В соответствии с п. 1 ст. 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. В случае нарушения данного обязательства арендатор вправе, в частности, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если стороны в договоре аренды не предусмотрели обязательств по выполнению капитального ремонта, а также если недостатки имущества были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду, то, заявляя требования о расторжении договора аренды в связи с непроведением капитального ремонта арендодателем, арендатор должен доказать невозможность использования имущества по его целевому назначению. В противном случае в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды будет отказано.
Так, решением экономического суда Минской области от 12.05.2016 суд отказал закрытому акционерному обществу «Д» (далее — ЗАО «Д») в удовлетворении исковых требований к иностранному обществу с ограниченной ответственностью «К» (далее — ИООО «К») о расторжении договора аренды.
В исковом заявлении истец просил о досрочном расторжении договора аренды от 26.02.2015 в части аренды объектов, расположенных по адресу: г. Г., ул. Д., 7. Также истец ходатайствовал об отнесении на ответчика расходов истца по уплате государственной пошлины в размере 4200000 бел.руб.
Представители истца заявленные требования в судебном заседании поддержали, также пояснили, что между истцом и открытым акционерным обществом «С» (далее — ОАО «С») был заключен договор аренды от 26.02.2015, согласно которому в составе имущества были переданы во временное возмездное владение и пользование нежилые капитальные строения и изолированные помещения. В дальнейшем право собственности на переданное по договору аренды имущество, расположенное по адресу: г. Г., ул. Д., 7, перешло к ИООО «К». Между истцом и ответчиком заключено соглашение о замене арендодателя по договору аренды от 26.02.2015.
Согласно ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества, т.е. характеристики, свойства и параметры объекта аренды должны соответствовать требованиям законодательства и условиям договора аренды (цели, объему, режиму, способу использования), а также назначению такого имущества.
На основании п. 1.5 договора аренды от 26.02.2015 имущество передается истцу для осуществления розничной торговли и общественного питания, а также размещения администрации, хранения товарно-материальных ценностей, прочего использования согласно технологическому циклу — круглосуточно в период действия указанного договора и в соответствии с требованиями законодательства.
Истец указал, что в соответствии с п. 2.1.1 договора аренды от 26.02.2015 имущество должно предоставляться в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению, предусмотренному пунктом 1.5 договора аренды от 26.02.2015. Однако объект невозможно эксплуатировать по целевому назначению, так как необходимо проведение капитального ремонта.
Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о проведении капитального ремонта, однако ответчик обязательства не исполнил, ремонт не произвел. Ввиду того что переговоры по поводу проведения капитального ремонта ни к чему не привели, истец привлек независимую экспертную организацию. По результатам обследования вышеуказанных объектов имеются заключения о необходимости проведения капитальных ремонтов. Были выявлены значительные недостатки (работы по утеплению фасада, замена заполнений оконных проемов), которые согласно заключению, а также требованиям технических кодексов установившейся практики относятся к капитальному ремонту.
Согласно ч. 1 п. 1 ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Так как иных положений в отношении арендованного истцом имущества не содержит ни договор аренды от 26.02.2015, ни законодательство, ответчик обязан выполнить капитальный ремонт переданных истцу в аренду объектов.
В силу ч. 3 и 4 п. 1 ст. 587 ГК капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
На основании вышеизложенного, а также в связи с отказом ответчика от производства капитального ремонта истец просит расторгнуть договор аренды от 26.02.2015 в части аренды объектов, расположенных по адресу: г. Г., ул. Д., 7.
Представитель ответчика в судебном заседании не присутствовал, ответчиком представлен суду отзыв, в котором он указал, что с исковыми требованиями не согласен, так как требования истца необоснованны и незаконны.
Ответчик указал, что на момент передачи имущества в аренду у арендатора отсутствовали претензии к техническому состоянию объекта аренды, его функциональным характеристикам. В связи с изменением собственника вышеназванного объекта недвижимости между ИООО «К» и ЗАО «Д» 06.08.2015 было заключено соглашение о замене арендодателя по договору аренды. На момент заключения данного соглашения истец также не предъявлял ответчику претензий к состоянию помещения.
29.01.2016 истец направил в адрес ответчика претензионное письмо, содержащее требование произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью. В порядке предсудебного урегулирования спора ответчиком было предложено истцу направить своего представителя для совместной оценки необходимости проведения капитального ремонта. Представитель от истца направлен не был.
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки.
Договором аренды от 26.02.2015 не установлены сроки проведения капитального ремонта. В претензии истец предложил ответчику провести капитальный ремонт в течение семи дней. Данный срок не может являться разумным. Для осуществления капитального ремонта недвижимого имущества необходима проектная документация (п. 1 ст. 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон об архитектурной деятельности)). Истец не представил доказательств, подтверждающих факт возникновения неотложной необходимости проведения капитального ремонта.
В арендованных помещениях истец осуществляет торговую деятельность, следовательно, инженерные системы находятся в работоспособном состоянии, в несущих конструкциях дефекты отсутствуют, опасности обрушения и угрозы жизни нет, влажность воздуха и температурный режим соответствуют санитарным нормам, предъявляемым к данному виду деятельности. Таким образом, техническое состояние арендованного имущества пригодно для его использования по целевому назначению, предусмотренному пунктом 1.5 договора аренды от 26.02.2015. Неотложной необходимости в проведении капитального ремонта в настоящее время нет. В действиях истца усматриваются намерения по надуманным основаниям расторгнуть арендные отношения независимо от технического состояния арендованного имущества, возложив ответственность за расторжение договора на арендодателя.
Ответчик просит обратить внимание суда, что исковые требования истца противоречат ГК и не соответствуют действующим строительным нормам. В исковом заявлении истец ссылается на заключение независимой экспертной организации о необходимости проведения капитального ремонта. Однако ответчик, не согласившись с данным заключением, считает, что в арендуемых помещениях все наружные конструкции по теплопроводности приняты по строительным нормам, действующим в период строительства объекта. Новые нормы по теплопроводности, ссылки на которые делаются в заключении, распространяются на вновь возводимые здания и здания, подлежащие капитальному ремонту. Перечень основных видов работ, относящихся к текущему и капитальному ремонту общественных зданий и сооружений, определен в приложениях А и Б к техническому кодексу установившейся практики «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 N 267 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — приказ N 267). Все виды работ, на которых настаивает истец, по строительным нормам относятся к текущему ремонту. В соответствии с подпунктом 2.2.5 пункта 2.5 договора аренды от 26.02.2015 обязанность производить текущий ремонта возложена на арендатора. Таким образом, заявляя требования о проведении неотложных капитальных ремонтных работ, истец уклоняется от своей обязанности по проведению текущего ремонта помещений.
В свою очередь, необходимость проведения текущего ремонта возникла в результате хозяйственной деятельности истца в период аренды помещений начиная с 19.03.2015 по настоящее время. Акт приема-передачи имущества в аренду от 19.03.2015 к договору аренды от 26.02.2015 свидетельствует о том, что при принятии объекта в аренду техническое состояние помещений арендатора полностью удовлетворяло, претензии к арендодателю отсутствовали.
Дополнительно ответчик просил обратить внимание суда на то обстоятельство, что за месяц до направления претензии о неисполнении ответчиком обязательств по проведению капитального ремонта истец направил письмо, в котором, ссылаясь на нерентабельность и тяжелое финансовое положение, ходатайствовал о снижении ставки арендной платы за арендованный объект на второй год аренды на 50%. Данный факт подтверждает, что истца устраивало техническое состояние помещений, неотложной необходимости проведения капитального ремонта не было. Истец планировал осуществлять торговую деятельность на арендованных площадях.
На основании изложенного ответчик просил отказать в удовлетворении заявленных истцом требований.
В судебное заседание также был вызван специалист для разъяснения вопросов, связанных с рассмотрением дела. Специалист пояснил, что по исследуемому объекту по адресу: г. Г., ул. Д., 7, расчетное сопротивление теплопередаче оконных заполнений наружных стен и расчетное сопротивление теплопередаче всех наружных стен, определенные в соответствии с техническим кодексом установившейся практики «Строительная теплотехника. Строительные нормы проектирования» (ТКП 45-2.04-43-2006 (02250)), утвержденным приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.12.2006 N 374 (далее — ТКП 45-2.04-43-2006), ниже нормативного значения. Устранение данного несоответствия возможно при проведении капитального ремонта. Также специалист пояснил, что не устанавливал процентного соотношения деревянных заполнений оконных проемов к общему количеству имеющихся в здании оконных проемов. По мнению специалиста, необходимо проведение капитального ремонта объекта.
Заслушав представителя истца и ответчика, опросив специалиста, исследовав материалы дела, экономический суд считает установленными следующие обстоятельства.
Между истцом и ОАО «С» был заключен договор аренды от 26.02.2015, согласно пункту 1.1 которого арендодатель (ответчик) обязуется передать арендатору (истцу) во временное возмездное владение и пользование нежилые изолированные помещения и капитальные строения, указанные в приложениях 2.1 — 2.47 к договору, в состоянии, пригодном для его эксплуатации в соответствии с целевым назначением, а арендатор обязуется принять, владеть и пользоваться имуществом, своевременно уплачивать арендные платежи и вернуть имущество по истечении срока, определенного договором, в том состоянии, в котором оно было получено от арендодателя, с учетом нормального износа.
Действие договора в полной мере распространяется на каждую составляющую часть имущества, в отношении которой составлена отдельная опись арендуемого имущества (приложения 2.1 — 2.47 к договору аренды от 26.02.2015), как если бы она являлась самостоятельным предметом аренды (относительно заявленных исковых требований — истцу ответчиком в составе имущества передано согласно описи арендуемого имущества изолированное помещение, расположенное по адресу: г. Г., ул. Д., 7, наименование: торговое помещение, назначение: торговое помещение общей площадью 2063,3 кв.м). В пункте 1.5 договора аренды от 26.02.2015 стороны указали, что имущество передается истцу для осуществления розничной торговли и общественного питания, а также размещения администрации, хранения товарно-материальных ценностей, прочего использования согласно технологическому циклу — круглосуточно в период действия указанного договора и в соответствии с требованиями законодательства. Имущество было передано согласно акту приема-передачи от 19.03.2015 (изолированное помещение, расположенное по адресу: г. Г., ул. Д., 7). Стороны также определили, что окончание срока аренды — 28.02.2025 (подпункт 1.7.2 пункта 1.7 договора аренды от 26.02.2015).
Оценив доводы сторон, изучив представленные сторонами в подтверждение своей позиции доказательства, экономический суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.
В силу ч. 2 ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
При этом условия и принципы оценки доказательств закреплены в ст. 108 ХПК, которая устанавливает, что доказательства не имеют для суда, рассматривающего экономические дела, заранее установленной силы и суд, рассматривающий экономические дела, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, что предусмотрено абз. 7 ч. 2 ст. 2 ГК. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 390 ГК), при этом договор в силу ч. 1 п. 1 ст. 402 ГК считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Исходя из ст. 290, 291 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 288 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.
На основании ч. 1 ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 1 ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью — в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В Законе об архитектурной деятельности понятие текущего ремонта объекта определено как совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта; капитальный ремонт объекта строительства — совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации и (или) улучшению конструктивных, инженерных, технических, эстетических качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления, улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования, элементов объекта строительства.
В договоре аренды от 26.02.2015 стороны не предусмотрели обязательств по выполнению капитального ремонта ни одним из участников договорных отношений. Довод истца о том, что в связи с непроведением ответчиком капитального ремонта истец не имеет возможности использовать имущество по назначению, судом не принимается ввиду того, что истец не представил каких-либо доказательств невозможности использования имущества по его целевому назначению.
Суд не усматривает из заключения специалиста, что по спорному объекту необходимо неотложное проведение капитального ремонта, более того, суд отмечает, что согласно выводам, сделанным специалистом в заключении от 25.01.2016, техническое состояние основных строительных конструкций по совокупности выявленных дефектов относится к I — III категории (согласно техническому кодексу установившейся практики «Здания и сооружения. Техническое состояние и обслуживание строительных конструкций и инженерных систем и оценка их пригодности к эксплуатации. Основные требования» (ТКП 45-1.04-208-2010 (02250), утвержденному приказом N 267).
Суд относительно того факта, что расчетное сопротивление теплопередаче оконных заполнений наружных стен и расчетное сопротивление теплопередаче наружных стен, определенные в соответствии с ТКП 45-2.04-43-2006, ниже нормативного значения, приходит к выводу о том, что данное обстоятельство не является фактором, из-за которого истец не может использовать арендуемое имущество в качестве торгового объекта. Более того, истцом не оспаривается тот факт, что объект, расположенный по адресу: г. Г., ул. Д., 7, использовался истцом для осуществления розничной торговли, т.е. по целевому назначению данного объекта недвижимости.
Суд также указывает, что в силу п. 1 ст. 582 ГК арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество было принято истцом по актам приема-передачи, в которых зафиксировано, что стороны полностью исполнили свои взаимные обязательства по приему-передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора и претензий друг к другу не имеют (акт приема-передачи от 19.03.2015 (изолированное помещение, расположенное по адресу: г. Г., ул. Д., 7)).
Согласно п. 2 ст. 583 ГК арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Акт приема-передачи от 19.03.2015 на передачу изолированного помещения, расположенного по адресу: г. Г., ул. Д., 7, был подписан со стороны истца, имущество принято, в связи с чем арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом не доказаны обстоятельства, на которые он ссылается в качестве оснований для удовлетворения заявленных требований. В связи с отказом экономическим судом в удовлетворении исковых требований расходы по госпошлине в соответствии со ст. 133 ХПК возмещению ответчиком не подлежат и относятся на истца в сумме 4200000 бел.руб.