Кодекс Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) не содержит специальной статьи, посвященной основаниям возникновения прав на земельные участки. Вместе с тем, с учетом того что согласно части первой пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) земельные участки относятся к недвижимым вещам и соответственно являются объектами гражданских прав, право пожизненного наследуемого владения на земельные участки возникает по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Пунктом 1 статьи 7 ГК определено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу основных начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Данной статьей ГК определен общий перечень оснований. Однако не все из перечисленных могут служить основанием для возникновения прав на земельные участки в целом и права пожизненного наследуемого владения земельным участком в частности.
Гражданско-правовое регулирование порядка возникновения и прекращения прав на земельные участки ограничивается нормативными предписаниями законодательства об охране и использовании земель.
Такое ограничение сформулировано в ГК следующим образом: права на земельные участки возникают, переходят и прекращаются в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель и гражданским законодательством (пункт 2 статьи 262).
Основания возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком обусловлены характеристикой права пожизненного наследуемого владения и его содержанием.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является одним из видов вещных прав, предусмотренных статьей 217 ГК. При этом названное право существует только в отношении земельных участков и не может быть применено к какому-либо иному имуществу.
Институт права пожизненного наследуемого владения возник в преддверии перехода к праву частной собственности на земельные участки и стал так называемым компромиссом в условиях, когда отсутствовала собственность на землю и существовала частная собственность на иное имущество, например на дом, расположенный на этой земле. Данное право впервые закреплено в Основах законодательства СССР и союзных республик 1990 года о земле [1], а также Основами гражданского законодательства СССР и республик [2] и впоследствии воспринято Кодексом о земле БССР 1990 года [3], Кодексом о земле 1999 года [4] и действующим КоЗ. Содержание права пожизненного наследуемого владения составляют правомочия владения и пользования земельным участком с возможностью передать его по наследству.
При подготовке КоЗ рассматривался вопрос упразднения института права пожизненного наследуемого владения. На наш взгляд, это обоснованно и связано с тем, что отпали как таковые предпосылки возникновения названного института. В условиях, когда отношения по использованию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения могут быть оформлены на праве собственности, отсутствует необходимость существования так называемой завуалированной формы ограниченного права частной собственности на землю [5].
Соответствующий путь был избран в законодательстве Российской Федерации. Со вступлением в действие Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки не предоставляются в пожизненное наследуемое владение [6]. При этом за всеми гражданами, которые получили земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, это право сохраняется, так же как и возможность передавать его по наследству. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, могут быть переоформлены. Таким образом, предполагается, что со временем земельные участки на указанном праве использоваться не будут. Однако, принимая во внимание, что срок для переоформления права не регламентирован, сложно прогнозировать временные рамки для практического прекращения данного права.
Итогом обсуждения данного вопроса в Республике Беларусь стало законодательное закрепление права наследников земельных участков обратиться за предоставлением земельного участка в частную собственность или аренду при наследовании земельного участка (статья 53 КоЗ). То есть институт пожизненного наследуемого владения в целом сохраняется.
Однако можно отметить, что отдельные положения законодательства свидетельствуют об ограничении случаев возникновения права пожизненного наследуемого владения. Так, например, согласно части двенадцатой пункта 6 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ) вид вещного права на земельные участки для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве аренды, может быть изменен только на право частной собственности.
Право пожизненного наследуемого владения представляет собой самостоятельный объект земельных отношений.
Согласно статье 14 КоЗ на праве пожизненного наследуемого владения у граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, предоставленные гражданам Республики Беларусь до вступления в силу КоЗ, земельные участки, право пожизненного наследуемого владения на которые перешло к ним в установленном порядке, а также земельные участки, предоставленные в соответствии с КоЗ.
Таким образом, право пожизненного наследуемого владения возникает:
- при предоставлении земельного участка;
- при переходе права пожизненного наследуемого владения на основании сделки.
Земельный участок может быть предоставлен только государством как собственником земельного участка. Согласно статье 12 КоЗ земли, земельные участки, не находящиеся в частной собственности граждан, негосударственных юридических лиц Республики Беларусь и в собственности иностранных государств, международных организаций, находятся в собственности государства.
Изъятие и предоставление земельных участков осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами. Основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения земельным участком в данном случае будет служить решение соответствующего государственного органа.
Со вступлением в силу Указа Президента Республики Беларусь от 11.11.2011 N 520 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области строительства, изъятия и предоставления земельных участков» порядок изъятия и предоставления земельных участков был дополнен процедурой согласования с Президентом Республики Беларусь места размещения земельных участков при их изъятии и предоставлении из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения.
Право пожизненного наследуемого владения на земельный участок может возникнуть также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности. Однако в этом случае право на земельный участок может быть признано судом. Предоставление земельных участков в собственность или на основании иного права не входит в компетенцию суда.
Субъектный состав лиц, которым земельные участки предоставляются на праве пожизненного наследуемого владения, ограничен гражданами Республики Беларусь.
Земельные участки могут предоставляться в пожизненное наследуемое владение для следующих целей:
- строительства и обслуживания жилого дома — в случаях, установленных Президентом Республики Беларусь, когда земельные участки предоставляются без проведения аукциона;
- обслуживания принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании жилого дома, зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме (далее — жилого дома, квартиры);
- ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах;
- ведения крестьянского (фермерского) хозяйства;
- коллективного садоводства;
- дачного строительства;
- традиционных народных промыслов (ремесел).
Размеры земельных участков, предоставляемых в пожизненное наследуемое владение, ограничены целями, для которых они испрашиваются, а также категорией населенного пункта. В качестве примера можно привести размеры земельных участков, установленные при предоставлении для строительства и (или) обслуживания жилого дома, квартиры:
- в городах — от 0,05 до 0,15 гектара включительно; в сельских населенных пунктах, поселках городского типа — от 0,15 до 0,25 гектара включительно;
- в пригородных зонах г. Минска, областных центров и городов областного подчинения — от 0,10 до 0,15 гектара включительно.
Размер земельного участка устанавливается государственным органом, предоставляющим земельный участок, в зависимости от местных условий и особенностей, волеизъявления лица, которому он предоставляется.
Следует отметить, что на практике владельцами земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, могут являться несколько лиц. Решениями местных исполнительных комитетов земельные участки предоставляются в пожизненное наследуемое владение в определенных долях. Такая ситуация влечет возникновение и существование общего права пожизненного наследуемого владения.
В отличие от права общей собственности, которое регламентировано главой 16 ГК, право общего пожизненного владения законодательством не предусмотрено и не регулируется. В литературе высказываются мнения как в пользу, так и против существования общего права пожизненного наследуемого владения.
Однако следует указать, что практика пошла по пути признания данного права. Подтверждением этому служит наличие судебной практики по делам, связанным с определением порядка пользования земельными участками, предоставленными в общее долевое пожизненное наследуемое владение. Согласно части второй пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 22.12.2011 N 9 «О практике рассмотрения судами земельных споров» требование об установлении порядка пользования земельным участком может быть заявлено независимо от вещного права на земельный участок (права собственности, пожизненного наследуемого владения, аренды, временного пользования).
По нашему мнению, объяснением существования общего права пожизненного наследуемого владения может служить наличие общей собственности на капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на неделимом земельном участке.
Однако с учетом имеющейся физической и юридической взаимосвязи земельного участка и строений не следует забывать о различиях в правовых режимах названных объектов недвижимости, среди которых установление различных прав на земельный участок и недвижимость, расположенную на нем.
Так, например, одной из проблем при оформлении наследственных прав в нотариальной практике является оформление права переживших супругов наследодателя на 1/2 долю в праве собственности [8]. Названная проблема связана с тем, что строение на земельном участке, находившемся на праве пожизненного наследуемого владения, находится в совместной собственности, а сам земельный участок в совместную собственность супругов не поступает.
С учетом вышеизложенного, а также того, что на практике у большого количества населения земельные участки находятся именно на условиях долевого права, для определения общего подхода для возникновения и реализации прав владельцев земельного участка должен быть определен единый порядок правового регулирования названных прав. При этом следует понимать, что государство не может принудительно изъять такие земельные участки или заставить приобрести их в собственность. Понуждать к принятию того или иного решения государство не вправе. Определение правовых рамок отношений в данной сфере позволит ответить также на такие вытекающие из данных отношений вопросы, как возникновение общего права пожизненного наследуемого владения при предоставлении земельного участка на данном праве одному из супругов, наследование земельного участка несколькими наследниками.
Переход права пожизненного наследуемого владения связывается, прежде всего, с реализацией имеющихся правомочий владельца земельного участка. Владелец земельного участка распоряжается им только путем передачи по наследству. Согласно части первой статьи 48 КоЗ договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, недействительны. Ранее действовавшей редакцией Кодекса Республики Беларусь о земле предусматривались также иные полномочия по распоряжению: право передавать во временное пользование земельный участок или его часть в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Республики Беларусь; обменять земельный участок, предоставленный на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 64, 92).
Следует отметить, что в КоЗ различным образом определяется состав наследства в отношении наследования земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения.
В соответствии со статьей 53 КоЗ устанавливается порядок наследования земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении. Вместе с тем, как было указано ранее, в качестве основания возникновения права рассматривается переход собственно права пожизненного наследуемого владения, а не земельного участка.
По нашему мнению, в данном случае должен применяться принцип, согласно которому никто не может передать другому больше правомочий, чем имеет сам.
Лицо, у которого земельный участок находится на праве пожизненного наследуемого владения, имеет вещное право на этот участок. Собственно земельный участок, как уже это было отмечено, является государственной собственностью.
Таким образом, если ведется речь о передаче по наследству земельного участка, то тем самым устанавливается возможность распоряжения земельным участком для лица, которое не является его собственником.
Полагаем, что в статье 53 КоЗ можно обоснованно вести речь о наследовании не собственно земельного участка, а только соответствующего права на него.
Переход права пожизненного наследуемого владения может быть обусловлен наследованием недвижимости, расположенной на земельном участке. В соответствии с частью третьей статьи 53 КоЗ земельный участок, находившийся в пожизненном наследуемом владении, на котором расположены перешедшие по наследству жилой дом, зарегистрированная организацией по государственной регистрации квартира в блокированном жилом доме, дача либо садовый домик, наследуется лицами, к которым перешли по наследству названные объекты. В рассматриваемой норме реализуется один из принципов земельных отношений, и земельный участок следует судьбе недвижимого имущества, на нем расположенного.
Поскольку право пожизненного наследуемого владения может принадлежать только гражданам, субъектами наследования земельных участков на этом основании могут быть только граждане. Это означает, что земельные участки не могут переходить по наследству к юридическим лицам. Полагаем, что в случае, когда земельный участок завещан юридическому лицу, наследство по правилам статьи 1039 ГК должно признаваться выморочным.
В связи с этим автор не разделяет точку зрения, высказанную в литературе, относительно трансформации права пожизненного наследуемого владения в право собственности юридического лица [7].
Субъектный состав землевладельцев, у которых право пожизненного наследуемого владения возникает в порядке наследования, расширен по сравнению с лицами, которым участки предоставляются по решению государственных органов. В состав землевладельцев включены иностранные граждане и лица без гражданства.
Земельные участки могут находиться в пожизненном наследуемом владении иностранных граждан и лиц без гражданства в случае наследования земельного участка, находившегося у наследодателя в пожизненном наследуемом владении, в том числе при наследовании расположенного на таком участке строения. При этом иностранные граждане и лица без гражданства должны являться родственниками наследодателя. Под родственниками в данном случае понимаются близкие родственники наследодателя; лица, находящиеся в родственной связи с наследодателем, имеющие общих предков до прадеда и прабабки; родители, дети, усыновители, усыновленные (удочеренные), родные братья и сестры, дед, бабка, внуки супруга (супруги) наследодателя.
Переход права пожизненного наследуемого владения может быть обусловлен также переходом прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, не связанным с наследственными правоотношениями.
Согласно статье 55 КоЗ, Указу при переходе прав на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение в капитальном строении, в котором возникло совместное домовладение и управление недвижимым имуществом которого осуществляется непосредственно, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены.
Более того, если при этом не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы, не требуется принятия местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него либо доли в праве на земельный участок.
Возникновение права пожизненного наследуемого владения земельным участком согласно статье 131 ГК и статье 8 Закона от 22.07.2002 N 133-З Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» подлежит государственной регистрации.
В целом считаем, что положения КоЗ в части регулирования института пожизненного наследуемого владения подлежат дополнительному правовому анализу, в том числе в условиях, когда отпали как таковые основания его возникновения. При этом должен быть разрешен вопрос, связанный с сокращением числа земельных участков, предоставляемых на праве пожизненного наследуемого владения, и постепенным переходом к праву собственности или аренды.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле: приняты Верхов. Советом СССР 28 февр. 1990 г. // Ведомости Съезда нар. депутатов и Верхов. Совета СССР. — 1990. — N 10. — Ст. 129.
2. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик: постановление Верхов. Совета СССР, 31 мая 1991 г., N 2212-1 // Ведомости Съезда нар. депутатов и Верхов. Совета СССР. — 1991. — N 26. — Ст. 733.
3. Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Верховным Советом Респ. Беларусь 11 дек. 1990 г. // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
4. Кодекс Республики Беларусь о земле: принят Палатой представителей 25 нояб. 1998 г.: одобр. Советом Респ. 19 дек. 1998 г. // ИБ «КонсультантПлюс: Беларусь» [Электронный ресурс]. — Минск, 2012.
5. Гришаев, С.П. Право пожизненного наследуемого владения / С.П.Гришаев // СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф» [Электронный ресурс]. — М., 2012.
6. Земельный кодекс Российской Федерации: принят Гос. Думой 28 сент. 2001 г.: одобр. Советом Федерации 10 окт. 2001 г.: в ред. Федер. закона от 12.12.2011 // СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф» [Электронный ресурс]. — М., 2012.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / Ин-т государства и права Рос. акад. наук; под ред.: Т.Е.Абовой, М.М.Богуславского, А.Г.Светланова // СПС «КонсультантПлюс: Версия Проф» [Электронный ресурс]. — М., 2012.
8. Щирая, Р. Особенности наследования земельных участков / Р.Щирая // Юстиция Беларуси. — 2011. — N 4. — С. 62 — 65.