Название документа: Решение экономического суда Минской области от 27.01.2016 (дело N 84-13/2015)
Требование: О признании недостоверным заключения об оценке изолированного помещения, кабельных магистралей.
Обстоятельства: Расчет стоимости объектов оценки произведен рыночными методами с использованием доходного и затратного методов оценки с применением следующих методов расчета стоимости: метод капитализации по норме отдачи (для доходного), метод построения (для затратного).
Решение: Требование было удовлетворено, так как не был применен сравнительный метод оценки, позволявший наиболее оптимально определить стоимость объекта недвижимости, а также неправильно применен затратный метод для оценки стоимости кабелей.
Примечание
Постановлением апелляционной инстанции экономического суда Минской области от 17.03.2016 (дело N 84-13/15/50А) данное решение оставлено без изменения.
РЕШЕНИЕ
Экономический суд Минской области, рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску С. к ответчику экспертно-консалтинговому частному унитарному предприятию «Б» о признании недостоверным заключения от 06.02.2013, при участи представителей
Установил:
Иск заявлен о признании недостоверным заключения экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» от 06.02.2013 об оценке изолированного помещения, кабельных магистралей в количестве 15 единиц, принадлежащих ОДО «П».
Истец полагает, что стоимость имущества определена неверно. В обоснование своих доводов ссылается на то, что остаточная стоимость указанных в исковом заявлении объектов занижена ввиду неправильности выбора способа оценки, а также необоснованного принятия во внимание исходных сравнительных данных по аналогичным объектам, расположенным в г. В.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства (почтовая корреспонденция с уведомлением о дате судебного заседания, направленная по месту нахождения, возвращена с пометкой «за невостребованием»), исковые требования не оспорил, отзыв суду не представил.
Представители третьего лица в судебном заседании и представленных возражениях на иск полагали необходимым отказать в удовлетворении иска, поскольку выводы ответчика о стоимости спорных объектов недвижимости обоснованы исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Положение), стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться с использованием:
3.1. рыночных методов оценки, в том числе:
- Сравнительного метода, основанного на сравнении и учете отличий объекта оценки и аналогичных объектов, сходных с объектом оценки по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам;
- Доходного метода, основанного на расчете доходов, ожидаемых от использования объекта оценки в будущем, и преобразовании их в стоимость объекта оценки;
- Затратного метода, основанного на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа, или на разнице активов баланса и обязательств по пассивам баланса;
3.2. иных методов оценки, в том числе:
- Индексного метода, основанного на применении коэффициентов и (или) индексов к стоимости, принятой в качестве базы для определения оценочной стоимости объектов оценки, за исключением предприятий как имущественных комплексов;
- Метода балансового накопления активов, основанного на использовании данных бухгалтерского учета на дату оценки и применяемого для определения оценочной стоимости предприятий как имущественных комплексов;
- Метода кадастровой оценки, основанного на использовании сведений, содержащихся в государственном земельном и градостроительном кадастрах.
Метод расчета стоимости рассматривается как способ определения стоимости отдельного вида объекта оценки. Оценка стоимости объектов оценки, в том числе применение методов оценки и методов расчета стоимости, осуществляется в соответствии с техническими и иными нормативными правовыми актами об оценке стоимости объектов гражданских прав, которые являются обязательными для применения оценщиками и экспертами, осуществляющими судебно-экспертную деятельность.
Следует отметить, что в подпункте 1.8 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 определено, что действие настоящего Указа не распространяется на переоценку основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования.
В соответствии с подпунктом 1.3 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 N 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования» при переоценке имущества организации применяют следующие методы:
Прямой оценки — пересчет стоимости объектов имущества в цены на 1 января года, следующего за отчетным, на новые объекты, аналогичные оцениваемым, с использованием документов и материалов, подготовленных организацией, самостоятельно осуществляющей переоценку, или субъектом, занимающимся оценочной деятельностью;
Пересчета валютной стоимости — пересчет стоимости объектов имущества в иностранной валюте по официальному курсу Национального банка, установленному на 31 декабря отчетного года;
Индексный — пересчет стоимости объектов имущества с использованием коэффициентов изменения их первоначальной и (или) остаточной стоимости на 1 января года, следующего за отчетным, дифференцированных по периодам принятия объектов на бухгалтерский учет, отражения объектов в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения.
Согласно пункту 4 Инструкции о порядке переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.11.2010 N 162/131/37, выбор одного из указанных методов при проведении переоценки имущества организации осуществляют самостоятельно.
Вывод эксперта о том, что «в Республике Беларусь существуют рыночный и индексный метод оценки. В рамках рыночного метода применяются сравнительный, доходный и затратный методы оценки», не соответствует пункту 3 Положения.
Экспертно-консалтинговое частное унитарное предприятие на основании договора на оказание услуг по независимой оценке от 15.01.2013 с ОДО «П» произвело переоценку основных средств методом прямой оценки. Расчет стоимости объектов оценки произведен рыночными методами с использованием доходного и затратного методов оценки с применением следующих методов расчета стоимости: метод капитализации по норме отдачи (для доходного), метод построения (для затратного). В результате анализа представленных фактов, расчетов и выводов остаточная стоимость объектов оценки составила 2 012 558 784 рубля.
Эти выводы оценщика нормативно обоснованы; достоверно, объективно и мотивированно отражено в отчете о применяемых методах оценки и методах расчета стоимости при проведении переоценки основных средств ОДО «П».
Эксперт приходит к выводу о том, что заключение ответчика необоснованно лишь по тому основанию, что не применен сравнительный метод оценки. Однако в Положении определено, что могут использоваться различные методы оценки. Оценщик, в зависимости от конкретных обстоятельств дела и условий, определяет, каким методом будет произведена оценка и переоценка основных средств. Оценщик мотивировал основания неприменения сравнительного метода — недостаток информации для сравнения. Эксперт приводит данные о предлагаемых объектах для продажи, но не учитывает то обстоятельство, что эти объекты являются несопоставимыми и, соответственно, не могут быть использованы как аналоги для применения сравнительного метода. При таких обстоятельствах эксперт делает ошибочный вывод о том, что заключение оценщика необоснованно.
Является голословным утверждение эксперта о невозможности применения затратного метода при неполной информации о маркировке кабелей. По доходному методу оценщик применяет усредненные ставки арендной платы, эксперт, используя целую таблицу рыночных ставок арендной платы, также ведет речь о средней ставке. При таких обстоятельствах выводы эксперта являются ошибочными о необоснованности применения доходного метода оценщиком. Что касается примененного оценщиком размера налога на землю, то он применен в том размере, в каком уплачен в бюджет.
Заключение ответчика было предметом экспертного судебного заключения от 13.02.2015, в котором эксперт указал, что выводы экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б», отраженные в заключении от 06.02.2015, не ставятся экспертом под сомнение, и подтверждает, что перецененная и остаточная стоимость определена правильно. Эксперт делает вывод, что при применении прямого метода оценки информация о восстановительной и остаточной стоимости, сумме накопленной амортизации по объектам спорного имущества служит достоверным источником для ее отражения в бухгалтерском учете.
Экономическим судом Витебской области (дело N 125-14/2014) в решении от 23.03.2015 по иску С. к ОДО «П» о взыскании стоимости части имущества в сумме 767 918 000 рублей, соответствующей ее доле в уставном фонде общества, дана оценка выводам специалистов экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б», которое имеет, по мнению третьего лица, преюдиционное значение в силу статьи 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, поскольку обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом, рассматривающим экономические дела, делу, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом, рассматривающим экономические дела, другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники. Так как судом по делу 125-14/2015 установлен факт, что заключение экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» соответствует требованиям законодательства, то ответчик освобождается от доказывания данного факта.
Заслушав представителей сторон, эксперта и специалиста М., исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, экономический суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований исходя из следующего.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза по вопросам оценки стоимости гражданских прав для определения достоверности оценки изолированного помещения, кабельных магистралей в количестве 15 единиц, принадлежащих ОДО «П», проведенной экспертно-консалтинговым частным унитарным предприятием «Б» от 06.02.2013.
На разрешение экспертов поставлены вопросы:
- Какие существуют методы проведения оценки объектов недвижимости?
- Какими нормативно-правовыми актами регламентирован порядок проведения оценки объектов недвижимости?
- Какая методика использовалась экспертно-консалтинговым частным унитарным предприятием «Б» при даче заключения от 06.02.2013?
- Обоснованы ли выводы экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» о стоимости изолированного помещения, кабельных магистралей в количестве 15 единиц, принадлежащих ОДО «П», отраженные в заключении от 06.02.2013, и соответствуют ли эти выводы требованиям нормативно-правовых актов, регламентирующих указанную деятельность?
В судебном заседании эксперт М. пояснил, что в Республике Беларусь существуют рыночный и индексный методы оценки. В рамках рыночного метода применяются сравнительный, доходный и затратный методы оценки. Порядок проведения оценки по состоянию на 06.02.2013 регламентируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь»;
- СТБ 52.0.01-2011 «Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения», утвержденным постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 20 января 2011 г.;
- СТБ 52.3.01-2011 «Оценка стоимости капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества»;
- Техническим кодексом установившейся практики «Оценка стоимости капитальных строений (зданий сооружений), изолированных помещений, машино-мест как объектов недвижимого имущества» (ТКП 52.3.01-2012 (03150), Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, Минск, 2012.
Порядок переоценки основных средств по состоянию на 06.02.2013 регламентировался
- Указом Президента Республики Беларусь от 20 октября 2006 г. N 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования»;
- постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.11.2006 N 1543 «О некоторых вопросах реализации Указа Президента Республики Беларусь от 20 октября 2006 г. N 622»;
- Инструкцией о порядке переоценки основных средств, доходных вложении в материальные активы, оборудования к установке, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.11.2010 N 162/131/37.
В его распоряжение были предоставлены материалы дел: экономического суда Минской области N 84-13/2015, экономического суда Витебской области N 125-13/2015, а также экземпляр отчета с документами по договору от 15.01.2013 на проведение независимой оценки изолированного помещения, кабельных магистралей в количестве 15 единиц, принадлежащих ОДО «П».
Наличие выявленных в ходе экспертизы нарушений законодательства ответчиком при даче заключения обоснованы неправильным применением ответчиком методов оценки и использованием неполных исходных данных.
При изготовлении заключения допущена на страницах 8 — 11 опечатка и вместо «ТКП 52.3.001-2012» необходимо читать «ТКП 52.3.01-2012».
Таким образом, изучив фактические обстоятельства дела, представленные доказательства и опираясь на нормы законодательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Доводы истца о неполноте заключения ответчика подтверждаются заключением судебной экспертизы от 18.11.2015, проведенной по поручению суда РУП «В» экспертом — начальником отдела оценки М.
При выборе экспертного учреждения суд учел мнение лиц, участвующих в деле, а также местонахождение спорных объектов, при этом каких-либо возражений при назначении экспертизы по настоящему делу у сторон не имелось.
Из заключения эксперта от 18.11.2015 и пояснений эксперта М., данных в судебном заседании, следует, что выводы экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» о стоимости изолированного помещения и кабельных магистралей в количестве 15 единиц, принадлежащих ОДО «П», отраженные в заключении от 06.02.2013, не обоснованы, поскольку не применен сравнительный метод оценки, позволяющий наиболее оптимально определить стоимость объекта недвижимости, а также неправильно применен затратный метод для оценки стоимости кабелей.
Эти выводы сделаны лицом, имеющим опыт работы в данной отрасли, имеющим свидетельство о присвоении квалификации судебного эксперта, научно аргументированы со ссылкой на законодательные акты и аргументированно не опровергнуты сторонами.
При таких данных доводы истца о недостоверности выводов специалистов экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б», проводившего переоценку основных средств на 01.01.2011 и 01.01.2013 в ОДО «П», отраженные в заключении от 06.02.2013, являются обоснованными.
Доводы третьего лица о необоснованности выводов эксперта М., который проводил сравнение между различными типами объектов недвижимости и не учел, что трубы кабельной канализации арендуются, не принимаются судом во внимание, поскольку не являются надлежащими доказательствами, позволяющими опровергнуть выводы без специальных познаний и исследований.
Ссылка в заключении эксперта от 18.11.2015 на Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615, действие которого не распространяется на переоценку основных средств, не завершенных строительством объектов, не ставит под сомнение его выводы, поскольку при даче заключения был использован целый ряд других нормативных актов, приведенных выше, обоснованность которых не ставится под сомнение сторонами.
Более того, в обоснование возражений третье лицо ссылается на Указ Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 как на источник для обоснования применения рыночного метода оценки объектов.
Суд не принимает во внимание также доводы третьего лица о том, что применение затратного метода было возможно при неполной информации о маркировке кабелей, поскольку ввиду отсутствия такой информации подлежит применению доходный метод оценки, при котором применяются усредненные ставки арендной платы с учетом размера налога на землю.
Давая оценку доводам третьего лица о преюдиционном значении для настоящего спора, решения экономического суда Витебской области по делу N 125-14/2015, суд приходит к выводу о их несостоятельности, поскольку, исходя из целей проводимых переоценок, вопреки требованиям статьи 106 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, предметом по указанному делу являлось требование о взыскании стоимости части имущества в сумме 767 918 000 рублей, соответствующей доле в уставном фонде общества, что не является обстоятельством, установленным вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному судом, рассматривающим экономические дела, делу, в ходе рассмотрения которого было дано заключение эксперта от 13.02.2015, а следовательно, подлежат доказыванию вновь при рассмотрении судом, рассматривающим экономические дела, другого дела, в котором участвуют те же лица или их правопреемники.
Иные доводы третьего лица экономический суд не принимает во внимание, поскольку они не влияют на выводы суда по настоящему делу.
Новых доказательств сторонами не представлено, ходатайств о проведении дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлено.
Судебные расходы экономический суд распределяет по правилам статьи 133 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь и относит на истца как на сторону, виновную в возникновении спора.
Решение составлено с мотивировочной частью.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 9, 27, 133, 190 — 194, 201 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, суд
Решил:
Исковые требования истца удовлетворить.
Признать недостоверным заключение экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» от 06.02.2013.
Взыскать с экспертно-консалтингового частного унитарного предприятия «Б» в пользу С. 14 781 000 рублей судебных расходов, а также 900 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Выдать судебный приказ по вступлении решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование и опротестование, если оно не было обжаловано или опротестовано.
Решение суда может быть обжаловано или опротестовано в апелляционную инстанцию экономического суда Минской области в течение 15 дней после его принятия в порядке, установленном статьями 267 — 281 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь Республики Беларусь.