Статьями 197 — 198 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) предусмотрены права и обязанности организаций застройщиков.
Статьей 199 ЖК определены права и обязанности членов организации застройщиков. В частности, член организации застройщиков, не являющийся собственником помещения, имеет право:
1) передавать право на свои паенакопления или на их часть члену своей семьи или другому лицу. Право на паенакопления, являющиеся общим совместным имуществом супругов, передается члену семьи (другому лицу) с согласия супруга (супруги) (абзац четвертый пункта 1 статьи 199 ЖК). Следует отметить, что порядок передачи членом организации застройщиков права на паенакопления другим лицам законодательно не регламентирован. В связи с этим представляется, что такая передача должна осуществляться на основании гражданско-правовых сделок, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее — ГК). Право на паенакопления представляет собой имущественное право, позволяющее его обладателю требовать от организации застройщиков предоставления во владение и пользование жилого помещения (часть первая пункта 4 статьи 194 ЖК). Право на паенакопления как имущественное право относится к объектам гражданских прав (абзац второй статьи 128 ГК) и может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом (пункт 1 статьи 129 ГК). Таким образом, право на паенакопления может быть передано членом организации застройщиков другим лицам как по возмездной (пункт 4 статьи 424 ГК), так и по безвозмездной сделке (часть первая пункта 1 статьи 543 ГК). При этом, на наш взгляд, должны соблюдаться правила об уступке требования, предусмотренные параграфом 1 главы 24 ГК. Передача права на паенакопления членам своей семьи или другим лицам является основанием для прекращения членства в организации застройщиков (абзац шестой пункта 1 статьи 195 ЖК). Представляется, что после заключения сделки о передаче права на паенакопления между членом организации застройщиков и лицом, которому передается указанное право, должен следовать прием приобретателя права на паенакопления в члены организации застройщиков. Однако следует учитывать нормы статьи 202 ЖК, устанавливающие, кто имеет преимущественное право на вступление в члены организации застройщиков. В связи с этим актуальным представляется вопрос о соотношении права члена организации застройщиков на отчуждение права на паенакопления другим лицам и преимущественного права лиц, указанных в статье 202 ЖК, на вступление в члены организации застройщиков. Это связано с тем, что в законодательстве не урегулированы условия и порядок передачи права на паенакопления. Таким образом, неясно, например, вправе ли член организации застройщиков, намеревающийся выйти из организации застройщиков, передать право на паенакопления любому лицу в случае, если у него есть члены семьи, принимавшие участие в выплате паенакоплений, или же он обязан передать данное право только указанному члену своей семьи. Передача права на паенакопления другому лицу влечет за собой прекращение членства в организации застройщиков (абзац шестой пункта 1 статьи 195 ЖК), а прекращение членства гражданина в организации застройщиков дает возможность члену его семьи, участвовавшему в выплате паенакоплений, реализовать преимущественное право на вступление в члены организации застройщиков (часть первая пункта 1 статьи 202 ЖК). В связи с этим, на наш взгляд, передача членом организации застройщиков права на паенакопления другому лицу дает члену его семьи, участвовавшему в выплате паенакоплений, основание требовать перевода на себя прав и обязанностей приобретателя права на паенакопления;
2) выйти из организации застройщиков в любое время. Согласно абзацу пятому статьи 190 ЖК рассмотрение обращений членов организации застройщиков, за исключением обращений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, отнесено к компетенции правления организации застройщиков. Из этого следует, что заявления о выходе из организации застройщиков рассматриваются правлением организации застройщиков. При этом лицо, прекратившее членство в организации застройщиков, имеет право на:
- а) возмещение организацией застройщиков его паенакоплений в размере и сроки, определяемые в соответствии с абзацем пятым пункта 1 статьи 199 ЖК, в случае, если этот член организации застройщиков выплатил паевые взносы (оплатил стоимость жилого (нежилого) помещения) в полном объеме;
- б) возврат внесенных денежных средств (при самостоятельном финансировании членом организации застройщиков строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов)) или паенакоплений (при финансировании строительства, реконструкции или приобретения жилого дома (домов) организацией застройщиков) в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, в случае, если этим членом организации застройщиков паевые взносы не были внесены в полном объеме (стоимость жилого (нежилого) помещения не оплачена в полном объеме).
Порядок возврата указанных денежных средств или паенакоплений определен:
- а) Положением о порядке возврата внесенных денежных средств или паенакоплений выбывающему члену организации застройщиков, который не оплатил стоимость жилого (нежилого) помещения (не внес паевые взносы) в полном объеме, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.04.2013 N 321 «Об утверждении Положения о порядке возврата внесенных денежных средств или паенакоплений выбывающему члену организации застройщиков, который не оплатил стоимость жилого (нежилого) помещения (не внес паевые взносы) в полном объеме, и признании утратившим силу пункта 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 2 августа 2008 г. N 1103»;
- б) Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 N 6 (далее — Положение о возврате).
Право на возврат иных взносов у члена организации застройщиков, не являющегося собственником помещения, отсутствует (абзац пятый пункта 1 статьи 199 ЖК).
На практике возникает множество спорных ситуаций, касающихся возврата паевых взносов выбывающим членам организации застройщиков и других вопросов, связанных с выходом из организации застройщиков. Так, гражданин А., являющийся членом жилищно-строительного кооператива, вносил паевые взносы, которые были направлены на финансирование демонтажа старого здания на предоставленном кооперативу земельном участке, проектных и изыскательских работ. Через некоторое время гражданин А. решил выйти из кооператива. Организация застройщиков отказала в индексации возвращаемой суммы паевых взносов в соответствии с частью второй пункта 8 Положения о возврате, мотивируя это тем, что паевые взносы были израсходованы не на оплату строительных работ, а на указанные выше цели. Представляется, что отказ организации застройщиков неправомерен, поскольку часть вторая пункта 8 Положения о возврате содержит требование об индексации возвращаемой суммы паевых взносов независимо от того, на финансирование какого этапа создания объекта недвижимости они были израсходованы.
Заслуживает внимания также следующий пример из правоприменительной практики. Гражданин Б., являющийся членом организации застройщиков, в течение определенного периода времени не уплачивал членские взносы в связи с тем, что строительство жилого дома практически не осуществлялось. По этой же причине гражданин Б. решил выйти из организации застройщиков. Однако председатель правления организации застройщиков сообщил гражданину Б., что его заявление о выходе из организации застройщиков не может быть удовлетворено до тех пор, пока гражданин Б. не погасит задолженность по уплате членских взносов. В рассматриваемой ситуации позиция председателя правления организации застройщиков представляется неправомерной. Абзац пятый пункта 1 статьи 199 ЖК предоставляет члену организации застройщиков право выйти из организации застройщиков в любое время вне зависимости от наличия или отсутствия у него задолженности по уплате членских взносов. Поэтому заявление гражданина Б. о выходе из организации застройщиков должно быть удовлетворено. Однако, несмотря на это, задолженность по уплате членских взносов гражданином Б. должна быть погашена, поскольку уплата членских взносов является обязанностью каждого члена организации застройщиков (абзац пятый пункта 3 и пункт 6 статьи 199 ЖК). Если указанная задолженность не будет погашена гражданином Б. до выхода из организации застройщиков, он обязан будет погасить ее и после выхода. В случае отказа от добровольного погашения задолженности по уплате членских взносов данная задолженность может быть взыскана организацией застройщиков в судебном порядке;
3) предоставлять право владения и пользования занимаемым им жилым помещением в жилом доме организации застройщиков членам своей семьи (абзац шестой пункта 1 статьи 199 ЖК). При этом регистрация по месту жительства членов семьи члена организации застройщиков в указанном жилом помещении должна осуществляться без согласия организации застройщиков (часть третья пункта 7-1 Положения о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 07.09.2007 N 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания»).
Член организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), имеет право:
1) выйти из членов организации застройщиков в любое время. При этом он должен:
- а) расторгнуть в порядке, установленном законодательством, договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков;
- б) получить в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, денежные средства, внесенные им на строительство, реконструкцию жилого дома (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции жилого дома), или паенакопления (при финансировании строительства, реконструкции жилого дома организацией застройщиков) (абзац четвертый пункта 2 статьи 199 ЖК);
2) передать право на паенакопления члену семьи или другому лицу. Исключение составляет случай, когда организация застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), сформирована из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) (абзац пятый пункта 2 статьи 199 ЖК).
Одной из обязанностей члена организации застройщиков, не являющегося собственником объектов недвижимого имущества, является обязанность обратиться в установленном порядке за государственной регистрацией права собственности на объект недвижимого имущества не позднее трех месяцев, если иной срок не установлен иными законодательными актами, со дня получения документов, необходимых для оформления права собственности на объект недвижимого имущества (абзац девятый пункта 3 статьи 199 ЖК). Однако последствий нарушения членом организации застройщиков данной обязанности ЖК не предусматривает. Ответственность за данное нарушение может быть предусмотрена договором строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков.
Права и обязанности членов организации застройщиков — собственников объектов недвижимого имущества, а также членов семьи граждан, являющихся членами организации застройщиков, имеющих долю в праве собственности на эти объекты недвижимого имущества, определяются в соответствии с пунктами 5 — 7 статьи 199 ЖК.
Статьей 200 ЖК определены права и обязанности членов, бывших членов семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков. Статья 201 ЖК определяет права и обязанности собственника объектов недвижимого имущества, не являющегося членом организации застройщиков, и членов, бывших членов его семьи. К категории собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, могут быть отнесены, в частности:
1) бывшие члены организации застройщиков, прекратившие членство в ней после оформления права собственности на жилое или нежилое помещение в жилом доме, построенном (реконструированном, приобретенном) организацией застройщиков;
2) лица, которые приобрели право собственности на жилое или нежилое помещение в жилом доме, построенном (реконструированном, приобретенном) организацией застройщиков, по гражданско-правовому договору с членом организации застройщиков, в собственности которого находилось данное помещение.
Собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, в частности, имеет право:
1) вступить в любое время в эту организацию (в случае исключения гражданина из членов организации застройщиков право обращения в эту организацию для повторного вступления приобретается не ранее чем через шесть месяцев после его исключения из членов организации застройщиков) (абзац второй пункта 1 статьи 201 ЖК). В частности, приобретение у члена организации застройщиков на основании гражданско-правового договора в собственность жилого или нежилого помещения в жилом доме, построенном (реконструированном, приобретенном) организацией застройщиков, дает безусловное право на вступление в организацию застройщиков. Такое вступление оформляется решением общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков (абзац четвертый пункта 1 статьи 188 ЖК);
2) принимать участие в управлении общим имуществом (абзац третий пункта 1 статьи 201 ЖК);
3) присутствовать на общих собраниях членов организации застройщиков и вносить предложения об управлении общим имуществом этой организации (абзац пятый пункта 1 статьи 201 ЖК).
Собственник объектов недвижимого имущества, не являющийся членом организации застройщиков, обязан выполнять решения общего собрания (собрания уполномоченных) членов организации застройщиков, а также решения иных органов управления и контроля организации застройщиков, не противоречащие законодательству, по вопросам, касающимся управления общим имуществом (абзац третий пункта 2 статьи 201 ЖК).
Таким образом, можно сделать вывод, что права и обязанности собственников объектов недвижимого имущества, не являющихся членами организации застройщиков, связаны главным образом с общим имуществом, под которым понимаются:
1) помещения, расположенные за пределами квартир и (или) нежилых помещений и предназначенные для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений в жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении);
2) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения);
3) групповые приборы учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа;
4) объекты, расположенные на придомовой территории и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства жилого дома, иного капитального строения (здания, сооружения) (пункт 33 статьи 1 ЖК).
Таким образом, общее имущество предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений, расположенных в жилом доме, построенном (реконструированном, приобретенном) организацией застройщиков, и принадлежащих лицам, как являющимся, так и не являющимся членами такой организации. В связи с этим собственники указанных помещений, не являющиеся членами организации застройщиков, имеют права и несут обязанности в отношении общего имущества.
Статья 202 ЖК определяет, кто из граждан имеет право на вступление в организацию застройщиков в случае передачи им права на паенакопления либо смерти гражданина, являвшегося членом организации застройщиков. Так, при прекращении членства в организации застройщиков гражданина, имеющего в ней паенакопления и не являющегося собственником жилого или нежилого помещения, право на вступление в ее члены имеет:
1) один из членов семьи гражданина, являющегося бывшим членом этой организации, или другое лицо, имеющие право на часть паенакоплений (принимавшие участие в выплате паенакоплений), если помещение жилое (часть первая пункта 1 статьи 202 ЖК);
2) лицо, которому гражданин, являющийся бывшим членом организации застройщиков, передал право на свои паенакопления, если помещение нежилое (часть вторая пункта 1 статьи 202 ЖК);
3) при передаче права на паенакопления гражданином, являющимся бывшим членом организации застройщиков и не имеющим права собственности на объект недвижимого имущества, нескольким членам своей семьи (другим лицам) — член его семьи (другое лицо), получивший право на большую часть паенакоплений гражданина, являющегося бывшим членом организации застройщиков (часть третья пункта 1 статьи 202 ЖК);
4) в случае если право на паенакопления передано в равных долях нескольким членам семьи (другим лицам) — один из них (другое лицо) по соглашению с другими членами семьи либо, если такое соглашение не достигнуто, по решению суда (часть четвертая пункта 1 статьи 202 ЖК).
Исключения из изложенных правил составляют случай смерти члена организации застройщиков, не являвшегося собственником жилого помещения, и случай прекращения членства в организации застройщиков, сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы), жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена) (пункты 2 — 3 статьи 202 ЖК). Так, в случае смерти гражданина, являвшегося членом организации застройщиков, который не выплатил паевые взносы в полном объеме (не оплатил стоимость жилого помещения в полном объеме) либо выплатил, но не оформил право собственности на жилое помещение в установленном порядке, право на вступление в члены этой организации имеют:
1) член его семьи, проживавший совместно с ним в жилом помещении жилого дома организации застройщиков и имеющий право на часть паенакоплений (часть первая пункта 2 статьи 202 ЖК);
2) при отсутствии члена семьи, указанного в части первой пункта 2 статьи 202 ЖК, — наследники умершего, не проживавшие совместно с ним в жилом помещении жилого дома организации застройщиков, но унаследовавшие право на такие паенакопления (часть вторая пункта 2 статьи 202 ЖК);
3) если после смерти гражданина, являвшегося членом организации застройщиков, в предоставленном ему жилом помещении этой организации остались проживать несовершеннолетние наследники умершего — по заявлению органа опеки и попечительства один из таких несовершеннолетних наследников. В случае устройства несовершеннолетних наследников в детские интернатные учреждения либо к опекуну (попечителю) за этими наследниками сохраняется право владения и пользования жилым помещением. При этом защита прав и законных интересов несовершеннолетних наследников и исполнение обязанностей умершего гражданина, являвшегося членом организации застройщиков, возлагаются на опекуна (попечителя) несовершеннолетних наследников (часть третья пункта 2 статьи 202 ЖК).
Согласно пункту 3 статьи 202 ЖК при прекращении членства в организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), сформированной из числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы):
1) выбывающему члену организации застройщиков возвращаются денежные средства, внесенные на строительство, реконструкцию дома (при самостоятельном финансировании строительства, реконструкции дома), или паенакопления (при финансировании строительства, реконструкции дома организацией застройщиков) в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь;
2) государственной организацией, хозяйственным обществом, в которых по месту работы (службы) состоял на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий выбывающий член организации застройщиков, в соответствии с пунктом 2 статьи 182 ЖК для включения в состав организации застройщиков направляется гражданин, состоящий на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту работы (службы) в этой государственной организации, хозяйственном обществе.
Согласно пункту 1 статьи 204 ЖК члены организации застройщиков заключают договоры с исполнителями на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Согласно пункту 2 статьи 204 ЖК контроль за деятельностью организации застройщиков по обеспечению сохранности жилого дома этой организации, его содержания и эксплуатации осуществляют местные исполнительные и распорядительные органы. В случае если организация застройщиков не обеспечивает должным образом сохранность и эксплуатацию жилого дома, в том числе общего имущества, организацию работы ее органов управления, местный исполнительный и распорядительный орган имеет право назначить в соответствии с законодательством уполномоченное лицо для надлежащей организации этой работы (пункт 3 статьи 204 ЖК). Пунктами 4 — 8 статьи 204 ЖК определен порядок осуществления капитального ремонта жилого дома организации застройщиков.
Таким образом, члены организации застройщиков имеют права, несут обязанности, предусмотренные законодательством и уставом.