Фонд жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда, или арендное жилье, является сравнительно новым видом жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь.
Фонд арендного жилья формируется из числа свободных (освободившихся), построенных (реконструированных), приобретенных жилых помещений государственного жилищного фонда, а также за счет жилых помещений республиканского и коммунального жилищного фонда, переведенных из числа заселенных гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда.
Например, с 01.04.2014 фонд арендного жилья пополнился за счет заселенных гражданами:
- служебных жилых помещений;
- специальных служебных жилых помещений;
- отдельных видов специальных жилых помещений (расположенных на закрытых территориях, предназначенных для военнослужащих органов пограничной службы).
С 01.07.2016 в фонд арендного жилья перейдут заселенные гражданами:
- неприватизированные жилые помещения государственного жилищного фонда;
- жилые помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах, в связи с изменением назначения здания, ранее являвшегося общежитием.
Порядок формирования, предоставления и использования арендного жилья установлен такими нормативными правовыми актами, как:
- Указ Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 N 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее — Указ N 563). Указом N 563 утверждено Положение об учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и о порядке предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (далее — Положение);
- Указ Президента Республики Беларусь от 17.11.2014 N 535 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. N 563» (далее — Указ N 535);
- постановление Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.2014 N 1297 «О некоторых вопросах предоставления жилых помещений коммерческого использования» (далее — постановление N 1297);
- решения областных исполнительных комитетов, Минского городского исполнительного комитета об установлении коэффициентов к плате за пользование жилыми помещениями коммерческого использования в зависимости от благоустройства и месторасположения;
- решения областных исполнительных комитетов, Минского городского исполнительного комитета об установлении понижающих коэффициентов к плате за пользование жилыми помещениями коммерческого использования;
- иные нормативные правовые акты, в том числе локальные.
Целевое использование фонда арендного жилья — предоставление гражданам за плату во временное владение и пользование жилых помещений коммерческого использования государственного жилищного фонда.
Арендное жилье предоставляется на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда (далее — договор найма) (форма типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда утверждена постановлением N 1297).
Арендное жилье относится к государственному жилищному фонду (коммунальная или республиканская собственность) и приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче по договору поднайма не подлежит, за исключением случаев, установленных законодательными актами.
Жилые помещения коммерческого использования
коммунального жилищного фонда — находятся в коммунальной собственности местных Советов депутатов и в ведении местных исполнительных и распорядительных органов, в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных органов и иных государственных организаций коммунальной формы собственности республиканского жилищного фонда — находятся в собственности Республики Беларусь и в ведении государственных органов и государственных организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, или республиканских органов и государственных организаций, заключивших договор безвозмездного пользования жилым помещением республиканского жилищного фонда, или уполномоченных ими лиц (далее — организации, в ведении которых находятся жилые помещения)
Предоставление жилых помещений коммерческого использования
При наличии свободных жилых помещений государственного жилищного фонда местный исполнительный и распорядительный орган, организация, в ведении которой находятся жилые помещения:
1) принимает решение о включении жилых помещений государственного жилищного фонда в состав жилых помещений коммерческого использования (в случае если жилые помещения относятся к иному виду жилых помещений государственного жилищного фонда);
2) определяет количество жилых помещений, предназначенных для первоочередного предоставления на период трудовых (служебных) отношений, — не более 30% от общего количества незаселенных жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда (ч. 3 п. 77 Положения), 10% от общего количества незаселенных жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда для лиц, указанных в абз. 4 ч. 1 п. 77 Положения.
Согласно п. 79 Положения организации, имеющие право повторного предоставления освобождаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, вправе самостоятельно предусматривать в локальных нормативных правовых актах категории граждан из числа работников данных организаций, имеющих первоочередное право предоставления жилых помещений коммерческого использования. При этом количество предоставляемых таким гражданам жилых помещений не должно превышать 40% от общего количества незаселенных жилых помещений коммерческого использования, находящихся в ведении этих организаций.
С 01.03.2016 такое право будет предоставлено также государственным органам и иным государственным организациям, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения коммунального жилищного фонда.
Оставшиеся 60% жилых помещений коммерческого использования либо невостребованные жилые помещения из числа предназначенных для первоочередного предоставления гражданам распределяются в общем порядке — гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, исходя из даты постановки на такой учет (п. 82 Положения). При отсутствии граждан, состоящих на учете, жилые помещения коммерческого использования предоставляются гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий, по дате подачи заявления о предоставлении жилого помещения (п. 83 Положения);
3) размещает информацию о наличии жилых помещений коммерческого использования (место нахождения, количественный и качественный состав, характеристика, уровень благоустройства, размер платы за пользование) и информацию о сроке обращения за предоставлением жилых помещений коммерческого использования в доступных для ознакомления местах и в сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения этих жилых помещений с указанием конкретных жилых помещений, предназначенных для граждан, имеющих первоочередное право на предоставление жилых помещений коммерческого использования. Такая информация размещается в течение не менее чем 15 календарных дней;
рассматривает заявления граждан о предоставлении жилых помещений коммерческого использования, поступившие в период размещения информации, и в течение одного месяца со дня подачи заявления принимает решение о предоставлении жилого помещения коммерческого использования в порядке очередности в соответствии с п. 6 Положения о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования, утвержденного постановлением N 1297 (далее — Положение N 1297).
В случае поступления нескольких заявлений о предоставлении одного и того же жилого помещения (жилых помещений) коммерческого использования от гражданина, претендующего на получение такого жилого помещения, рассматривается заявление, поданное первым. Другие заявления рассмотрению не подлежат;
4) извещает гражданина о предоставлении жилого помещения коммерческого использования заказным письмом с обратным уведомлением либо под роспись.
Такой гражданин либо его представитель, уполномоченный в установленном порядке, в течение 15 календарных дней со дня получения извещения обязан обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в ведении которой находится жилое помещение, для заключения договора найма. Необращение гражданина либо его представителя в установленный срок рассматривается как отказ от предоставления жилого помещения коммерческого использования. Указанный срок может быть продлен до 30 календарных дней в случае, если гражданин своевременно уведомил местный исполнительный и распорядительный орган, организацию, в ведении которой находится жилое помещение, о наличии уважительных причин, препятствующих его обращению за заключением договора найма.
В случае отказа гражданина от предоставления жилого помещения коммерческого использования данное жилое помещение предоставляется иному гражданину, подавшему заявление о предоставлении этого жилого помещения;
5) регистрирует договор найма в установленном порядке;
6) передает жилое помещение нанимателю по акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения, в котором указываются сведения в соответствии с п. 3 ст. 53 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).
Первоочередное право на предоставление жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда, за исключением жилых помещений коммерческого использования, указанных в п. 78 Положения, имеют граждане в связи с характером трудовых (служебных) отношений, не имеющие жилых помещений в собственности (долей в праве общей собственности на жилые помещения) и (или) во владении и пользовании, за исключением жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам найма жилого помещения в общежитии, в населенном пункте по месту работы (службы) (с 01.03.2016 при реализации первоочередного права на предоставление жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда в г. Минске — в г. Минске и Минском районе). Перечень таких граждан указан в п. 77 Положения.
Данный перечень является исчерпывающим.
Следует принимать во внимание особенности, определенные при предоставлении жилых помещений коммерческого использования республиканского жилищного фонда (гл. 3 Положения N 1297).
При принятии решения о предоставлении жилого помещения коммерческого использования республиканского жилищного фонда работнику организация, в ведении которой находится это жилое помещение, устанавливает факты в соответствии с п. 17 Положения N 1297.
В данном случае выдача индивидуального ходатайства работнику не предусмотрена.
Организациям, в ведении которых находятся жилые помещения коммерческого использования, предоставлено право предоставлять их работникам других государственных органов и организаций, входящих в систему (структуру, состав) или подчиненных организации, в ведении которой находятся жилые помещения, или входящих в систему (структуру, состав) или подчиненных государственному органу или государственной организации, в систему (структуру, состав) которых также входит (в подчинении которых также находится) организация, в ведении которой находится жилое помещение (п. 18 Положения N 1297). Данное право может быть реализовано только при условии отсутствия заявлений о предоставлении жилых помещений коммерческого использования от работников организации, в ведении которой находятся жилые помещения.
Плата за пользование арендным жильем
Базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования определена постановлением N 1297 в размере 0,2 базовой величины на 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц.
Областными исполнительными комитетами, Минским городским исполнительным комитетом утверждены коэффициенты к плате за пользование жилыми помещениями коммерческого использования в зависимости от местонахождения и благоустройства, а также по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь — понижающие коэффициенты.
При отсутствии горячего, холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), центрального отопления размер коэффициентов в зависимости от местонахождения и благоустройства уменьшается на 10% за каждый отсутствующий вид благоустройства.
Кроме того, абз. 3 п. 2 постановления N 1297 утверждена базовая ставка платы за пользование арендным жильем с учетом оборудования его имуществом согласно минимальному перечню, указанному в ч. 1 подп. 1.5 п. 1 Указа N 535, в размере 0,25 базовой величины на 1 кв.м общей площади жилого помещения в месяц.
Таким образом, размер платы за пользование жилым помещением коммерческого использования определяется в зависимости от основания получения арендного жилья:
1) в соответствии с подп. 1.5 п. 1 Указа N 563 при предоставлении гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий либо не состоящим на таком учете, — по формуле:
Б x К x S,
где Б — базовая ставка 0,2 БВ;
К — коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений, определенные областными и Минским городским исполнительными комитетами;
S — площадь жилого помещения коммерческого использования (арендного жилья);
2) в соответствии с подп. 1.6 п. 1 Указа N 563 при предоставлении:
— гражданам, имеющим право на первоочередное получение жилых помещений коммерческого использования коммунального жилищного фонда в соответствии с ч. 1 п. 77 Положения;
— гражданам, имеющим право на получение жилых помещений коммерческого использования, построенных за счет средств республиканского бюджета, направляемых на преодоление последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС, в соответствии с п. 78 Положения;
— гражданам, проживавшим в жилых помещениях, включенных в фонд арендного жилья из числа заселенных жилых помещений государственного жилищного фонда в соответствии с подп. 2.1, 2.4 п. 2 Указа N 563, — по формуле:
Б x К x S x ПК,
где Б — базовая ставка 0,2 БВ;
К — коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений, определенные областными и Минским городским исполнительными комитетами;
S — площадь жилого помещения коммерческого использования (арендного жилья);
ПК — понижающие коэффициенты, установленные областными и Минским городским исполнительными комитетами по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.
В отношении жилых помещений коммерческого использования, предоставляемых гражданам, указанным в ч. 1 п. 77 и п. 78 Положения, на условиях договора найма, заключенного на срок трудовых (служебных) отношений, с 01.03.2016 изменяются правила расчета платы за пользование: размер платы в таких случаях рассчитывается с применением понижающих коэффициентов, установленных облисполкомами и Минским горисполкомом по согласованию с Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь, в пределах 20 кв.м общей площади жилого помещения на одного человека. Общая площадь свыше указанной оплачивается по общему правилу без применения понижающих коэффициентов. Исключение — предоставление однокомнатной квартиры: в данном случае понижающие коэффициенты применяются независимо от общей площади предоставляемого жилого помещения;
3) в соответствии с Указом N 535 при предоставлении государственным служащим арендного жилья, оборудованного имуществом, — по формуле:
Боб x К x К1 x S,
где Боб — базовая ставка 0,25 БВ;
К — коэффициенты в зависимости от степени благоустройства и места нахождения жилых помещений, определенные областными и Минским городским исполнительными комитетами;
К1 — коэффициенты, установленные Управлением делами Президента Республики Беларусь, областными исполнительными комитетами по согласованию с Советом Министров Республики Беларусь;
S — площадь жилого помещения коммерческого использования (арендного жилья).
Срок действия договора найма. Заключение договора найма на новый срок
Договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, если иное не предусмотрено законодательными актами, а в случаях предоставления жилых помещений коммерческого использования в связи с характером трудовых (служебных) отношений — на срок трудовых (служебных) отношений.
Случаи, когда договор найма может быть установлен на иной срок, определены в ч. 2 подп. 2.4 п. 2 Указа, а также ч. 3 подп. 2.3-1 п. 2 Указа в новой редакции (вступает в силу с 01.03.2016).
Например, если гражданин проживает в жилом помещении государственного жилищного фонда и с 01.07.2016 данное жилое помещение подлежит включению в фонд арендного жилья, то, поскольку жилые помещения государственного жилищного фонда предоставлялись бессрочно, с нанимателем этого жилого помещения договор найма также должен быть заключен бессрочно.
В случаях изменения назначения здания общежития на многоквартирный дом договор найма заключается бессрочно только в отношении нанимателей и членов их семей, не подлежащих выселению из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях в соответствии с п. 4 ст. 221 ЖК.
В соответствии с новой редакцией п. 90 Положения с 01.03.2016 договор найма, заключенный на срок трудовых (служебных) отношений, прекращается в связи с прекращением трудовых (служебных) отношений с организацией, предоставившей жилое помещение либо ходатайствовавшей о предоставлении жилого помещения коммерческого использования, либо в связи со смертью, признанием судом безвестно отсутствующим или объявлением умершим нанимателя жилого помещения, за исключением случаев, если в жилом помещении остались проживать совершеннолетние члены его семьи, имеющие первоочередное право на предоставление жилого помещения коммерческого использования соответствующего жилищного фонда.
При этом с даты прекращения трудовых (служебных) отношений и при отсутствии оснований для заключения договора найма на новый срок до даты фактического освобождения жилого помещения наниматель вносит плату за пользование жилым помещением коммерческого использования без учета понижающих коэффициентов.
Государственные органы, другие организации, ходатайствовавшие о предоставлении жилого помещения коммерческого использования коммунального жилищного фонда, обязаны информировать местный исполнительный комитет, предоставивший жилое помещение коммерческого использования, о прекращении с работником трудовых (служебных) отношений не позднее 5 рабочих дней со дня прекращения таких отношений.
С нанимателем жилого помещения коммерческого использования, за исключением нанимателя, с которым договор найма заключен на срок трудовых (служебных) отношений, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, по истечении срока действия договора найма заключается договор найма на новый срок.
Перед заключением с нанимателем договора найма на новый срок наймодатель запрашивает в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, сведения о надлежащем или ненадлежащем исполнении нанимателем обязанностей по названному договору найма.
Указанная организация в течение 15 календарных дней обязана предоставить наймодателю такие сведения. В ч. 3 п. 9 Положения N 1297 отражено, что рассматривать в качестве ненадлежащего исполнения обязанностей по договору найма.
На основании сведений, предоставленных организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, наймодатель принимает решение о заключении договора найма на новый срок либо направляет нанимателю мотивированный отказ в заключении такого договора.
Выселение из жилых помещений коммерческого использования
Наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений при наличии оснований, предусмотренных п. 92 Положения.
Кроме того, с 01.03.2016 п. 92 Положения дополняется ч. 2, которая предусматривает еще один дополнительный случай выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения граждан, которым жилые помещения коммерческого использования предоставлены в связи с характером трудовых (служебных) отношений, — на основании расторжения договора найма. Такое расторжение возможно в случае получения во владение и пользование (приобретения в собственность) нанимателем жилого помещения, членами его семьи в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью 15 кв. метров и более на одного человека (для г. Минска — 10 кв. метров и более в г. Минске либо 15 кв. метров и более в населенном пункте Минского района). Данное жилое помещение должно соответствовать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям.
При этом, если данный факт будет выявлен в ходе уточнения данных, являющихся основанием для сохранения права граждан состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наниматель будет вносить плату за пользование жилым помещением без учета понижающих коэффициентов с даты получения жилого помещения до даты фактического освобождения жилого помещения коммерческого использования.
К иным основаниям выселения из жилого помещения коммерческого использования можно также отнести следующие:
- расторжение договора найма в случае, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения);
- если граждане самоуправно заняли жилое помещение коммерческого использования;
- если договор найма признан недействительным.
Передача в собственность жилых помещений коммерческого использования
Право на передачу в собственность арендного жилья имеют:
наниматели жилых помещений, не подлежавшие выселению из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в соответствии с п. 4 ст. 221 ЖК, — в случае изменения назначения жилого дома общежития на многоквартирный жилой дом наниматели, проживающие в жилых помещениях, являвшихся служебными и включенных в состав жилых помещений коммерческого использования, и имеющие по состоянию на 31.03.2014 право на приобретение служебных жилых помещений в собственность наниматели жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки на основании абз. 4 подп. 2.3-1 п. 2 Указа N 563 в новой редакции ч. 4 подп. 2.4 п. 2 Указа N 563 Указа Президента Республики Беларусь от 17.06.2011 N 253 «Об отдельных вопросах купли-продажи жилых домов (квартир) сельскохозяйственных организаций» (далее — Указ N 253)
Право на приватизацию жилых помещений коммерческого использования предоставлено ч. 4 подп. 2.4 п. 2 Указа N 563 (с 01.03.2016 ч. 4 подп. 2.3-1 п. 2 Указа N 563):
1) нанимателям жилых помещений, не подлежащим выселению из жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии в соответствии с пунктом 4 статьи 221 ЖК, совершеннолетним членам их семей, а также иным гражданам, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право владения и пользования этими жилыми помещениями, — в случае изменения назначения жилого дома общежития на многоквартирный жилой дом;
2) нанимателям, проживающим в жилых помещениях, являвшихся служебными и включенных в состав жилых помещений коммерческого использования, и имеющим на 31 марта 2014 г. право на приобретение этих жилых помещений в собственность. Указанные граждане могут воспользоваться правом на приватизацию жилых помещений коммерческого использования в порядке, установленном законодательством, действовавшим до вступления в силу Указа N 563. Такое право было определено Указом Президента Республики Беларусь от 19.03.2007 N 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда» (далее — Указ N 128).
Правом на приватизацию названные категории граждан могут воспользоваться, подав заявление о приватизации до 01.07.2016. В случае подачи такого заявления жилое помещение перейдет в фонд арендного жилья и граждане обязаны будут вносить плату за пользование жилым помещением коммерческого использования до оформления права собственности на приватизированное жилое помещение в порядке, установленном законодательством.
В соответствии с п. 4 ст. 221 ЖК из жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях, предоставленных до 2 марта 2013 г., не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения типовых потребительских качеств, соответствующего требованиям п. 3 ст. 84 ЖК, отдельные категории нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда в общежитиях (за исключением нанимателей, с которыми расторгнут трудовой договор в соответствии с п. 4, 5 и 7 — 9 ст. 42 Трудового кодекса Республики Беларусь).
Кроме того, особенности передачи в собственность жилых помещений коммерческого использования связаны с жилищным фондом, построенным сельскохозяйственными организациями за счет льготных кредитов.
Жилые помещения государственного жилищного фонда, построенные сельскохозяйственными организациями с государственной поддержкой, могут находиться:
- в хозяйственном ведении сельскохозяйственных организаций коммунальной либо республиканской формы собственности или в оперативном управлении государственных органов;
- в безвозмездном пользовании сельскохозяйственных организаций частной формы собственности, созданных в результате разгосударствления и приватизации.
Жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) сельскохозяйственными организациями с привлечением средств государственной поддержки, могут быть проданы с учетом особенностей, установленных Указом N 253.