Частью первой подпункта 1.6 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 N 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма (поднайма) жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее — Указ) определено в том числе, что физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды жилого помещения срока фактического предоставления таких помещений в аренду зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе.
Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) определено, что несоблюдение требования в том числе о регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной. То есть не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 168 ГК). Пунктом 2 статьи 168 ГК предусмотрена обязанность каждой из сторон возвратить другой стороне все полученное по недействительной сделке, т.е. если арендодатель в качестве предоплаты (аванса) получил арендную плату по договору аренды жилых помещений, то он будет обязан возвратить полученную сумму арендатору.
Указ не устанавливает ответственности за нарушения требования о регистрации договора аренды жилого помещения (изолированного помещения), однако подп. 1.7 п. 1 Указа определено, что несоблюдение установленной законодательством формы договоров найма (поднайма), аренды (субаренды) жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест или требования о регистрации таких договоров не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с физических лиц в фиксированных суммах.
В Кодексе Республики Беларусь об административных правонарушениях (далее — КоАП) не закреплено специальной нормы, предусматривающей ответственность за уклонение от регистрации договора аренды жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, для арендодателей — физических лиц.
Однако необходимо учитывать, что ч. 1 ст. 21.16 КоАП устанавливает ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями (штраф в размере до 30 базовых величин). Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 N 399 (далее — Правила), не предусматривают обязанности по регистрации договоров аренды, однако подп. 7.15 п. 7 Правил предусмотрена обязанность граждан по исполнению иных обязанностей, предусмотренных иными актами законодательства. С учетом этого, а также того, что протоколы об административных правонарушениях по ст. 21.16 КоАП имеют право составлять в том числе сельские, поселковые, районные, городские и областные исполнительные комитеты (абз. 1 п. 2 ч. 1 ст. 3.30 Процессуально-исполнительного кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях), администрации районов в городах (которые и регистрируют рассматриваемые договоры аренды), то арендодатель за уклонение от регистрации договора аренды может быть привлечен к административной ответственности по ст. 21.16 КоАП.
Таким образом, в случае уклонения от регистрации договора аренды жилых помещений могут наступить следующие негативные последствия для арендодателя (физического лица): сделка будет являться недействительной (ничтожной), возникает возможность привлечения к административной ответственности по ст. 21.16 КоАП (за нарушение правил пользования жилыми помещениями).