Несомненно, что одним из приоритетных направлений развития экономики Республики Беларусь является жилищное строительство. В стране создана система жилищного строительства, значительное место в которой принадлежит строительству жилья с использованием льготного кредитования. Благодаря этому Беларусь является сегодня абсолютным лидером по количеству введенного жилья на душу населения. Можно критиковать эту систему или поддерживать, но именно благодаря ее существованию многие граждане нашей страны в течение последних лет смогли улучшить свои жилищные условия.
Льготное кредитование имеет, конечно, отрицательные стороны, осуществляется в основном за счет эмиссионных источников. В связи с этим с 2012 года условия выдачи льготных жилищных кредитов ужесточаются. Принят документ, который четко определил, кто имеет право на льготное кредитование, на то, чтобы его новое жилье было профинансировано из бюджета. Теперь государственная поддержка строительства жилья будет иметь более адресный характер. Относительно дешевые средства будут предоставляться тем, кто реально нуждается в жилье, но не имеет кроме льготного кредитования других возможностей его построить.
К сожалению, создавая, а затем совершенствуя высокоэффективную систему строительства жилья с использованием льготных кредитов, государство не развивало в достаточной степени другие инструменты строительства жилья: классическую ипотеку, систему стройсбережений, коммерческое кредитование и т.п. Сейчас основная задача состоит в том, чтобы инструменты, которые были “спящими”, заработали. В связи с этим в Республике Беларусь в настоящее время пересматриваются подходы к жилищному строительству.
Сегодня готов проект нормативного правового акта, предусматривающего для оплаты нового строительства зачет стоимости имеющегося в собственности граждан жилого помещения. То есть стоимость квартиры, которая передается собственником застройщику или заказчику, будет засчитываться в качестве первоначального или последующих взносов в зачет стоимости строительства в соответствии с условиями договора, заключаемого застройщиком и собственником квартиры. Положительным является то, что в этой квартире дольщик будет проживать до окончания строительства нового жилья.
Планируется использование при строительстве жилья “жилищных облигаций”, под которыми понимаются “ценные бумаги, удостоверяющие внесение их владельцами денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Эмитентами жилищных облигаций вправе выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Республики Беларусь, имеющие отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство, необходимую проектную документацию и обладающие правами застройщика” [1, с. 428]. Предполагается, что каждая из жилищных облигаций по стоимости будет соответствовать одному квадратному метру будущей квартиры. Деньги идут не на спецсчет, а в банк под проценты. Застройщик в этом случае имеет прибыль, которая позволяет компенсировать дорожающее строительство.
Предполагается, что у тех, кому кредит по рыночным ставкам не по карману, появится возможность улучшить жилищные условия путем аренды квартир. В Беларуси будет развиваться строительство арендных домов – только в 2012 году на их возведение предполагается потратить около 200 млрд.руб. (В Казахстане, например, 1/6 часть строящегося жилья – арендное жилье для молодых семей.) Строительство таких домов усилит конкуренцию на рынке съемных квартир, благодаря чему стоимость аренды снизится.
Что касается долевого строительства жилья, то “участие в долевом строительстве на сегодняшний день – один из самых распространенных способов для граждан улучшить свои жилищные условия” [2, с. 122]. Необходимо отметить, что с октября 2011 года в Республике Беларусь действуют новые правила заключения и исполнения договоров долевого строительства объектов недвижимости в многоквартирных домах, а с февраля 2012 года – установленные Советом Министров Республики Беларусь дополнительные требования к застройщикам, осуществляющим строительство таких объектов.
В статье мы проанализируем внесенные изменения и дополнения в правовой механизм долевого строительства, сделаем выводы об устранении имеющихся в долевом жилищном строительстве проблем (см. “Юстиция Беларуси” (2010, N 11), “Юридический мир” (2011, N 1), “Личный юрист” (2011, N 2)), изложим рекомендации для граждан, желающих строить жилье таким способом.
Законодательством установлено, что отношения по привлечению денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, для долевого строительства строятся на основе договора создания объекта долевого строительства. В соответствии с таким договором одна сторона (застройщик) принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство (создание) жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (или его части) и иных связанных с ним объектов недвижимости, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить определенную договором цену объекта долевого строительства и принять указанный объект в порядке, установленном договором.
Порядок заключения, исполнения и расторжения указанного договора, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества сторон договора установлены Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 “О долевом строительстве многоквартирных жилых домов” (далее – Указ N 396). При этом следует поддержать мнение А.Карамышева о том, что “неисполнение или несоблюдение тех или иных условий договора долевого строительства “порождает” судебную практику по данному вопросу” [3, с. 4].
В целях дальнейшего совершенствования правоотношений сторон при долевом строительстве многоквартирных жилых домов в Указ N 396 Указом Президента Республики Беларусь от 19.07.2011 N 324 “О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396” внесены существенные изменения и дополнения, вступившие в силу с октября 2011 года.
Изменения и дополнения, внесенные в Указ N 396
Внесенные в действующий порядок заключения и исполнения договора создания объекта долевого строительства изменения и дополнения заключаются в следующем.
1. В подп. 2.1 п. 2 Указа N 396 дополнительно к имеющимся в нем терминам и их определениям введен новый термин “фактическая стоимость объекта долевого строительства”, под которой понимается “стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика”. Введение в законодательство термина “фактическая стоимость объекта долевого строительства” позволит застройщику в установленном порядке требовать от дольщика доплаты в случае, если фактическая стоимость объекта долевого строительства при его завершении получится выше фиксированной.
2. Введена регистрация договоров создания объектов долевого строительства местными исполнительными и распорядительными органами.
Закреплено указанное нововведение дополнением перечня документов, наличие которых предоставляет право застройщику привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, приведенного в подп. 2.2 п. 2 Указа N 396 договором создания объектов долевого строительства, зарегистрированным в установленном порядке местными исполнительными и распорядительными органами.
Вводимая Указом N 396 регистрация договоров исключает возможность продажи конкретного объекта долевого строительства двум и более лицам, позволяет вести точный учет дольщиков, отслеживать динамику сделок и договорных цен на рынке долевого строительства многоквартирных жилых домов.
3. С целью дальнейшей защиты прав дольщиков в подп. 2.2 п. 2 Указа N 396 излагаются требования о том, что в случае возникновения у застройщика задолженности по налогам, сборам (пошлинам), другим обязательным платежам в республиканский и (или) местные бюджеты (в том числе в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды или при прекращении действия хотя бы одного из документов, наличие которых предоставляет право застройщику привлекать денежные средства дольщиков для обеспечения долевого строительства, а также несоблюдении установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам, застройщик не вправе привлекать денежные средства новых дольщиков до погашения соответствующей задолженности (повторного получения необходимых документов, соблюдения установленных Советом Министров Республики Беларусь дополнительных требований).
4. Для обеспечения сохранности и расходования по целевому назначению средств граждан, вносимых для финансирования объектов долевого строительства, дополнительно урегулирован предложенный Национальным банком Республики Беларусь порядок функционирования специальных счетов по аккумулированию денежных средств дольщиков. Так, в новом введенном в Указ N 396 подп. 2.2-1 п. 2 указывается, что привлечение денежных средств граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объектов долевого строительства, на специальные счета для создания объектов долевого строительства, открытые для каждого многоквартирного жилого дома (далее – специальные счета), за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков.
Следует отметить, что в этом случае возникает вопрос к законодателю: сколько счетов может (или должен) открыть один застройщик, если он строит комплекс из нескольких домов или один дом, но разделенный по его вводу на 2-ю – 3-ю очереди (например, строящиеся в г. Минске жилые комплексы).
Средства, перечисленные дольщиками на специальные счета, используются застройщиками только по целевому назначению на строительство объекта долевого строительства и направляются на финансирование работ и затрат, включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства.
Очень важна новая норма о том, что взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета, не производится. Следовательно, в случае если текущий счет застройщика будет заблокирован из-за каких-либо долгов перед бюджетом, то это не станет причиной остановки финансирования объекта долевого строительства.
5. В Указ N 396 внесен новый подп. 2.7 п. 2, регламентирующий порядок обязательной регистрации договора создания объекта долевого строительства в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Обращается внимание на то, что договор создания объекта долевого строительства считается заключенным со дня его регистрации.
Застройщик в течение трех рабочих дней со дня подписания сторонами договора создания объекта долевого строительства представляет два экземпляра договора в местный исполнительный и распорядительный орган для регистрации и в течение трех рабочих дней со дня регистрации договора высылает один экземпляр зарегистрированного договора дольщику заказным письмом или вручает его дольщику лично под роспись.
Местные исполнительные и распорядительные органы, выдавшие застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, осуществляют регистрацию договоров создания объектов долевого строительства бесплатно в течение одного рабочего дня после представления их застройщиком путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре договора.
Следует иметь в виду, что решение об отказе в регистрации договора создания объекта долевого строительства может быть принято в случаях его несоответствия законодательству, а также при наличии регистрации иного действующего договора создания данного объекта долевого строительства.
6. Местные исполнительные и распорядительные органы по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому создают электронный банк данных (реестр) объектов долевого строительства.
В электронном банке данных (реестре) объектов долевого строительства по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому в обязательном порядке указываются: количество объектов долевого строительства, их номера; сведения о дольщиках, заключивших договоры создания объектов долевого строительства, реквизиты договоров; основания для прекращения действия первоначального договора создания объекта долевого строительства и данные о новом дольщике, реквизиты договора при смене дольщика на один объект долевого строительства.
7. Ограничивается право застройщика на получение прибыли при участии в долевом строительстве жилья граждан, пользующихся для этого государственной поддержкой.
Требования, определяющие право застройщика на получение прибыли и ее размер, в случае строительства жилья гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, остаются прежними. Как и было установлено ранее, при строительстве жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, размер прибыли не должен превышать 5 процентов от определяемой в текущих ценах сметной стоимости объекта долевого строительства.
Однако в п. 5-1 Указа N 396 введена очень важная и выгодная в материальном плане для дольщика часть вторая следующего содержания: “Сумма прибыли рассчитывается застройщиком при заключении договоров создания объектов долевого строительства и не подлежит перерасчету в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства. При снижении фактической стоимости объекта долевого строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету и не может превышать 5 процентов от фактической стоимости строительства”.
Изменения и дополнения, внесенные в Правила заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства
Договор создания объекта долевого строительства заключается и исполняется в соответствии с утвержденными Указом N 396 Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее – Правила). В Правила Указом N 324 также внесен ряд дополнений и изменений.
1. Как и ранее, местный исполнительный и распорядительный орган при утверждении актов выбора места размещения земельных участков вправе определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров. Относящимся к таким категориям гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заинтересованным в строительстве объектов долевого строительства, местные исполнительные и распорядительные органы выдают направления для заключения договоров с застройщиком. В первоочередном порядке направления для заключения договоров с застройщиком выдаются гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений, в т.ч. проживающим в общежитиях, жилых помещениях государственного и частного жилищного фонда.
Но при этом с октября 2011 года не менее 30 процентов от общего количества направлений предлагаются гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (для г. Минска – в г. Минске и Минской области), в том числе проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения. Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, факт наличия жилья в собственности в других населенных пунктах не будет преградой на пути к долевому строительству квартиры на льготных условиях.
Если местными исполнительными и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц, которой будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объектов долевого строительства, застройщик заключает договоры с учетом очередности подачи заявлений гражданами независимо от их постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
2. В дополнение к ранее установленной обязанности застройщика вести регистрацию заявлений граждан на заключение договоров указывается, что принятие и регистрация заявлений должны осуществляться не ранее чем через семь календарных дней после опубликования в установленном порядке проектной декларации.
Акцентируется внимание на том, что платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк только после регистрации договора в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
3. Уточняется порядок указания в договоре такого его существенного условия, как цена. Практикующие юристы обращают внимание на то, что “сторонам при заключении договора долевого строительства объектов недвижимости необходимо как можно более четко определить порядок формирования цены договора, а также возможности ее корректировки в зависимости от технических результатов строительства объекта” [4, с. 84].
В настоящее время в цену объекта долевого строительства (цену договора) кроме включаемых ранее затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, определяемых в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, включаются также затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства в соответствии с законодательством, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства и прибыль застройщика, условия изменения цены объекта долевого строительства.
4. К существенным условиям договора кроме ранее установленных добавлены:
- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;
- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;
- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;
- обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете.
Кроме этого, к договору кроме ранее установленных документов дополнительно прилагается перечень затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.
5. Ряд дополнений внесен в пункт 8 Правил, регламентирующий в договоре способы оплаты дольщиком стоимости объекта долевого строительства, порядок ее перерасчета.
Для этого в указанный пункт Правил введены новые седьмая, восьмая, девятая части.
Установлено, что в договоре может быть предусмотрена возможность исполнения обязательства дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Цена объекта долевого строительства, установленная в иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства.
Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
6. Следует обратить внимание на то, что в случае, если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Перерасчет стоимости одного квадратного метра производится на дату заключения договора. То есть предусматривается перерасчет стоимости строительства жилых помещений для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и осуществлявших строительство жилья с использованием господдержки, при снижении фактических затрат по сравнению с плановыми.
7. В случае, если на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости фактическая стоимость объекта долевого строительства для дольщика, состоящего на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующего при строительстве государственную поддержку, окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком), застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в том числе прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства. При строительстве объекта с привлечением льготных кредитов осуществляется возврат денежных средств открытому акционерному обществу “Сберегательный банк “Беларусбанк” на погашение задолженности по льготным кредитам.
8. Внесены изменения в п. 12 Правил, сокращающие срок для передачи застройщиком дольщику документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства. Сейчас в течение месяца (ранее – в течение двух месяцев) после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости и при условии полной оплаты стоимости объекта долевого строительства в соответствии с договором застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Соответственно изменился срок исчисления гарантийного срока (п. 13 Правил). Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и, как и ранее, не может составлять менее двух лет. Однако в отличие от ранее установленного порядка указанный гарантийный срок сейчас исчисляется со дня государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
9. Реализовано предложение АСБ “Беларусбанк” по расширению перечня лиц, на которых может распространяться право дольщика производить уступку права по договору. С этой целью необходимые дополнения об уступке требования внесены в п. 15 Правил.
В перечень лиц, в отношении которых допускается уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, либо перевод долга по нему, дополнительно включен банк, предоставивший кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение данного объекта недвижимости.
Иные изменения и дополнения, внесенные в законодательство о долевом строительстве жилья
Следует иметь в виду, что рассмотренные выше изменения и дополнения, внесенные в Указ N 396 Указом N 324, уже учтены в Примерном договоре создания объекта долевого строительства, утвержденном Указом N 396 (далее – Примерный договор), и выразились в том числе в новых редакциях форм Перечня затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства (приложение 2 к Примерному договору) и Графика платежей при строительстве объекта долевого строительства (приложение 5 к Примерному договору).
Как указывалось ранее, в подп. 2.2 п. 2 Указа N 396 изложена норма, предусматривающая право Совета Министров Республики Беларусь устанавливать дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам. Они сводятся к следующему.
1. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 N 1496 “О внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 сентября 2006 г. N 1207” Положение о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.09.2006 N 1207 “О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396”, дополнено гл. 5. В новой главе регламентируются порядок и условия возврата денежных средств в случае выхода инвестора из состава участников долевого строительства при установлении цены объекта долевого строительства в иностранной валюте, а также определения вступительного взноса нового инвестора.
В случае расторжения договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) уполномоченный орган принимает решение о возврате внесенных инвестором денежных средств по принадлежности и осуществляет их возврат.
Денежные средства подлежат возврату в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, обязательства по уплате которой были исполнены инвестором путем внесения соответствующей суммы в белорусских рублях на специальный, текущий (расчетный) счет застройщика. Общая сумма подлежащих возврату денежных средств определяется по официальному курсу белорусского рубля к иностранной валюте, установленному Национальным банком Республики Беларусь на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
Внесенные денежные средства, за исключением собственных средств инвестора, делятся на части по источникам финансирования, в установленных случаях индексируются и направляются по принадлежности.
Внесенные собственные средства инвестора не индексируются и возвращаются ему после осуществления возврата денежных средств по иным источникам финансирования. Сумма возвращаемых собственных средств инвестора определяется как разность между общей суммой подлежащих возврату денежных средств и суммой денежных средств, рассчитанных, в том числе в установленных случаях проиндексированных, за исключением собственных средств инвестора.
В случае если сумма подлежащих возврату, в том числе с учетом индексации, денежных средств по всем источникам финансирования, за исключением собственных средств инвестора, превышает общую сумму подлежащих возврату денежных средств, возврат денежных средств по источникам финансирования, за исключением собственных средств инвестора, в части такого превышения также осуществляется застройщиком.
Расчет подлежащих возврату взносов инвестора утверждается уполномоченным органом в течение 7 дней после подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке).
Возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства, но не позднее 6 месяцев со дня подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке).
Обращается внимание на то, что взнос нового инвестора, вступающего в долевое строительство вместо выбывшего, не зависит от размера взноса, уплаченного выбывшим инвестором, вносится в белорусских рублях и определяется по соглашению сторон (застройщика и нового инвестора) исходя из установленной застройщиком на день заключения договора создания объекта долевого строительства стоимости 1 кв.м общей площади строящегося помещения в белорусских рублях либо указанной стоимости в иностранной валюте и официального курса белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленного Национальным банком Республики Беларусь на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.
2. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.11.2011 N 1497 “О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов” (далее – постановление N 1497) установлены дополнительные требования, предъявляемые к застройщикам.
С этой целью постановлением N 1497 утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство многоквартирных жилых домов (далее – Положение).
В соответствии с Положением застройщик ежеквартально в письменном виде и в виде электронного документа представляет в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, следующие сведения, содержащие обобщенную информацию по всем многоквартирным жилым домам:
- а) сведения об осуществлении застройщиком деятельности, связанной с долевым строительством многоквартирных жилых домов;
- б) перечень сведений о многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, строящихся застройщиком;
- в) перечень сведений об использовании застройщиком привлеченных денежных средств дольщиков;
- г) перечень сведений о фактическом выполнении (соблюдении) нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство многоквартирных жилых домов.
При наличии прочих расходов, не входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства многоквартирного жилого дома, но относимых на стоимость строительства, представляется справка с указанием направления расходования денежных средств.
Установлено обязательное соблюдение следующих нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство многоквартирных жилых домов:
- норматив обеспеченности обязательств, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам создания объектов долевого строительства (не менее 0,5);
- норматив безубыточности, определяемый как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки (не менее 2).
Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство многоквартирных жилых домов, производится застройщиком и ежеквартально представляется в местный исполнительный и распорядительный орган в составе сведений, представляемых в соответствии с Положением о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство многоквартирных жилых домов, утвержденным данным постановлением.
3. С учетом возможности участия в долевом строительстве организаций застройщиков, осуществивших свою государственную регистрацию, постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.11.2011 N 1490 “О порядке и условиях заключения договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков” установлено, что организация застройщиков после ее государственной регистрации обязана заключить с каждым ее членом договор строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков и определить в этом договоре следующие существенные условия: предмет договора; сроки (число, месяц, год) начала и завершения строительства, основания и порядок их изменения; стоимость жилого (нежилого) помещения, основания и порядок ее изменения; порядок расчетов; порядок возврата денежных средств (паенакоплений) в случае расторжения договора; права и обязанности сторон; порядок изменения и расторжения договора; ответственность сторон. Министерству архитектуры и строительства Республики Беларусь поручено разработать и утвердить примерную форму договора строительства жилого (нежилого) помещения в составе организации застройщиков.
Заключение
Несомненно, что некоторые проблемы в долевом строительстве жилья будут и в 2012 году. Связано это в первую очередь с тем, что в прошедшем году финансирование строительства за счет льготных кредитов осуществлялось неравномерно. Кроме того, многие строители уехали на заработки в Россию. И обе проблемы до конца не сняты. Несомненно, неплатежеспособные дольщики вынуждены будут уйти из строительства. Одни потому, что метр подорожал, а кредитные линии увеличивать не будут. Другие потому, что вступили в стройку в расчете на кредит, который им в настоящее время не полагается.
Но, тем не менее, у коммерческих застройщиков условия бизнеса уже стабилизировались. Они сегодня готовы выполнить ранее заключенные договоры создания объектов долевого строительства и взять на себя новые обязательства, что подтверждается активной публикацией застройщиками проектных деклараций о строящихся объектах жилищного строительства.
Как считают известные белорусские юристы-практики, “основная часть инвестиций в экономику приходится на капитальное строительство. Совершенно очевидно, что значительная часть инвестиционных средств в строительство вкладывается с использованием такого инструмента, как договор долевого строительства” [5, с. 31]. Следует помнить, что “долевое строительство коммерческой недвижимости появилось как временный метод организации строительства в условиях острого дефицита финансовых средств и высокой стоимости кредитных ресурсов” [6, с. 31]. Аналогичную ситуацию в Республике Беларусь мы имеем сегодня.
Необходимо учитывать, что, несмотря на ужесточение правил, объемы льготного кредитования все равно будут значительными. Из общей суммы средств, которые планируется инвестировать в жилищное строительство в 2012 году, около одной трети являются банковскими кредитами. Предполагается, что более 90% из них будут льготными.
Привлекательным долевое строительство делает возможность по-прежнему использовать государственную поддержку при строительстве жилья таким способом. Кроме этого, очередники, которые не имеют права на льготный кредит, тем не менее, будут пользоваться определенной льготой: человек сможет строить более дешевое жилье (прибыль застройщика при заключении договора с нуждающимися не может превышать 5%), банки нуждающимся выдают кредиты под более низкие проценты.
И самое основное – проведенный анализ изменений и дополнений, внесенных в последнее время в законодательство, регулирующее отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, со всей очевидностью доказывает, что правовая защита застройщиков и особенно дольщиков после вступления в силу этих новшеств достигла более высокого уровня. Сегодня значительно обновленное законодательство обеспечивает оптимальный баланс между интересами дольщиков и заемщиков, что, несомненно, превращает в Республике Беларусь долевое жилищное строительство в высокоэффективный социально ответственный бизнес, которому в ближайшее время альтернатива вряд ли найдется.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Белор. юрид. энциклопедия: в 4 т. / редкол.: С.А.Балашенко [и др.]. – Минск: ГИУСТ БГУ, 2007. – Т. 1. – 600 с.
2. Буевич, И. Долевое строительство: “исковой обстрел” как способ решения проблем / И.Буевич // Обзор судебной практики. – 2009. – N 2. – С. 122 – 135.
3. Карамышев, А. Договор на долевое участие в строительстве / А.Карамышев // Строительство. – 2009. – N 8. – С. 4 – 7.
4. Миколенко, Т. Договор долевого строительства объектов недвижимого имущества и неосновательное обогащение: простор для разногласий / Т.Миколенко // Юрид. мир. – 2011. – N 9. – С. 80 – 84.
5. Рябцев, В.Н. Слишком общие правила порождают конкретные проблемы / В.Н.Рябцев // Вестник ВХС Республики Беларусь. – 2010. – N 9. – С. 31 – 33.
6. Материалы заседания круглого стола на тему “Долевое строительство ждет специального закона” / В.Н.Рябцев [и др.] // Вестник ВХС Республики Беларусь. – 2010. – N 9. – С. 31 – 43.