Такой способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения, как управление путем создания товарищества собственников, получил широкое распространение. Многолетняя практика использования данного института (напомним, что с момента принятия Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 N 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон) прошло уже более одиннадцати лет) позволяет сделать обоснованные выводы относительно недостатков существующего правового регулирования отношений совместного домовладения. При этом нередко выясняется, что имеющийся правовой механизм в принципе не способен разрешить отдельные противоречия в случае, если интересы собственников — членов товарищества кардинально расходятся в части определения порядка использования общего имущества.
Обратим внимание на некоторый «аскетизм» нормативной базы, регулирующей взаимоотношения между членами товарищества собственников. Так, помимо отдельного раздела Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК), содержащего нормы о долевой собственности, а также Закона, основным источником нормативного регулирования выступает устав этого юридического лица. При этом все нормативные положения уставов созданных товариществ собственников идентичны, поскольку указанные документы разрабатываются на основании Типового устава, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998 N 569.
Напомним, что согласно ст. 1 Закона совместное домовладение определяется как правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здания или иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной либо частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью. На практике совместное домовладение возникает чаще всего в результате долевого строительства объектов недвижимости за счет средств значительного количества инвесторов — физических и юридических лиц. В результате получается, что часть построенного объекта в виде изолированных помещений, а иногда и целых этажей находится в «индивидуальной» собственности дольщиков, а остальное имущество приобретает статус общего и находится в долевой собственности. Закон содержит специальное уточнение, что общее имущество включает обслуживающие более одного собственника части недвижимого имущества: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию здания, и право землепользования.
Соответственно режим осуществления права собственности на имущество, находящееся в «индивидуальной» и долевой собственности, различается. В первом случае ст. 7 Закона предоставляет собственникам право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом без ограничений, в том числе в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству, без согласия на то товарищества собственников или других собственников недвижимого имущества совместного домовладения.
Во втором случае ст. 9 Закона закрепляет ряд правил:
- Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством о совместном домовладении.
- Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников. В случае технической необходимости собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу, находящемуся внутри принадлежащих ему жилых и (или) нежилых помещений.
- Не подлежит отчуждению либо передаче в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам общее имущество, если его отчуждение либо передача в пользование делают невозможной для других собственников реализацию их прав собственности. Иное общее имущество может отчуждаться или передаваться в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками.
Теперь рассмотрим, каким образом перечисленные нормы могут завести в правовой тупик членов товарищества, не имеющих возможности выработать компромиссное решение.
ЗАО «Н» является одним из членов товарищества собственников жилых и нежилых домов «А», объединяющего 50 собственников жилых и офисных помещений, расположенных в двух домах. ЗАО «Н» — собственник практически трех этажей (около 60% площадей) в одном доме, в то время как его доля в общем имуществе всего товарищества составляет 20%. Физическое лицо Т., являющееся собственником цокольного этажа, расположенного в одном здании с помещениями ЗАО «Н», решило предоставить в аренду свое помещение арендатору УП «Б» для открытия магазина, осуществляющего розничную торговлю. УП «Б» разработало макет наружной рекламы для размещения ее на фасаде здания над входом в цокольное помещение. Для согласования размещения наружной рекламы арендатор заранее направил письмо в товарищество собственников с просьбой согласовать размещение рекламы в соответствии с требованиями Положения о порядке размещения (распространения) на территории Республики Беларусь наружной рекламы и ее средств, рекламы на автомобильных транспортных средствах, трамваях, троллейбусах, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь 12.11.2007 N 1497 (в ред. постановления Совета Министров от 11.12.2008 N 1913) (далее — Положение).
Однако вопрос размещения наружной рекламы на фасаде здания оказался больной темой в товариществе собственников «А». Еще до появления обращения УП «Б» на заседании правления товарищества собственников ЗАО «Н» выдвинуло предложение об обязательном письменном согласовании всеми собственниками размещения рекламы на фасаде здания. Данное предложение было вынесено на общее собрание и принято большинством голосов. Таким образом, по предложению ЗАО «Н» была закреплена весьма трудоемкая процедура согласования размещения рекламных вывесок: арендатор фактически должен был заручиться согласием всех 50 членов товарищества.
Процедура согласования размещения наружной рекламы УП «Б» длилась с февраля по май 2006 г. Дело в том, что уже упоминавшийся собственник ЗАО «Н» отказался предоставить свое согласие, мотивируя отказ тем, что ему самому нужно место для размещения собственной рекламы. При этом представить макет рекламы для решения вопроса о совместном размещении нескольких вывесок он отказался. Правление товарищества было вынуждено вмешаться в конфликт собственников ЗАО «Н» и физического лица Т., выступавшего в интересах арендатора. На заседании правления было отмечено, что немотивированный отказ одного из членов товарищества, не желающего искать компромиссное решение для размещения наружной рекламы, с учетом незначительной части занимаемой рекламой площади, фактически нарушает право другого собственника на осуществление коммерческой деятельности. Между тем п. 2.5 устава товарищества собственников запрещает данному образованию каким-либо образом ограничивать коммерческую и иную деятельность собственников совместного домовладения. Поэтому в случае отрицательного решения по письму УП «Б» товарищество нарушило бы ряд статей Закона и устава товарищества. При рассмотрении вопроса о согласовании наружной рекламы УП «Б» правление товарищества в полной мере учло все аргументы сторон и приняло оптимальное решение. Было решено, что ЗАО «Н» немотивированно отказывало в согласовании размещения наружной рекламы, поскольку доказательств использования рекламной площади в собственных целях, а также макетов создания рекламы (для сопоставления с рекламой УП «Б») не представило.
На заседании правления, несмотря на возражения ЗАО «Н», большинством голосов было принято решение с учетом всех обстоятельств рекомендовать председателю правления подписать паспорт рекламы УП «Б», что он успешно и сделал. ГУ «Минскгороформление» утвердило и зарегистрировало паспорт рекламы, не вдаваясь в детали относительно того, в чьей собственности находится место размещения наружной рекламы и кто вправе от имени собственников давать разрешение на размещение рекламы. В дальнейшем решение правления было поддержано решением общего собрания членов товарищества и норма о порядке согласования размещения наружной рекламы была изложена в новой редакции, допускающей в случае возникновения спорной ситуации разрешать ее на заседании правления или на общем собрании товарищества собственников. Кроме того, арендатор получил письменное согласие 49 собственников — членов товарищества, за исключением ЗАО «Н». В результате реклама была размещена на фасаде здания.
Тем не менее несогласный собственник посчитал, что его права нарушены и обратился в комитет архитектуры и градостроительства Минского городского исполнительного комитета с требованием об аннулировании паспорта рекламы. Однако орган государственного управления ответил, что в задачу комитета не входит процедура выяснения правомочности получения согласования от имени товарищества собственников.
ЗАО «Н» обратилось в суд с требованием о признании не соответствующим законодательству решения правления товарищества о согласовании размещения наружной рекламы.
В исковом заявлении ЗАО «Н» отметило, что согласно ст. 1 Закона место расположения наружной рекламы (фасад здания) относится к общему имуществу. В соответствии со ст. 9 указанного нормативного акта общее имущество может передаваться в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам на основании решения, принятого единогласно всеми собственниками. Истец отметил, что указанное положение Закона было констатировано и в решении общего собрания собственников. Однако в нарушение указанных норм Закона и решения общего собрания собственников правлением товарищества было принято решение рекомендовать председателю правления подписать паспорт рекламы УП «Б», несмотря на то что против данного решения правления проголосовал представитель одного из собственников — ЗАО «Н».
Истец полагал, что оспариваемое решение правления противоречит Закону, а также нарушает права ЗАО «Н», поскольку на момент подачи иска на месте рекламы УП «Б» готовится проект собственной рекламы ЗАО «Н». На основании изложенного истец просил суд признать недействительным решение правления товарищества.
Товарищество собственников «А» в свою защиту приводило следующие доводы.
Статья 9 Закона регулирует случаи передачи в пользование одному или нескольким собственникам либо иным лицам общего имущества. Оспариваемое решение правления товарищества собственников не попадает под действие положений ст. 9 Закона, поскольку при согласовании размещения наружной рекламы и подписании паспорта рекламы не происходит передачи в пользование какого-либо общего имущества собственников, являющихся членами товарищества собственников «А». Поэтому для принятия такого решения согласия всех членов товарищества не требуется в силу указаний ст. 9 Закона.
Закрепление необходимости согласовывать со всеми собственниками размещение наружной рекламы без какого-либо механизма разрешения спорных ситуаций в прежнем решении общего собрания собственников фактически привело к ущемлению прав отдельных членов товарищества, вынужденных терпеть имущественные потери в случае необоснованного и немотивированного отказа отдельных собственников от согласования размещения рекламы. Поэтому новым решением общего собрания членов товарищества (правда, принятым уже после вынесения оспариваемого решения правления) был закреплен иной порядок согласования размещения рекламы: «На основании ст. 9 Закона размещение рекламных материалов на фасадах зданий товарищества производить с письменного согласия всех собственников, вынося спорные вопросы на заседание правления или общее собрание». Таким образом, все спорные вопросы размещения рекламных материалов на момент рассмотрения спора в суде входят в компетенцию правления.
Ответчик также обратил внимание суда на то, что согласно п. 2 ст. 210 ГК собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц. В то же время отказ ЗАО «Н» согласовать размещение рекламы нарушает права другого члена товарищества собственников — физического лица Т., а также арендатора-рекламораспространителя УП «Б».
Представитель товарищества собственников отметил, что в соответствии со ст. 9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения этих требований хозяйственный суд может отказать лицу в защите его права.
В суде ответчик также пояснил, что согласно ст. 250 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Исходя из этого представитель товарищества собственников просил суд применить указанную норму ГК и установить порядок использования общего имущества собственников. При разрешении данного спора ответчик настаивал на принятии во внимание судом неразумности и недобросовестности поведения истца в части выполнения обязанностей, вытекающих из членства в товариществе собственников, а также отказ ЗАО «Н» от поиска компромиссного решения в части размещения наружной рекламы, учитывающего интересы всех сторон. Так, ответчик указывал, что наружная реклама УП «Б» занимает незначительную часть поверхности фасада здания и при наличии желания ЗАО «Н» вполне можно было согласовать одновременное закрепление вывесок как арендатора, так самого истца. Однако действий со стороны истца, реально подтверждающих необходимость использования всего фасада здания для размещения собственной рекламной информации, предпринято не было.
Таким образом, поскольку немотивированный отказ истца от согласования наружной рекламы нарушает права других собственников и арендаторов помещений, товарищество собственников полагало, что в иске следует отказать.
К сожалению, суд, руководствуясь принципом процессуальной экономии, не стал рассматривать все проблемные моменты, затронутые в процессе рассмотрения спора, по существу и удовлетворил иск, признав решение правления неправомерным как противоречащее ранее принятому решению общего собрания товарищества собственников. Суд отметил, что правление товарищества собственников, которое приняло решение о согласовании размещения рекламы УП «Б», не получив при этом письменного согласия всех собственников, вышло за пределы предоставленных ему уставом товарищества и общим собранием полномочий. Вместе с тем не была дана правовая оценка принципиальным моментам порядка использования общего имущества товарищества собственников:
- является ли размещение наружной рекламы на фасаде здания передачей в пользование общего имущества, влекущее в силу указаний ст. 9 Закона необходимость получать согласие всех членов товарищества?
- каков порядок разрешения споров в случае немотивированного отказа одного из членов товарищества собственников от предоставления такого согласия?
- нарушает ли права одного собственника немотивированный отказ другого собственника, препятствующий использованию общего имущества в каком-либо виде, либо несогласие собственника может быть ничем не мотивировано?
Товарищество собственников решило не оспаривать формально безупречное решение суда первой инстанции. На основании вступившего в силу решения суда ГУ «Минскгороформление» аннулировало УП «Б» паспорт рекламы и выдало предписание о демонтаже наружной рекламы.
УП «Б» повторно обратилось к ЗАО «Н» с письмом, в котором просило указать любое место на фасаде здания, на котором возможно размещение рекламы арендатора. ЗАО «Н» в ответе предложило для размещения вывески использовать имущество, не находящееся в общей собственности, что для случая предоставления в аренду помещения, находящегося в цоколе, заведомо невозможно.
УП «Б» в свою очередь обратилось в суд с заявлением о присуждении к исполнению обязанности по согласованию размещения наружной рекламы. В обоснование иска были указаны следующие обстоятельства:
- 01.03.2006 УП «Б» направило письмо председателю товарищества собственников «А» с просьбой рассмотреть вопрос о согласовании наружной рекламы над входом в арендуемое помещение — магазин. 10.03.2006 председатель товарищества собственников ответил, что решение вопроса о согласовании наружной рекламы задерживается в связи с отказом одного из собственников — ЗАО «Н», которое возражает, так как на фасаде между первым и вторым этажом будет размещена его собственная рекламная вывеска. В связи с возражениями ЗАО «Н» вопрос о согласовании размещения наружной рекламы УП «Б» планировалось вынести на обсуждение правления товарищества. 14.03.2006 состоялось заседание правления товарищества собственников «А», на котором было отмечено, что отказ от согласования наружной рекламы УП «Т» лишает собственника Т. возможности использовать отремонтированные торговые площади по назначению. На заседании правления также было отмечено, что мотивация отказа ЗАО «Н» тем, что на фасаде между первым и вторым этажом будет размещена его собственная рекламная вывеска, несостоятельна, поскольку никаких материалов по разработке рекламы ЗАО «Н» не представило, а площади для размещения другой рекламы, помимо рекламы УП «Б», на фасаде здания предостаточно. Правление постановило подписать паспорт рекламы УП «Б» большинством голосов («за» — 4 члена правления, «против» — 1 (представитель ЗАО «Н»)). 09.02.2006 все члены товарищества собственников «А» (32 физических лица, 17 субъектов хозяйствования), за исключением ЗАО «Н», дали согласие на размещение рекламы УП «Б».
- Далее 20.07.2006 ЗАО «Н» направило исковое заявление в Хозяйственный суд г. Минска об обжаловании решения правления товарищества собственников «А» о согласовании рекламы УП «Б». В исковом заявлении ЗАО «Н» указало, что на месте рекламы УП «Б» готовится проект собственной рекламы ЗАО «Н». В судебном заседании ЗАО «Н», несмотря на просьбу ответчика, проект собственной рекламы не представило.
- После вступления в силу решения суда ЗАО «Н» обратилось в Управление благоустройства и городского дизайна Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома и ГУ «Минскгороформление» с просьбой аннулировать разрешение на размещение наружной рекламы УП «Б», так как общество не дало своего согласия на размещение рекламы. Однако ЗАО «Н» вновь не указало, по каким основаниям ему мешает рекламная вывеска и как будет размещена на освободившемся месте на фасаде здания его собственная реклама.
На основании изложенного истец полагал, что ЗАО «Н» злоупотребляет своими правами и нарушает права рекламораспространителя УП «Б», а также третьих лиц. Нормативным обоснованием своих требований истец указал уже упоминавшийся п. 2 ст. 210 ГК, а также п. 9 Положения.
УП «Б» обратило внимание суда на то, что все отказы ЗАО «Н» от согласования рекламы истца мотивировались использованием соответствующей части фасада здания для собственных нужд. Однако с февраля по декабрь 2006 г. ответчик не представил проект либо эскиз собственной планируемой к размещению наружной рекламы, равно как и не совершил какого-либо действия, свидетельствующего о попытке разместить собственную рекламу. При этом УП «Б» отметило, что наружная реклама УП «Б» занимает незначительную часть поверхности фасада и при наличии реальной необходимости и желания ЗАО «Н» вполне можно было согласовать одновременное размещение вывесок и ответчика, и УП «Б», тем более что последний неоднократно выражал готовность учесть интересы ЗАО «Н» и при необходимости передвинуть в пределах разумного свою рекламу. Однако действий со стороны ответчика, подтверждающих необходимость использования всего фасада здания для размещения собственной рекламной информации, не было.
Истец также отметил, что правоотношения по поводу размещения наружной рекламы не являются исключительно частными отношениями. Стороной в данном отношении выступает местный исполнительный и распорядительный орган, согласующий размещение рекламной информации, в том числе и с учетом интересов жителей, проживающих на определенной территории. Немотивированный отказ ЗАО «Н» от размещения рекламы нарушает также и права потребителей, поскольку реклама магазина, осуществляющего розничную торговлю, в первую очередь направлена на более полное информирование жителей данного района и, как следствие, удовлетворение потребностей потребителей продаваемого продукта.
Согласно ст. 11 ГК одна из форм защиты гражданских прав — присуждение к исполнению обязанности в натуре. Истец полагал, что при отсутствии обоснованных возражений ЗАО «Н» обязано согласовать размещение наружной рекламы УП «Б», а поскольку данную обязанность ответчик не выполняет, то истец просил суд обязать ЗАО «Н» совершить указанные действия.
Ответчик в свою очередь указывал, что вопрос о даче согласия на размещение наружной рекламы относится к правомочиям, которые принадлежат ему как собственнику, и понуждать его к предоставлению согласия неправомерно.
На момент написания этого материала стало известно, что решением суда в иске отказано, однако мотивировочная часть еще не получена, в связи с чем рассмотреть аргументы суда пока не представляется возможным.
ВЫВОДЫ
Тем не менее из описанной ситуации определенно можно сделать следующие выводы.
- Законодательство предписывает при решении вопроса о передаче в пользование общего имущества заручиться согласием каждого члена товарищества. При этом размер их доли в общем имуществе значения не имеет. Данное обстоятельство особенно неудобно для товариществ собственников, объединяющих большое количество физических лиц, поскольку физическое отсутствие члена товарищества в пределах территории страны препятствует принятию решения об использовании общего имущества.
- В связи с неопределенностью понятия «передача в пользование» не исключено, что под такими действиями будут пониматься как юридические действия (заключение соответствующей сделки — договора аренды), так и фактические, например размещение наружной рекламы на фасаде здания.
- Единственным механизмом разрешения противоречий является переговорный процесс. Суды неохотно берут на себя функции арбитра и не устанавливают порядок пользования общим имуществом, несмотря на такую возможность, предоставленную им ст. 250 ГК. Соответственно при недостижении согласия никто не сможет пользоваться общим имуществом.
- При возникновении конфликта интересов нескольких собственников права собственника защищаются, несмотря на явную недобросовестность его поведения. Другими словами, отказ от дачи согласия на использование общего имущества может быть даже немотивированным.
- Действующее законодательство о порядке размещения наружной рекламы содержит значительный правовой пробел в части урегулирования вопросов взаимоотношений рекламораспространителей и собственников зданий, на стенах которых размещается реклама. Основным вопросом является определение размера платежей и порядка расчетов за использование места размещения объектов наружной рекламы, что порождает необоснованные претензии и подозрения отдельных членов товарищества собственников.
Единственный совет, который можно дать членам товарищества собственников, заключается в принятии общим собранием внутренних рамочных положений, регламентирующих процедуру использования общего имущества под различные цели. При этом данные локальные акты должны обязательно содержать механизм разрешения споров и противоречий, о котором в Законе не сказано ни слова.