Указом Президента Республики Беларусь от 06.07.2005 N 314 «О некоторых мерах по защите прав граждан, выполняющих работу по гражданско-правовым и трудовым договорам» (далее — Указ N 314) установлено, что юридические лица и индивидуальные предприниматели, предоставляющие работу гражданам по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг и создание объектов интеллектуальной собственности (далее — гражданско-правовые договоры), обязаны заключать с ними указанные договоры в письменной форме и определять в этих договорах кроме условий, установленных законодательством, следующие существенные условия:
- порядок расчета сторон по гражданско-правовым договорам, включая суммы, подлежащие выплате;
- обязательство заказчика — юридического лица или индивидуального предпринимателя, предоставляющего работу гражданам по гражданско-правовым договорам (далее — заказчик), по уплате за них в установленном порядке обязательных страховых взносов на государственное социальное страхование в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь;
- обязательства сторон по обеспечению безопасных условий работы исходя из обязанностей сторон гражданско-правового договора, перечисленных в подпунктах 1.3 и 1.4 пункта 1 Указа N 314, и ответственность за их невыполнение;
- основания досрочного расторжения гражданско-правового договора;
- ответственность за неисполнение заказчиком обязательств по оплате выполненной работы, оказанной услуги либо созданного объекта интеллектуальной собственности в виде неустойки в размере не менее 0,15 процента невыплаченной суммы за каждый день просрочки;
- обязательство заказчика по уплате страховых взносов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, если выполнение работ, оказание услуг, создание объектов интеллектуальной собственности по заключенным им гражданско-правовым договорам с гражданами осуществляется в местах, предоставленных заказчиком.
Ранее административная ответственность за нарушение заказчиком установленных в подпункте 1.1 пункта 1 Указа N 314 требований заключения гражданско-правовых договоров была предусмотрена подпунктом 1.2 пункта 1 Указа N 314. С 1 марта 2007 г. несоблюдение письменной формы гражданско-правовых договоров на выполнение работ, оказание услуг или создание объектов интеллектуальной собственности, заключаемых юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с гражданами, а равно отсутствие в этих договорах условий, установленных законодательством, влечет применение административной ответственности по статье 9.25 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП), т.е. административная ответственность, предусмотренная подпунктом 1.2 пункта 1 Указа N 314, законодателем трансформирована в административную ответственность, предусмотренную статьей 9.25 КоАП.
Тем не менее диспозиция статьи 9.25 КоАП не содержит конкретной привязки к Указу N 314, в связи с чем не исключена возможность применения административной ответственности за отсутствие установленных законодательством условий в различных видах гражданско-правовых договоров на выполнение работ, оказание услуг или создание объектов интеллектуальной собственности, заключаемых юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем с гражданами (независимо от того, какой стороной выполняются работы, оказываются услуги).
Так, Декретом Президента Республики Беларусь от 06.06.2001 N 15 «О некоторых мерах по повышению ответственности должностных лиц юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность с использованием, привлечением денежных средств граждан» установлено, что юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан, банковскую, страховую деятельность, профессиональную деятельность по ценным бумагам, обязаны заключать с гражданами договоры в письменной форме и определять в этих договорах кроме условий, определенных законодательством Республики Беларусь, следующие существенные условия:
- размер и порядок внесения денежных средств гражданами;
- срок исполнения обязательства;
- основания расторжения договора ранее установленного срока;
- порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;
- ответственность за неисполнение обязательства.
Статьей 17 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 N 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг» (далее — Закон) установлены права и обязанности исполнителя по договору на оказание жилищно-коммунальных услуг. Исполнитель имеет право: требовать от потребителя соблюдения законодательства и условий договора на оказание жилищно-коммунальных услуг; доступа в жилые помещения, на земельные участки в случаях и порядке, определенных законодательными актами; приостанавливать оказание коммунальных услуг потребителю, имеющему без уважительных причин задолженность по их оплате и не погасившему ее в установленные сроки, в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. Исполнитель обязан: подготовить и заключить с потребителем договор на оказание основных жилищно-коммунальных услуг в соответствии с Законом и иными актами законодательства, за исключением случаев, когда потребитель письменно отказался от заключения такого договора и неоказание соответствующих основных жилищно-коммунальных услуг конкретному потребителю технически возможно; обеспечивать своевременное предоставление жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества; рассматривать в порядке, определенном Законом, требования потребителей в связи с неоказанием жилищно-коммунальных услуг либо оказанием жилищно-коммунальных услуг с недостатками, вести их учет; своевременно за свой счет выполнять работы по устранению выявленных недостатков жилищно-коммунальных услуг, которые возникли по его вине. Исполнитель имеет также иные права и обязанности, предусмотренные Законом, иным законодательством и (или) договором на оказание жилищно-коммунальных услуг.
Согласно пункту 70 Правил электроснабжения, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.10.2011 N 1394, существенными условиями договора электроснабжения с гражданами являются:
- предмет договора — обязанность энергоснабжающей организации обеспечить подачу электрической энергии в количестве, в сроки и с качественными характеристиками, соответствующими условиям договора электроснабжения, а также обязанность гражданина произвести оплату за электрическую энергию в соответствии с условиями договора электроснабжения;
- обязанность гражданина обеспечить учет и контроль за принятой электрической энергией в соответствии с техническими условиями энергоснабжающей организации и согласованными проектными решениями, а также требованиями технических нормативных правовых актов, регламентирующими порядок и условия эксплуатации средств расчетного учета электрической энергии и (или) мощности;
- требуемые нормы качества подлежащей подаче электрической энергии;
- порядок, форма расчетов и сроки оплаты электрической энергии;
- условия и порядок введения ограничений и прекращения подачи электрической энергии абоненту;
- порядок информирования гражданина, использующего электрическую энергию для бытового потребления, о планируемых отключениях электрической энергии для проведения плановых работ по ремонту оборудования и подключения новых потребителей;
- способ и условия контроля за потреблением электрической энергии (мощности) с указанием средств расчетного учета электрической энергии и (или) мощности;
- обязанность абонента обеспечить доступ уполномоченного представителя энергоснабжающей организации при предъявлении служебного удостоверения в согласованное сторонами время к своим электроустановкам и приборам учета потребления электрической энергии для контроля за исполнением условий договора электроснабжения;
- ответственность сторон за нарушение условий договора электроснабжения;
- ответственность энергоснабжающей организации за перебои в электроснабжении по ее вине, компенсация убытков потребителю.
Кроме того, санкция статьи 9.25 КоАП предусматривает наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере 10 процентов от суммы договора, а при невозможности ее установления — до 15 базовых величин.
Тем не менее на практике возможны ситуации, когда по одной части договоров сумма известна, а по другой — установить ее не представляется возможным, что влечет необходимость применения штрафа одновременно и в размере 10 процентов от суммы договора, и до 15 базовых величин. Соответственно возникает вопрос о порядке определения итоговой суммы штрафа (в частности, правомерности сложения по совокупности), количестве составляемых протоколов об административных правонарушениях и выносимых постановлений по делам об административных правонарушениях. При этом в договоре возможно указание на определение его суммы на основании актов приемки-сдачи выполненных работ либо в договоре указывается его предварительная сумма, а окончательная сумма определяется по факту выполненных работ. Соответственно предварительная сумма договора может быть одна, а итоговая (определяемая на основании актов приемки-сдачи выполненных работ) — другая (больше или меньше предварительной). Наиболее сложными являются ситуации, когда действие договора на момент выявления нарушения продолжается (по факту сдана только часть работ).
Аналогично нарушение установленного порядка заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений в соответствии с частью 1 статьи 12.10 КоАП влечет наложение штрафа в размере от 30 до 50 базовых величин, а на индивидуального предпринимателя — от 40 до 100 базовых величин.
Согласно пункту 6 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее — Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 N 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ N 263), договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора создания объекта долевого строительства, утвержденной Указом N 263. Договор должен содержать следующие существенные условия:
- определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией (при наличии), подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая сведения о полном или частичном выполнении отделочных работ;
- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства;
- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика;
- срок исполнения обязательств по договору;
- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства;
- цена объекта долевого строительства (цена договора);
- размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
- гарантийный срок на объект долевого строительства;
- права и обязанности сторон;
- порядок изменения условий договора;
- обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям;
- порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
- основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
- порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора);
- ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
- иные условия в соответствии с Положением и по соглашению сторон.
Согласно пункту 8 Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 N 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением льготных кредитов, могут быть проданы проживающим в них гражданам при условии перевода долга по льготному кредиту на гражданина в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 30.08.2005 N 405 «О некоторых мерах по строительству жилых домов (квартир) в сельскохозяйственных организациях». Договор купли-продажи жилого помещения, построенного (реконструированного, приобретенного) сельскохозяйственной организацией с привлечением льготного кредита, заключенный сельскохозяйственной организацией и гражданином, должен содержать положение об уплате гражданином сельскохозяйственной организации денежных средств в сумме, равной разнице между ценой жилого помещения и переведенной на гражданина суммой долга по льготному кредиту.
Закономерным является вопрос: включает ли в себя порядок заключения с гражданами договоров на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений соблюдение требований к их оформлению (составлению)? Ответ на этот вопрос следует из положений Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК). Так, согласно статье 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством. Согласно статье 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, указание в договоре обязательных условий, предусмотренных законодательством, является неотъемлемой частью порядка заключения договоров, в том числе на приобретение, строительство, реконструкцию жилых помещений.