Участие в долевом строительстве жилых помещений гражданами по праву считается одним из наиболее дешевых способов приобретения квартиры на первичном рынке жилья. Вместе с тем многие проблемы, которые достаточно давно возникают на практике, до настоящего времени не имеют однозначного решения. В настоящей статье полагаем возможным обратиться к такому аспекту участия в долевом строительстве граждан, стоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, как привлечение средств государственной поддержки. Отметим, что проблема является достаточно актуальной, так как по информации Национального статистического комитета Республики Беларусь на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на конец 2011 года состояло 849,2 тыс. граждан (семей) [1].
Достаточно часто в средствах массовой информации можно встретить объявления следующего содержания: «Компания «А» приглашает к участию в долевом строительстве. Оплата — 100% в течение 5 дней с момента заключения договора». Иногда к данному стандартному тексту имеется и такое дополнение: «Дольщик вносит оплату в указанном размере за счет собственных средств (без привлечения льготных кредитов банка)». Вопрос о правомерности включения соответствующих требований к дольщикам как в рекламные объявления, так и в сам договор о создании объекта долевого строительства в настоящий момент, по нашему мнению, является дискуссионным. Ответ на него зависит от учета дополнительных обстоятельств, на которых полагаем возможным остановиться более подробно.
В качестве примера приведем ситуацию, которая была предметом рассмотрения нескольких судебных инстанций. Гражданин В. состоял на учете лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий (в г. Минске). В 2011 году он заключил договор создания объекта долевого строительства на общих условиях, не сообщив застройщику о своем статусе нуждающегося. Согласно договору В. обязался оплатить обусловленную договором стоимость объекта долевого строительства без привлечения льготных кредитов, субсидий и иных форм государственной поддержки в течение 14 дней с даты заключения договора единовременным платежом (полная стоимость). Однако вместо этого В. обратился в суд, где просил признать ничтожным приведенные условия договора, как неправомерно ограничивающие его (и иных дольщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий) в привлечении форм государственной поддержки. Он также просил привести указанную часть договора в соответствие с законодательством (в том числе предоставив ему время для заключения кредитного договора с ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк»). В удовлетворении иска было отказано.
Несмотря на то, что решение по данному делу вынесено, представляется, что ситуация в целом продолжает представлять интерес с учетом неоднозначности имеющихся к рассматриваемому вопросу подходов. Так, в литературе встречается мнение о том, что действия застройщика, который при заключении договоров создания объектов долевого строительства с физическими лицами включил в договор запрет на использование льготных кредитов в качестве источника финансирования, не соответствуют действующему законодательству [2, с. 51].
В соответствии с Законом Республики Беларусь от 10.01.2000 N 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» Указ Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Указ N 396) является нормативным правовым актом Главы государства, издаваемым в целях реализации его полномочий по вопросам долевого строительства жилья, в котором достаточно полно и системно изложены правовые нормы в соответствующей сфере. При этом, поскольку полномочия на издание Указа N 396 не были предоставлены законом, «в силу ст. 3 ГК нормы Указа N 396 имеют верховенство в случае расхождения их с нормами других актов законодательства» [2, с. 52].
Обосновывая незаконность включения условия по запрету привлечения средств государственной поддержки в рамках долевого строительства, сторонники рассматриваемой позиции указывают, что «Указом N 396 не ограничены права дольщиков в использовании разных источников финансирования. Более того, государство оказывает помощь дольщикам в решении вопросов финансирования жилищного строительства, предоставляя в соответствии с законодательством льготные кредиты» [2, с. 52].
Возражая против данного аргумента, хотелось бы отметить следующее. Безусловно, источники финансирования строительства могут быть различны: льготные кредиты и иные формы государственной поддержки, банковские кредиты на общих основаниях, помощь от нанимателя от работы, внесение собственных средств, заем средств у третьих лиц. Вместе с тем исходя из принципа равенства участников гражданских отношений представляется невозможным «обязать» одну из сторон договора ожидать момента, когда вторая сторона тем или иным путем приобретет (привлечет) достаточные средства для финансирования объекта. В соответствии с действующим законодательством граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 2 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК)). Условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (ст. 391 ГК). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством (ст. 392 ГК). При этом в пункте 3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом N 396 (далее — Правила), установлено, что такой договор заключается по форме примерного договора создания объекта долевого строительства, утвержденной Указом N 396 (далее — форма примерного договора создания объекта). Немаловажно учитывать, что примерная форма договора, в отличие от типовой, допускает дополнение и изменение сторонами соответствующих условий для максимального учета их интересов.
В связи с этим немного отклонимся в сторону, отметив, что достаточно часто звучат нарекания на деятельность исполкомов, которые отказывают застройщикам в регистрации заключенных с дольщиками договоров, указывая на их несоответствие законодательству, которое по сути заключается в отходе от примерной формы. Возникает вопрос: может ли исполком отказать в регистрации договора создания объекта долевого строительства при включении в него положения о непривлечении средств государственной поддержки со стороны дольщика? Полагаем, что нет. Иначе мы можем говорить о необоснованной дискреции, чрезмерно широком толковании функций соответствующих органов. Если стороны, отойдя от примерной формы договора, согласовали те или иные условия и согласны их исполнять, при этом права третьих лиц и нормы законодательства не нарушены, вмешательство в эти отношения недопустимо. В целом, следует очень осторожно относиться к клеймлению тех или иных отношений (положений) как неправомерных при отсутствии запрета на их осуществление (включение в договор) в соответствующих правовых актах. Это соответствует и принципам, заложенным в Директиве Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 N 4 «О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь». Судебная практика также подтверждает, что форма примерного договора создания объекта не запрещает сторонам приходить к добровольному соглашению относительно цены объекта строительства, срока и порядка проведения оплаты, в том числе и без использования средств государственной поддержки [3].
Следует учитывать и следующие моменты. Льготные кредиты на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений предоставляются исключительно ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» (подп. 1.4 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 N 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений» (далее — Указ N 13)), причем последнему предоставлено право требовать представления дополнительных документов, подтверждающих законность включения граждан в списки на получение льготных кредитов (п. 3 Указа N 13). При этом в силу тех или иных обстоятельств (например, недостаток поручителей) льготный кредит может быть не выдан, а если и предоставлен, то в меньшем, чем ожидает дольщик, размере.
В случае строительства жилого помещения гражданами, заключившими договоры создания объектов долевого строительства, уплата цены объекта долевого строительства осуществляется на основании ежемесячно предоставляемых застройщиком справок о стоимости выполненных работ, затратах застройщика и размере очередного взноса для оплаты стоимости строительства жилого помещения (подп. 1.10 п. 1 Указа N 13). Как справедливо отмечается в литературе, «предоставление соответствующего подтверждения выполненных объемов работ не только является дополнительной работой для застройщика, но и может представлять для него определенное неудобство, так как в договорах может быть установлен график оплаты, предусматривающий опережающее внесение дольщиками средств по сравнению с выполнением работ» [2, с. 52]. Тем не менее из данных посылок сделан вывод о том, что в рассматриваемой ситуации «в любом случае действия застройщика не являются правомерными» [2, с. 52].
По нашему мнению, однако, ситуация с учетом имеющейся судебной практики и действующего законодательства далеко не однозначна, в том числе в силу следующих причин.
Не вызывает сомнений, что застройщик может требовать стопроцентной или близкой к ней единовременной оплаты в краткий срок (согласно п. 4 Правил к договору прилагается график платежей, если платеж не вносится дольщиком единовременно).
Указ N 13 прямо предусматривает, что график платежей (согласно договору создания объекта долевого строительства) и график, по которому предоставляется льготный кредит, могут не совпадать. Не должны корреспондировать между собой и суммы, которые должен выплачивать дольщик, с размерами платежей, которые направляются ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк» по кредитному договору. Собственные средства вносятся индивидуальными кредитополучателями ежемесячно в текущих ценах. Размер собственных средств определяется как разность между стоимостью жилого помещения и суммой полученного льготного кредита (подп. 1.13 п. 1 Указа N 13). Таким образом, разница между ценой, подлежащей уплате застройщику, и суммой, реально поступившей от банка на основании справки застройщика, должна быть уплачена дольщиком. Если лицо, состоящее на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, вступает в договор, обязуясь внести оговоренную сумму в течение достаточно краткого периода времени, у него нет и не может быть оснований требовать установления графика платежей с учетом его «нуждаемости».
В ситуации, когда лицо, нуждающееся в улучшении жилищных условий, планирует и имеет возможность оплатить всю стоимость квартиры единовременно, проблема непривлечения средств государственной поддержки стоять не будет. Для иных лиц включение рассматриваемого условия в договор играет важную информационную роль, еще раз акцентируя внимание дольщика на то, что следует рассчитывать на свои силы. Добровольно при заключении договора согласившись на предложенные порядок и сроки оплаты, в последующем дольщик не сможет сказать, что он был введен в заблуждение при составлении договора и полагал, что застройщик должен изменить договор «под дольщика» и его конкретные обстоятельства, связанные с временными затратами на открытие кредитной линии, с учетом реального размера направляемых банком платежей и т.п. Таких обязанностей у застройщика объективно нет и нет причин возлагать их на него.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Пресс-релиз: о количестве граждан (семей), состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, получивших жилье и улучшивших жилищные условия // Национальный статистический комитет Республики Беларусь [Электронный ресурс]. — Режим доступа: http://belstat.gov.by/homep/ru/indicators/pressrel/housing_conditions.php. — Дата доступа: 31.03.2012.
2. Затуренская, Т. Актуальные вопросы долевого строительства квартир / Т.Затуренская // Главный бухгалтер: Строительство. — С. 48 — 53.
3. Определение судебной коллегии по гражданским делам Минского городского суда от 27.10.2011 по делу N 33-3061 «Об оставлении решения суда Первомайского района г. Минска от 15.07.2011 без изменения, а кассационной жалобы — без удовлетворения».