Земельные споры связаны с различными разногласиями и конфликтами по поводу владения, пользования или распоряжения земельным участком. Это категория дел, которая отличается особой сложностью, такая сложность определяется несколькими факторами.
Во-первых, частная собственность на землю появилась только в 90-е годы, поэтому в настоящее время устоявшаяся практика в области решения земельных споров еще недостаточно наработана.
Во-вторых, на сегодняшний день еще далеко не закончен процесс постановки существующих земельных участков на кадастровый учет.
В-третьих, земля — это особо ценный объект собственности, по поводу которого споры и конфликты возникают так же часто, как и по поводу любой другой недвижимости.
Рассмотрим один из таких примеров из судебной практики.
Общество с ограниченной ответственностью «Л» (ООО «Л») (далее — заявитель) обратилось в экономический суд Минской области о признании недействительным решения М-го районного исполнительного комитета от 14.07.2014 о прекращении права аренды и расторжении договора аренды земельного участка, ранее предоставленного ООО «Л» для строительства пиццерии-магазина.
В обоснование своего требования заявитель указал, что решение М-го районного исполнительного комитета от 14.07.2014, которым прекращено право аренды земельного участка ООО «Л», предоставленного ему по результатам аукциона для строительства пиццерии-магазина в а/г К. Минского района, является незаконным и подлежит отмене в связи с тем, что письменного предписания об устранении допущенных нарушений в установленный срок исполнительный комитет заявителю не направлял, тем самым нарушил ст. 67 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ).
В судебном заседании представитель заявителя требование поддержал.
Представитель М-го районного исполнительного комитета заявленные требования ООО «Л» не признал, так как считал, что решение М-го районного исполнительного комитета от 14.07.2014 соответствует законодательству.
Заявитель указывал, что 08.11.2011 ООО «Л» стало победителем аукциона и решением М-го районного исполнительного комитета от 14.11.2011 указанный земельный участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 51 год для строительства пиццерии-магазина.
Из материалов дела также следует, что решением М-го районного исполнительного комитета от 14.11.2011 ООО «Л» разрешено проведение проектно-изыскательских работ на земельном участке, предоставленном для строительства пиццерии-магазина.
28.11.2011 между К-м сельским исполнительным комитетом и ООО «Л» заключен договор аренды земельного участка.
21.12.2011 ООО «Л» получило технические условия КУП «Минскоблдорстрой» и иные исходные данные, позже обратилось к частному предприятию «Д» с просьбой о проведении работ по проектированию объекта «Пиццерия-магазин в а/г К. Минского района», однако 02.08.2012 был получен отказ, в связи с тем что арендуемый ООО «Л» земельный участок находится в границах красных линий реконструируемой улицы.
В ответе М-го районного исполнительного комитета от 03.03.2015 указано, что решением М-го районного исполнительного комитета от 14.07.2014 ООО «Л» прекращено право аренды земельного участка, предоставленного по результатам аукциона для строительства пиццерии-магазина в а/г К. Минского района, в связи с тем, что в соответствии с абз. 6 ч. 2 ст. 60 КоЗ право частной собственности на земельный участок прекращается при принудительном изъятии земельного участка по постановлению суда, если негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него либо в течение иного срока, установленного решением государственного органа, осуществляющего государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, принятым в соответствии с законодательными актами, не приступило к занятию данного участка; а также тем, что в соответствии с подп. 2.3 п. 2 договора аренды земельного участка односторонний отказ арендодателя от исполнения договора допускается в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода земельного участка (начало строительства, иного освоения земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, перечисление платежей, другие условия отвода).
В отзыве на заявление М-й районный исполнительный комитет помимо вышеуказанных норм сослался также на п. 7 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 N 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ N 667), в соответствии с которым юридическое лицо, индивидуальный предприниматель в течение шести месяцев со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него обязаны приступить к занятию данного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления (начать строительство, иное освоение земельного участка).
С учетом изложенного суд пришел к следующему выводу.
Согласно ст. 64 КоЗ право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, а также в случаях, указанных в абз. 3, 4, 6 — 8 и 10 ч. 2 ст. 60 КоЗ.
Подпунктом 2.3 пункта 2 договора аренды земельного участка определено, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случаях:
- использования земельного участка арендатором не в соответствии с договором или его неиспользования;
- сдачи арендатором земельного участка в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу без согласия арендодателя;
- невнесения арендатором арендной платы в течение двух кварталов подряд;
- изъятия земельного участка для государственных нужд;
- одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (допускается в случае невыполнения арендатором хотя бы одного из условий отвода земельного участка (начало строительства, иного освоения земельного участка в соответствии с целью и условиями его предоставления, перечисление платежей, другие условия отвода), а также при изъятии и предоставлении земельного участка с изменением права аренды на иной вид вещного права в соответствии с ч. 3 п. 12 Указа N 667).
В соответствии с ч. 2 ст. 67 КоЗ решения о прекращении права пожизненного наследуемого владения, пользования земельным участком, аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, за нарушение законодательства об охране и использовании земель, условий договора аренды земельного участка, если иное не установлено законодательными актами, принимаются исходя из материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания от государственного органа, осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка.
Доказательств, подтверждающих факт направления М-м районным исполнительным комитетом письменного предписания ООО «Л» о необходимости принятия мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель и (или) условий договора аренды земельного участка, не имеется.
Кроме того, 13.02.2015 (до получения ответа М-го районного исполнительного комитета от 03.03.2015) между К-м сельским исполнительным комитетом и ООО «Л» было заключено дополнительное соглашение об изменении годовой арендной платы к договору аренды земельного участка от 28.11.2011.
Таким образом, суд констатирует несоблюдение М-м районным исполнительным комитетом порядка прекращения права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, и на этом основании приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.
Доводы ответчика о том, что земельный участок не используется по целевому назначению, а также о том, что ООО «Л» не приступило к строительству пиццерии-магазина в а/г К. в течение срока, установленного законодательными актами, не влияют на обстоятельства рассматриваемого дела и не могут быть приняты судом во внимание.
В связи с изложенным суд удовлетворил требования ООО «Л» и признал недействительным решение М-го районного исполнительного комитета от 14.07.2014.
Таким образом, вышеизложенное демонстрирует, что отношения сторон, связанные с земельными вопросами, не простые, а значит, при заключении сделок, а также в процессе их исполнения сторонам следует четко следовать нормам действующего законодательства, чтобы не допустить нарушение прав второй стороны по сделке и добросовестно выполнять свои обязанности.