Долевое строительство жилья в настоящее время переживает не лучший свой период. Вместе с тем участие в долевом строительстве жилья по-прежнему остается наиболее популярным и выгодным способом приобретения квартиры на первичном рынке недвижимости. Кроме того, строительство жилья для лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеет свои несомненные преимущества и остается постоянно востребованным. В то же время качество построенного жилья и тесно связанная с ним проблема гарантийных сроков и на сегодняшний день остаются болезненным вопросом и вызывают большое количество нареканий среди собственников возведенного жилья.
Несмотря на огромное количество существующих в законодательстве Республики Беларусь норм, проблема качества жилья и гарантийных сроков стоит очень остро, случаи ввода в эксплуатацию жилья ненадлежащего качества встречаются достаточно часто. И причинами указанных проблем являются не только недобросовестные подрядчики, но и серьезные упущения со стороны заказчиков в организации работ по обеспечению контроля за качеством при строительстве жилья и соблюдению законных прав и интересов граждан, осуществляющих жилищное строительство. В практике даже имеет место случай, когда жилье, построенное менее 10 лет назад, было признано непригодным для проживания. Так, несколько жилых домов в Л-ом районе были введены в эксплуатацию в 2001 году. Через незначительный промежуток времени на строениях появились существенные дефекты, а в апреле 2010 г. комиссией с выездом на место были установлены многочисленные трещины на поверхностях фасадов зданий и принято решение по отселению жильцов из указанных домов.
Кроме того, значительное недовольство собственников жилья, например, вызывает отсутствие вытяжной вентиляции в только что возведенных многоквартирных жилых домах. Зачастую это происходит ввиду “неудачной” проектной документации на строительство объектов, несоблюдения подрядчиками при строительстве требований технических нормативных актов, а также засорения вентиляционных шахт строительным мусором из-за халатного отношения к работе.
И, к сожалению, определяющим в рассматриваемой цепочке проблем является тот факт, что не всегда в процессе устранения выявленных недостатков (даже в течение гарантийных сроков) соблюдаются права граждан.
Вместе с тем согласно статье 48 Конституции Республики Беларусь граждане Республики Беларусь имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь право граждан на жилище в том числе обеспечивается Советом Министров Республики Беларусь, местными исполнительными и распорядительными органами, к компетенции которых в области регулирования жилищных отношений относится обеспечение сохранности жилищного фонда.
Кроме того, среди государственных задач немаловажное место занимает государственный контроль за использованием и обеспечением сохранности жилищного фонда, который направлен на обеспечение соблюдения правил пользования жилыми помещениями и содержания их в технически исправном состоянии, который осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, а также специально уполномоченными на то государственными органами в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь.
В связи с этим в законодательстве Республики Беларусь установлены определенные требования к производителям товаров, работ, услуг, в том числе относительно их качества и гарантийных сроков. Так, согласно статьям 674 и 675 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при их отсутствии или неполноте – требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, – для обычного использования результата работы такого рода. Если законодательством или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.
В случае, когда законодательством, договором подряда предусмотрено предоставление подрядчиком заказчику гарантии качества работы, подрядчик обязан передать заказчику результат работы, который должен соответствовать требованиям, указанным выше, в течение всего гарантийного срока. При этом гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором, распространяется на все, составляющее результат работы.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 709 и пунктами 1 и 2 статьи 710 ГК подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства. Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Статьей 61 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З “Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь” предусмотрено, что подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует возможность эксплуатации объекта строительства в течение установленного гарантийного срока. Заказчик, собственник (владелец) объекта строительства до истечения гарантийного срока обязаны произвести осмотр объекта строительства, составить акт и отразить в акте его техническое состояние и выявленные дефекты. При необходимости заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе привлечь для участия в его осмотре представителей подрядчика, органа государственного строительного надзора, местного исполнительного и распорядительного органа. Требования об устранении дефектов предъявляются заказчиком, собственником (владельцем) объекта строительства подрядчику в течение гарантийного срока, а устранение подрядчиком дефектов производится в срок, согласованный с заказчиком, собственником (владельцем) объекта строительства.
Заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения.
Следует также отметить, что Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” установлено, что для договора создания объекта долевого строительства среди прочих существенных условий выступает гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен быть в обязательном порядке установлен в названном договоре и при этом он не может составлять менее двух лет. При этом указанный гарантийный срок исчисляется со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, а недостатки (дефекты), обнаруженные в переданном объекте долевого строительства, отраженные в акте или выявленные в течение гарантийного срока, застройщик обязан устранить за свой счет в согласованный с дольщиком (собственником объекта долевого строительства) или представителем товарищества собственников срок.
Кроме того, пунктами 25 и 26 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 N 1450 (далее – Правила), также установлено, что заказчик имеет право требовать за счет подрядчика устранения результата строительных работ ненадлежащего качества, в том числе выявленного в течение гарантийного срока, либо может устранить его своими силами, взыскав с подрядчика стоимость этих работ, а также может отказаться от принятия объекта (результата строительных работ) в случае выявления строительных работ ненадлежащего качества, которые исключают возможность его использования и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком, что должно быть подтверждено соответствующим заключением независимой экспертизы. В свою очередь подрядчик обязан выполнять строительные работы в соответствии с требованиями нормативных правовых актов, в том числе технических нормативных правовых актов, а также проектной документации, своевременно устранять за свой счет результат строительных работ ненадлежащего качества, за который он несет ответственность, и исправлять по требованию заказчика и за его счет результат строительных работ ненадлежащего качества, за который подрядчик не несет ответственности, если это предусмотрено договором, кроме случаев, когда эти работы не могут быть выполнены по независящим от подрядчика причинам.
Среди технических нормативных правовых актов, устанавливающих требования к качеству и гарантийному сроку построенного жилья, следует обратить внимание на Государственный стандарт Республики Беларусь СТБ 1154-99 “Жилище. Основные положения”, утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 21.01.1999 N 8 (далее – СТБ 1154-99), введение в действие которого было вызвано необходимостью конкретизировать защиту интересов потребителей и государства в вопросах качества жилья путем установления в государственных стандартах оптимальных (в том числе обязательных) потребительских качеств благоустроенных жилищ, уровень которых гарантируется государством.
Так, согласно разделу 4 СТБ 1154-99 под гарантийным сроком эксплуатации понимается срок, в период которого (при соблюдении потребителем условий эксплуатации) подрядчик за счет собственных средств обязан устранить выявленные в процессе эксплуатации жилого дома допущенные им дефекты. В соответствии с пунктом 2.5 СТБ 1154-99 гарантийный срок эксплуатации объектов жилищного строительства независимо от форм собственности подрядчиков, их подчиненности и источников финансирования строительства при соблюдении потребителем условий эксплуатации должен быть не менее 2 лет, при этом имеется в виду, что в указанный срок подрядчик за счет собственных средств устраняет выявленные в процессе эксплуатации допущенные им дефекты.
Немаловажное значение принадлежит также техническому регламенту Республики Беларусь “Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность” (ТР 2009/013/BY), утвержденному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2009 N 1748, вступившему в силу 01.08.2010 (далее – ТР 2009/013/BY), который устанавливает требования к сооружениям, проектной документации, строительным материалам и изделиям, и строительным нормам Республики Беларусь “Жилые здания” (СНБ 3.02.04-03), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2003 N 165 “Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве”, которые устанавливают требования к объемно-планировочным решениям основных и вспомогательных помещений жилых зданий, к размещению помещений общественного назначения в жилых зданиях, их инженерному обеспечению.
ТР 2009/013/BY установлены существенные требования безопасности к сооружениям, проектной документации, строительным материалам и изделиям. Так, сооружение (или его часть) должно быть запроектировано таким образом и построено из таких строительных материалов, изделий и конструкций, чтобы в течение расчетного периода эксплуатации обеспечивалось соблюдение существенных требований безопасности: механической прочности и устойчивости; пожарной безопасности; защиты от шума и вибрации; безопасности при эксплуатации; экономии энергии и тепловой защиты, а также гигиены, защиты здоровья и наследственности человека, охраны окружающей среды.
С целью соблюдения надлежащего качества строящегося жилья законодательством Республики Беларусь установлено, что состав, порядок разработки и согласования проектов благоустроенных жилых домов осуществляются в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, действующими на территории Республики Беларусь. Строительство жилых домов осуществляется только по проектам, прошедшим государственную вневедомственную экспертизу.
Законченные строительством благоустроенные жилые дома принимаются в эксплуатацию в порядке, установленном государственными строительными нормами Республики Беларусь. При этом приемке в эксплуатацию в установленном порядке подлежат все благоустроенные жилые дома независимо от форм собственности, источников финансирования, ведомственной принадлежности и способов строительства.
Не допускаются к приемке в эксплуатацию объекты, построенные с отступлением от проекта, утвержденного в установленном порядке, или же построенные по проектам, не прошедшим государственную экспертизу.
Согласно пункту 67 Правил при передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, утвержденной приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.08.1997 N 335 “Об утверждении форм примерного гарантийного паспорта объекта жилищного строительства” (далее – приказ N 335), при передаче результата строительных работ – гарантийное письмо.
Подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно примерному порядку финансирования и выполнения работ по устранению дефектов, выявленных в период гарантийных сроков эксплуатации жилых домов, утвержденному приказом N 335, гарантийный срок представляет собой период времени, в течение которого по обоснованным претензиям эксплуатирующих организаций генподрядная строительная организация обязана без возмещения затрат и в установленные сроки устранять допущенные по ее вине дефекты, возникшие в сданных в эксплуатацию жилых домах. Гарантийный срок эксплуатации жилого дома в течение не менее двух лет устанавливается со дня приемки дома приемочной комиссией либо со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Обеспечение гарантийных сроков эксплуатации производится с целью выявления и устранения дефектов, возникших в результате применения некачественных материалов, изделий, конструкций, некачественно выполненных строительно-монтажных работ и не устраненных в процессе возведения жилого дома. Генподрядная строительная организация и строительные организации, принимавшие участие в строительстве, обязаны устранять дефекты, возникшие в период гарантийных сроков эксплуатации, по видам работ, выполненным ими в процессе строительства, за счет собственных средств. Исключением являются сантехническое, электротехническое и др. оборудование, гарантийный срок которых устанавливается государственными и отраслевыми стандартами и составляет менее двух лет.
Претензии по качеству комплектующих деталей, материалов и оборудования в период гарантийного срока эксплуатации предъявляются предприятиям-изготовителям в установленном порядке. В случае, когда за время строительства жилого дома на комплектующие детали и оборудование истек гарантийный срок, затраты на устранение дефектов относятся на основное производство организаций и предприятий, объединений.
Общее руководство работами по устранению дефектов в период гарантийного срока эксплуатации жилого дома осуществляется руководителем генподрядной строительной организации или лицом, им уполномоченным.
Перед заселением дома представитель эксплуатирующей организации обязан ознакомить квартиросъемщиков с правилами эксплуатации, порядком подачи и рассмотрения претензий в период гарантийного срока эксплуатации, а также содержанием гарантийного паспорта. Генеральной подрядной строительной организацией принимаются и рассматриваются претензии только от эксплуатирующей организации в гарантийный срок эксплуатации. При этом при обнаружении дефектов и неисправностей квартиросъемщик письменно уведомляет эксплуатирующую организацию. Все претензии квартиросъемщиков эксплуатирующей организацией заносятся в регистрационную книгу и систематизируются по характеру дефектов. Далее проводится обследование причин их возникновения в каждой квартире. Если при обследовании установлено, что дефекты возникли по вине строительной организации, эксплуатирующая организация заполняет дефектный акт, который заверяется печатью и направляется эксплуатирующей организацией генподрядной строительной организации для устранения дефектов.
Аналогичное правило содержится и в пункте 52 Правил, согласно которому при выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт (далее – дефектный акт). Форма акта дефектов, выявленных в процессе гарантийного срока эксплуатации жилого дома, утверждена приказом N 335.
Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.
В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика.
Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.
Также отметим, что в соответствии с пунктами 85 – 86 Правил подрядчик несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в том числе выявленных в период гарантийного срока), – 1 процент стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока. Кроме уплаты неустойки (пени) виновная сторона возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (пеней).
И в заключение отметим, что эксплуатация жилья должна обеспечиваться в строгом соответствии с проектными требованиями, а пользователь не вправе самовольно изменять функциональное назначение, конструктивную основу объекта, его физические параметры и эстетические качества. За возникшие неблагоприятные последствия в связи с нарушением указанного правила отвечает сам пользователь.