Был и остается одним из самых актуальных вопрос обеспечения наших граждан жильем <*>. Решение этого вопроса приводит к необходимости поиска и разработки новых схем и средств удовлетворения потребностей жителей республики в доступном жилье. Кардинально изменить ситуацию может только рост объема вводимого жилья. Без увеличения объемов нового строительства невозможно сделать жилье доступным, поскольку цены на него постоянно будут опережать платежеспособный спрос населения.
<*> Термин «жилье» объединяет в себе понятия «жилое помещение» и «жилой дом».
В числе механизмов решения проблемы удовлетворения потребностей граждан в доступном жилье предложено ипотечное жилищное кредитование.
Ипотека — вид залога, предметом которого является недвижимое имущество, относится к одному из способов обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК).
Ипотека как таковая не является инструментом, способствующим повышению доступности жилья для населения. В качестве способа обеспечения исполнения кредитных обязательств ипотека имеет преимущество как наиболее надежный, консервативный и стимулирующий кредитополучателя способ обеспечения исполнения по сравнению с другими. Как наиболее оптимальный способ обеспечения исполнения долгосрочных обязательств ипотека привлекательна и для банков.
Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке), наряду с нормами, регулирующими ипотеку в целом, предусмотрел особенности залога жилья.
Нормы о залоге жилья содержатся также в новом Жилищном кодексе Республики Беларусь, вступившем в силу со 2 марта 2013 г. (далее — ЖК). Сравнительный анализ этих норм с нормами Закона об ипотеке мы попытаемся сделать в этом материале.
В соответствии с п. 3 ст. 75 ЖК ипотека жилья осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке.
В соответствии с нормой п. 3 ст. 52 Закона об ипотеке для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие членов его семьи, проживающих в этих жилых помещениях, за исключением случая, когда жилой дом, квартира, были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему. В ЖК отсутствует норма, регулирующая порядок согласования членами семьи собственника жилья передачи его в ипотеку. Таким образом, действует только норма п. 3 ст. 52 Закона об ипотеке, речь в которой идет о передаче в ипотеку жилья без согласия членов семьи, в случае, когда семья строит или приобретает жилье для улучшения своих жилищных условий, передавая в залог банку жилье, имеющееся у них в собственности.
Напоминаем, что в соответствии с п. 4 ст. 52 Закона об ипотеке передача в ипотеку жилого дома или квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения органов опеки и попечительства.
Что в данном случае понимать под использованием кредита для улучшения жилищных условий? И каковы критерии улучшения жилищных условий применительно к данной правовой ситуации? На первый взгляд можно использовать показатель нахождения на учете нуждаемости в улучшении жилищных условий лица, обратившегося в банк за кредитом. Сделав анализ ситуации, банк может прийти к выводу, что, получив кредит и построив или купив с его использованием жилье, гражданин улучшает свои жилищные условия. Следовательно, в такой ситуации можно использовать ипотеку и обращаться за соответствующим разрешением в орган опеки и попечительства. Однако законодатель не определил критерий «использование кредита для улучшения жилищных условий». Поэтому, на наш взгляд, к такому улучшению можно обоснованно отнести приобретение либо строительство нового, более комфортного жилья, превосходящего по своим санитарно-техническим, эстетическим и иным потребительским качествам жилье, в котором заявитель проживает сегодня.
На практике, однако, этот вопрос не урегулирован, что, безусловно, создает дополнительные препятствия в развитии финансирования недвижимости.
Таким образом, ЖК не регулирует вопрос о порядке передачи в ипотеку жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 75 ЖК ипотека жилого помещения частного жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном ЖК и иными законодательными актами.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 76 ЖК отчуждение, аренда, наем, предоставление в безвозмездное пользование, залог жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченным в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи, осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.
В ч. 2 п. 1 ст. 76 ЖК указаны возможные формальные основания для отказа в даче такого согласия. Их — два.
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 76 ЖК орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если 1) залог жилых помещений может существенно ухудшить жилищные условия граждан, указанных в ч. 1 п. 1 ст. 76 ЖК, или 2) причинить вред их интересам либо имущественному положению. При этом под существенным ухудшением жилищных условий понимаются: обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 квадратных метров (в городе Минске — менее 10 квадратных метров) на одного человека в случае, если обеспеченность была 15 квадратных метров и более (в городе Минске — десять квадратных метров и более); несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям; несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.
Здесь необходимо отметить, что ипотека не может ухудшить жилищные условия граждан в принципе. Что касается причинения вреда интересам либо имущественному положению залогодателей, то в перспективе такая возможность имеется с учетом того обстоятельства, что на заложенное жилье может быть обращено взыскание в будущем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения кредитополучателем (залогодателем) своих обязательств. Это означает, что основание для отказа существует всегда. Необходимо отметить и то обстоятельство, что банки не будут обременять себя риском ипотеки жилья, собственником которого являются несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченно дееспособные граждане.
Отдельного внимания заслуживает проблема обращения взыскания на заложенное жилье. Среди факторов, сдерживающих в определенной мере развитие жилищного кредитования, следует назвать отсутствие должной защиты прав кредитодателей, в качестве которых сегодня выступают банки.
В соответствии с п. 2 ст. 53 Закона об ипотеке в случае обращения взыскания на заложенное жилье право пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право, прекращается с момента регистрации в органах по регистрации недвижимости, перехода права собственности на заложенное жилье. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке лица, проживающие в заложенном жилье на условиях договора найма или поднайма, не подлежат выселению при реализации заложенного жилья. Заключенные с ними до заключения об ипотеке договоры найма или поднайма сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.
В ЖК вопрос выселения граждан из жилых помещений, находящихся в залоге у банка, решен следующим образом.
В соответствии с п. 1 ст. 87 ЖК в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящиеся в залоге у банка, его продажи право владения и пользования этим жилым помещением граждан (за исключением граждан, обладающих правом пожизненного пользования заложенным жилым помещением по завещательному отказу) прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности на это жилое помещение.
В соответствии с п. 2 ст. 87 ЖК после прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин, утративший право собственности на жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из этого помещения без предоставления другого жилого помещения.
Расторжение договора найма жилого помещения регулируется в ЖК ст. 61 — 63. Так, в соответствии со ст. 61 ЖК договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения может быть принято в порядке, установленном пунктом 1 статьи 62 ЖК.
В соответствии со ст. 62 ЖК при переходе права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения, новым собственником принимается решение о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения.
В случае принятия новым собственником жилого помещения решения о расторжении договора найма жилого помещения он предупреждает в письменной форме о принятом решении нанимателя жилого помещения за один месяц. В течение этого срока наниматель обязан освободить жилое помещение. По истечении указанного срока наниматель жилого помещения, не освободивший жилое помещение, подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Еще одно препятствие в обращении взыскания на заложенное жилье связано с применением нормы ч. 2 п. 3 ст. 53 Закона об ипотеке, согласно которой лица, проживающие в заложенном жилье, которым предоставлено право пожизненного пользования жильем по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенного жилья.
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 1054 ГК завещательным отказом является возложение на наследника по завещанию исполнения за счет наследства какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения завещательного отказа. Таким образом, завещатель вправе возложить на наследника, которому он завещает свое жилье, обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование жильем. При последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования сохраняет силу (п. 4 ст. 1054 ГК).
Таким образом, объем прав граждан, обладающих правом пожизненного пользования жилым помещением по завещательному отказу, в случае обращения взыскания на жилое помещение, находящееся в залоге, с принятием ЖК не изменился.
С учетом изложенного можно констатировать отсутствие позитивных изменений на рынке ипотечного кредитования со вступлением в силу ЖК.
Ипотечное жилищное кредитование, согласовывая интересы населения в приобретении жилья, улучшении жилищных условий; банков в эффективном и прибыльном размещении ресурсов; строителей в ритмичной загрузке производства, является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в строительную отрасль.
Однако существующая сегодня нормативная база не позволяет в должной мере реализовать политику ипотечного жилищного кредитования, оставляя ипотечный рынок открытым для будущих перспектив.