В настоящее время актуальным является вопрос о продаже комнаты в квартире. Практика показывает, что продажа данной недвижимости требует особых знаний в сфере юриспруденции.
Комната – это доля в праве собственности. В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности (собственники) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. В извещении (уведомлении) нужно указать цену доли и иные условия ее продажи. Также следует помнить о сроке извещения: его следует применять по общей норме (ст. 422 ГК), т.е. у участников долевой собственности есть тридцатидневный срок для предъявления своего права. По окончании месяца со дня извещения, если другие участники не приобрели продаваемую долю или не направили отказ от ее приобретения, долю можно продать третьему лицу. Ее можно продать и раньше, если другой участник долевой собственности откажется от покупки. Доля третьему лицу продается по цене и на условиях, указанных в извещении. Продажа по другой цене или на других условиях – это нарушение преимущественного права покупки другого участника долевой собственности. В случае продажи доли по цене выше указанной в письменном извещении другой участник может в течение трех месяцев обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Стоимость комнаты (то есть сумму сделки) в договоре купли-продажи необходимо указывать в белорусских рублях. При этом п. 1 ст. 298 ГК позволяет указать в договоре купли-продажи стоимость квартиры в белорусских рублях в сумме, которая эквивалентна определенной сумме в иностранной валюте. В таком случае сумма, подлежащая уплате в рублях, определяется по официальному курсу Национального банка Республики Беларусь соответствующей валюты на день оплаты, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
В договоре купли-продажи цена является существенным условием договора. В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 526 ГК, если условие о цене в договоре отсутствует, договор признается незаключенным.
В настоящее время кроме нотариального удостоверения существует возможность напрямую удостоверить и зарегистрировать договор купли-продажи объекта недвижимого имущества в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру, где будут подготовлены все необходимые документы и договор купли-продажи. Сторонами сделки, как правило, являются покупатель и продавец.
Рассмотрим применение указанных норм на примерах.
1. Гражданин А. решил продать комнату, принадлежащую ему на праве собственности.
При продаже комнаты за сумму, эквивалентную 15000 дол. США, вы должны сначала предложить ее купить участнику долевой собственности по этой цене, и только в случае отказа собственника от покупки вы имеете право продать ее другому лицу за такую же цену. Если снижаете цену при продаже, то снова следует уведомить участника долевой собственности о продаже комнаты и назвать конкретную сниженную цену.
В связи с этим рекомендуем составить предварительный договор о намерениях заключения договора купли-продажи в будущем, где помимо прочих существенных условий, при которых договор купли-продажи может быть заключен, необходимо указать срок заключения договора купли-продажи не ранее чем 45 дней, из которых 30 дней (1 месяц) дается на раздумывание сособственнику для принятия решения о покупке совместной долевой собственности за предложенную цену либо отказа от такой покупки.
В соответствии с ч. 1 п. 13 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63, если в силу законодательства для заключения договора необходимо согласие либо отказ определенных лиц, оно должно быть удостоверено. На основании имеющихся полномочий в соответствии со ст. 48 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 N 305-З “О нотариате и нотариальной деятельности” (далее – Закон N 305-З) нотариус официально засвидетельствует отказ лица от покупки комнаты, то есть сособственник должен подписать отказ в нотариальной конторе у нотариуса либо явиться лично на заключение договора купли-продажи и подписать отказ от права преимущественной покупки.
Следует отметить, что отказ лица от покупки комнаты должен быть оформлен нотариально, то есть участник долевой собственности должен подписать отказ в нотариальной конторе у нотариуса.
“Де-юре” все просто. “Де-факто” соседи к нотариусу идти не желают, документ подписывать отказываются, порой всячески препятствуют вам в продаже вашей комнаты. На практике возникает вопрос: как поступить юридически правильно?
Приведем несколько действий, которые, на наш взгляд, смогут помочь вам в такой ситуации:
Во-первых, идете в нотариальную контору и через нотариуса направляете участнику долевой собственности уведомление о продаже комнаты по такой-то цене. Если в течение месяца после полученного уведомления собственник не изъявит желания купить комнату, можете продавать ее другому лицу за эту же цену, но следует помнить, что к этой сделке дополнительно необходимо иметь справку (разрешение на продажу комнаты) из нотариальной конторы.
Во-вторых, уведомление должно быть вручено собственнику официально (лично в руки), как правило, почтальоном (о чем в ведомости проставляется соответствующая запись о вручении, дата вручения такого уведомления, подпись и Ф.И.О. получателя такого уведомления). Однако и в данном случае существует проблема: на практике некоторые люди не подписывают документ, дверь работнику почты не открывают и не являются в почтовое отделение для получения уведомления. В такой ситуации следует обращаться только в суд.
Подаете исковое заявление, в котором указываете, что вам препятствуют в распоряжении вашей собственностью. Суд его рассматривает в течение месяца, назначает судебное заседание с вызовом всех лиц и выносит решение. В некоторых случаях необходимо провести два-три заседания, что соответственно увеличивает временные рамки решения этого вопроса.
Напоминаем, что продать комнату вы можете только после истечения десятидневного срока на подачу кассационной жалобы.
2. Гражданин А. решил продать комнату, принадлежащую ему на праве собственности, иностранному гражданину.
В данной ситуации у другого участника долевой собственности также есть право преимущественной покупки. Действует общий тридцатидневный срок, установленный ст. 422 ГК.
Однако сделка купли-продажи между гражданами Беларуси несколько отличается от сделки купли-продажи, где покупателем выступает иностранный гражданин. В отношении покупки комнаты иностранный гражданин приносит нотариально заверенный перевод гражданского паспорта. На основании ст. 2 и 3 Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных официальных документов (заключена в г. Гааге 05.10.1961), отменяются требования легализации иностранных официальных документов, выдаваемых государственными учреждениями одной из стран – участниц данной Конвенции, данные документы являются действительными в другой стране-участнице без консульской легализации при условии проставления на них апостиля. В соответствии с п. 1 ст. 92 Закона N 305-З нотариус свидетельствует верность перевода документа с одного языка на другой, если он владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответствующим языком, перевод документа может быть сделан известным ему переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствуется нотариусом. При необходимости должен присутствовать переводчик. В соответствии со ст. 23 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 N 105-З “О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства” временно пребывающие в Республике Беларусь иностранцы обязаны зарегистрироваться в органах регистрации в установленном порядке. То есть иностранному гражданину необходимо иметь регистрацию на территории Республики Беларусь на день совершения сделки (возможна временная регистрация).
В целях реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России N 3 “Об обеспечении равных прав граждан Беларуси и России на приобретение в собственность, владение, пользование и распоряжение имуществом” постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 N 1086 “О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. N 3” было установлено следующее.
Граждане Российской Федерации вправе приобретать комнаты, квартиры (дома) в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с ее гражданами, то есть им не нужна временная регистрация на территории Республики Беларусь, для оформления договора купли-продажи им достаточно иметь определенную сумму, подходящий вариант недвижимости и паспорт.
Следует упомянуть, что до 03.12.2010 действовало постановление Совета Министров от 31.08.1993 N 589 “Об установлении порядка купли-продажи квартир (домов)”, где отмечалось, что иностранные граждане, за исключением граждан Российской Федерации, могли стать собственниками недвижимого имущества на территории Республики Беларусь только путем дарения, участия в долевом строительстве и вступления в наследство. Прямые сделки на вторичном рынке жилья путем заключения договора купли-продажи были запрещены. В настоящее время иностранные граждане могут покупать комнаты, квартиры, дома без ограничений.
В заключение вышеуказанного мы рекомендуем вам подготовиться к продаже доли в праве собственности (комнаты). Что касается уведомления другого участника долевой собственности, то советуем отправить ему уведомление (извещение), предварительно заверенное нотариусом. Возможно, участник долевой собственности и поставит подпись в получении письма с уведомлением, но в таком случае он не сможет заявить, что его не уведомили о продаже комнаты.
Следует помнить, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч. 3 ст. 253 ГК). При этом такой иск по своей правовой природе не относится к искам о признании сделки недействительной, его правовая природа несколько иная. Практика идет по следующему пути. Суды предлагают истцу перечислить на депозит суда сумму, за которую была продана доля в квартире. Это делается для того, чтобы не нарушить право на получение денежных средств за проданную долю ответчиком. Однако “де-юре” возникает вопрос: чем регламентируется необходимость такого перечисления? Ответ один: по такому пути идет практика. На наш взгляд, данную практику необходимо отразить в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь для законодательного закрепления действий судов и с целью избежания дальнейших спорных вопросов.
Законодательство не содержит запретов на покупку комнаты иностранным гражданином, однако сделка купли-продажи между иностранным гражданином (за исключением граждан Российской Федерации) и гражданином Республики Беларусь несколько отличается от классической схемы. Необходимо иметь, во-первых, регистрацию на территории Республики Беларусь на день совершения сделки, во-вторых, нотариально заверенный перевод гражданского паспорта, в-третьих, при необходимости должен присутствовать переводчик.