Экономическим судом были рассмотрены исковые требования N-ского районного потребительского общества (N-ское райпо) к индивидуальному предпринимателю Я. Т. (ИП Я. Т.) о понуждении к освобождению занимаемого торгового места и взыскании 4820888 руб., из которых 4208000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по июль 2014 г., 612888 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
В судебном заседании представитель истца на основании статьи 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) путем подачи письменного заявления изменил размер заявленных требований и просил понудить ответчика освободить занимаемое торговое место, а также взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2013 по ноябрь 2014 г. в размере 3998000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 823144 руб.
Ответчик и его представитель заявленные исковые требования не признали в полном объеме.
Ответчик встречные исковые требования для рассмотрения их вместе с первоначальным иском в соответствии со статьей 167 ХПК не предъявлял.
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 108 ХПК, пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В обоснование своих требований истец указал, что 01.04.2010 был заключен договор аренды торгового места N 1, в соответствии с которым истец предоставил ответчику торговое место N 2, ряд N 9, под установку нестационарного торгового объекта (роллета).
01.04.2012 утратил силу Указ Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и вступил в силу Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», который перестал регулировать порядок определения размера арендной платы на частных рынках. В связи с этим N-ское райпо своим постановлением от 03.04.2012 установило, что при предоставлении в аренду торгового места на рынке под установку нестационарного торгового объекта (роллета) на рынке взимается арендная плата 54000 руб. за один квадратный метр.
В связи с изменением законодательства ответчику было предложено подписать договор аренды торгового места от 01.04.2012, от подписи которого он отказался. С учетом того что ответчик продолжал занимать торговое место и вносить арендную плату (не в полном объеме), продолжал действовать договор 2010 года. В связи с тем что договор исходя из новых установленных ставок подписан не был, а также с учетом того, что арендная плата вносилась арендатором несвоевременно и не в полном объеме, заявлен иск о взыскании задолженности в принудительном порядке. На основании решения от 22.11.2013 с ответчика в пользу N-ского райпо было взыскано 2324800 руб. основного долга, а также 472976 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части иска было отказано.
27.02.2013 за N 283/03-1 в адрес ответчика было направлено уведомление о намерении истца расторгнуть договор аренды торгового места N 1 от 01.04.2010 и предложено освободить занимаемое торговое место не позднее 30.03.2013.
04.03.2013 поступило заявление от ответчика с просьбой предоставить ему в аренду торговое место с 01.04.2013. Своим уведомлением от 11.03.2013 истец в очередной раз выразил свое намерение расторгнуть договор и предложил ответчику освободить занимаемое торговое место, передав его по акту приема-передачи.
Постановлением правления N-ского райпо от 16.04.2013 были установлены новые ставки арендной платы по рынку в размере 86000 руб. за один квадратный метр.
28.08.2013 ответчику повторно была выслана претензия с требованием освободить занимаемое торговое место и уплатить задолженность по арендной плате.
18.03.2014 в N-ское райпо поступило заявление от ответчика о предоставлении в аренду торгового места. Несмотря на недобросовестное исполнение ответчиком своих обязанностей по ранее заключенному договору, истец пошел навстречу и предоставил на подпись два экземпляра договора аренды торгового места на 2014 год, исходя из новой установленной ставки арендной платы 100000 руб. за один квадратный метр.
Ответчик отказался подписывать договор аренды торгового места от 01.04.2014 и в мае 2014 г. представил протокол разногласий к договору. Истцом был составлен протокол урегулирования разногласий и вручен ответчику. До настоящего времени ответчик продолжает занимать торговое место без законных на то оснований и осуществлять свою предпринимательскую деятельность, что подтверждается актами комиссии от 10.07.2014, от 08.07.2014, от 02.07.2014, от 05.06.2014, от 22.05.2014, от 06.05.2014.
02.07.2014 повторно была направлена претензия о погашении имеющейся задолженности по арендной плате, а также в очередной раз предложено ответчику добровольно освободить занимаемое торговое место, однако никаких действий, направленных на освобождение торгового места, не последовало.
Ответчик продолжал самовольно занимать торговое место, вносить арендную плату в меньших размерах, чем установлено в целом по рынку, в добровольном порядке торговое место не освобождал.
В судебном заседании представитель истца на основании статьи 63 ХПК путем подачи письменного заявления изменил размер заявленных требований и просил понудить ответчика освободить занимаемое торговое место, а также взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.04.2013 по ноябрь 2014 г. в размере 3998000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 823144 руб.
Ответчик иск не признал, пояснил, что с 2003 года на рынке N-ского райпо арендует площадку земли 8 кв. м под установку роллета, который является частной собственностью. Документы на его приобретение имеются. В 2010 году в очередной раз подписан договор аренды, к которому также имелось приложение 1 «Расчет арендной платы», являющееся неотъемлемой частью договора. Индивидуальные предприниматели были предупреждены, что этот расчет будет применяться и в дальнейшем с изменениями базовой величины, будет меняться арендная плата. Предоставив только участок земли, N-ское райпо требует повышенную арендную плату, как за здание, капитальное сооружение.
В апреле 2012 г. N-ское райпо предъявило новые договоры, установив арендную плату, не согласовав с индивидуальными предпринимателями, которая составила 203% повышения.
27.02.2013 получено уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2010 и предложение освободить занимаемое место в соответствии с пунктом 6.6 раздела 6 не позднее 30.03.2013.
Договор вступил в силу 01.04.2010, действовал по 30.03.2011, пролонгирован до 30.03.2012 на тех же условиях. Данное уведомление было составлено некорректно и противоречило договору.
В пункте 6.6 договора указано, что в случае реконструкции рынка арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в течение одного месяца. В своем уведомлении истец намеренно упустил важную часть пункта, в связи с чем полностью исказил его смысл.
Договор на 2013 год истец не представил, договор на 2014 год ответчиком не подписан, так как он составлен некорректно и противоречил законодательству. К договору на 2014 год был составлен и выслан протокол разногласий, составленный в соответствии с законодательством, на который истец не отреагировал.
Экономический суд, заслушав представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в соответствии со статьей 108 ХПК, пришел к следующим выводам.
Согласно статье 100 ХПК каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законодательством.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 288 ГК).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства (статья 290 ГК).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть 1 статьи 577 ГК).
01.04.2010 между ИП Я. Т. и N-ским райпо был заключен договор аренды торгового места N 1 (далее — договор).
Во исполнение договора истец предоставил ответчику за плату на срок с 01.04.2010 по 30.03.2011 торговое место N 2, ряд N 9, под установку нестационарного торгового объекта (роллет) 2×4 кв. м для осуществления розничной торговли на территории рынка N-ского райпо и дополнительные услуги, указанные в пункте 1.1 договора.
01.04.2010 необорудованное торговое место было передано ответчику по акту приема-передачи имущества.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1 статьи 401 ГК).
В соответствии со статьей 581 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В пункте 6.6 договора указано: «Договор вступает в силу с 01.04.2010 по 30.03.2011 в случае реконструкции рынка.
Арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в течение одного месяца».
При толковании данного пункта договора суд исходил из того, что стороны определили срок действия договора с 01.04.2010 по 30.03.2011.
Применительно к сроку действия договора воля сторон определена и в пункте 1.1 договора.
В судебном заседании представитель истца пояснил, что в 2010 году рассматривался вопрос о возможной реконструкции рынка. Ответчик данное обстоятельство не отрицал.
Таким образом, суд пришел к выводу, что при толковании абзаца второго пункта 6.6 договора следует учитывать фразу «в случае реконструкции рынка».
В соответствии с пунктом 6.7 договора, если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит письменно о его расторжении, договор считается пролонгированным на следующий год на тех же условиях.
После истечения срока действия договора 30.03.2011 ответчик продолжил пользоваться торговым местом без возражений истца.
Таким образом, в соответствии с пунктом 6.7 договора его действие признается продленным с 31.03.2011 по 30.03.2012 на тех же условиях.
После 30.03.2012 ответчик продолжал пользоваться торговым местом, в силу пункта 2 статьи 592 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (абзац 2 пункта 2 статьи 581 ГК).
27.02.2013 истец направил ответчику уведомление, в котором указал, что в соответствии с пунктом 6.6 раздела 6 «Дополнительные условия» заключенного договора аренды торгового места от 01.04.2010 арендодатель оставляет за собой право расторгнуть договор в одностороннем порядке с уведомлением арендатора в течение 1 месяца, в связи с чем предложено освободить занимаемое торговое место не позднее 30.03.2013.
28.08.2013 истец направил ответчику претензию с предложением в добровольном порядке уплатить задолженность по арендной плате и штрафные санкции в размере 1074219 руб. и освободить занимаемое торговое место.
Так как ответчик в добровольном порядке не освободил занимаемое торговое место и продолжает им пользоваться, истец, ссылаясь на пункт 6.6 договора, заявил в судебном порядке требования о понуждении к освобождению занимаемого торгового места.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 420 ГК).
Требования истца в части иска о понуждении к освобождению занимаемого торгового места удовлетворению не подлежат, поскольку уведомление от 27.02.2013 суд рассматривал как ненадлежащее заявление истца об одностороннем отказе от исполнения договора во внесудебном порядке. Также из текста письма от 27.02.2013 не усматривается, что истец реализовал право на прекращение договорных отношений.
Требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по ноябрь 2014 г. в размере 3998000 руб. были заявлены в связи с внесением ответчиком арендной платы не в полном объеме.
Размер задолженности был определен истцом исходя из ставки арендной платы, установленной правлением N-ского райпо от 16.04.2013 (86000 руб. за 1 кв. м), и ставки арендной платы, установленной правлением N-ского райпо от 14.04.2014 (100000 руб. за 1 кв. м), за вычетом поступившей от ответчика оплаты согласно расчету, прилагаемому к исковому заявлению.
Из имеющихся в материалах дела мемориальных ордеров усматривалось, что ответчик фактически вносил арендную плату с апреля 2013 г. по март 2014 г. включительно в размере 432000 руб. (54000 x 8 кв. м), с апреля 2014 г. по ноябрь 2014 г. в размере 688000 руб. (86000 x 8 кв. м).
В силу пункта 1 статьи 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3.1 договора ответчик взял на себя обязательства в срок до 1-го числа оплачиваемого месяца вносить плату за предоставление торгового места в размере 0,76 базовой величины за 1 кв. м, всего за место 6,08 базовой величины.
07.09.2012 истец предложил ответчику подписать дополнительное соглашение к договору от 01.04.2010, в соответствии с которым, в частности, арендная плата была определена в размере базовой ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади торгового места в месяц (54000 руб.).
Ответчик подписал указанное соглашение только 04.03.2013.
Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законодательством, а если такой срок не установлен, — в течение нормально необходимого для этого времени (статья 411 ГК).
Срок, в течение которого ответчиком было подписано дополнительное соглашение, суд не признал нормально необходимым.
Суд пришел к выводу, что при определении размера арендной платы подлежит применению пункт 3.1 договора.
Приложение 1 к договору, определявшее расчет арендной платы на основании Указа Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», применению не подлежало, так как с 01.04.2012 данный Указ утратил силу.
С 01.04.2012 арендная плата между субъектами негосударственной формы собственности регулируются свободно на основании договора.
Согласно данным из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей и положениям устава общества N-ское райпо не является государственным предприятием.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 N 1785 с 01.04.2012 базовая величина установлена в размере 100000 руб.; с 01.10.2013 — 130000 руб. (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 26.09.2013 N 842); с 01.04.2014 — 150000 руб. (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 25.03.2014 N 255).
Сведения о размере базовой величины являются открытой общедоступной информацией.
Применительно к подпункту 3.1 договора арендная плата определяется: за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь 2013 г. — 6,08 x 100000 руб.; за октябрь, ноябрь, декабрь, январь, февраль, март 2014 г. — 6,08 x 130000 руб.; за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь 2014 г. — 6,08 x 150000 руб. в месяц.
Итого: (6 x (6,08 x 100000)) + (6 x (6,08 x 130000)) + (8 x (6,08 x 150000)).
Суд, не выходя за пределы размера исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате, пришел к выводу об их удовлетворении в заявленной истцом сумме 3998000 руб.
Решением хозяйственного (экономического) суда в 2013 году с ИП Я. Т. в пользу N-ского райпо было взыскано 2324800 руб. задолженности по внесению арендной платы за более ранний период (с апреля 2012 г. по март 2013 г.). В решении суд констатировал, что условия об арендной плате определены в п. 3.1 договора от 01.04.2010. С 01.04.2012 приложение 1 к договору не может применяться, т. к. основано на законодательстве, которое утратило силу (статья 392 ГК). Решение суда сторонами не обжаловано и вступило в законную силу.
Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (пункт 1 статьи 311 ГК).
В соответствии с пунктом 1 статьи 377 ГК кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение обязательства или не совершил действий, предусмотренных законодательством или договором либо вытекающих из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 377 ГК).
В установленном в договоре порядке (пункт 3.2) счета-фактуры истцом не оформлялись и не высылались ответчику.
Истец не представил суду доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательств, предусмотренных в пункте 3.2 договора.
В связи с чем требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 823144 руб. удовлетворению не подлежали.
Доводы ответчика о том, что истец не имел права сдавать в аренду торговое место, судом не могли быть приняты во внимание, поскольку арендуемое торговое место находилось на открытой площадке рынка. Права арендодателя на земельный участок (постоянное пользование) документально подтверждены. Законодательство не устанавливает требования о государственной регистрации рынка как имущественного комплекса для целей последующей сдачи торговых мест на открытой площадке в аренду.
Остальные доводы лиц, участвующих в деле, также не повлияли на существо рассматриваемого спора.
На основании исследованных в судебном заседании доказательств, исходя из материалов дела, условий обязательства и требований законодательства с ответчика в пользу истца подлежало взысканию 3998000 руб. основного долга (задолженности по внесению арендной платы за период с апреля 2013 г. по ноябрь 2014 г.).
Требования истца о понуждении к освобождению занимаемого торгового места и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 823144 руб. за период с 09.04.2013 по 25.11.2014 удовлетворению не подлежали.