Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК) по общему правилу допускает обеспечивать исполнение обязательства залогом (ст. 310 ГК).
Залог земельных участков, предприятий, капитальных строений (зданий, сооружений), квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законодательными актами об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда законодательными актами об ипотеке не установлены иные правила.
Законодательным актом об ипотеке является Закон Республики Беларусь от 20.06.2008 N 345-З «Об ипотеке» (далее — Закон).
Согласно п. 1 и 2 ст. 1 Закона ипотека — залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Ипотека наиболее распространена в банковской сфере и в первую очередь обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору. Однако Закон позволяет обеспечивать ипотекой обязательства по договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.
На практике распространены ситуации, когда поставщик отгружает товар покупателю на значительную сумму, причем с отсрочкой платежа. Поставщик, желая снизить риски неисполнения договора со стороны покупателя, требует обеспечения исполнения обязательств последнего по договору поставки. При наличии объекта недвижимости у покупателя данный вопрос может быть разрешен с помощью ипотеки.
Учитывая серьезность и сложность сделки, высокие правовые риски ее совершения, юридическому лицу — потенциальному залогодержателю, чтобы снизить свои правовые риски и исключить отказ в государственной регистрации договора ипотеки, признание его незаключенным или недействительным, невозможность обращения взыскания на предмет ипотеки, предлагаем следующий план действий.
1. Полная проверка контрагента-залогодателя перед заключением договора ипотеки.
1.1. Проверка контрагента на предмет наличия негативной информации и обстоятельств, препятствующих заключению сделки (проверка на предмет нахождения в состоянии ликвидации (см. информацию в открытом доступе: www.justbel.info/Liquidation/FindMyRequest. — Дата доступа: 19.04.2016)), банкротстве (см. информацию в открытом доступе: http://bankrot.gov.by/. — Дата доступа: 19.04.2016), реестр коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей с повышенным риском совершения правонарушений в экономической сфере (см. информацию в открытом доступе: http://www.nalog.gov.by/ru/reestr_ru/. — Дата доступа: 19.04.2016).
1.2. Проверка полномочий исполнительного органа контрагента на возможность совершения сделки (свидетельство о государственной регистрации юридического лица, анализ устава, контракта с директором, бухгалтерского баланса, получение и анализ выписки из Единого государственного регистра юридических лиц и индивидуальных предпринимателей). На данном этапе необходимо удостовериться в том, что директор имеет право на заключение договора ипотеки без каких-либо ограничений, заключаемый договор не является крупной сделкой для общества.
2. Проверка объекта недвижимости перед заключением договора ипотеки.
2.1. Проверка принадлежности права собственности, возможности передачи в залог, отсутствии ограничений (анализ свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности, техпаспорта, договора купли-продажи, оплаты объекта, получение и анализ выписок из регистрационной книги на капитальное строение и земельный участок).
3. Подготовка проектов документов.
3.1. Подготовка проекта дополнительного соглашения к договору поставки.
3.2. Подготовка проекта договора ипотеки. При подготовке проекта договора ипотеки руководствуемся ст. 12 Закона (существенные условия), описываем возможные ограничения (ст. 14 Закона), учитываем нормы о последующей ипотеке (глава 6 Закона), определяем стоимость предмета залога (ст. 10 Закона). Относительно определения стоимости отметим следующее. Поскольку в данном случае ипотекой обеспечиваются обязательства, вытекающие из договора поставки, то проведение обязательной оценки в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 N 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь» не требуется. При этом учитываем нормы ч. 1 п. 1 ст. 10 Закона, в соответствии с которыми при заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь в своем письме от 25.03.2009 N 06-01/1006/ВН «О разъяснении вопросов, связанных с оценкой предмета залога», комментируя ст. 10 Закона, разъяснил, что Законом не установлена норма о проведении обязательной независимой оценки недвижимого имущества, передаваемого в залог.
Также на данном этапе необходимо точно определить предмет залога. Передача в ипотеку капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения или изолированного помещения допускается только с одновременной передачей в ипотеку по тому же договору находящегося в частной собственности у залогодателя земельного участка, на котором расположены эти строения, либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, находящегося в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата. Передача в ипотеку капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения или изолированного помещения, расположенных на земельном участке, находящемся в постоянном, временном пользовании, пожизненном наследуемом владении или в аренде у залогодателя, если за право заключения договора аренды земельного участка не взималась плата, осуществляется без залога этого земельного участка (права на этот земельный участок) (п. 1 ст. 47 Закона).
3.3. Согласование условий сделки с контрагентом. Понятно, что у сторон договора ипотеки интересы противоположные и каждый будет пытаться отстоять свои. Безусловно, всегда есть сильная сторона, которая и будет навязывать свою позицию. В ходе переговоров необходимо достигнуть компромисса.
4. Государственная регистрация договора ипотеки и возникновения обременения в органах государственной регистрации недвижимого имущества и земельного кадастра. Прием документов, представленных для осуществления государственной регистрации, производится регистратором в помещении соответствующей организации по государственной регистрации по месту нахождения недвижимого имущества (п. 3 ст. 34 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 N 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»). На практике стороны в договоре оговаривают, кто будет заниматься государственной регистрацией договора, возникновения обременения, изменений к договору, прекращения ипотеки, кто будет нести соответствующие расходы.