В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) ненормативный акт органа местного управления и самоуправления, не соответствующий законодательному акту и нарушающий гражданские права и охраняемые законодательными актами интересы гражданина, признается судом недействительным по требованию лица, чьи права нарушены. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 11 ГК.
В экономический суд обратился индивидуальный предприниматель П. с исковым заявлением к местному Совету депутатов о признании недействительными пунктов 1, 2 решения местного Совета депутатов от 31.12.2013 N 2 «Об отмене подпункта 9.2 пункта 9 решения Борисовского районного исполнительного комитета от 08.10.2012 N 1 «О вопросах архитектурной и строительной деятельности». К участию в деле были привлечены заинтересованные лица: районный исполнительный комитет, С., общество с ограниченной ответственностью «К» (ООО «К») и общество с ограниченной ответственностью «Н» (ООО «Н»).
Представитель заявителя в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме.
Представитель заинтересованного лица местного Совета депутатов требования не признал, ссылаясь на законность и обоснованность оспариваемого решения.
В заявлении и в судебном заседании представитель заявителя указал, что П. с 20.04.2011 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя решением районного исполнительного комитета и по настоящее время осуществляет предпринимательскую деятельность.
По заключенному между заявителем и гражданином С. договору купли-продажи от 19.10.2012 заявителем (покупателем) был приобретен в собственность у гражданина С. (продавца) объект недвижимости: изолированное помещение, расположенное по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1, общей площадью 116,3 кв. м. По акту приема-передачи изолированного помещения от 22.10.2012 объект недвижимости был передан заявителю гражданином С. Филиалом агентства по государственной регистрации и земельному кадастру (далее — агентство по регистрации) была произведена государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости к заявителю с выдачей свидетельства (удостоверения), составленного 22.10.2012.
Объект недвижимости по настоящее время принадлежит заявителю на праве собственности, используется заявителем для осуществления хозяйственной деятельности. Заявитель с даты приобретения по настоящее время не производил изменений объекта недвижимости. Состав и характеристики объекта недвижимости в настоящее время соответствуют указанным в техническом паспорте, составленном по состоянию на 05.04.2011 и оформленном агентством по регистрации 17.10.2012.
31.12.2013 было принято решение местного Совета депутатов от 31.12.2013 N 2 «Об отмене подпункта 9.2 пункта 9 решения районного исполнительного комитета от 08.10.2012 N 1 «О вопросах архитектурной и строительной деятельности» (далее — решение N 2). Преамбула и пункты 1, 2 решения N 2 гласят:
«На основании пункта 4 статьи 59 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 N 108-З «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь», заключения постоянно действующей комиссии, созданной решением районного исполнительного комитета от 16.01.2009 N 3, местный Совет депутатов РЕШИЛ:
1. Отменить подпункт 9.2 пункта 9 решения районного исполнительного комитета от 08.10.2012 N 1 «О вопросах архитектурной и строительной деятельности» (далее — решение N 1), о разрешении С. принять в эксплуатацию самовольную перепланировку объекта недвижимости помещения неустановленного назначения общей площадью 116,3 кв. м, расположенного по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1, и провести ее государственную регистрацию в агентстве по регистрации, как не соответствующий законодательству Республики Беларусь, нарушающий законные права и интересы ООО «К» и ООО «Н»,.
2. Руководствуясь пунктами 2 и 5 статьи 223 ГК, учитывая факт эксплуатации самовольного газоснабжения топочной объекта недвижимости изолированного нежилого помещения по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1 новым собственником — индивидуальным предпринимателем П. (без получения надлежащего решения районного исполнительного комитета о разрешении на строительство, разрешении государственного строительного надзора на проведение строительно-монтажных работ и приемки в эксплуатацию в установленном порядке), наличие потенциальной угрозы нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц (собственника иных изолированных помещений ООО «К» и землепользователя ООО «Н»), жизни и здоровью граждан, поручить районному исполнительному комитету принять решение по самовольной постройке, расположенной по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1, в установленном законодательством порядке».
Заявитель не был уведомлен о принятии решения N 2 ни местным Советом депутатов, ни районным исполнительным комитетом. В средствах массовой информации в Республике Беларусь решение N 2 не публиковалось.
Решением N 2 затрагиваются права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной хозяйственной (экономической) деятельности, поскольку последствиями принятия решения N 2 являются:
- возвращение используемому заявителем в своей хозяйственной деятельности объекту недвижимости статуса самовольной постройки, существовавшего до принятия решения N 1 о приемке объекта недвижимости в эксплуатацию и проведении его государственной регистрации;
- возникновение правового основания для признания недействительной государственной регистрации изменения объекта недвижимости, произведенной агентством по регистрации 16.10.2012 на основании в т. ч. решения N 2;
- последующее принятие районным исполнительным комитетом решения о приведении объекта недвижимости как самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (подп. 3 ч. 1 п. 5 ст. 223 ГК);
- после принятия указанного решения возникновение у заявителя как у законного приобретателя обязанностей по приведению объекта недвижимости как самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (ч. 1 п. 6 ст. 223 ГК).
В п. 1 решения N 2 указывается об отмене подпункта 9.2 пункта 9 решения N 1 как не соответствующего законодательству Республики Беларусь и нарушающего законные права и интересы ООО «К» и ООО «Н».
По мнению заявителя, в решении N 2 не приведены ссылки на конкретные нормы законодательства, которым не соответствует решение N 1; не раскрывается, какие именно законные права и интересы ООО «К» и ООО «Н» нарушены решением N 1 и является ли это нарушение их законных прав и интересов следствием существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил (подп. 3 ч. 1 п. 1 ст. 223 ГК).
Сущность нарушений по заключению постоянно действующей комиссии (далее — заключение комиссии), положенному в основу принятия решения N 2, сводится к следующему:
— в 2012 году постоянно действующая комиссия и районный исполнительный комитет при принятии решения N 1 были введены в заблуждение в связи с представлением им недостоверных сведений по изменению объекта недвижимости посредством перепланировки, а на самом деле изменение объекта недвижимости было произведено посредством его реконструкции;
— согласия ООО «К» и ООО «Н» на производство реконструкции объекта недвижимости отсутствовали, не были испрошены и не были представлены в районный исполнительный комитет; поскольку конструкция здания (наружная стена здания) находится в общей собственности нескольких лиц, для принятия решения исполнительным комитетом обязательно требовалось согласие всех собственников здания; тем самым были нарушены права иных лиц на совместное с заявителем строительство (в т. ч. проектирование) конструкции здания (наружной стены) и нарушен законный интерес иных лиц, «выражающийся в возможности принятия самостоятельного решения о юридической судьбе своей доли в общем имуществе до изменения соответствующей площади» объекта недвижимости, принадлежащего заявителю и другим собственникам здания, «поскольку изменение площади изолированного помещения приведет к изменению их долей в общем имуществе»;
— отсутствовала разрешительная документация по производству реконструкции топочной; отдельный выход создает угрозу имуществу и нарушает охраняемые законодательством интересы ООО «Н»;
— самовольная реконструкция объекта недвижимости и его самовольное газоснабжение и представление документов с недостоверными сведениями «создают потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни и здоровью граждан, имуществу юридических лиц, являясь тем самым существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил в соответствии со статьей 223 ГК»;
— отдельный выход создает угрозу имуществу и нарушает охраняемые законодательством интересы ООО «Н».
Решение N 2, принятое на основании заключения комиссии, по мнению заявителя, не соответствует законодательству Республики Беларусь.
По мнению заявителя, принятие решения N 2 на основании непредставления письменного согласия ООО «К» и ООО «Н» на производство реконструкции объекта недвижимости противоречит требованиям норм законодательства: подп. 3.1 п. 3 Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 N 1802 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. N 223»; пункта 9.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» (далее — Перечень административных процедур); п. 2 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 N 433-З «Об основах административных процедур».
Заявитель считал, что п. 9.4 Перечня административных процедур не предусмотрено представление письменного согласия всех собственников общей долевой собственности на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию нежилого помещения. Согласно п. 2 ст. 15 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 N 433-З «Об основах административных процедур» запрещается требовать от заинтересованного лица представления документов и (или) сведений, за исключением включенных в перечни документов и перечисленных в указанной норме.
Принятие решения N 2 на основании иных доводов, изложенных в заключении комиссии, по мнению заявителя, также противоречит по отдельности и в совокупности законодательным нормам: подп. 3 ч. 1 п. 1, п. 5 ст. 223 ГК. Так, в заключении комиссии, положенном в основу вынесения решения N 2, в соответствии с подп. 1 ч. 1 п. 5 ст. 223 ГК отсутствуют выводы о невозможности сохранения постройки в силу того, что это влечет наступление не рядовых, а существенных нарушений четко определенных (с их указанием) градостроительных и строительных норм и правил. Вместо этого в заключении комиссии фиксируется отсутствие разрешительной документации на строительство. Далее из наличия самих фактов об отсутствии этой документации, наличия результата фактически произведенной реконструкции (отдельный вход), объемного анализа действующих законодательных норм и судебных решений, а не существенных нарушений строительных и градостроительных норм и правил, утверждения комиссии о представлении С. недостоверных сведений делаются выводы о несоответствии заключения постоянно действующей комиссии действующему законодательству и о том, что все это в совокупности создает потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни и здоровью граждан, имуществу юридических лиц и является существенным нарушением градостроительных норм и правил. Выводы в заключении комиссии, положенном в основу вынесения решения N 2, по мнению заявителя, логически непоследовательны и несостоятельны, противоречат подп. 3 ч. 1 п. 5 ст. 223 ГК.
Представитель заинтересованного лица местного Совета депутатов требования не признал, в отзыве на иск и в судебном заседании указал, что решение N 2 в части принятия пунктов 1, 2 является законным и обоснованным и не нарушает гражданские права и охраняемые интересы.
Согласно государственному акту на право постоянного пользования землей, выданному на основании решения районного исполнительного комитета от 29.07.1999 N 9, земельный участок, на котором расположено капитальное здание по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1а, предоставлен ООО «Н» в постоянное пользование.
На день принятия подпункта 9.2 пункта 9 решения N 1 согласно свидетельству о государственной регистрации, составленному 23.01.2007, объект недвижимости — изолированное помещение неустановленного назначения, расположенное по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1, площадью 112,8 кв. м принадлежало на праве собственности гражданину С.
Другие изолированные помещения, расположенные в капитальном здании по вышеуказанному адресу, принадлежат на праве собственности ООО «К» согласно свидетельствам о государственной регистрации. На данном земельном участке размещено капитальное здание гаража, принадлежащее на праве собственности ООО «Н».
26.09.2012 С. обратился в районный исполнительный комитет с заявлением о принятии в эксплуатацию самовольной перепланировки помещения N 1 неустановленного назначения и его регистрации по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1а.
По мнению местного Совета депутатов, постоянно действующая комиссия и районный исполнительный комитет были введены в заблуждение инициатором перепланировки С. и ООО «Э», составившим техническое заключение от 26.04.2011 о состоянии строительных конструкций объекта недвижимости в связи с его перепланировкой. Так, в частности, в заключении указано, что целью работы является определение фактического состояния конструктивных элементов здания «в связи с его перепланировкой». Краткая характеристика обследуемого объекта содержит описание объекта «до и после выполнения перепланировки». Результаты обследования содержат вывод: «На момент обследования в помещении неустановленного назначения выполнена перепланировка…». Инициатором самовольного строительства С. на момент принятия решения N 1 были представлены документы, содержащие недостоверные сведения, что необоснованно послужило поводом к принятию вышеуказанного решения N 1 о разрешении принять в эксплуатацию самовольную перепланировку помещения неустановленного назначения.
Исходя из понятий «реконструкция» и «перепланировка» и их определений, данных в абзаце двадцать восьмом статьи 1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 N 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», части первой пункта 1 ст. 223 ГК, пункте 3.3.9 технического кодекса установившейся практики «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения» (ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 N 172 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (далее — ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)), пункте 41 ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, С. фактически осуществил самовольную реконструкцию объекта недвижимости под административное помещение согласно пункту 3.3.9 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250): осуществил работы, в том числе строительно-монтажные, и мероприятия, направленные на использование по новому назначению объекта и связанные с изменением его основных технико-экономических показателей и параметров.
В частности, увеличена общая площадь изолированного нежилого помещения с 112,8 кв. м до 116,3 кв. м, что повлекло увеличение общей площади здания; увеличен объем помещения (с 415 куб. м до 450 куб. м); изменены количество (с 13 до 11), состав, наименование и назначение помещений, занимающих большинство площади помещений, функциональное назначение изолированного помещения; изменены места расположения инженерных коммуникаций и затронута функция несущей и ограждающей конструкции — наружной стены (помещение — кабинет энергетика — перестроено в топочную с установкой газового котла и демонтажем подоконного участка наружной стены с установлением дверного блока с оборудованием отдельного выхода; помещение приема пищи с расположенными в нем канализацией и водопроводом переоборудовано в кабинет; санузел переоборудован в кладовую с исключением из последней канализации и водопровода); демонтирована несущая перегородка между коридором и санузлами толщиной 46 см и возведена перегородка толщиной 19 см (данное обстоятельство в заключении ООО «Э» не отражено, и выводов в связи с этим по увеличению нагрузки на вновь возведенную перегородку не сделано).
По мнению местного Совета депутатов, указанная реконструкция выполнена со следующими нарушениями технических нормативных правовых актов: пункта 1.89в изменения N 7 РБ СНиП 2.08.02-89 «Общественные здания и сооружения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 24.04.2008 N 137 «Об утверждении и введении в действие технических нормативных правовых актов в строительстве» (отсутствие входа, предназначенного для физически ослабленных лиц, оборудованного кроме лестниц пандусом или другим устройством, обеспечивающим возможность подъема инвалида-колясочника на уровень входа в здание; тамбуры при входах для физически ослабленных лиц должны иметь размеры в плане при движении с поворотом не менее 2,2×2,2 м); пунктов 3.16, 3.17 СНБ 2.02.02-01 «Эвакуация людей из зданий и сооружений при пожаре», утвержденных приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 11.05.2011 N 232 (в общем коридоре не соблюдена ширина эвакуационного пути при двустороннем расположении дверей). Осуществив самовольную реконструкцию, С. нарушил права и охраняемые законодательством интересы собственника иных изолированных помещений ООО «К» и землепользователя ООО «Н» по указанному адресу. При этом согласия последних (ООО «К» и ООО «Н») на реконструкцию изолированного нежилого помещения С. испрошено не было и в районный исполнительный комитет не представлено.
Принимая решение N 1, районный исполнительный комитет, введенный в заблуждение С. и заключением ООО «Э», не учел то обстоятельство, что конструкция здания (наружная стена здания), расположенного по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1а, находится в общей собственности нескольких лиц, в связи с чем для принятия соответствующего решения необходимо было согласие всех собственников здания.
Следовательно, принимая решение N 1, районный исполнительный комитет фактически разрешил строительство одному собственнику — С. Фактическая реконструкция изолированного помещения повлекла передачу в пользование одному из собственников недвижимого имущества совместного домовладения части общего имущества совместного домовладения. Решение N 1 с учетом вышеизложенного и ч. 1 ст. 9 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» должно было приниматься с согласия всех собственников изолированных помещений здания, расположенного по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1а.
По мнению заинтересованного лица, тем самым заявителем С. и решением районного исполнительного комитета были нарушены права иных лиц на совместное с другим сособственником строительство (в том числе проектирование) конструкции здания (наружной стены здания) по адресу: N-й р-н, г. S, ул. R, 1а, а также нарушен законный интерес иных лиц, выражающийся в возможности принятия самостоятельного решения о юридической судьбе своей доли в общем имуществе до изменения соответствующей площади изолированного помещения, принадлежащего С. и другим собственникам здания, поскольку изменение площади изолированного помещения приведет к изменению их долей в общем имуществе.