Договор аренды — основной документ, регулирующий правоотношения между арендодателем и арендатором.
Объект договора аренды недвижимого имущества (часть первая пункта 1 статьи 578 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)).
- капитальные строения (здания, сооружения);
- изолированные помещения;
- машино-места, их части.
Термины и определения объектов недвижимости изложены в статье 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).
Арендодатель (статья 579 ГК).
- собственник;
- лицо, управомоченное законодательством или собственником сдавать в аренду имущество.
Договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным в силу статьи 169 ГК как не соответствующий требованиям статьи 579 ГК.
Договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой. Экономический суд по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, может признать такой договор аренды недействительным по такому основанию, как заключение договора неправомочным лицом, в соответствии с нормой статьи 175 ГК. В случае представления доказательств прямого одобрения договора аренды, в том числе последующего, экономический суд вправе отказать в удовлетворении иска о признании такой сделки недействительной (статья 184 ГК).
Предприятия, учреждения, организации, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, не вправе сдавать в аренду объекты недвижимости без согласия собственника (часть первая пункта 3 статьи 276, статья 579 ГК).
Форма договора аренды — письменная форма путем составления одного документа.
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами (их представителями) (часть первая пункта 1, пункт 2 статьи 404, пункт 1 статьи 580 ГК).
В отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее — недвижимое имущество) договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа (часть первая статьи 622 ГК).
Изменения и дополнения, вносимые в договор аренды, совершаются сторонами в письменной форме (пункт 1 статьи 422 ГК).
Примечание. Несоблюдение формы договора аренды недвижимого имущества влечет его недействительность (часть вторая статьи 622 ГК).
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества.
- данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (пункт 3 статьи 578 ГК). К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абзаце четырнадцатом статьи 1 Закона о государственной регистрации;
- размер арендной платы (пункт 1 статьи 625 ГК, пункт 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Положение о размере арендной платы, Указ N 150)), за исключением случаев, установленных законодательством;
- сроки уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (пункты 1, 14 Положения о размере арендной платы).
Срок договора аренды и стоимость передаваемого в аренду имущества (объектов недвижимости) не являются существенными условиями договора, если иное не установлено соглашением сторон.
Примечание. Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям (часть первая пункта 1 статьи 402 ГК). В случае отсутствия одного из существенных условий договор считается несогласованным между сторонами и признается экономическим судом незаключенным (пункт 3 статьи 578 ГК).
Обязательное условие договора аренды недвижимого имущества.
— передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимого имущества или иной документ о передаче, который подписывается сторонами (их представителями) в двустороннем порядке и скрепляется печатями сторон (часть первая пункта 1 статьи 626 ГК, пункт 7 Положения о порядке сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, утвержденного Указом N 150 (далее — Положение о порядке сдачи в аренду)).
Передаточный акт должен содержать сведения, указанные в пунктах 7, 8 Положения о порядке сдачи в аренду такие как: место и дата составления акта, регистрационный номер и дата заключения договора аренды, характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества, сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей.
Кроме того, в передаточном акте (акте приемки-передачи) стороны вправе отразить целевое назначение имущества, недостатки сданного в аренду имущества (если таковые имеются), площадь сдаваемого в аренду имущества, определяемую по данным технического паспорта, а при его отсутствии — комиссией арендодателя путем проведения обмера сдаваемых в аренду площадей.
Аналогичен и порядок возврата сданного в аренду недвижимого имущества от арендатора к арендодателю при прекращении (расторжении) договора аренды.
Сроки аренды недвижимого имущества (срок аренды определяется в договоре по соглашению сторон и не является существенным условием договора в силу законодательства (пункт 1 статьи 581 ГК)).
|
на определенный срок |
на неопределенный срок |
|
на срок до 1 года |
на срок более 1 года (если в договоре срок не определен) |
Примечание. Договор аренды недвижимого имущества (в том числе внесенные в него изменения и дополнения) вне зависимости от срока, на который такой договор заключен, не подлежит государственной регистрации согласно подпункту 1.2 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» (далее — Декрет N 24). Такой договор считается заключенным со дня его подписания сторонами.
Договоры аренды, субаренды недвижимого имущества заключаются в порядке, предусмотренном законодательством, на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 Декрета N 24.
По истечении указанного в договоре срока стороны вправе его продлить на тех же условиях, если такое условие было установлено сторонами в договоре. В противном случае после истечения срока действия договора договор считается прекратившим свое действие. Однако если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после окончания срока действия договора аренды, а арендодатель не требует возврата арендованного имущества, то такой договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Письменное предупреждение (уведомление) одной из сторон договора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является надлежащим документом, направленным на прекращение арендных правоотношений в порядке части второй пункта 2 статьи 581 ГК, и может расцениваться как односторонний отказ от договора, повлекший в силу пункта 3 статьи 420 ГК прекращение договора (в этом случае не требуется судебного постановления).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (части первая и вторая статьи 590 ГК).
- существенные нарушения условий договора или назначения имущества либо неоднократные нарушения;
- существенное ухудшение имущества;
- невнесение более двух раз подряд арендной платы как в полном размере, так и в части;
- отказ от проведения капитального ремонта;
- иные основания, предусмотренные сторонами в договоре аренды.
В случае досрочного расторжения договора аренды в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК, с учетом особенностей части третьей статьи 590 ГК.
При досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, что подтверждается письменным предупреждением, содержащим указание на необходимость исполнения арендатором обязательства в разумный срок (часть третья статьи 590 ГК) и требование о расторжении договора (пункт 2 статьи 422 ГК).
В письменном предупреждении должно быть указано о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и досрочном расторжении договора, которое направляется за три месяца до предполагаемого расторжения. В случае несогласия другой стороны с предложением о расторжении договора аренды, сторона вправе ставить в суде вопрос о расторжении договора только по истечении тридцатидневного срока либо с момента получения отказа другой стороны на предложение о досрочном расторжении договора, если иное не установлено сторонами в договоре (пункт 2 статьи 422, часть третья статьи 590 ГК).
Право требования досрочного расторжения договора аренды возникает у арендодателя только при наличии фактов неисполнения арендатором возложенных на него договором аренды обязанностей и только в том случае, если арендатор не устранил указанные арендодателем нарушения в срок, установленный в письменном предупреждении.
В связи с этим следует иметь в виду, что если в предупреждении указывалось только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не будет признан экономическим судом соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения (абзац пятый статьи 151 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора (часть первая статьи 591 ГК).
- отказ либо создание препятствий в предоставлении имущества в аренду;
- недостатки переданного в аренду имущества, которые не были оговорены или заранее не были известны при заключении договора аренды;
- отказ арендодателя от проведения капитального ремонта;
- имущество передано в состоянии, непригодном для использования.
При досрочном расторжении договора аренды по требованию арендатора действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 422 ГК.
Наряду с основаниями, установленными в части первой статьи 590 и части первой статьи 591 ГК, для досрочного расторжения договора стороны в договоре аренды вправе установить дополнительные условия об одностороннем отказе от исполнения договора по инициативе одной из сторон договора, поскольку пункт 3 статьи 420 ГК допускает такую возможность. Для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу пункта 3 статьи 420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и отсутствуют основания для расторжения указанного договора в судебном порядке.
При одностороннем отказе арендодателя от договора не применяются положения части третьей статьи 590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (пункт 3 статьи 420, часть вторая пункта 2 статьи 581 ГК).
Право на досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке) не являются тождественными.
Что касается наличия в договоре аренды условия о возможности одностороннего расторжения договора аренды по инициативе стороны договора, то это не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.