В соответствии с п. 1 и 2 ст. 420 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.
Согласно п. 1, 2, 4 ст. 421 ГК существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 421 ГК, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Рассмотрим далее пример из судебной практики.
Экономическим судом 11.03.2016 рассмотрен иск местного исполнительного комитета (далее — исполком) к частному унитарному предприятию по оказанию услуг (ЧУП) «И» об изменении договоров аренды земельных участков N 1 от 24.01.2005, N 2 от 10.10.2005.
В судебном заседании установлено, что между ЧУП «И» и исполкомом заключены договоры аренды земельных участков:
N 1 от 24.01.2005 в редакции соглашения от 07.08.2009 N 3, предметом аренды по которому являлись земельные участки с кадастровым номером 001 площадью 0,3162 га и номером 002 площадью 0,0747 га;
N 2 от 10.10.2005 в редакции соглашения от 07.05.2009 N 2, предметом аренды по которому являлся земельный участок с кадастровым номером 003 площадью 0,7635 га.
Между исполкомом и иностранным обществом с ограниченной ответственностью (ИООО) «З» 02.05.2013 был заключен инвестиционный договор по строительству многофункционального комплекса.
В целях реализации инвестиционного проекта исполкомом принято решение от 18.09.2014 «Об изъятии, предоставлении земельных участков и разрешении строительства», в соответствии с которым у ЧУП «И» изъяты части земельных участков с кадастровыми номерами 003 и 001, находящихся у землепользователя на праве аренды на основании соглашения об изменении договора N 2 от 07.05.2009 и N 3 от 07.08.2009. Указанным решением также предусмотрено изъятие с прекращением существования земельного участка с кадастровым номером 002, находящегося у землепользователя на праве аренды.
Изъятые земельные участки предоставлены ИООО «З» в аренду для строительства многофункционального комплекса в соответствии с инвестиционным договором.
На основании решения 22.10.2014 между исполкомом и ИООО «З» был заключен договор аренды земельных участков общей площадью 2,7475 га.
В установленном порядке ИООО «З» обратилось в республиканское унитарное предприятие (РУП) «М» с соответствующим заявлением о государственной регистрации договора аренды земельных участков. По результатам рассмотрения поданного заявления был получен отказ в совершении регистрационных действий.
В соответствии с извещением об отказе в совершении регистрационных действий от 31.10.2014 до осуществления государственной регистрации аренды земельных участков необходимо заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земли N 1 от 24.01.2005 и N 2 от 10.10.2005.
Предложение о заключении вышеуказанных дополнительных соглашений было направлено в адрес ЧУП «И» 04.11.2014.
Письмом от 27.11.2014 ЧУП «И» отказалось от заключения рассматриваемых дополнительных соглашений по причине несогласия с изъятием земельных участков.
Поскольку ответчик отказался подписать дополнительные соглашения к договорам аренды, истец просил: внести изменения в договор аренды земли от 24.01.2005 N 1 в части изменения предмета договора, исключив из состава переданных в аренду земельных участков земельный участок с кадастровым номером 002 и изменения площади земельного участка с кадастровым номером 001 с 0,3162 га до 0,2232 га; внести изменения в договор аренды N 2 от 10.10.2005, указав что взамен земельного участка с кадастровым номером 003 площадью 0,7635 га передаются два земельных участка площадью 0,1934 га и 0,0156 га; обязать РУП «М» произвести внесение исправлений в документы регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в части внесения изменений в договоры аренды земельных участков.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования уточнил, попросив внести следующие изменения в договор аренды N 1 от 24.01.2005:
- пункт 1 договора изложить в следующей редакции: «Настоящим договором арендодатель передает в срочное возмездное пользование земельный участок площадью 0,2232 га, а арендатор принимает указанный земельный участок для эксплуатации и обслуживания административно-хозяйственного здания и охраняемой автостоянки»;
- пункт 2 договора изложить в редакции: «Кадастровый номер земельного участка _______»;
- пункт 3 договора изложить в редакции: «Земельный участок имеет следующие ограничения (обременения) в использовании: 0,2232 га — водоохранная зона водной системы»;
- пункт 10 договора изложить в редакции: «Годовая арендная плата за земельный участок площадью 0,2232 га составляет 91652651 (девяносто один миллион шестьсот пятьдесят две тысячи шестьсот пятьдесят один) бел.руб.».
Также истец просил внести следующие изменения в договор аренды N 2 от 10.10.2005:
- пункт 1 договора изложить в следующей редакции: «Настоящим договором арендодатель передает в срочное возмездное пользование земельные участки площадью 0,2090 га, а арендатор принимает указанный земельный участок для эксплуатации и обслуживания здания физкультурно-оздоровительного корпуса»;
- пункт 2 договора изложить в редакции: «Кадастровые номера земельных участков: _______»;
- пункт 3 договора изложить в редакции: «Земельные участки имеют следующие ограничения (обременения) в использовании: 0,2090 га — водоохранная зона водной системы»;
- пункт 10 договора изложить в редакции: «Годовая арендная плата за земельный участок площадью 0,2090 га составляет 85821703 (восемьдесят пять миллионов восемьсот двадцать одна тысяча семьсот три) бел.руб.».
Обязать РУП «М» произвести внесение исправлений в документы регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в части внесения изменений в договоры аренды земельных участков по заявлению исполкома.
Судом в соответствии со ст. 63 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.
Представители ответчика исковые требования не признали, указывали на необоснованность изъятия земельных участков, отсутствия правовых оснований для изменения договора аренды, несоответствия законодательству дополнительных соглашений к договорам.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд полагает, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии со ст. 5 Кодекса о земле Республики Беларусь (далее — КоЗ) земельные отношения осуществляются на основе принципов:
государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель, в том числе установления единого порядка изъятия и предоставления земельных участков, перевода земель из одних категорий и видов в другие;
обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними;
единства судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и иными законодательными актами;
- использования земельных участков по целевому назначению;
- эффективного использования земель;
- охраны земель и улучшения их полезных свойств;
- платности землепользования;
- установления ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов;
- гласности и учета общественного мнения при принятии решений об изъятии и предоставлении земельных участков, изменении их целевого назначения, установлении ограничений (обременений) прав на земельные участки, в том числе земельных сервитутов, затрагивающих права и защищаемые законом интересы граждан;
- защиты прав землепользователей.
В силу ч. 1 и 2 ст. 64 КоЗ право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством или договором аренды. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, а также в случаях, указанных в абз. 3, 4, 6 — 8 и 10 ч. 2 ст. 60 КоЗ.
Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка.
Регистрационные действия в отношении части земельного участка, другая часть которого была изъята для государственных нужд (при наличии заключенного договора аренды на весь земельный участок), осуществляются в соответствии и на основании документов, предусмотренных п. 17.4, 17.6 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 N 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. N 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь», а также п. 4, 6 перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 N 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25 октября 2011 г. N 59».
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 13.10.2014, осуществление государственной регистрации изменения земельных участков, переданных ЧУП «И» в аренду, в связи с изъятием из них частей для государственных нужд возможно после вступления в законную силу решения суда об изменении договоров аренды. Государственная регистрация изменения земельных участков, переданных ЧУП «И» в аренду, на основании изменения их границ до разрешения вопроса об изменении договоров аренды соответствующих земельных участков возможна на основании решения суда, содержащего обязательное для исполнения предписание организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, совершить соответствующие регистрационные действия до изменения договоров аренды земельных участков.
Принимая во внимание изложенные ранее обстоятельства, суд полагает, что способом реализации решения от 18.09.2014 «Об изъятии, предоставлении земельных участков и разрешении строительства» и государственной регистрации договора аренды земельных участков, переданных в аренду ИООО «З», является изменение договоров аренды земельных участков N 1 от 24.01.2005, N 2 от 10.10.2005.
Таким образом, заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
По изложенным ранее доводам являются несостоятельными доводы ответчика о необоснованности изъятия земельных участков, отсутствия правовых оснований для изменения договора аренды, несоответствия законодательству дополнительных соглашений к договорам и иные доводы.