Судебная практика по спорам, вытекающим из договоров долевого строительства коммерческой недвижимости

Споры, вытекающие из договоров долевого строительства коммерческой недвижимости, являются одними из самых сложных.

Сложность рассмотрения хозяйственными судами данной категории дел связана с явно недостаточным правовым регулированием отношений долевого строительства.

Первыми системными актами законодательства в сфере долевого строительства являются Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 31.01.2008 N 55) (далее — Указ) и постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 N 1207 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396». (далее — Постановление).

Однако указанные нормативные правовые акты изданы в целях защиты интересов дольщиков и совершенствования порядка осуществления долевого строительства многоквартирных жилых домов в Республике Беларусь. На долевое строительство коммерческой недвижимости их действие не распространяется.

Точка зрения о том, что положения указанных актов законодательства подлежат применению к правоотношениям сторон по договору долевого строительства коммерческой недвижимости в силу статьи 5 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) (аналогия закона) распространения в судебной практике не получила.

Вместе с тем представляется, что положения Указа и Постановления могут применяться к правоотношениям сторон по договору долевого строительства коммерческой недвижимости в отношении вопросов, напрямую не урегулированных договором.

При этом необходимо иметь в виду, что в силу пункта 3 статьи 5 ГК не допускается применение по аналогии норм, ограничивающих гражданские права и устанавливающих ответственность.

ГК также не содержит такого понятия, как «договор долевого строительства».

Следовательно, в отношении договоров долевого строительства коммерческой недвижимости мы имеем место с договором, не поименованным в ГК.

Применение положений ГК к договорам долевого строительства возможно с учетом норм пункта 2 статьи 391 ГК, согласно которому стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

В итоге в отношении договоров долевого строительства суду необходимо в каждом конкретном случае устанавливать правовые нормы, подлежащие применению к спорным правоотношениям.

Таким образом, ключевое место в вопросе регулирования правоотношений сторон и защищенности их финансовых интересов, обусловленных обеспечением строительства помещений за счет привлеченных денежных средств, занимает сам договор долевого строительства.

С учетом изложенного целью настоящего обзора является не столько анализ правомерности судебных постановлений по исследуемой категории споров, сколько стремление показать сущность договора долевого строительства и его существенных условий через призму судебной практики, а также допущенных при оставлении договора ошибок, которые привели к возникновению спора.

Существующая судебная практика рассмотрения таких дел позволяет разделить возникающие между застройщиком и инвестором споры на две основные группы.

К первой группе относятся споры, обусловленные вопросами заключения, изменения и расторжения договора долевого строительства (в том числе одностороннего отказа от договора).

Ко второй группе относятся споры, связанные непосредственно с исполнением договора долевого строительства (финансирование, передача документов, передача помещений под чистовую отделку, строительные работы).

1. Заключение, изменение, расторжение договоров

долевого строительства

1.1. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ОАО «С» к ООО «Г» о расторжении договора долевого строительства от 05.07.2004 N 05-07.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, истец на основании договора от 05.07.2004 N 05-07 делегировал ответчику полномочия заказчика по устройству мансардного этажа общежития.

В соответствии со статьей 17 Закона Республики Беларусь «Об архитектурной и строительной деятельности» местные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции принимают решения о предварительном согласовании места размещения объекта строительства и разрешении проведения проектно-изыскательских работ, о предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта.

Таким образом, определение статуса застройщика за конкретным субъектом предпринимательской деятельности не может быть осуществлено соглашением сторон и производится в административном порядке.

Следовательно, при отсутствии соответствующего решения местного исполнительного органа положения договора от 05.07.2004 N 05-07 не соответствуют установленному законодательством порядку наделения субъекта предпринимательской деятельности статусом застройщика строительства.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК сделка является недействительной по основаниям, установленным ГК либо иными законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 169 ГК установлено, что сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

При таких обстоятельствах суд констатировал факт ничтожности договора и в иске о расторжении договора отказал, так как ничтожный договор не может быть расторгнут.

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

1.2. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «Р» к ООО «В» о расторжении договора долевого строительства от 07.09.2006 N 01.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, в соответствии с пунктом 3 договора договор действует до 31.12.2007.

В связи с тем, что на момент предъявления иска указанный срок наступил, а объект не сдан в эксплуатацию, что является существенным нарушением договора, истец просил о расторжении договора.

Довод истца о том, что несвоевременное выполнение ответчиком работ во исполнение договора свидетельствует о существенном нарушении им своих обязательств и служит основанием для расторжения данного договора в одностороннем порядке, признан судом несостоятельным.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В соответствии с частью 2 пункта 2 статьи 420 ГК существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку иное не установлено законодательством, при определении ущерба (убытков) необходимо руководствоваться положениями статьи 14 ГК.

Пунктом 2 статьи 14 ГК определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, основанием для расторжения договора может служить доказанный факт понесения убытков (ущерба), обусловленный нарушением обязательств контрагентом, их размер и прямая причинно-следственная связь между поведением виновного лица и наступлением убытков.

В данном случае истцом не представлено каких-либо доказательств понесения убытков вследствие несвоевременного исполнения ответчиком обязательств по договору.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 395 ГК законодательством или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Таким образом, только прямое указание в договоре на то, что истечение срока его действия прекращает обязательства сторон, влечет соответствующие последствия.

Разделом 3 договора установлено, что договор действует до полного завершения работ по объекту, но на срок не более чем до 31.12.2007.

Указания на то, что с истечением срока действия договора прекращаются обусловленные им обязательства сторон, договор не содержит.

Следовательно, довод истца о том, что обязательства сторон по договору прекратились 31.12.2007, также не был принят судом во внимание.

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

1.3. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «С» к ООО «Т» о расторжении договора о долевом строительстве от 27.11.2003.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Согласно статье 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

В соответствии со статьей 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Как установлено в судебном заседании, истец предупреждал ответчика об отказе от договора в случае неподписания последним дополнительного соглашения к договору долевого строительства от 27.11.2003 (в редакции от 12.01.2004), что подтверждается письмом истца от 25.04.2006 и не отрицается ответчиком. Ответчик от подписания дополнительного соглашения отказался, о чем свидетельствует письмо ответчика от 24.05.2006 N 24/05.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В отношении доводов истца о том, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора от 27.11.2003, что является основанием для его расторжения, суд отметил следующее.

Пунктом 1 статьи 420 ГК установлено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.

В качестве правового обоснования иска истцом определен пункт 2 данной статьи, согласно которому по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом в качестве существенного нарушения ответчиком условий договора от 27.11.2003 истцом указывалось на отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения к указанному договору, предусматривающего привлечение истца в качестве исполнителя для осуществления работ по чистовой отделке помещений, построенных истцом за счет средств ответчика в рамках договора от 27.11.2003.

Данный довод истца не был принят судом во внимание.

Статьей 290 ГК установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями. Как установлено в судебном заседании, на основании пояснений представителей сторон, каких-либо нарушений ответчиком условий договора от 27.11.2003 не допущено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 394 ГК расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.

Обязательства по финансированию строительства исполнены ответчиком надлежащим образом, что не отрицается истцом. Последний платеж в сумме 2355,27 долл. США должен быть осуществлен согласно приложению 1 к договору после сдачи объекта в эксплуатацию. В настоящее время объект не сдан.

Согласно пункту 3.6 договора от 27.11.2003 в договорную цену, определенную пунктом 3.1 договора, не входит стоимость окончательной отделки помещений. В соответствии с пунктом 1 статьи 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством или добровольно принятым обязательством.

При таких обстоятельствах отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения к договору от 27.11.2003 не может расцениваться как нарушение им исполнения обязательств по данному договору.

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

1.4. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «К» к ООО «О» о расторжении договора от 06.12.2005 N 60/05 о долевом строительстве машино-мест в многоярусной стоянке.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли из договора долевого строительства N 60/05 от 06.12.2005, в соответствии с которым ответчик обязался построить за счет средств истца объект (парковочные места).

Стоимость договора в текущих ценах на дату заключения договора согласована сторонами в размере 45329361 руб. Фактически истцом перечислено ответчику 52542000 руб. в связи с индексацией платежей на основании пункта 3.2 договора.

Письмом от 12.03.2007 ответчик направил истцу проект дополнительного соглашения к договору, согласно которому срок ввода объекта в эксплуатацию продлевается до II квартала 2007 года, а стоимость строительства в ценах 1991 года увеличивается с 33000 руб. до 53001,3 руб.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении.

Истец письмом от 28.06.2007 направил ответчику требование о расторжении договора от 06.12.2005 в связи с существенным изменением обстоятельств (удорожанием строительства) и предложил в течение 14 дней с момента получения требования вернуть денежные средства в сумме 52542000 руб. Ответ на указанное письмо истцом не получен.

Следовательно, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден.

В соответствии с пунктом 2 статьи 421 ГК, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4. из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость строительства определена на основании проектно-сметной документации, является открытой и может пересматриваться в случае удорожания стоимости строительства. Указанный пункт также содержит перечень затрат, определяющих стоимость строительства, в частности налоги и иные обязательные платежи, долевое участие в развитии инфраструктуры города и т. д.

Таким образом, ООО «К» допускало возможность изменения обстоятельств, определяющих стоимость строительства, и приняло на себя обусловленные этим риски.

Более того, ООО «К» не является стороной договора, заинтересованной в изменении стоимости строительства, т. е. требования части 3 пункта 2 статьи 421 ГК при предъявлении иска о расторжении договора не соблюдены.

С учетом изложенного, суд счел, что в данном случае отсутствует установленная статьей 421 ГК совокупность обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора.

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

1.5. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску УР «С» к ОАО «М» о расторжении договора от 01.01.2006 N 6 о долевом строительстве помещений.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Статьей 291 ГК установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

В пункте 1.6 договора долевого строительства нежилых помещений указано, что в случае отказа участника от заключения договора на долевое участие в строительстве многоярусного гаража-стоянки в соответствии с пунктом 1.3 заказчик получает право на расторжение договора в одностороннем порядке на условиях, оговоренных в пункте 9.7 договора.

Суд отмечает, что такой договор (на строительство машино-мест) заключен сторонами и решением суда по другому делу, в требовании о его расторжении инвестору (ответчику) отказано.

Кроме того, частью 7 пункта 16 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 N 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров» предусмотрено, что, в случае если при рассмотрении дела об изменении, расторжении договора хозяйственный суд установит, что договор не заключен, расторгнут по соглашению сторон либо вследствие реализации одной из сторон в случаях, установленных актами законодательства или договором, права на односторонний отказ от договора, либо договор прекращен вследствие истечения срока его действия, хозяйственный суд выносит решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований об изменении или расторжении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 395 ГК законодательством или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Положениями пункта 14.1 договора установлено, что договор действует до подписания сторонами акта приемки-передачи объекта и заключения между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание помещений.

Приказом истца от 15.08.2007 N 14 создана комиссия по приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Помещения переданы по акту от 20.08.2007. Свидетельство о государственной регистрации права собственности за инвестором (ответчиком) N 500/147-1785 выдано 10.09.2007. Договор на эксплуатацию и обслуживание переданных помещений заключен между сторонами 15.09.2007.

При таких обстоятельствах договор долевого строительства прекратил свое действие, так как реально исполнен сторонами и расторгнут по указанной причине быть не может.

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

1.6. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ЗАО «А» к ООО «А» о признании незаконными действий ООО «А» по одностороннему расторжению договора долевого строительства помещений N КР/18/2.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 03.01.2005 N КР/18/2, в соответствии с которым ответчик обязался организовать и обеспечить строительство офисных помещений.

Письмом от 09.11.2007 N 746 ответчик уведомил истца об одностороннем расторжении договора.

Оценивая доводы сторон относительно наличия у ответчика в силу положений пункта 7.2 договора права на одностороннее расторжение договора, суд отметил следующее.

Согласно части 1 статьи 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений статьи 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Пункт 7.2 договора не содержит такого термина, как «односторонний отказ от договора», а говорит лишь об «одностороннем расторжении договора». Упоминания об «одностороннем отказе от договора» ни один из пунктов договора от 03.01.2005 не содержит.

В соответствии с пунктом 5.1 договора все изменения и дополнения к договору принимаются по обоюдному соглашению сторон и оформляются в письменном виде дополнительными соглашениями.

Пунктом 1 статьи 422 ГК определено, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

В силу изложенного нормы пунктов 5.1 и 7.2 договора согласуются с положениями статьи 420 ГК, согласно которой изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах суд расценил письмо ООО «А» от 09.11.2007 N 746 как предложение о расторжении договора в одностороннем порядке. Указанное право прямо предоставлено ООО «А» пунктом 7.2 договора. Данное письмо не прекратило действие договора от 03.01.2005, так как не соответствует установленному соглашением сторон порядку его расторжения.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

1.7. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ЗАО «А» к ООО «А» о расторжении договора долевого строительства от 03.01.2005 N 2.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 03.01.2005 N 2, в соответствии с которым ответчик обязался организовать и обеспечить строительство административного комплекса.

Согласно пункту 5.7 договора сумма дополнительных инвестиций инвестора, подлежащая уплате застройщику в течение 10 банковских дней с момента передачи застройщиком объекта под чистовую отделку инвестору, составляет сумму, эквивалентную 224085,10 долл. США.

Акт приема-передачи помещений под чистовую отделку подписан сторонами 26.02.2007.

В нарушение указанных требований данный платеж перечислен инвестором только 14.11.2007, т. е. после получения письма застройщика от 09.11.2007 N 746 об одностороннем отказе от договора, и незамедлительно возвращен инвестору. Все последующие платежи также возвращались инвестору.

С момента подписания акта от 26.02.2007 до направления застройщиком письма от 09.11.2007 какая-либо переписка между сторонами по вопросу уплаты остатка задолженности по договору отсутствует.

Письмами от 25.07.2006, от 29.01.2007 и от 13.11.2007 инвестор признавал свою обязанность по доплате денежных средств в течение 10 банковских дней с момента передачи застройщиком объекта под чистовую отделку.

Пунктом 7.5 договора предусмотрено, что в случае просрочки любого платежа в соответствии с разделом 2 договора на срок более 30 дней застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор и обязан в течение 30 банковских дней возвратить сумму инвестиций инвестору.

В данной связи суд отметил, что иск о расторжении договора вследствие несвоевременного перечисления денежных средств заявлен после неоднократной их уплаты застройщику и последующего возврата.

Кроме того, данные денежные средства фактически представляют собой задолженность инвестора перед застройщиком за выполненные работы, образовавшуюся вследствие увеличения по инициативе инвестора площади объекта.

В силу пункта 1 статьи 9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В данном случае отказ застройщика от принятия 224085,10 долл. США при внесенных инвестициях в размере 1949414,90 долл. США и использование по истечении более 7 месяцев с момента возникновения соответствующих оснований своего права на одностороннее расторжение договора с учетом завершающей стадии строительства объекта расценены судом как злоупотребление своим правом, и в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

1.8. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ПК «А» к ЧУП «К» о расторжении договора долевого строительства нежилых помещений от 23.11.2004 N 187.

В удовлетворении исковых требований отказано на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли из договора от 23.11.2004 долевого строительства нежилых помещений N 187, в соответствии с которым ответчик обязался организовать и обеспечить строительство административного здания и передать истцу помещения площадью 357,27 кв. м.

В соответствии со статьей 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное. Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.

Письмом от 01.11.2007 N 01-05/560 истец предложил ответчику расторгнуть договор от 23.11.2004 N 187. Однако соглашение по указанному вопросу между сторонами не достигнуто.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Доводы истца о наличии предусмотренных законодательством оснований для расторжения договора признаны судом несостоятельными в силу следующих обстоятельств.

Статьей 421 ГК установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1. в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2. изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
3. исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4. из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В данной связи суд отмечает следующее.

Во-первых, в материалах дела отсутствуют доказательства существенного изменения обстоятельств, существовавших в момент заключения договора.

Несанкционированное изменение проекта представителями проектной организации и просрочка со стороны истца ввода объекта в эксплуатацию не относятся к обстоятельствам, дающим в силу статьи 421 ГК право требовать расторжения договора, поскольку они не существовали в момент заключения договора и не могли приниматься сторонами во внимание при его заключении.

Во-вторых, истцом не представлено доказательств того, что изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота.

Подпунктом 4.4.1 указанного договора прямо предусмотрено, что к обязанностям застройщика строительства (истца) относится организация от своего имени и обеспечение строительства объекта, ввод его в эксплуатацию в сроки, установленные договором.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1.3 договора истец в рамках своих обязательств обеспечивает выполнение всех функций застройщика, в том числе от своего имени осуществляет мероприятия, связанные с привлечением проектных и порядных организаций, осуществлением функций технического надзора за строительством, а также выполняет иные действия, необходимые для строительства и приемки объекта в эксплуатацию.

Данные обязательства выполнялись истцом ненадлежащим образом, что выразилось, в частности, в строительстве объекта с отступлениями от утвержденной проектной документации.

С учетом изложенного ненадлежащее исполнение договорных обязательств стороной в договоре не может являться существенным обстоятельством для расторжения договора по иску виновной стороны и несвидетельстве о наличии условий, указанных в разделе 2 пункта 2 статьи 421 ГК.

В-третьих, истцом не представлено доказательств существенного нарушения соотношения имущественных интересов сторон в случае продолжения исполнения договора.

Применение к истцу ответственности в виде уплаты неустойки за несвоевременный ввод объекта эксплуатации обусловлено ненадлежащим исполнением истцом договорных обязательств и не относится к обстоятельствам, указанным в части 3 пункта 2 статьи 421 ГК.

В-четвертых, из существа договора вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (истец).

Как отмечалось ранее, подпунктом 4.4.1 договора прямо предусмотрено, что к обязанностям застройщика строительства (истца) относится организация от своего имени и обеспечение строительства объекта, ввод его в эксплуатацию в сроки, установленные договором.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

2. Исполнение договоров долевого строительства

2.1. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ЗАО «Т» к ООО «Т» о взыскании 46536604 руб. убытков.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли из договора долевого строительства от 29.05.2006, в соответствии с которым ответчик обязался организовать и обеспечить за счет средств истца строительство административно-бытовых помещений площадью 300 кв. м.

Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию согласно пункту 2.1 договора — первый квартал 2007 года изменен дополнительным соглашением от 04.05.2007 на второй квартал 2007 года по причине несвоевременного осуществления ответчиком строительных работ.

В соответствии со статьей 422 ГК соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

Аналогичный порядок установлен пунктом 7.1 договора от 29.05.2006.

Срок ввода объекта в эксплуатацию, установленный пунктом 2.1 договора, сторонами не изменен.

Дополнительным соглашением от 26.07.2007 после истечения срока для сдачи объекта в эксплуатацию сторонами внесены изменения только в пункт 5.1 договора в части передачи помещений под чистовую отделку и обязательств инвестора завершить отделочные работы в срок до 16.11.2007.

При рассмотрении дела суд отметил, что указанное дополнительное соглашение не освобождает застройщика от ответственности по своевременному завершению работ согласно условиям договора.

Кроме того, довод ответчика о том, что просрочка сдачи объекта обусловлена несвоевременным завершением истцом отделочных работ, признан судом несостоятельным.

Судом осуществлен выезд на объект, в ходе которого установлено, что водоснабжение в здании отсутствует, электропитание осуществлено по временной схеме, не завершены работы по устройству электрощитов и воздуховодов, по устройству лестничных клеток и холла первого этажа. О данных обстоятельствах истец неоднократно в письменной форме уведомлял ответчика.

Активные отделочные работы велись только на этаже истца и находятся в завершающей стадии (уложена плитка, потолки, поклеены обои, установлены косяки дверей и т. д.).

С учетом изложенного суд посчитал, что ответчиком не представлено достаточных доказательств того, что просрочка сдачи объекта в эксплуатацию обусловлена виновными действиями истца.

Даже в случае своевременного завершения истцом работ по отделке помещений ответчик не имел бы возможности сдать объект в эксплуатацию в ближайшее время.

Следовательно, ссылки ответчика на положения статей 376, 377 ГК являются несостоятельными.

В силу статьи 14 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб).

Согласно пункту 6.1 договора пеня за несвоевременное окончание строительства уплачивается застройщиком сверх возмещения понесенных инвестором убытков, включая документально подтвержденные расходы инвестора по платежам за аренду офисных помещений.

Факт несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию по вине ответчика подтверждается материалами дела.

Размер арендной платы, уплаченной истцом с момента наступления у ответчика обязанности по сдаче объекта, подтвержден договором аренды от 01.01.2007 N 19081 и счетами-фактурами за период с июля по ноябрь 2007 года на сумму 46536604 руб.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

2.2. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «А» к ООО «В» о понуждении к исполнению обязательства по передаче имущества по договору о долевом строительстве от 10.10.2005 N 1. Суд обязал ответчика передать истцу квартиру N 20 общей площадью 86,40 кв. м.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли из договора о долевом строительстве от 10.10.2005 N 1, согласно которому ответчик обязался по заданию и за счет инвестора обеспечить строительство шести квартир в жилом доме.

Согласно подпункту 5.4.6 договора ответчик обязался передать истцу не позднее двух месяцев со дня ввода жилого дома в эксплуатацию и при условии стопроцентной оплаты истцом стоимости квартир выдать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на квартиры и получения технического паспорта в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (справка о выделении квартир; решение об отводе земельного участка для долевого строительства; заявка на получение технического паспорта на жилой дом; акт приемки в эксплуатацию жилого дома и решение о его утверждении; финансовый документ, подтверждающий внесение денежных средств на строительство квартир).

Жилой дом сдан в эксплуатацию по акту от 30.12.2006.

Факт полной оплаты инвестором — ООО «Арс инвест» стоимости строительства подтверждается следующими обстоятельствами.

Пунктом 3.3 договора определено, что расчетная стоимость квартир является окончательной.

В силу пункта 3.5 договора окончательная стоимость квартиры формируется после определения всех затрат, связанных со строительством дома.

Однако в соответствии с пунктом 3.6 договора срок внесения последнего взноса — 30.06.2006, что не совпадает со сроком окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, указанным в пункте 2.2 договора, — I квартал 2007 года.

Согласно части 1 статьи 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценивая вышеизложенные положения договора, суд пришел к выводу о том, что корректировка стоимости квартир могла иметь место только до 30.06.2006, в противном случае стороны не имели бы возможности надлежащим образом исполнить свои обязательства, так как пункт 3.4 договора прямо указывает, что при достижении 100-процентной оплаты площади квартир согласно пункту 3.6 дальнейшее изменение стоимости квартир не производится.

Таким правом застройщик (ответчик) не воспользовался.

В связи с тем, что все перечисленные застройщику денежные средства неоднократно возвращались последним с формулировкой «ошибочно поступившие», инвестор платежным поручением от 21.11.2007 N 461 внес денежные средства в сумме 393856000 руб. на депозитный счет государственной нотариальной конторы, где они и находились на момент рассмотрения дела.

Согласно статье 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Одним из предусмотренных статьей 11 ГК способов защиты гражданских прав является присуждение к исполнению обязанности в натуре.

Учитывая наступление указанных в подпункте 5.4.6 договора обстоятельств, суд счел требования ООО «А» обоснованными.

2.3. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «Л» к ОДО «Н» о признании договора о долевом строительстве от 06.08.2005 N 11 незаключенным.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Довод представителей истца о том, что в договоре отсутствует такое существенное условие, как цена услуг застройщика по обеспечению строительства, признан судом несостоятельным.

Совместное постановление Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 22.11.2000 N 1772/55 (пункт 1.2), Типовой договор о долевом строительстве жилья, утвержденный приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.11.1998, упоминают такое условие договора долевого строительства, как цена услуг застройщика.

Вместе с тем суд считает, что указанное условие не относится к существенным условиям договоров данного вида, равно как отсутствие в договоре адреса или мер ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора, и не может повлечь незаключенность договора, поскольку не касается существа обязательств сторон, обусловленных предметом договора.

В пункте 3.7 договора стороны прямо указали, что платежи вносятся инвестором согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2000 N 1772 (пункт 1.2) — 100% от стоимости квартир направляется непосредственно на строительство жилого дома и вносится на специальный счет для аккумулирования денежных средств населения.

Более того, пунктом 3.1 договора предусмотрено, что в стоимость 1 кв. м включаются затраты заказчика (истца) по проектированию и строительству жилого дома, расходы по освобождению площадки застройки, благоустройству, затраты за созданную инфраструктуру, проценты банку по кредитам и ссудам, использованным заказчиком, а также затраты, связанные со строительством жилого дома, не включенные в сводную смету дома.

В силу статьи 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством. В случаях, когда условия договора предусмотрены нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в ней, если это не противоречит законодательству. При отсутствии такого соглашения условия договора определяются диспозитивной нормой.

Следовательно, в силу части 2 пункта 1 статьи 402 ГК наличие данного условия в договоре (вознаграждение заказчика) является существенным, если при заключении договора одной из сторон было заявлено о достижении соглашения по указанному вопросу.

Требование о включении в договор положений о вознаграждении заказчика ответчиком при заключении договора не заявлялось.

При таких обстоятельствах доказательств того, что стороны не достигли согласия по всем существенным условиям договора, не имеется.

2.4. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску индивидуального предпринимателя к ООО «А» об обязании передать 9,72 кв. м офисного помещения общей стоимостью 10470812 руб.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли из договора о долевом строительстве от 13.05.2002 N 01.

Довод истца о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по указанному договору, не может быть принят во внимание на основании следующего.

Согласно пункту 1.1 договора от 13.05.2002 застройщик (ответчик) обязуется по заданию и за счет инвестора (истца) организовать и обеспечить строительство офисного помещения в административном здании по ул. Сурганова, общей площадью 212,12 кв. м, расположенного на 4-м этаже.

Статьей 379 ГК установлено, что надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку или другой документ в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения в 4-этажном доме ответчик передал истцу нежилое помещение, расположенное на 4-м этаже, со всеми выполненными строительно-монтажными работами, за исключением замечаний по качеству подоконников.

Из акта от 22.12.2004 следует, что стороны пришли к соглашению, что все обязательства по договору от 13.05.2002 N 01 исполнены. С подписанием указанного акта стороны не имеют претензий друг к другу.

В соответствии со справкой кадастрового агентства от 31.10.2006 N 944 все помещения на 4-м этаже указанного здания распределены между дольщиками, а ООО «А» не имеет в собственности помещений в построенном административном здании.

Таким образом, факт исполнения ответчиком обязательств по договору в части передачи помещения подтверждается материалами дела.

Кроме того, как следует из пункта 3.2 договора от 13.05.2002, стоимость объекта общей площадью 212,12 кв. м составляет сумму, эквивалентную 116666 долл. США. Указанная стоимость является окончательной и пересмотру не подлежит в случае изменения (увеличения или уменьшения) площади объекта по результатам обмера РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Статьей 391 ГК установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

Следовательно, стороны изначально исходили из того, что фактическая площадь построенных помещений может оказаться больше или меньше указанной в договоре.

При таких обстоятельствах требование истца обязать ответчика передать 9,72 кв. м офисного помещения общей стоимостью 10470812 руб. признано необоснованным.

Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения.

2.5. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ООО «Н» к ОДО «Т» о взыскании 266135170 руб. пени.

Исковые требования удовлетворены в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 09.09.2004 N 2-9/09 о долевом строительстве нежилых помещений, в соответствии с которым ОДО «Т» обязалось за счет средств истца построить объект площадью 421,13 кв. м согласно проектно-сметной документации в офисном здании.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок сдачи объекта — декабрь 2005 года.

Согласно пункту 1 статьи 311 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 9.1 договора установлено, что при просрочке ответчиком принятых на себя обязательств, в частности, сдачи объекта, сдачи здания, инвестор (истец) вправе взыскать неустойку (пеню) в размере 0,1% от суммы инвестированных средств за каждый день просрочки.

Доказательств того, что работы по строительству объекта завершены либо объект сдан в эксплуатацию, суду не представлено.

Факт надлежащего исполнения истцом обязательств по финансированию строительства на сумму 511700000 руб. подтвержден материалами дела.

При таких обстоятельствах требования ООО «Н» о взыскании с ответчика пени признаны судом обоснованными.

Апелляционной и кассационной инстанцией указанное решение оставлено без изменения.

2.6. Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску ОДО «Т» к ООО «Ф» об установлении факта ничтожности договора о долевом строительстве нежилых помещений от 09.09.2004 N 2.

В удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме на основании следующего.

Как установлено в судебном заседании, правоотношения между сторонами возникли на основании договора от 09.09.2004 N 2-9/09 о долевом строительстве нежилых помещений, в соответствии с которым ОДО «Т» обязалось за счет средств истца построить объект площадью 100 кв. м согласно проектно-сметной документации в офисном здании.

Согласно статье 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В отношении указания ОДО «Т» на отсутствие в договоре от 09.09.2004 ряда существенных условий (положения о цене) суд отметил следующее.

Отсутствие согласования существенных условий договора может являться основанием для признания его незаключенным, но не для установления факта его ничтожности. Вместе с тем факт заключения договора сторонами не оспаривается и доказательств недостижения сторонами соглашения по существенным условиям данного договора суду не представлено.

Суд согласился с мнением ОДО «Т» о том, что договор от 09.09.2004 является смешанным, поскольку ГК не содержит норм, регулирующих в качестве отдельного вида обязательств договор о долевом строительстве нежилых помещений.

Вместе с тем согласно статье 391 ГК стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

Ссылка ОДО «Т» на нарушение сторонами при заключении договора требований главы 51 ГК «Комиссия» и пункта 2 статьи 663 ГК в отношении формирования цены не принята судом во внимание, так как исходя из содержания пунктов 1.1, 3.1 — 3.5 договора от 09.09.2004 речь идет не о выплате заказчику вознаграждения за организацию строительства (комиссии) и не о выплате стоимости выполненных им строительно-монтажных работ (строительного подряда), а о финансировании ответчиком строительства конкретной части объекта путем внесения фиксированной денежной суммы.

В связи с тем, что иное не установлено законодательством, в отношении цены договора от 09.09.2004 следует руководствоваться общими положениями, в частности, пунктом 1 статьи 394 ГК, согласно которому расчеты сторон при исполнении договора осуществляются по цене, установленной соглашением сторон с соблюдением норм законодательства.

Как установлено в судебном заседании, расчеты по договору произведены в полном объеме в порядке и на условиях, предусмотренных договором от 09.09.2004 и дополнительными соглашениями к нему. Установление в данном случае фиксированной цены договора не запрещено и не противоречит требованиям законодательства.

Указание истца на то, что сделка заведомо убыточна для ОДО «Т», поскольку цена 1 кв. м, указанная в договоре, ниже сметной стоимости 1 кв. м согласно проектно-сметной документации, также не принято судом во внимание.

В данном случае само по себе инвестирование дольщиками денежных средств, в том числе и самим ОДО «Т», равно как и строительство объекта, изначально не предполагают получение прибыли, поскольку целью является создание объекта недвижимости. Прибыль может быть получена только в результате продажи помещения (объекта) по завершении строительства и оформлении его в собственность по цене, превышающей сумму внесенных инвестиций.

На основании изложенного представленные ОДО «Т» справки о себестоимости строительства не являются доказательством убыточности сделки — договора от 09.09.2004.

Следовательно, суду не представлено доказательств противоречия совершенной сторонами сделки (договора от 09.09.2004) требованиям законодательства и уставным целям деятельности ОДО «Т».

Решение по делу сторонами не обжаловалось.

На основании анализа вышеизложенных примеров из судебной практики основные тезисные рекомендации к формулированию условий договора долевого строительства могут быть сведены к следующим.

Необходимо четко определять предмет договора.

Термины, употребляющиеся в договоре, должны исключать двусмысленность их толкования. Применение к одним и тем же понятиям различных формулировок недопустимо. С точки зрения юридической техники целесообразно включать в договор долевого строительства расшифровку основной терминологии, использующейся при описании прав и обязанностей сторон.

Механизм определения цены договора, вознаграждения застройщика, случаев и порядка изменения цены должен быть простым и понятным.

Порядок расчетов сторон по договору также имеет существенное значение. Например, привязка графика осуществления платежей к графику производства работ создает дополнительные основания для применения инвестором или застройщиком положений статьи 309 ГК (приостановление встречного исполнения).

Особое значение имеет порядок и условия передачи помещений под чистовую отделку. Передачу целесообразно оформлять актом, а в договор желательно включать условие об обязанности инвестора осуществлять отделку с учетом требований проектно-сметной документации по объекту в целом в целях избежания заказчиком (застройщиком) проблем при вводе объекта в эксплуатацию.

И наконец, договор должен содержать действенный и эффективный механизм финансовых санкций, который стимулировал бы каждую сторону к надлежащему исполнению договорных обязательств, поскольку в хозяйственном процессуальном законодательстве не предусмотрен в настоящее время механизм принудительного исполнения судебных постановлений по неимущественным требованиям, в частности, по искам о понуждении к исполнению договорных обязательств.