Для определения оснований передачи жилого дома собственникам приватизированных квартир рассмотрим следующую ситуацию. На балансе учреждения образования находится жилой дом. С разрешения вышестоящей организации (Министерства образования Республики Беларусь) жильцы жилого дома приватизировали свои квартиры. В то же время акт приема-передачи жилого дома со стороны собственников квартир не подписан, товарищество собственников либо иная управляющая организация – не созданы.
Какие действия должно предпринять учреждение образования и на основании каких документов следует списать жилой дом в бухгалтерском учете, рассмотрим ниже.
В соответствии с п. 1 ст. 165 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в одном жилом доме или на одной придомовой территории, у двух и более собственников (далее – участники совместного домовладения).
Участник совместного домовладения обязан нести расходы по эксплуатации (содержанию, техническому обслуживанию, текущему ремонту и капитальному ремонту) общего имущества пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество, если иное не установлено законодательством (п. 1 ст. 166 ЖК).
В целях реализации указанного выше положения участники совместного домовладения обязаны определиться с порядком управления общим имуществом.
Управление общим имуществом осуществляется одним из следующих способов:
- непосредственно участниками совместного домовладения;
- организацией, управляющей общим имуществом;
- уполномоченным лицом;
организацией застройщиков или товариществом собственников, в том числе с привлечением организации, управляющей общим имуществом (п. 1 ст. 170 ЖК).
В соответствии с п. 3 ст. 170 ЖК решение о выборе одного из способов управления общим имуществом, за исключением управления общим имуществом уполномоченным лицом, принимается на общем собрании участников совместного домовладения.
Общее собрание участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом может быть созвано по инициативе участников совместного домовладения, а также по инициативе местного исполнительного и распорядительного органа (п. 1 ст. 177 ЖК).
В соответствии с п. 2 ст. 177 ЖК письменное уведомление о проведении общего собрания участников совместного домовладения по выбору способа управления общим имуществом направляется инициатором общего собрания каждому участнику совместного домовладения заказным письмом или вручается ему под расписку. В уведомлении указываются инициатор проведения общего собрания участников совместного домовладения, дата, место и время его проведения, повестка дня. Уведомление должно быть направлено не позднее двадцати дней до даты проведения общего собрания участников совместного домовладения.
Вместе с тем решение общего собрания участников совместного домовладения о выборе способа управления общим имуществом может быть принято путем проведения письменного опроса – передачи по адресу, который указан в уведомлении о проведении общего собрания участников совместного домовладения, в письменной форме решений участников совместного домовладения по вопросам, поставленным на голосование (п. 1 ст. 178 ЖК).
В случае если общим собранием принято решение по управлению общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения, они заключают между собой договор о совместном домовладении (п. 1 ст. 173 ЖК). При этом необходимо отметить, что управление общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения возможно лишь в случае, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества (п. 2 ст. 170 ЖК).
Типовой договор о совместном домовладении утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.03.2013 N 155 “Об утверждении Типового договора о совместном домовладении и признании утратившими силу постановления Совета Министров Республики Беларусь от 8 апреля 1998 г. N 569 и отдельных структурных элементов постановлений Совета Министров Республики Беларусь” (далее – Типовой договор).
Решением общего собрания участников совместного домовладения управление общим имуществом на основании договора управления общим имуществом может быть возложено на организацию, управляющую общим имуществом (ст. 174 ЖК).
При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 176 ЖК участник совместного домовладения обязан заключить договор управления общим имуществом. При отказе заключить договор управления общим имуществом организация, управляющая общим имуществом, уполномоченное лицо вправе заявить в суд требование о понуждении заключить такой договор. Договор управления общим имуществом заключается в простой письменной форме в двух экземплярах.
Типовой договор управления общим имуществом утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.04.2011 N 469 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. N 538” (далее – Типовой договор управления).
В случае если участниками совместного домовладения в течение шести месяцев с момента приватизации (п. 1 ст. 171 ЖК) не выбран способ управления общим имуществом, местным исполнительным и распорядительным органом проводится открытый конкурс по выбору уполномоченного лица, по результатам которого назначается уполномоченное лицо в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь (п. 1 ст. 175 ЖК).
Положение об уполномоченном лице по управлению общим имуществом утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005 N 342 “Об утверждении положений об уполномоченном лице по управлению общим имуществом и о конкурсе на право заключения договоров на техническое обслуживание и (или) текущий ремонт жилищного фонда” (далее – Положение N 342).
В соответствии с п. 2 ст. 175 ЖК местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней со дня проведения открытого конкурса по выбору уполномоченного лица письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.
В случае если открытый конкурс не состоялся, местный исполнительный и распорядительный орган в течение пятнадцати дней назначает уполномоченное лицо, письменно уведомляет участников совместного домовладения о назначении уполномоченного лица и об условиях договора управления общим имуществом.
Уполномоченное лицо может быть как физическим, так и юридическим лицом (п. 57 ст. 1 ЖК).
Уполномоченное лицо может быть назначено и в случае, если в совместном домовладении не обеспечиваются сохранность и эксплуатация общего имущества в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов, актов законодательства и по иным основаниям (п. 3 ст. 175 ЖК).
Таким образом, учреждению образования следует:
- проинформировать участников совместного домовладения о необходимости проведения общего собрания участников совместного домовладения и определиться со способом управления общим имуществом;
- при отсутствии инициатора такого собрания из числа участников совместного домовладения обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган с предложением выступить инициатором проведения общего собрания участников совместного домовладения;
- при отсутствии решения общего собрания участников совместного домовладения в течение шести месяцев с момента приватизации обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган о назначении уполномоченного лица.
В соответствии с п. 29 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 N 26 “Об утверждении Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств и признании утратившими силу некоторых постановлений и отдельных структурных элементов постановлений Министерства финансов Республики Беларусь по вопросам бухгалтерского учета”, выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением случаев, указанных в п. 28 названной Инструкции, а также отчуждения физическим лицам), оформляется актом о приеме-передаче основных средств.
Форма акта о приеме-передаче основных средств установлена постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 N 23 “Об установлении форм акта о приеме-передаче основных средств, акта о приеме-передаче нематериальных активов и утверждении Инструкции о порядке заполнения акта о приеме-передаче основных средств и акта о приеме-передаче нематериальных активов” (далее – форма акта о приеме-передаче).
После проведения общего собрания участников совместного домовладения и принятия решения об управлении общим имуществом и заключения договора о совместном управлении имуществом участниками совместного домовладения, договора с организацией, управляющей общим имуществом, либо договора с уполномоченным лицом с участниками совместного домовладения учреждение образования имеет право списать жилой дом со своего баланса. Иными словами, основанием для списания жилого дома с баланса учреждения образования являются:
копия договора о создании совместного домовладения.
Именно с момента заключения договора о совместном домовладении обязанность по содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества возлагается на организацию, управляющую общим имуществом, или уполномоченное лицо (п. 6 Типового договора; ст. 165, 173 – 176 ЖК; п. 3 Положения N 342).
Наряду с указанными выше обязанностями, на организацию, управляющую общим имуществом, или уполномоченное лицо возлагается обязанность ведения учета и отчетности (п. 3 Положения N 342; п. 6, 7 Типового договора; п. 3 Типового договора управления);
акт о приеме-передаче основных средств организации или уполномоченному лицу по управлению общим имуществом.
При этом согласно форме акта о приеме-передаче организации (уполномоченному лицу) по управлению общим имуществом передается техническая документация на жилой дом (технический паспорт и др.).