Некоторые аспекты жилищных облигаций при осуществлении строительства объектов

В соответствии с п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 02.07.2009 N 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» привлечение денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов возможно только на основании:

1. договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;
2. договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков, а также
3. заключаемых между застройщиком — эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке. Обратим внимание на то, что согласно п. 4 Инструкции о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.09.2009 N 115 (далее — Инструкция N 115), которой регулируется выпуск жилищных облигаций, эмитентом жилищных облигаций может выступать также и заказчик.

Законодатель предусматривает три возможных варианта для физических лиц при строительстве жилых домов.

Правовое регулирование указанных трех групп отношений выстраивается на основании различных нормативных правовых актов. Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее — Положение о долевом строительстве), утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ N 263), регулирует отношения по привлечению денежных средств:

• граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;
• граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика);
• граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости (п. 1).

Что касается жилищных облигаций, то в соответствии с ч. 1 п. 3 Инструкции N 115 жилищная облигация определена как именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) иного объекта недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории.

Решение о выпуске жилищных облигаций

Порядок выпуска жилищных облигаций регулируется нормами Инструкции N 115, Закона Республики Беларусь от 12.03.1992 N 1512-XII «О ценных бумагах и фондовых биржах» и Инструкции о некоторых вопросах выпуска и государственной регистрации ценных бумаг, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 11.12.2009 N 146 (далее — Инструкция N 146).

При выпуске жилищных облигаций их эмитентом может быть принято решение о проведении открытой или закрытой продажи таких облигаций. Так, закрытая продажа облигаций — это размещение именных облигаций среди заранее индивидуально определенного круга лиц, число которых не превышает ста, путем заключения договоров купли-продажи на внебиржевом рынке. Открытая продажа облигаций предполагает размещение облигаций среди неограниченного круга лиц путем совершения сделок купли-продажи на внебиржевом рынке и (или) на биржевом рынке (п. 2 Инструкции N 146).

Проведение открытой продажи жилищных облигаций начинается не позднее одного месяца после публикации краткой информации об открытой продаже жилищных облигаций в периодическом печатном издании (п. 15 Инструкции N 115).

Согласно абз. 2 п. 65 Инструкции N 146 в случае принятия решения о выпуске облигаций путем проведения закрытой продажи такое решение должно содержать, в частности, перечень лиц, среди которых размещаются облигации.

Облигации по общему правилу эмитируются при предоставлении обеспечения исполнения обязательств. Так, исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом, или (и) поручительством, или (и) банковской гарантией, или (и) договором страхования ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств эмитента облигаций, или (и) правом требования по кредитам, выданным банками на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости, за исключением выпуска облигаций банками, биржевых облигаций, облигаций, эмитируемых местными исполнительными и распорядительными органами (подп. 1.7, 1.8, 1.10, 1.11 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 28.04.2006 N 277 «О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг»). Приведенные правила об обеспечении исполнения обязательств по облигациям применяются и при выпуске жилищных облигаций.

Поскольку эмитируются ценные бумаги, то на эмитента жилищных облигаций возлагается обязанность представления отчетности в Департамент по ценным бумагам Министерства финансов Республики Беларусь, а именно отчета о ходе продажи жилищных облигаций, каждые 6 месяцев после начала продажи жилищных облигаций до окончания их размещения, ежеквартального (годового) отчета эмитента в объеме и в сроки, установленные законодательством (п. 8 Инструкции N 115, п. 76 Инструкции N 146).

С точки зрения налогообложения средства, полученные при первичном размещении жилищных облигаций (за исключением разницы между ценой размещения жилищных облигаций и их номинальной стоимостью), не подлежат налогообложению налогом на прибыль, так как в данном случае не осуществляется реализация ценных бумаг, а совершаются гражданско-правовые сделки либо иные юридически значимые действия, направленные на возникновение права собственности на жилищные облигации у их первого владельца.

Разницы между ценой размещения жилищных облигаций и их номинальной стоимостью учитываются в составе внереализационных доходов или в составе внереализационных расходов. Внереализационный доход, полученный от размещения жилищных облигаций выше номинальной стоимости, для целей налогообложения следует отражать в том налоговом периоде, в котором производится погашение жилищных облигаций (письмо Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 28.11.2011 N 2-2-9/12706 «О налоге на прибыль по жилищным облигациям»).

Номинальная стоимость жилищной облигации

Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости.

Положительным моментом для жилищной облигации является невозможность изменения указанного в ней эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах (ч. 2 п. 3 Инструкции N 115).

Аналогичное правило действует и для номинальной стоимости, которую не допускается изменять, она также не подлежит индексации. Так, в соответствии с п. 69 Инструкции N 146 после государственной регистрации облигаций и до даты начала открытой (закрытой) продажи облигаций, установленной решением о выпуске облигаций, эмитент вправе принять решение об изменении сведений, содержащихся в решении о выпуске облигаций, за исключением вида облигаций и номинальной стоимости облигации. При этом изменение объема эмиссии и количества облигаций возможно только в сторону уменьшения.

Также следует учитывать, что в период размещения облигаций путем проведения открытой подписки (продажи) не допускается внесение изменений в проспект эмиссии в части изменения сведений, содержащихся в разделе «Сведения о проведении открытой продажи облигаций» (п. 36 Инструкции N 146), за исключением изменения даты окончания проведения открытой подписки (продажи) либо порядка определения такой даты, а также в случаях, установленных законодательством, изменения сведений об обеспечении исполнения обязательств по облигациям (ч. 2 п. 45 Инструкции N 146).

Согласно ч. 3 п. 45 Инструкции N 146 после окончания периода размещения облигаций внесение изменений в проспект эмиссии допускается только при изменении сведений об обеспечении исполнения обязательств по облигациям в случаях, установленных законодательством, а также при изменении:

1. общих сведений об эмитенте (абз. 2 — 8 п. 34 Инструкции N 146);
2. сведений о финансово-хозяйственной деятельности эмитента (п. 37 Инструкции N 146);
3. сведений о планах развития эмитента (п. 38 Инструкции N 146).

Таким образом, индексация в части изменения стоимости жилищных облигаций, в том числе после окончания периода их размещения, не допускается на основании положений Инструкции N 146.

Законодатель установил минимальный размер номинальной стоимости (при строительстве жилых помещений), предусмотрев, что номинальная стоимость жилищной облигации, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения в жилом доме, в белорусских рублях или иностранной валюте не может быть ниже величины, равной произведению эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах, и единого предельного норматива стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения, установленного в соответствии с законодательством, действующим на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций. При этом в случае, если номинальная стоимость жилищной облигации выражена в иностранной валюте, пересчет иностранной валюты в белорусские рубли осуществляется по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на дату принятия эмитентом решения о выпуске жилищных облигаций (ч. 3 п. 3 Инструкции N 115).

Соответственно указанное выше правило об установлении минимального размера номинальной стоимости жилищной облигации не применяется при приобретении нежилого помещения.

Договорные отношения

При приобретении жилищных облигаций с эмитентом заключается договор (соглашение) в простой письменной форме, предусматривающий обязательства эмитента по строительству:

• жилых помещений владельцам жилищных облигаций, являющимся физическими лицами;
• жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части владельцам жилищных облигаций, являющимся юридическими лицами (ч. 1 п. 5 Инструкции N 115).

Необходимо отметить, что в соответствии с ч. 2 п. 5 Инструкции N 115 в договоре с эмитентом должны содержаться существенные условия, а именно:

1) описание объекта жилищного строительства в соответствии с проектной документацией с указанием особенностей строительства, а также описание жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, являющихся предметом договора, с указанием сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ и гарантийного срока.

Между тем в соответствии с законодательством о строительной деятельности в проектную документацию могут быть внесены изменения (п. 3 ст. 51 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон N 300-З)), которые, в свою очередь, могут повлиять на содержание согласованного при заключении договора условия. Кроме того, необходимо обращать внимание на порядок выполнения отделочных работ, цена и количество которых могут изменяться, и их изменение не зависит от размера номинальной стоимости и ее эквивалента;

2) размер денежных средств, подлежащих внесению в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, количество жилищных облигаций с указанием суммы их номинальных стоимостей и суммарного эквивалента номинальной стоимости, выраженного в квадратных метрах;

3) порядок внесения денежных средств для приобретения жилищных облигаций;

4) срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи эмитентом владельцу жилищных облигаций жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;

5) права и обязанности сторон;

6) порядок изменения условий договора, соответственно условия договора могут изменяться в отличие от содержания жилищных облигаций, изменение условия обращения которых допускается по указанным выше правилам;

7) порядок приемки-передачи жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части;

8) основания и порядок расторжения или внесения изменений в договор с эмитентом до истечения установленного договором срока его исполнения, в том числе в случае отчуждения жилищных облигаций;

9) порядок возврата денежных средств владельцу жилищных облигаций в случае неисполнения обязательств по договору или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения, за исключением случая расторжения договора в связи с отчуждением жилищных облигаций владельцем иному лицу в процессе их обращения.

Тем самым при эмиссии жилищных облигаций и заключении договора с эмитентом может иметь место смена владельца жилищных облигаций с расторжением договора с прежним владельцем и заключением договора с новым владельцем жилищных облигаций.

К примеру, в договоре создания объекта долевого строительства при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на членов семьи дольщика, совместно осуществляющих строительство жилого помещения.

В случае принятия решения о досрочном расторжении договора создания объекта долевого строительства, в соответствии с которым строительство осуществляется с использованием государственной поддержки, застройщик обязан обеспечить преимущественное право членов семьи дольщика, имеющих право на государственную поддержку и осуществлявших строительство жилого помещения в составе семьи дольщика, на перевод долга по договору или уступку дольщиком права требования по нему (п. 23 Положения о долевом строительстве).

При неисполнении обязательств по договору с эмитентом условия договора должны предусматривать полное возмещение причиненных владельцу жилищных облигаций убытков, а также возврат денежных средств, внесенных в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций. В этом случае владельцы жилищных облигаций вправе потребовать полного возмещения причиненных им убытков, а также возврата внесенных в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций денежных средств, проиндексированных путем умножения на коэффициент, определяемый отношением действующего на фактическую дату возврата средств индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемого в соответствии с законодательством по каждой области и г. Минску, к аналогичному индексу, действовавшему на дату перечисления владельцами жилищных облигаций денежных средств в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций на текущий (расчетный) счет эмитента.

Для объектов, строительство которых осуществлялось с применением контрактных цен, расчеты производятся с использованием статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ, утверждаемых в соответствии с законодательством. Возврат владельцам жилищных облигаций денежных средств, внесенных в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций, в полном объеме осуществляется в течение 6 месяцев со дня подписания соглашения о расторжении договора с эмитентом (вступления в законную силу решения суда о расторжении договора с эмитентом), но не позднее одного месяца с даты начала погашения жилищных облигаций, установленной решением о выпуске жилищных облигаций (п. 6 Инструкции N 115).

Тем самым основаниями для расторжения договора при неисполнении обязательств в приведенном механизме возврата владельцам жилищных облигаций денежных средств могут быть как соглашение сторон, так и расторжение договора по требованию сторон по решению суда (ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).

Таким образом, установлен механизм защиты прав владельца жилищных облигаций на случай неисполнения обязательства эмитентом в форме возмещения убытков с возвратом денежных средств, внесенных в оплату стоимости жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части путем приобретения жилищных облигаций. Возмещение убытков по общему правилу требует подтверждения факта их причинения (ст. 14 ГК), что может выступать также предметом доказывания при обращении в суд;

10) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

11) иные условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В отличие от договора с эмитентом отношения по созданию объекта долевого строительства регулируются договором создания объекта долевого строительства. Указом N 263 утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства. Сторонами такого договора выступают дольщик и застройщик.

Договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местных исполнительных и распорядительных органах, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства, и считается заключенным с даты его регистрации (п. 10 Положения о долевом строительстве).

Для двух указанных договоров предусмотрен различный субъектный состав:

1) в отличие от договора создания объекта долевого строительства, где стороной договора может выступать только застройщик <1>, эмитентом жилищных облигаций и соответственно стороной договора с эмитентом может быть заказчик <2> или застройщик при наличии: утвержденной в установленном законодательством порядке проектной документации на объект жилищного строительства; документов, удостоверяющих его право на земельный участок, необходимый для обеспечения строительства объекта жилищного строительства, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта, либо акта выбора места размещения земельного участка и решения местного исполнительного и распорядительного органа о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (п. 4 Инструкции N 115);

2) для договора создания объекта долевого строительства стороной-дольщиком может быть физическое лицо, достигшее восемнадцатилетнего возраста (шестнадцатилетнего — в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор с застройщиком.

<1> Юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность самостоятельно с привлечением инженера (инженерной организации), с привлечением либо без привлечения для выполнения отдельных видов работ подрядчика в строительной деятельности на основании заключенного договора (ст. 1 Закона N 300-З).

<2> Юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, определяемое в соответствии с законодательством, финансирующее возведение, реконструкцию, реставрацию, ремонт, благоустройство объекта, снос, осуществляющее строительную деятельность с привлечением подрядчика в строительной деятельности, с привлечением либо без привлечения инженера (инженерной организации) на основании заключенного договора (ст. 1 Закона N 300-З).

Что касается владельца жилищных облигаций и соответственно стороны договора, то положительным моментом при выпуске жилищных облигаций является возможность приобретения как жилого, так и нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирном жилом доме и (или) ином объекте недвижимости. При этом владельцами жилищных облигаций, которые по своей сути уже не только «жилищные» (с момента принятия постановления Министерства финансов Республики Беларусь от 09.12.2013 N 74 «О внесении изменений и дополнений в постановление Министерства финансов Республики Беларусь от 18 сентября 2009 г. N 115»), могут выступать как физические лица, так и юридические лица.

Владельцами жилищных облигаций, которые предоставляют право на приобретение жилых помещений, могут быть физические лица и юридические лица, а владельцами жилищных облигаций, предоставляющих право на приобретение нежилого помещения, — только юридические лица.

Порядок погашения жилищных облигаций

При погашении (досрочном погашении) жилищных облигаций владелец жилищных облигаций имеет право получить:

1. номинальную стоимость жилищных облигаций с уплатой процентного дохода (если иное не предусмотрено условиями выпуска) в белорусских рублях или иностранной валюте с учетом требований валютного законодательства (для этого необходимо соблюсти механизм, указанный в ч. 2 п. 19 Инструкции N 115) либо
2. жилое и (или) нежилое помещение в жилом доме и (или) иной объект недвижимости (его часть), общая площадь которого соответствует эквиваленту номинальной стоимости, выраженному в квадратных метрах, принадлежащих ему жилищных облигаций (ч. 1 п. 19 Инструкции N 115). Правила передачи помещения владельцу жилищных облигаций содержатся в решении о выпуске, проспекте эмиссии и договоре с эмитентом; передача оформляется актом приемки-передачи данного жилого и (или) нежилого помещения в жилом доме и (или) иного объекта недвижимости либо его части, подписываемым сторонами договора (п. 20 Инструкции N 115).

Таким образом, рассмотренные выше организационно-правовые аспекты правоотношений, связанных с эмиссией жилищных облигаций, имеют как отрицательный, так и положительный характер в зависимости от субъектного состава участников, вида строящегося объекта, того, какие условия, ресурсы имеются у сторон и какие интересы ими преследуются.