Взыскание арендной платы, штрафа и убытков вследствие невыполнения обязанностей арендатором после прекращения договора аренды недвижимости при реализации арендодателем права удержания имущества

Согласно ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Экономический суд Витебской области рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью «К» к обществу с ограниченной ответственностью «X» о взыскании 14910807 руб. арендной платы, расходов на содержание арендованного имущества, штрафа, убытков (уборка прилегающей территории).

В обоснование исковых требований по взысканию арендной платы истец указал в иске на состоявшееся пользование с 09.10.2014 ответчиком ранее арендованным им имуществом в виде нежилых помещений в соответствии с договором аренды от 10.10.2012, указал на невыполнение арендатором его обязанности по возврату такого имущества по окончании срока действия договора (срок окончания договора аренды — 09.10.2014). Привел в качестве правовых оснований своих требований ст. 593 и 626 ГК.

Согласно ст. 288 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда, неосновательного обогащения и из иных оснований, указанных в ГК и других актах законодательства.

Согласно ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 626 ГК передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, обязательство арендодателя передать капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества (ч. 3 п. 1 указанной статьи).

Вместе с тем в судебное разбирательство истец не представил суду доказательств вины ответчика в невыполнении арендатором обязанности по возврату взятого ранее в аренду (к октябрю 2014 г.) недвижимого имущества, а также не представил доказательств состоявшегося пользования ответчиком арендованным имуществом после 09.10.2014.

Согласно ст. 372 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законодательством или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям гражданского оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Согласно показаниям представителей обеих сторон и представленным суду документам сторонами после состоявшегося вручения 08.10.2014 директору ответчика (арендатора) претензии от арендодателя по окончании срока действия договора аренды комиссией с участием работников истца (арендодателя) и представителей ответчика (арендатора) была составлена инвентаризационная опись от 10.10.2014, где было описано все оставшееся храниться в арендованных ответчиком помещениях имущество.

В доказательство суду представлена инвентаризационная опись от 10.10.2014.

Представители ответчика подтвердили в ходе судебного заседания, что указанное в документе имущество принадлежит арендатору. При этом об удержании такого имущества согласно ст. 340 ГК, произведенном арендодателем-истцом в счет исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, истец указал (заявил) ответчику еще 08.10.2014 во врученной ответчику претензии. В связи с этим истец отказался выдать имущество арендатора, оставшееся храниться на арендованных площадях (в помещениях). Также истец-арендодатель скрыл принадлежащий ответчику (арендатору) вилочный погрузчик грузоподъемностью 5 тонн, который был оставлен на прилегающем к арендованным помещениям земельном участке арендатором. В отношении последнего арендодатель также заявил о применении удержания согласно праву арендодателя, включив и такой погрузчик в опись от 10.10.2014.

В претензии от 08.10.2014 истец предложил арендатору оплатить до 09.10.2014 образовавшуюся задолженность по арендной плате и расходы на содержание арендованного имущества в размере 6633770 руб., пеню в размере 3802052 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами — 889709 руб., штраф — 1395297 руб. Истец также предложил ответчику вывезти мусор и отходы, подписать акт возврата имущества, согласовать с арендодателем срок и порядок вывоза материалов и другого имущества.

Также истец (арендодатель) сообщил, что уже с 09.10.2014 доступ работников арендатора к арендованному имуществу ограничивается. В соответствии со ст. 340 ГК арендодатель реализует право на удержание имущества, оставшегося на арендованных площадях, до выполнения арендатором требований, изложенных в претензии арендодателя.

Статья 340 ГК устанавливает, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования, хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (пункт 2 указанной статьи).

Представители ответчика в судебном заседании пояснили, что непосредственно они предлагали после 08.10.2014 перенести имущество ответчика, оставшееся храниться в помещениях, в какое-либо одно из них с целью частичного освобождения ранее арендованных площадей. Вместе с тем арендатор отказал в удовлетворении такой просьбы, доступ в помещения работников арендатора после 09.10.2014 арендодатель не обеспечил.

В претензии арендодателя (истца), врученной 08.10.2014 директору ответчика (копия представлена суду), отсутствует указание арендатору на возможность вынести имущество из какого-либо помещения, заявлено о произведенном удержании всего имущества.

Вопреки обязанности доказывания перед судом, предусмотренной ст. 100 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, истец не представил суду доказательств направления арендатору (ответчику) конкретных предложений о переносе (возможности переноса в определенном порядке и в определенное время) его имущества из какого-либо помещения с предоставленной возможностью его оставить в ином помещении арендодателя.

Заключенный и действовавший между сторонами договор аренды не содержит обязанности арендатора переносить имущество из одного арендованного помещения в иное, если в отношении такого имущества, оставшегося храниться в арендованных помещениях после истечения срока соглашения, арендодатель заявил об удержании в соответствии со ст. 340 ГК.

Из показаний представителей истца в судебном заседании следует, что к 10.10.2014 работники арендодателя произвели замену замков на всех дверях ранее арендованных ответчиком в соответствии с договором помещений. Не получили от арендатора подписанное соглашение о расторжении договора аренды, которое вручили руководителю ответчика 08.10.2014 вместе с претензией.

Вследствие изложенного суд не нашел вины ответчика в невыполнении предусмотренной материальным законом обязанности по возврату ранее арендованного имущества арендодателю. Истец не представил суду доказательств состоявшегося пользования после 09.10.2014 либо возможности такого пользования работниками ответчика ранее арендованным имуществом.

Судом отклонено и исковое требование по взысканию с ответчика (арендатора) штрафа в связи с расторжением договора.

В обоснование начисления неустойки истец ссылается в иске на то, что заявил ответчику в соответствии с п. 5.3 договора требование о расторжении договора аренды 08.10.2014 в связи с ненадлежащим использованием арендованных помещений: ввиду нецелевого использования под лесопилку без согласования с уполномоченными госорганами, захламления территории арендатором и несвоевременного внесения платежей по договору.

Согласно п. 5.3 договора аренды от 10.10.2012 договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон также в случае нарушения другой стороной условий договора. При этом сторона, нарушившая одно из условий договора, возмещает другой стороне убытки, причиненные своими действиями, и уплачивает штраф в размере 25% от суммы арендной платы за один месяц.

Из указанного пункта договора не следует, что стороны закрепили в нем непосредственно возможность одностороннего внесудебного отказа от договора какого-либо одного из контрагентов.

Вместе с тем в п. 5.2 договора стороны указали, что соглашение может быть расторгнуто по решению суда в соответствии с действующим законодательством.

Согласно ч. 3 ст. 590 ГК арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, если иной порядок досрочного расторжения договора не предусмотрен настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь.

В соответствии с п. 30 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (в редакции от 19.09.2012) хозяйственным (теперь — экономическим) судам при применении статьи 590 ГК следует исходить из того, что часть третья статьи 590 ГК не регламентирует процедуру досрочного расторжения договора аренды и в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК.

Согласно п. 2 ст. 422 ГК требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок. Настоящим Кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь может быть установлен иной порядок расторжения договора.

Согласно ч. 3 п. 32 указанного постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь хозяйственным (теперь — экономическим) судам необходимо учитывать среди прочего что наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Согласно п. 2 ст. 420 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  1. при существенном нарушении договора другой стороной;
  2. в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными актами законодательства или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из показаний представителей истца в судебном заседании следует, что до судебных заседаний (разбирательства) они не получали от арендатора подписанное его должностным лицом соглашение о расторжении договора аренды, которое вручили руководителю ответчика 08.10.2014 вместе с претензией о расторжении договора. Пояснили также, что ответчик не принял действенных мер по выполнению указанных в претензии требований и после истечения 10.10.2014 срока действия договора аренды. Такое же указание содержится и в письме истца от 03.11.2014, представленном суду 12.02.2014 представителями ответчика. Согласно письму арендодатель-истец начислил арендную плату, а также был вынужден для уборки прилегающей территории от мусора привлечь стороннюю организацию (на этом основаны требования истца об убытках).

Пункт 5.3 договора, на который ссылается истец, заявляя требование о взыскании штрафа, не содержит положений, исключающих необходимость существенного нарушения условий договора в действиях арендатора (ст. 420 ГК).

Последнему арендодатель предложил расторгнуть договор во врученной претензии лишь 08.10.2014, обратившись уже 09.10.2014 в экономический суд с заявлением в порядке приказного производства о взыскании образовавшейся у арендатора (ответчика) задолженности по договору. О состоявшемся полном погашении задолженности арендатором 21.10.2014 свидетельствуют документы, содержащиеся в приказном производстве, исследованные судом.

Поскольку истец вопреки положению ст. 100 ХПК не представил суду доказательств состоявшегося в установленном законом порядке расторжения договора аренды в связи с состоявшимся конкретным нарушением условий договора арендатором, то исковое требование по взысканию штрафа, условие которого стороны согласовали в п. 5.3 в соответствии с положениями ст. 310, 311 ГК, подлежит отклонению.

Суд также пришел к выводу о необоснованности исковых требований по взысканию с ответчика (арендатора) убытков, заявленных в иске, которые выражены в расходах по уборке прилегавшего к лесопилке земельного участка — производственной территории.

Согласно ст. 586 ГК:

1) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества;

2) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства;

3) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обоснование таких заявленных требований истец указал, что вследствие невыполнения ответчиком обязательства по уборке прилегающей территории от производственного мусора (древесной коры, опилок) он был вынужден привлечь спецтехнику и рабочих сторонней организации. Истец предъявил суду в подтверждение понесенных расходов на оплату работы такой техники договор от 06.11.2014 и акт выполненных работ от 10.11.2014 в ноябре 2014 г.

Согласно ст. 14 ГК:

  1. лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное;
  2. под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.

Истец не представил суду доказательств того, что привлеченная спецтехника стороннего предприятия в соответствии с договором от 06.11.2014 (ее работа оплачена истцом) выполнила лишь работы по уборке прилегающей территории от производственного мусора (кора, опилки), образовавшегося вследствие деятельности лесопилки ответчика.

Так, договор от 06.11.2014 не содержит конкретизации его предмета — сведений о конкретной работе (уборочные работы, земляные, погрузочные и пр.), для выполнения которой техника фактически была привлечена истцом по такому договору в ноябре 2014 г.

Суду не представлены доказательства направления в адрес сторонней организации предварительной заявки на выполнение конкретных работ согласно п. 1.2 договора от 06.11.2014, вследствие необходимости которых техника этой организации фактически работала на территории истца.

В представленном суду акте выполненных работ от 10.11.2011 также отсутствует указание на фактически выполненные техникой стороннего предприятия работы (их объем), которые связаны лишь с очисткой части производственной территории общества с ограниченной ответственностью «К» от древесного мусора лесопилки.

Истцом предоставлены фото — и видеоматериалы (на диске DVR) о работе специальной техники сторонней организации на производственной территории арендодателя: истец запечатлел работу специальной техники по уборке территории от производственного мусора (коры, опилок) длительностью не более 3 минут. Такая длительность работы техники мала и несопоставима с периодом работы, указанным в акте выполненных работ, на котором истец основывает свои требования по убыткам. Согласно акту от 10.11.2014 в нем отражена работа техники на протяжении в общей сложности 6 часов.

Показания свидетеля (работника сторонней организации, непосредственно выполнявшего работы по очистке производственной территории от мусора) не дали суду полной информации о площади производственной территории, ее доле в общей производственной территории, на которой были выполнены работы по уборке. Свидетель также пояснил суду, что осуществлял вывоз снятого с мусором грунта за ворота предприятия и выравнивал земельный участок, ровнял прилегающую дорогу, перемещал хранившиеся на территории бревна в целях уборки участка от мусора.

Из предъявленного истцом суду видеоматериала, фотографий также не представляется возможным сделать вывод об имевшей место необходимости (конкретных признаках такой необходимости) в выполнении работ по уборке от древесного мусора непосредственно с привлечением специальной техники сторонней организации, притом что эта техника была задействована на всей производственной территории арендодателя в течение 6 часов.

Вместе с тем истец основывает свои исковые требования на акте от 10.11.2014, в котором отражена работа специальной техники длительностью 6 часов и указана цена в размере 3769944 руб.

Кроме того, представители ответчика уведомили суд о существовавшей для истца возможности понести расходы по уборке территории от производственного (древесного) мусора в меньшем размере. Арендодатель мог уменьшить такие расходы, если бы все же выдал работникам ответчика описанный 10.10.2014 (скрытый от ответчика и удерживаемый согласно ст. 340 ГК арендодателем) вилочный погрузчик. С его помощью ответчик мог бы осуществить уборку бревен, оставшихся храниться после 09.10.2014 около арендованного помещения (отражены на фотографиях и видеоматериале истца). Такими действиями ответчика была бы освобождена площадка для последующей уборки участка от мусора, а также отпала бы необходимость в части работ с привлечением спецтехники сторонней организации (по перемещению бревен).

Представители ответчика также пояснили суду, что не получали письмо от истца, в котором содержалось бы предупреждение-уведомление о дне, в который на производственную территорию арендодателя будет привлечена для работы спецтехника в связи с уборкой прилегающего земельного участка непосредственно от мусора, образовавшегося вследствие производственной деятельности (лесопилка) организации-ответчика.

Вместе с тем ответчик в судебное заседание 12.02.2014 представил суду полученное почтовой связью письмо истца от 03.11.2014 без номера и даты с наименованием: «О завершении расчетов по договору аренды и передаче имущества». В нем арендодатель повторно уведомил (ранее — сообщил 08.10.2014) о реализации своего права на удержание в отношении имущества арендатора, внесенного в опись. Предлагал ответчику подписать соглашение о расторжении договора, оплатить задолженность по договору, штраф в связи с расторжением договора, возвратить арендованное имущество в прежнем состоянии по акту. В письме отсутствует указание на дату, когда работы спецтехникой привлеченной организации будут фактически выполняться, отсутствует указание на время, в которое ответчику разрешается на производственной территории истца-арендодателя (по окончании действия договора аренды, к 09.10.2014) совершить предложенные в письме (вручено руководителю арендатора еще 08.10.2014) арендодателя действия.

Кроме того, в письме от 03.11.2014 арендодатель оценивает имущество, которое описал 10.10.2014, в качестве находки и указывает на отсутствие каких-либо документов у ответчика на оставшееся храниться в арендованных помещениях имущество. Письмо не содержит указания на предоставление ответчику возможности в конкретный день выполнить с использованием его погрузчика (было также заявлено о его удержании истцом) работы по перемещению оставшейся храниться на производственной территории арендодателя лесопродукции, которая также была описана истцом в акте от 10.10.2014.

Истец не представил суду доказательств получения письма от 03.11.2014, до 10.11.2014, то есть до даты, которой датирован акт выполненных работ сторонней организацией.

В материалах приказного производства экономического суда Витебской области имеются 4 приходно-кассовых ордера от 21.10.2014 — доказательства исполнения денежных требований арендодателя до ноября 2014 г.

Оценив фактические обстоятельства дела и представленные суду доказательства в совокупности, суд утвердил заключенное между сторонами в отношении части требований мировое соглашение. Отклонены судом исковые требования, по которым стороны не достигли мирового соглашения, в отношении:

  1. арендной платы, начисленной ответчику за просрочку возврата арендованного имущества — с 09.10.2014 по 30.11.2014;
  2. неустойки (штрафа), начисленной истцом в связи с расторжением договора по требованию арендодателя (истца) согласно п. 5.3 договора;
  3. убытков по уборке территории, прилегающей к арендованным ответчиком помещениям (оплата работы специальной техники).