Одними из важнейших вопросов, относящихся к деятельности организаций застройщиков, являются вопросы членства в такой организации. В частности, это вопросы, касающиеся возникновения и прекращения членства, прав и обязанностей членов организации застройщиков. Данные вопросы будут рассмотрены в настоящей статье.
Согласно пункту 36 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее – ЖК) организацией застройщиков является потребительский кооператив, представляющий собой добровольное объединение граждан либо граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Таким образом, в составе членов организации застройщиков, как и любого потребительского кооператива, наличие граждан является обязательным.
Граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели становятся членами организации застройщиков:
- учредители организации застройщиков – с даты государственной регистрации этой организации (пункт 1 статьи 193 ЖК);
- граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели, вступающие в организацию застройщиков во время строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества, – с даты принятия соответствующего решения общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков на основании их письменного заявления (часть первая пункта 2 статьи 193 ЖК);
- новый собственник, к которому перешло право собственности на объекты недвижимого имущества и который в связи с этим реализует свое право на вступление в члены организации застройщиков путем подачи соответствующего заявления в правление этой организации, – с даты регистрации такого заявления в правлении организации застройщиков. В этом случае принятие решения общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации застройщиков о приеме в члены организации не требуется (часть вторая пункта 2 статьи 193 ЖК).
Порядок приема в члены организации застройщиков устанавливается ее уставом с учетом требований ЖК и законодательства (пункт 3 статьи 193 ЖК).
На практике зачастую возникает вопрос, должно ли, например, количество членов жилищно-строительного кооператива соответствовать количеству квартир в многоквартирном жилом доме, строительство которого осуществляется данным кооперативом. Так, у гражданина А., являющегося членом жилищно-строительного кооператива, возник вопрос о правомерности следующей ситуации. Многоквартирный жилой дом, строительство которого осуществляется жилищно-строительным кооперативом, рассчитан на 214 квартир. Количество же членов жилищно-строительного кооператива составляет около 70 человек. Периодически в жилищно-строительный кооператив принимаются новые члены. Представляется, что в рассматриваемой ситуации отсутствуют нарушения законодательства, которое не содержит требования о соответствии количества членов организации застройщиков количеству жилых помещений в многоквартирном жилом доме, возводимом организацией застройщиков. Кроме того, все имущество организации застройщиков принадлежит ей на праве собственности, в том числе жилые (нежилые) помещения до перехода права собственности на них к членам организации застройщиков в установленном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 194 ЖК член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества), приобретает право собственности на этот объект недвижимого имущества с даты государственной регистрации такого права в порядке, установленном законодательством. Таким образом, условиями возникновения права собственности на объект недвижимого имущества у члена организации застройщиков, которому этот объект недвижимого имущества предоставлен во владение и пользование, являются:
1) внесение им паевых взносов в полном объеме за данный объект недвижимого имущества (оплата стоимости такого объекта недвижимого имущества в полном объеме);
2) государственная регистрация такого права в порядке, установленном законодательством.
До момента перехода права собственности на объект недвижимого имущества к члену организации застройщиков данный объект недвижимого имущества находится в собственности организации застройщиков.
Согласно пункту 2 статьи 194 ЖК член организации застройщиков, внесший паевые взносы в полном объеме за объект недвижимого имущества (оплативший стоимость этого объекта недвижимого имущества) до предоставления ему права владения и пользования этим объектом, приобретает право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества на основании свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности члена организации застройщиков на построенные в жилом доме организации застройщиков объекты недвижимого имущества, выданного территориальной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Однако для возникновения права владения и пользования объектом недвижимого имущества внесение паевых взносов в полном объеме не является обязательным. Согласно части первой пункта 4 статьи 194 ЖК объекты недвижимого имущества предоставляются во владение и пользование члену организации застройщиков, имеющему паенакопления в организации застройщиков и не являющемуся собственником объектов недвижимого имущества, на основании, указанном в части второй пункта 4 статьи 194 ЖК. Исходя из определения паенакоплений, приведенного в пункте 40 статьи 1 ЖК, размер таких паенакоплений может быть менее ста процентов общего размера паевых взносов, подлежащих внесению членом организации застройщиков.
Немало проблемных ситуаций возникает в связи с необоснованным отказом организации застройщиков предоставить во владение и пользование ее членам жилые (нежилые) помещения. Так, правлением организации застройщиков было доведено до сведения ее членов, что ни одному из них не будут выданы ключи от квартир до тех пор, пока члены, имеющие задолженность по уплате взносов, не погасят данную задолженность. Такие действия правления организации застройщиков, на наш взгляд, являются абсолютно неправомерными. Условия предоставления члену организации застройщиков помещения во владение и пользование либо в собственность определены статьей 194 ЖК. При выполнении этих условий член организации застройщиков приобретает право на предоставление ему помещения вне зависимости от наличия или отсутствия у других членов задолженности перед организацией застройщиков по уплате взносов.
Следует отметить, что с момента возникновения права собственности на жилое или нежилое помещение у первого члена организации застройщиков, внесшего паевые взносы в полном объеме и осуществившего государственную регистрацию права собственности на помещение, возникает совместное домовладение, участниками которого являются указанный член организации застройщиков и сама организация застройщиков (пункт 1 статьи 165 ЖК). По мере перехода права собственности на жилые и нежилые помещения в жилом доме к другим членам организации застройщиков число участников совместного домовладения увеличивается. Организация застройщиков является участником совместного домовладения до тех пор, пока все помещения в жилом доме не перейдут в собственность членов организации застройщиков. До этого момента организация застройщиков как участник совместного домовладения обязана нести расходы по эксплуатации общего имущества пропорционально ее доле в праве общей собственности на это имущество (часть первая пункта 1 статьи 166 ЖК). Определение общего имущества приведено в пункте 33 статьи 1 ЖК. Общее имущество находится в общей долевой собственности участников совместного домовладения, доли которых определяются в соответствии со статьей 169 ЖК. Собственники жилых и нежилых помещений в жилом доме, являясь участниками совместного домовладения, осуществляют управление общим имуществом в порядке, определенном главой 30 ЖК. Что касается членов организации застройщиков, имеющих паенакопления, которым помещения предоставлены во владение и пользование, то они участниками совместного домовладения не являются, поскольку не являются собственниками занимаемых ими помещений (пункт 1 статьи 165 ЖК). Однако представляется, что они наравне с участниками совместного домовладения могут участвовать в управлении общим имуществом таких участников, поскольку являются членами организации застройщиков. Так, согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 199 ЖК член организации застройщиков, не являющийся собственником помещения, имеет право участвовать в деятельности организации застройщиков, избирать органы ее управления и контроля и быть избранным в них. Например, посредством участия в общем собрании членов организации застройщиков указанные ее члены обладают правом голоса при принятии общим собранием решений, в том числе касающихся общего имущества участников совместного домовладения.
Одним из важных этапов создания многоквартирного жилого дома в составе организации застройщиков является распределение жилых (нежилых) помещений между членами организации застройщиков. На практике такое распределение помещений носит название “жеребьевка”. У многих граждан, являющихся членами организаций застройщиков, часто возникают вопросы, касающиеся порядка проведения жеребьевки. Прежде всего указанных граждан интересует, существуют ли установленные законодательством правила жеребьевки. Так, у гражданина А. возник вопрос, правомерно ли проведение жеребьевки еще до момента начала строительства многоквартирного жилого дома. Следует отметить, что законодательством не установлены правила, регламентирующие распределение жилых (нежилых) помещений между членами организации застройщиков. В связи с этим данная процедура должна быть урегулирована уставом или иными локальными нормативными правовыми актами организации застройщиков. Следовательно, для того чтобы оценить правомерность тех или иных ситуаций, касающихся жеребьевки, необходимо ознакомиться с уставом организации застройщиков или иными локальными нормативными правовыми актами, утвержденными в установленном порядке.
Значительное количество вопросов, возникающих у членов организаций застройщиков, касаются соблюдения сроков строительства, качества жилых (нежилых) помещений, передаваемых членам организации застройщиков, и т.д. Так, очень часто возникает вопрос, какую ответственность несет строительная организация перед членами организации застройщиков за нарушение сроков строительства. Следует отметить, что, поскольку договор строительного подряда заключается между строительной организацией и организацией застройщиков, члены организации застройщиков не связаны договорными отношениями со строительной организацией. Ответственность же строительной организации перед организацией застройщиков за нарушение сроков строительства предусматривается договором строительного подряда. То же самое касается и ответственности строительной организации за качество выполненных строительно-монтажных работ. Претензии, касающиеся исполнения строительной организацией своих обязательств по договору строительного подряда, должны предъявляться в ее адрес в первую очередь организацией застройщиков. Члены же организации застройщиков для инициирования предъявления таких претензий вправе обращаться в правление организации застройщиков.
Вместе с тем следует отметить, что члены организации застройщиков помимо отношений, основанных на членстве, связаны с организацией застройщиков и договорными отношениями. Согласно абзацу четвертому статьи 198 ЖК организация застройщиков обязана обеспечивать заключение договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков с каждым ее членом на условиях и в порядке, определяемых Советом Министров Республики Беларусь. Согласно абзацу девятому пункта 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 N 1490 “О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков” ответственность сторон является существенным условием указанного договора. Таким образом, в договоре строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков может быть установлена ответственность организации застройщиков перед ее членами за нарушение сроков строительства, качество жилых (нежилых) помещений и т.д. Кроме того, представляется, что на договорные отношения организации застройщиков и ее членов распространяется действие Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 N 90-З “О защите прав потребителей” (далее – Закон). Согласно пункту 1 статьи 2 Закона его действие распространяется на отношения между потребителями и изготовителями, продавцами, поставщиками, представителями, исполнителями, ремонтными организациями, возникающие из договоров розничной купли-продажи, подряда, аренды, страхования, хранения, энергоснабжения, комиссии, перевозки пассажира и его багажа, груза, возмездного оказания услуг и иных подобных договоров. Таким образом, член организации застройщиков вправе предъявлять организации застройщиков требования, связанные с надлежащим осуществлением строительства соответствующего объекта недвижимости.
Согласно пункту 3 статьи 194 ЖК члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, внесшие при уплате денежных средств (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов)) или паевых взносов (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов) организацией застройщиков) свою денежную жилищную квоту (именные приватизационные чеки “Жилье”) либо денежные средства в целях создания общей собственности на жилое помещение, имеют право требовать от гражданина, являющегося членом организации застройщиков, при оформлении в собственность жилого помещения признания за ними доли в праве собственности на это жилое помещение или выплаты им соответствующей денежной компенсации.
Согласно пункту 5 статьи 194 ЖК при прекращении членства в организации застройщиков гражданина, не являющегося собственником объектов недвижимого имущества (за исключением прекращения членства в связи с его смертью), и при условии, что имеющий право на вступление в эту организацию член его семьи (другое лицо) не вступил в нее, бывший член организации застройщиков, имевший право владения и пользования объектами недвижимого имущества в жилом доме организации застройщиков, в течение двух месяцев со дня прекращения членства в этой организации имеет право внести денежные средства в размере, составляющем оставшуюся часть стоимости предоставленных во владение и пользование объектов недвижимого имущества, и оформить в порядке, установленном законодательством, право собственности на занимаемые им объекты недвижимого имущества. Таким образом, для оформления права собственности на занимаемые бывшим членом организации застройщиков объекты недвижимого имущества необходимо наличие следующих условий:
1) внесение бывшим членом организации застройщиков денежных средств в размере, составляющем оставшуюся часть стоимости предоставленных во владение и пользование объектов недвижимого имущества, в течение двух месяцев со дня прекращения членства в этой организации;
2) имеющий право на вступление в организацию застройщиков член семьи бывшего члена организации застройщиков (другое лицо) не вступил в нее.
Последствия невыполнения условий, определенных пунктом 5 статьи 194 ЖК, предусмотрены пунктом 6 статьи 194 ЖК.
Перечень оснований прекращения членства в организации застройщиков предусмотрен пунктом 1 статьи 195 ЖК. Указанный перечень не является исчерпывающим, поскольку согласно абзацу девятому пункта 1 статьи 195 ЖК иные основания могут быть предусмотрены законодательными актами и уставом организации застройщиков. Порядок прекращения членства в организации застройщиков устанавливается ее уставом с учетом требований ЖК и актов законодательства (пункт 2 статьи 195 ЖК). Одним из оснований прекращения членства в организации застройщиков является исключение из ее членов. Основания исключения из членов организации застройщиков предусмотрены пунктом 1 статьи 196 ЖК, порядок такого исключения – пунктом 2 статьи 196 ЖК. На практике очень часто возникают вопросы о том, может ли член организации застройщиков быть исключен из данной организации в том или ином случае, в частности:
1) в случае увольнения члена организации застройщиков из организации, в которой он состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы и из числа работников которой сформирована организация застройщиков;
2) предоставления члену организации застройщиков, состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома;
3) заключения членом организации застройщиков, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, брака с лицом, имеющим в собственности жилое помещение.
Ни одно из перечисленных обстоятельств не указано в пункте 1 статьи 195 и пункте 1 статьи 196 ЖК в качестве основания прекращения членства в организации застройщиков (исключения из нее). Вместе с тем, как отмечалось ранее, согласно абзацу девятому пункта 1 статьи 195 ЖК основания прекращения членства в организации застройщиков, не предусмотренные в пункте 1 статьи 195 ЖК, могут быть определены уставом организации застройщиков. В связи с этим возникает вопрос, могут ли какие-либо из перечисленных выше обстоятельств быть предусмотрены уставом в качестве оснований прекращения членства в организации застройщиков. Представляется, что получение однозначного ответа на данный вопрос может вызвать определенные сложности. Следует обратить внимание, что единственным основанием прекращения членства в организации застройщиков по инициативе организации застройщиков является исключение из организации застройщиков (абзац четвертый пункта 1 статьи 195 ЖК). Остальные основания связаны с добровольным волеизъявлением члена организации застройщиков на выход из данной организации либо с обстоятельствами, не зависящими от воли сторон, после наступления которых продолжение членства в организации застройщиков объективно невозможно. Перечень же оснований исключения из организации застройщиков, предусмотренный пунктом 1 статьи 196 ЖК, является исчерпывающим. Все изложенное позволяет сделать вывод, что в уставе организации застройщиков не могут быть предусмотрены дополнительные основания прекращения членства в организации застройщиков по инициативе организации застройщиков. Наличие же обстоятельств, перечисленных выше, не препятствует продолжению членства в организации застройщиков. Следовательно, они не могут быть предусмотрены уставом в качестве оснований прекращения членства в организации застройщиков.
В соответствии со статьей 203 ЖК члены организации застройщиков уплачивают следующие взносы:
1) вступительный. Согласно пункту 5 статьи 1 ЖК вступительный взнос – сумма денежных средств, вносимая гражданином, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при вступлении в организацию застройщиков и предназначенная для покрытия расходов, связанных с деятельностью организации застройщиков. Категории граждан, которые освобождаются от уплаты вступительного взноса, перечислены в части второй пункта 1 статьи 203 ЖК. Также согласно части второй пункта 1 статьи 203 ЖК общее собрание (собрание уполномоченных) членов организации застройщиков вправе освобождать от уплаты вступительного взноса и других граждан;
2) паевой. Согласно пункту 39 статьи 1 ЖК паевой взнос – денежные средства, единовременно или периодически вносимые организации застройщиков ее членом на финансирование строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома организацией застройщиков). Таким образом, паевые взносы могут быть направлены исключительно на финансирование строительства, реконструкции или приобретения жилого дома организацией застройщиков. Другие расходы, связанные с деятельностью организации застройщиков, должны финансироваться за счет вступительных, членских взносов и других источников, не противоречащих законодательству (доходы от осуществляемой в соответствии с законодательством предпринимательской деятельности и др.). Так, представляется, что если на момент окончания строительства многоквартирного жилого дома фактическая стоимость жилых (нежилых) помещений оказалась меньше суммы внесенных членами организации застройщиков паевых взносов, то сумма превышения паевых взносов над фактической стоимостью строительства подлежит возврату членам организации застройщиков на основании пункта 39 статьи 1 ЖК, а также пункта 1 статьи 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК). Согласно части первой пункта 3 статьи 203 ЖК члены организации застройщиков уплачивают паевой взнос (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков) путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет организации застройщиков. Таким образом, уплата паевых взносов наличными денежными средствами не допускается. Согласно пункту 6 статьи 203 ЖК гражданин, вступивший в члены организации застройщиков (осуществлявшей финансирование строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества), объект недвижимого имущества которой завершен строительством (реконструирован) или приобретен, вместо выбывшего члена этой организации, не являвшегося собственником объекта недвижимого имущества, вносит паевые взносы в размере, соответствующем оценочной стоимости этого объекта недвижимого имущества, определенной в соответствии с законодательными актами. В случае если строительство, реконструкция объектов недвижимого имущества не завершены, гражданин, вступающий в члены организации застройщиков, вносит в порядке, установленном законодательством, денежные средства (при самостоятельном финансировании такого строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества) или паевые взносы (при финансировании строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества организацией застройщиков) в не меньшем размере, чем размер денежных средств, паевых взносов выбывшего члена этой организации с учетом индексации (пункт 7 статьи 203 ЖК). Согласно части первой пункта 1 статьи 196 ЖК систематическое невнесение паевого взноса является основанием исключения из организации застройщиков. Однако следует отметить, что не является основанием исключения из организации застройщиков неуплата пени за просрочку внесения паевых взносов. Так, гражданин А. внес паевой взнос с нарушением установленного срока, однако не уплатил начисленную в связи с просрочкой пеню. Председатель правления организации застройщиков сообщил гражданину А., что в случае неуплаты пени он будет исключен из организации застройщиков. Представляется, что позиция председателя правления организации застройщиков не является правомерной, поскольку неуплата пени не предусмотрена в части первой пункта 1 статьи 196 ЖК в качестве основания исключения из организации застройщиков. Вместе с тем это не освобождает гражданина А. от обязанности по уплате пени за просрочку внесения паевых взносов, предусмотренной уставом организации застройщиков или договором строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков. В случае отказа гражданина А. от добровольной уплаты пени она может быть взыскана организацией застройщиков в судебном порядке;
3) членский. Согласно пункту 59 статьи 1 ЖК членский взнос – денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков на цели, связанные с деятельностью организации застройщиков, в том числе на оплату труда работников, вознаграждение членов правления, членов ревизионной комиссии (ревизора). На практике зачастую возникают проблемные ситуации, связанные с уплатой членских взносов. Так, гражданин Б. вступил в организацию застройщиков в июне 2013 г. и с момента вступления ежемесячно уплачивал членские взносы. Через некоторое время организация застройщиков предъявила гражданину Б. требование о доплате членских взносов за период с даты государственной регистрации организации застройщиков до даты вступления в нее гражданина Б. Данное требование было основано на решении общего собрания членов организации застройщиков, согласно которому члены организации застройщиков ежемесячно обязаны вносить членские взносы с момента государственной регистрации организации застройщиков независимо от времени вступления в нее. В связи с этим у гражданина Б. возник вопрос, правомерно ли взыскание с него членских взносов за период, в течение которого он не являлся членом организации застройщиков. Представляется, что в связи с неурегулированностью в законодательстве порядка уплаты членских взносов ответить на данный вопрос весьма сложно. Установление размера, порядка и сроков уплаты членских взносов полностью отнесено на усмотрение общего собрания членов организации застройщиков. Однако, на наш взгляд, указанное решение общего собрания членов организации застройщиков все же является неправомерным. Исходя из определения членского взноса, приведенного в пункте 59 статьи 1 ЖК, членский взнос – это денежные средства, периодически вносимые членом организации застройщиков. Из данного определения можно сделать вывод, что у гражданина отсутствуют обязанность по уплате членских взносов до тех пор, пока он не станет членом организации застройщиков.
Заслуживают внимания также следующие примеры правоприменительной практики, касающиеся уплаты членских взносов:
- а) в связи с неэффективностью работы организации застройщиков у ее членов возник вопрос, возможно ли по решению общего собрания членов организации застройщиков приостановить уплату членских взносов. Представляется, что приостановление уплаты членских взносов является неправомерным, поскольку исходя из определения членских взносов, приведенного в пункте 59 статьи 1 ЖК, они подлежат уплате периодически всеми членами организации застройщиков. Вместе с тем по решению общего собрания членов организации застройщиков размер членских взносов может быть уменьшен;
- б) у членов жилищно-строительного кооператива возник вопрос, обязаны ли они уплачивать членские взносы после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Представляется, что в соответствии с пунктом 59 статьи 1 ЖК членские взносы должны уплачиваться членами организации застройщиков в течение всего периода членства в этой организации независимо от того, сдан дом в эксплуатацию или нет;
4) целевой. Согласно пункту 58 статьи 1 ЖК целевой взнос – денежные средства, вносимые членом организации застройщиков на основании решения общего собрания ее членов для дополнительного финансирования работ и мероприятий, утвержденных собранием. Таким образом, целевые взносы могут быть использованы исключительно на финансирование конкретных работ и мероприятий, определенных соответствующим решением общего собрания членов организации застройщиков. Немало спорных ситуаций, связанных с уплатой целевых взносов, возникает на практике. Так, на общем собрании членов организации застройщиков было принято решение установить видеонаблюдение за домом и определен размер целевых взносов на финансирование данных работ. Гражданин В., являющийся членом организации застройщиков, не согласен с указанным решением общего собрания членов организации застройщиков и отказался уплачивать целевые взносы. Председатель правления организации застройщиков сообщил гражданину В., что ему не будут выданы ключи от квартиры до тех пор, пока он не уплатит целевой взнос. Представляется, что неправомерными являются позиции обеих сторон конфликтной ситуации. Условия предоставления члену организации застройщиков помещения во владение и пользование либо в собственность определены статьей 194 ЖК. При выполнении данных условий член организации застройщиков приобретает право на предоставление ему помещения. Неуплата целевых взносов не является основанием отказа в предоставлении помещения во владение и пользование члена организации застройщиков. Однако тем не менее уплата целевых взносов, установленных решением общего собрания членов организации застройщиков, является обязанностью каждого члена организации. При неуплате целевых взносов в добровольном порядке они могут быть взысканы организацией застройщиков в судебном порядке;
5) дополнительный. Согласно пункту 7 статьи 203 ЖК дополнительный взнос – денежные средства, вносимые членом организации застройщиков для покрытия убытков организации застройщиков. Поскольку ЖК не предусмотрено иное, условия и порядок внесения членами организации застройщиков дополнительных взносов регулируются также пунктом 4 статьи 116 ГК. Согласно части первой пункта 4 статьи 116 ГК члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (при ведении учета в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, – в течение трех месяцев со дня окончания финансового года) покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Согласно части второй пункта 4 статьи 116 ГК члены потребительского кооператива несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Размер дополнительных взносов определяется решением общего собрания членов организации застройщиков (абзац пятый пункта 1 статьи 188 ЖК). Таким образом, дополнительные взносы подлежат внесению при наличии убытков по результатам деятельности организации застройщиков и принятии общим собранием членов организации застройщиков решения о размере таких дополнительных взносов. Следует отметить, что собрание уполномоченных организации застройщиков не вправе принимать решение о размере и сроках внесения дополнительных взносов (пункт 2 статьи 188 ЖК).
Согласно части первой пункта 2 статьи 203 ЖК взносы членами организации застройщиков вносятся в сроки, установленные ее уставом и решением общего собрания (собрания уполномоченных) ее членов. Следует отметить, что часть первая пункта 2 статьи 203 ЖК противоречит пункту 2 статьи 188 ЖК в том, что она допускает установление сроков внесения взносов решением собрания уполномоченных организации застройщиков. В то же время пункт 2 статьи 188 ЖК указывает, что собрание уполномоченных не имеет права рассматривать вопрос, указанный в абзаце пятом пункта 1 статьи 188 ЖК, то есть вопрос об установлении размеров и сроков внесения вступительного, паевых (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения объектов недвижимого имущества организацией застройщиков), членских, целевых и дополнительных взносов. Также представляется, что сроки внесения взносов членами организации застройщиков должны устанавливаться уставом и решением общего собрания членов организации застройщиков с учетом требований законодательства. В частности, часть первая пункта 4 статьи 116 ГК устанавливает, что дополнительные взносы должны быть внесены членами потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса (при ведении учета в книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, – в течение трех месяцев со дня окончания финансового года). Решения, принимаемые общим собранием членов организации застройщиков относительно уплаты взносов, должны соответствовать нормам устава организации застройщиков. Согласно части второй пункта 2 статьи 203 ЖК за несвоевременное внесение взносов члены организации застройщиков уплачивают пеню в размере, установленном общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов в соответствии с законодательством.
Согласно части второй пункта 3 статьи 203 ЖК вступительный, членский, целевой и дополнительный взносы уплачиваются путем передачи денежных средств уполномоченному члену правления организации застройщиков или по желанию члена организации застройщиков путем перечисления денежных средств на текущий (расчетный) банковский счет этой организации. Внесение взносов наличными денежными средствами или в форме безналичных расчетов осуществляется и подтверждается в соответствии с пунктами 4 – 5 статьи 203 ЖК. Согласно пункту 8 статьи 203 ЖК разногласия по вопросам внесения взносов, размер которых определяется в соответствии с ЖК, рассматриваются правлением организации застройщиков, общим собранием (собранием уполномоченных) ее членов, а в случае недостижения согласия по этим вопросам – судом.
Таким образом, членами организации застройщиков могут быть граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели. При этом наличие граждан в составе членов организации застройщиков является обязательным. Основной обязанностью членов организации застройщиков является внесение вступительных, паевых, членских, целевых и дополнительных взносов.