в установленном порядке в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРП) право собственности на имущество, в том числе на вновь созданное недвижимое имущество, то такое имущество не может являться объектом договора аренды, поскольку у арендодателя отсутствовало право распоряжения таким имуществом до государственной регистрации своего права собственности на указанное имущество.
Данное требование относится также к приобретателю недвижимого имущества по договору, поскольку покупатель, являясь после передачи недвижимого имущества законным владельцем имущества, не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом до государственной регистрации права собственности, так как право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом по смыслу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 131 и пункта 2 статьи 224 ГК.
Если право собственности на недвижимое имущество не зарегистрировано за арендодателем в ЕГРП и арендодатель не управомочен собственником на сдачу имущества в аренду, то такой договор аренды является ничтожной сделкой в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК.
Вместе с тем если недвижимое имущество (капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных организаций) было создано, введено в эксплуатацию и изменено до вступления в силу Закона о государственной регистрации (вступил в силу с 08.05.2003), то следует исходить из того, что право собственности на недвижимое имущество (равно как и право хозяйственного ведения или право оперативного управления), возникшее до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признается юридически действительным вне зависимости от государственной регистрации данного права, в связи с чем собственник вправе осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества по сдаче его в аренду.
При этом вещное право арендодателя, возникшее до вступления в силу Закона о государственной регистрации, может подтверждаться совокупностью доказательств. Например, актом инвентаризации и оценки стоимости подлежащего продаже объекта в результате приватизации, договором купли-продажи объекта недвижимости, инвентарными карточками основного средства, техническим паспортом, документом о правообладании земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, и другими документами.
Согласно пункту 4 статьи 73 Закона о государственной регистрации государственная регистрация объектов недвижимого имущества, эксплуатируемых (используемых) до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, в отношении которых в государственных организациях, осуществлявших ранее регистрацию (учет) недвижимого имущества, отсутствует необходимая информация, производится в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь.
Так, пунктом 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 20.06.2009 N 800 «О мерах по государственной регистрации объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности» установлено, что государственные организации, у которых капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения и изолированные помещения находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в том числе в отношении которых в государственных организациях, осуществлявших до 8 мая 2003 г. регистрацию (учет) недвижимого имущества, отсутствует информация, необходимая для заведения регистрационного дела и внесения записей в регистрационную книгу, обязаны до 01.01.2014 получить в установленном порядке соответствующие документы о государственной регистрации такого имущества, а также прав, ограничений (обременений) прав на него, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.
Резюмируя изложенное, необходимо отметить, что при заключении сделок с недвижимым имуществом субъекты хозяйствования обязаны соблюдать нормы ГК, Закона о государственной регистрации, Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и машино-мест, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 N 689, Инструкции о назначении и требованиях к проведению технической инвентаризации и проверки характеристик недвижимого имущества, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 06.04.2004 N 12, других нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.
В практической деятельности субъектов хозяйствования имеет место предоставление в аренду не отдельного помещения, а его части.
Такое помещение является объектом аренды и не противоречит требованиям законодательства, в том числе ГК и Указа Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», которым предусмотрена возможность сдачи в аренду изолированных помещений, машино-мест, их частей. Вместе с тем причиной разногласий между сторонами может послужить вопрос относительно заключенности договора аренды на часть помещения.
Представляется, что при заключении договора аренды стороны достаточно ясно должны выразить свою волю относительно того, какая часть помещения передается в аренду, т. е. в договоре должны содержаться данные (признаки), позволяющие индивидуализировать часть передаваемого в аренду помещения (например, заштрихованная на плане, схеме площадь части помещения, выделение площади части помещения на поэтажном плане и т. д.).
Предварительный договор аренды недвижимости
В силу положений статей 7 и 288 ГК договор является основанием возникновения у сторон гражданских прав и обязанностей.
По общему правилу пункта 1 статьи 399 ГК заключение предварительного договора аренды недвижимости возможно на условиях, согласованных сторонами в предусмотренных законодательством пределах. По предварительному договору у сторон возникает обязанность заключить в будущем договор аренды на условиях предварительного договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязуются заключить договор аренды объекта недвижимости, не является сделкой с недвижимостью, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по передаче недвижимости в аренду. Таким образом, предварительный договор не является договором аренды, из предварительного договора аренды не возникает каких-либо имущественных прав на объект недвижимости (объект аренды), который является предметом основного договора аренды.
Вместе с тем лицо, имеющее намерение в будущем передать в аренду объект недвижимости, должно обладать полномочиями по распоряжению указанной недвижимости, основанными на положениях статей 220, 579 ГК, определяющих арендные отношения и вопросы распоряжения имуществом. Если на момент заключения предварительного договора лицо, выступающее в качестве арендодателя по предварительному договору, не является собственником недвижимости, которая предполагается к сдаче в аренду, возникают сомнения относительно того, получит ли указанное лицо титул собственника на эту недвижимость к моменту заключения основного договора аренды. В противном случае эта сторона не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.
Правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить основной договор аренды, и лицо, не являющееся собственником объекта аренды на момент заключения предварительного договора аренды, может в будущем исполнить обязательство по передаче имущества в аренду, его можно будет принудить к этому в судебном порядке, в связи с чем такое лицо вправе заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору, что не противоречит правовой природе предварительного договора, его месту в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Предварительный договор заключается с целью юридически связать стороны еще до того, как у стороны, выступающей в качестве арендодателя по предварительному договору, возникнет право собственности на имущество, с целью того, чтобы в установленный срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора, а именно зарегистрированного в установленном порядке права собственности на объект аренды.
То, что лицо, выступающее в качестве арендодателя по предварительному договору, в силу определенных обстоятельств (например, невозможности ввиду отсутствия права собственности на объект аренды или недобросовестности ввиду уклонения от заключения основного договора) может не исполнить свое обязательство по предварительному договору аренды, при заключении основного договора аренды не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку указанные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения договора, но не при заключении предварительного договора.
В этом случае сторона по предварительному договору может потребовать в судебном порядке принудительного заключения договора аренды на основании предварительного договора либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора аренды. Исходя из положений пункта 6 статьи 399, статей 577 — 580, 582 ГК если объект аренды передан арендодателем в аренду третьему лицу, то арендатор не может понудить арендодателя к заключению договора аренды на основании предварительного договора без расторжения (прекращения) договора аренды, заключенного с третьим лицом.
В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 399 ГК предварительный договор аренды, предметом которого является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора аренды, заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора аренды, при отсутствии которых предварительный договор аренды считается незаключенным.
При отсутствии письменной формы предварительного договора аренды предварительный договор аренды является ничтожным (пункт 2 статьи 399 ГК), а при отсутствии условий относительно предмета договора и других существенных условий основного договора аренды предварительный договор аренды считается незаключенным (пункт 3 статьи 399 ГК).
Как было указано выше, существенным условием договора аренды является указание данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое арендатору (статья 578 ГК). Однако на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам, в связи с чем возникают вопросы, связанные с характеристикой предмета предварительного договора аренды и, как следствие, с негативными последствиями фактического исполнения такого договора при ненадлежащем согласовании предмета предварительного договора.
В связи с этим можно порекомендовать субъектам хозяйствования при заключении такого договора аренды описывать подлежащий передаче объект аренды настолько подробно, насколько это возможно на момент заключения предварительного договора.
Арендодатель
В соответствии с пунктом 1 статьи 213 ГК собственность может быть государственной и частной. Государственная собственность выступает в виде республиканской собственности (собственность Республики Беларусь) и коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц) (пункт 1 статьи 215 ГК). Частная собственность выступает в виде собственности физических лиц и негосударственных юридических лиц (пункт 3 статьи 213 ГК).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 210 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, не ущемляющие прав и не нарушающие защищаемых законом интересов других лиц.
Так, волеизъявление собственника относительно повторного распоряжения своим имуществом путем передачи имущества в аренду третьему лицу не соответствует положениям статей 210, 579 ГК и нарушает права арендатора.
Исходя из положений статей 577 — 580, 582 ГК на объект аренды может быть заключен только один договор аренды, поскольку только индивидуально-определенная вещь, каковой является объект аренды, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только одному лицу и только по одному договору аренды, поскольку один объект аренды не может являться одновременно предметом нескольких сделок.
Такой договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является ничтожным на основании статьи 169 ГК ввиду его противоречия требованиям статей 577 — 580, 582 ГК, поскольку арендодатель не вправе распоряжаться имуществом, несвободным от прав третьих лиц.
Требование об установлении факта ничтожности сделки и применении последствий ее недействительности может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 167 ГК). Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.
Заинтересованность в оспаривании сделки стороной, не являющейся стороной по договору аренды, ограничивается защитой нарушенных прав и законных интересов только в части имущества, находящегося в ее пользовании по договору аренды и входящего в состав арендованного имущества, предоставленного другой стороне по договору аренды.
Пример. Предметом спора явилось материально-правовое требование истца — гражданина З. как участника ООО «Т» к ООО «Т» и СП ЗАО «М» о признании недействительным договора аренды, заключенного между СП ЗАО «М» (арендодатель) и ООО «Т» (арендатор), где в качестве правового основания истец сослался на положения статей 10, 11, 169 ГК и статей 56, 57 Закона Республики Беларусь от 09.12.1992 N 2020-XII «О хозяйственных обществах» (далее — Закон о хозяйственных обществах).
В качестве фактических обстоятельств, послуживших основанием для обращения с иском в хозяйственный суд, истец указал на то, что оспариваемая сделка является сделкой, в которой имеется заинтересованность аффилированного лица — гражданина М., поскольку гражданин М. является директором ответчика — СП ЗАО «М», обладающего 50% доли в уставном фонде ООО «Т», в связи с чем заключение договора аренды могло иметь место только после принятия решения общим собранием участников ООО «Т» в силу положений подпункта 15.1.48 пункта 15.1 и пункта 19.4 Устава ООО «Т».
В обоснование своей позиции истец сослался на то, что поскольку согласно Уставу ООО «Т» доля гражданина М. в уставном фонде ООО «Т» превышает 20%, то гражданин М. является аффилированным лицом ООО «Т». Поскольку гражданин М. является руководителем СП ЗАО «М», заключившим договор аренды с ООО «Т», то в силу статьи 57 Закона о хозяйственных обществах оспариваемый договор аренды является сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированного лица ООО «Т» — гражданина М.
Решением экономического суда первой инстанции истцу — гражданину З. отказано в удовлетворении искового требования к ООО «Т» и СП ЗАО «М» о признании недействительным договора аренды.
В суде апелляционной инстанции решение суда первой инстанции не обжаловалось.
В кассационной жалобе заявитель — гражданин З. просил отменить решение суда первой инстанции по причине неправильного применения норм материального права и отсутствия сопоставления условий оспариваемого договора с условиями других договоров и принять по делу новое судебное постановление о признании недействительным договора аренды.
Как следует из материалов дела, между СП ЗАО «М» (арендодатель) и ООО «Т» (арендатор) был заключен договор аренды, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил на основании акта приема-передачи арендатору в срочное возмездное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 446,10 кв. м, расположенные в городе Минске.
Согласно пункту 6.5 договора договор считается заключенным с момента его подписания. Срок договора — три года.
В соответствии с пунктом 1.4 этого договора аренды имущество (нежилые помещения) передается арендатору с целью размещения по юридическому адресу и использования его для выполнения работ, оказания услуг, для размещения на арендуемых площадях сотрудников арендатора.
Условием пункта 3.2 договора аренды установлено, что арендная плата на момент заключения договора за все арендуемое имущество составляет X евро в месяц, что составляет X евро в месяц за 1 кв. м.
Согласно расчету арендной платы по договору аренды ставка арендной платы за 1 кв. м составляет от 5 евро до 8 евро в зависимости от назначения помещения.
Экономический суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требования о признании недействительным договора аренды, правомерно исходил из того, что при заключении оспариваемого договора не требовалось принятия решения общего собрания участников общества по основаниям, установленным частями пятой и шестой статьи 57 Закона о хозяйственных обществах, поскольку данный договор относится к сделкам, совершаемым хозяйственным обществом в процессе осуществления им обычной хозяйственной деятельности.
Кроме того, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что истец, являясь генеральным директором ООО «Т», на протяжении более 10 лет регулярно заключал договоры аренды с СП ЗАО «М» без принятия решения общего собрания участников общества о заключении таких договоров аренды.
В соответствии с пунктом 1.2 Устава ООО «Т», зарегистрированного Минским городским исполнительным комитетом, участниками общества являются гражданин З. с долей уставного фонда 50% и гражданин М. с долей уставного фонда 50%.
В соответствии с подпунктом 15.1.48 пункта 15.1 и пунктом 19.4 Устава общества к исключительной компетенции общего собрания участников общества относится принятие решения о согласовании сделок, на совершение которых требуется согласие общего собрания участников общества в соответствии с учредительными документами и (или) законодательством; решение общего собрания участников общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированных лиц, принимается общим собранием участников общества большинством от общего количества голосов участников общества, не заинтересованных в совершении этой сделки.
Согласно части пятой статьи 57 Закона о хозяйственных обществах сделка, в совершении которой имеется заинтересованность аффилированного лица хозяйственного общества и которая совершена с нарушением установленных требований, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску участников хозяйственного общества.
Оспариваемый договор аренды был заключен между СП ЗАО «М» в лице директора М., обладающего 50% уставного фонда ООО «Т», и ООО «Т» в лице директора И.
Наряду с понятием аффилированных лиц и определением их состава, установленными в статье 56 Закона о хозяйственных обществах, частью первой статьи 57 Закона о хозяйственных обществах определены условия, при наличии которых заинтересованность аффилированных лиц в совершении хозяйственным обществом сделок считается установленной.
Вместе с тем согласно части третьей статьи 57 Закона о хозяйственных обществах решение общего собрания участников хозяйственного общества о сделке, в совершении которой имеется заинтересованность его аффилированных лиц, может не требоваться в случае, если сделка совершается хозяйственным обществом в процессе осуществления им обычной хозяйственной деятельности и условия такой сделки существенно не отличаются от условий аналогичных сделок, которые совершались хозяйственным обществом в процессе осуществления им текущей хозяйственной деятельности.
Совершаемыми хозяйственным обществом в процессе обычной хозяйственной деятельности признаются сделки, неоднократно заключаемые хозяйственным обществом, в частности сделки по приобретению сырья и материалов, необходимых для осуществления производственно-хозяйственной деятельности, реализации готовой продукции, выполнению работ (оказанию услуг), в силу части шестой статьи 57 Закона о хозяйственных обществах.
Оценивая договор аренды с точки зрения отнесения его к сделкам, совершаемым хозяйственным обществом в процессе осуществления своей обычной деятельности, экономический суд первой инстанции правомерно исходил из того, что ООО «Т», не имеющему в городе Минске собственных площадей (помещений), при наличии указания в Уставе ООО «Т» в качестве местонахождения (юридического адреса) города Минска, а также при размещении по указанному адресу технических служб и транспортных средств на площадях, расположенных в городе Минске (адреса указаны в договорах аренды) и арендуемых ответчиком ООО «Т» у СП ЗАО «М» на основании договоров аренды, для осуществления своей деятельности, указанной в пункте 6.1 Устава, необходимо наличие нежилых помещений в целях их использования для размещения органа юридического лица, штата общества (более 300 человек) и имущества юридического лица.
Кроме того, согласно пункту 4 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 N 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» (далее — Положение), государственная регистрация юридического лица производится по месту его нахождения.
Частью второй пункта 22 Положения в случае изменения местонахождения коммерческой, некоммерческой организации такая организация в течение десяти рабочих дней со дня изменения местонахождения обязана направить в регистрирующий орган соответствующее уведомление.
Таким образом, ООО «Т», заключив договор аренды на нежилые помещения, расположенные в городе Минске, фактически привело в соответствие местоположение общества с данными о местонахождении общества, указанными в пункте 4.1 Устава общества.
Довод заявителя кассационной жалобы о нецелесообразности заключения оспариваемого договора был признан судебной коллегией по экономическим делам несостоятельным на том основании, что вопрос о целесообразности или нецелесообразности заключения оспариваемого договора аренды относится к компетенции исполнительного органа, которым является генеральный директор общества и который в пределах своей компетенции осуществляет руководство финансово-хозяйственной деятельностью общества, отвечает перед обществом за ненадлежащее исполнение своих обязанностей и совершает сделки в соответствии с подпунктами 1), 2) пункта 17.2.1 Устава общества, что согласуется с положениями статьи 53 Закона о хозяйственных обществах.
Относительно вопроса о том, вправе ли стороны заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, следует отметить следующее.
В силу положений пункта 2 статьи 592 ГК, если по истечении срока действия договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений арендодателя, такой договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Представляется, что если на момент заключения нового договора аренды действующий договор аренды не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, то стороны не вправе заключать договор аренды на новый срок с иными условиями.
Хотелось бы также отметить, что доверительный управляющий не вправе без согласия вверителя имущества (собственника имущества) заключать договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. При отсутствии такого согласия вверителя (собственника имущества) с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды считается прекращенным (статьи 895, 897, 899, пункт 3 статьи 907 ГК).