Приведенный пример из судебной практики об установлении факта ничтожности расторжения договора создания объекта долевого строительства подтверждает важное значение соблюдения процедуры расторжения договора, предусмотренной законодательством.
Апелляционная инстанция экономического суда 01.04.2015 рассмотрела в соответствии с абзацем 3 статьи 279 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ХПК) материалы по иску ТЧУП «К» (истца) к ПУП «З» (ответчику) и установила факт ничтожности расторжения договора создания объекта долевого строительства от 22.03.2011 N 10 (далее — договор N 10), оформленного уведомлением ответчика от 07.05.2013 N 343.
Иск заявлен об установлении факта ничтожности расторжения договора N 10.
В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования об установления факта ничтожности расторжения договора N 10 в полном объеме.
В части ранее заявленного требования о понуждении ПУП «З» к исполнению обязательств по договору N 10 истец заявил отказ от иска.
Заявление истца в данной части принято судом апелляционной инстанции к рассмотрению.
Относительно требований в части запрета ответчику заключать и (или) исполнять иные договоры в отношении объекта строительства, являющегося предметом договора N 10, представитель истца пояснила, что это не исковые требования, а меры по обеспечению иска. Поскольку ранее судом было отказано в их применении, истец их не поддерживает.
В судебном заседании представители ответчика с иском не согласились, просили отказать в удовлетворении иска по мотивам, изложенным в отзыве на иск, представили отзыв.
Одновременно представитель ответчика ходатайствовал о назначении судебной экономической экспертизы записей бухгалтерского учета на предмет определения денежных средств, поступивших на счет ответчика от истца во исполнение инвестиционного договора от 25.04.2008 N 85 (далее — договор N 85) и договора N 10 на строительство жилого дома, расположенного на участках N 4 — 5 по генеральному плану на объекте «Застройка кварталов малоэтажных жилых домов» (далее — объект строительства).
Также ответчик просил прекратить производство по делу в части требования о запрете ответчику заключать и (или) исполнять иные договоры в отношении объекта строительства, являющегося предметом договора N 10.
В судебном заседании опрошена эксперт П., подготовившая заключение специалиста от 04.08.2014 (далее — заключение специалиста), которая пояснила, что помимо него она в рамках комплексной судебной экспертизы, назначенной судом М-ского района, подготовила и заключение эксперта от 23.12.2014 N 4202, в том числе в части исследования вопроса об экономическом обосновании изменения стоимости спорного объекта в сторону увеличения.
Суд апелляционной инстанции, учитывая изложенные позиции лиц, участвующих в деле, опросив специалиста, совещаясь на месте, определил отказать в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении судебной экономической экспертизы.
Оценив в совокупности материалы дела, суд определил продолжить судебное разбирательство по делу по имеющимся в нем доказательствам с участием представителей лиц, участвующих в деле.
Как следует из материалов дела, 25.04.2008 между ТЧУП «К» и ПУП «З» был заключен договор N 85, согласно пункту 1.1 которого инвестор вкладывает инвестиции в размере, обусловленном договором N 85, для создания объекта недвижимости на земельном участке, определенном в соответствии с договором N 85, в составе индивидуальной застройки.
В последующем, во исполнение решения исполнительного комитета от 29.09.2009 N 2283 между истцом (дольщиком) и ответчиком (заказчиком, застройщиком) заключен договор N 10, согласно которому заказчик за счет средств дольщика обязался организовать и обеспечить строительство объекта со всеми обеспечивающими жизнедеятельность кварталов инженерными сетями, дорогами, благоустройством и т.п. и по окончании строительства заказчик передает жилой дом, расположенный на участках N 4 — 5 по генеральному плану, и долю в построенном объекте (инженерных сетях, дорогах и т.п.).
Предмет договоров не изменился: в них идет речь о строительстве одного и того же объекта, обязательство по договорам осталось прежним — создание объекта недвижимости и соответствующей инфраструктуры.
Истцом во исполнение обязательств по договору N 85 внесено на счет ответчика 95280000 руб., что эквивалентно 45700 дол. США.
Пунктом 1.6 договора N 10 определено, что истцом (дольщиком) внесены денежные средства в размере 95280000 руб., засчитываемые в счет возмещения затрат заказчика (ответчика) по работе подготовительного периода.
Срок окончания строительства объекта — декабрь 2011 г., срок оказания всего комплекса услуг — 2-е полугодие 2011 г. согласно договору N 10.
Стоимость жилого дома в текущих ценах составляет 1000568577 руб. (пункт 3.2 договора N 10), оплата производится в соответствии с графиком оплаты (приложение к договору).
Стоимость доли объекта долевого строительства на день заключения договора N 10 составляет 285327956 руб. Цена строительства состоит из возмещения затрат застройщика по обеспечению долевого строительства и прибыли застройщика в размере 15% (абзац 3 пункта 3.2 договора N 10).
По договору N 10 истец уплатил 214539004 руб., что подтверждается платежными поручениями от 05.04.2011 N 202, от 26.04.2011 N 285, от 25.05.2011 N 362, от 09.06.2011 N 398, от 25.05.2012 N 6, от 10.07.2013 N 384.
Также истец передал ответчику материалы для строительства на сумму 357889221 руб. в период с сентября 2008 г. по май 2012 г., что подтверждается накладными и заключением специалиста.
Согласно заключению специалиста истец понес затраты, связанные непосредственно со строительством индивидуального жилого дома, в сумме 615338471 руб.: на оплату инженерных сетей 340459440 руб., а также 127249253 руб. за право аренды земельных участков.
В целом, как указано в заключении специалиста и следует из его объяснений, по договору N 10 за период с 2008 по 2012 год дольщиком (истцом) уплачена сумма в размере 1083047164 руб.
Ответчик отмечает, что истец отказался в январе 2013 г. подписать дополнительное соглашение об увеличении стоимости строительства.
Истец пояснил, что увеличение сметной стоимости строительства ответчиком не было обосновано, к тому времени необходимые денежные средства и материалы были перечислены и переданы ответчику.
Эксперт П. также пояснила, что в рамках комплексной судебной экспертизы, назначенной судом М-ского района, ею исследовался вопрос об экономическом обосновании изменения стоимости спорного объекта строительства в сторону увеличения. Эксперт в заключении пришла к выводу, что увеличение сметной стоимости строительства является экономически необоснованным.
При этом эксперт пояснила, что для исследования ей была представлена вся исполнительная документация: акты сдачи-приемки выполненных работ, справки выполненных работ по спорному объекту строительства.
Согласно заключению эксперта от 23.12.2014 N 4202 сумма нецелевого использования денежных средств участников долевого строительства объекта со стороны застройщика составила 509194453 руб.
Общая сумма расходных операций, которые невозможно достоверно отнести к целевым либо нецелевым, по использованию денежных средств участников долевого строительства объекта со стороны застройщика составила 5903156853 руб.
В соответствии с пунктом 3.2 договора N 10 дольщик вправе не вносить следующий по графику платеж до выполнения застройщиком не менее 80% объема работ по предыдущему платежу, что освобождает дольщика от ответственности за несвоевременную уплату этого платежа.
Суду апелляционной инстанции не представлено доказательств выполнения ответчиком работ на перечисленную сумму предоплаты (80%).
Ответчик направил в адрес истца уведомление от 07.05.2013 N 343 о расторжении договора N 10 с 13 мая 2013 г. со ссылкой на пункт 7.3 договора N 10 и действующее законодательство.
Суд констатировал, что конкретная норма законодательства, примененная ответчиком, не указывается в упомянутом уведомлении.
Согласно пункту 7.3 договора N 10 заказчик вправе расторгнуть договор в случаях:
- невнесения дольщиком денежных средств в течение двух месяцев;
- немотивированного отказа от подписания акта приема-передачи объекта;
- нарушения дольщиком пункта 4.2 договора N 10.
Суд констатирует, что контурное основание, примененное ответчиком для расторжения договора в уведомлении, не указано ответчиком. Оно указывается только в отзыве на иск как неоплата двух периодов подряд.
Согласно статье 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства.
Согласно статье 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
Согласно пункту 3 статьи 420 ГК в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Стороны не согласовывали в договоре N 10 возможность внесудебного расторжения договора. Ссылка ответчика в уведомлении от 07.05.2013 N 343 о расторжении договора N 10 на основании пункта 7.3 договора N 10 неправомерна.
В соответствии с абзацем 2 части второй пункта 17 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее — Правила) (в редакции на момент направления уведомления о расторжении), застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей.
Пунктом 18 Правил предусмотрен порядок расторжения договора. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в недельный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении недельного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в трехдневный срок со дня принятия такого решения.
Ответчиком нарушена процедура расторжения договора, определенная Правилами.
Вопрос одностороннего отказа от договора не инициировался ответчиком (доказательства не были представлены суду и данный факт опровергается истцом).
В силу статьи 154 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 169 ГК сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если законодательный акт не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку расторжение договора N 10, оформленное уведомлением ответчика от 07.05.2013 N 343, не соответствует требованиям вышеназванного законодательного акта, заявленные требования об установлении факта ничтожности расторжения договора подлежат удовлетворению в полном объеме.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ истца от иска в части не противоречит закону и не нарушает чьи-либо права и охраняемые законом интересы, поэтому в силу части первой статьи 63 ХПК следует принять отказ истца от иска в части понуждения ПУП «З» к исполнению обязательств по договору N 10. Производство в данной части надлежит прекратить.
Судебные расходы распределяются между истцом и ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В силу части третьей статьи 133 ХПК при отказе истца от иска судебные расходы, понесенные им, ответчик не возмещает.
При таких обстоятельствах 1000000 руб. государственной пошлины в удовлетворенной части иска относится на ответчика, в части отказа от иска — на истца (1000000 руб.).
На основании изложенного суд апелляционной инстанции установил факт ничтожности расторжения договора N 10, оформленного письмом ПУП «З» от 07.05.2013 N 343; принял отказ истца от иска в части понуждения к исполнению обязательств по договору N 10 и производство в данной части прекратил; взыскал с ПУП «З» в пользу ТЧУП «К» 1000000 бел.руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.