На практике рассмотрения хозяйственными судами споров, возникающих из арендных правоотношений, возникают вопросы, связанные с возмещением арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества.
Иногда встречаются и такие ситуации, когда на момент прекращения действия договора аренды и предъявления арендатором требования о взыскании стоимости произведенных им неотделимых улучшений произошел переход права собственности на объект аренды к другому лицу — новому арендодателю. И одним из первых вопросов, которые возникают в таких ситуациях, является вопрос: к кому вправе предъявить соответствующие требования арендатор: к новому либо прежнему арендодателю?
Как известно, в пункте 1 статьи 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК) законодатель установил, что «переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием изменения или расторжения договора аренды».
То есть из приведенной выше нормы следует, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу совершается лишь замена арендодателя новым лицом, к которому перешло право собственности (пожизненного наследуемого владения). То есть происходит замена стороны в договоре аренды: прежнего арендодателя (собственника) новым.
В силу пункта 2 статьи 594 ГК в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Таким образом, право на возмещение стоимости неотделимых улучшений предоставлено арендатору законодателем лишь после прекращения действия договора — в тот момент, когда уже произошла замена прежнего арендодателя на нового арендодателя (нового собственника), с которого, по нашему мнению, на основании действовавшего договора аренды и вправе будет взыскать стоимость неотделимых улучшений арендатор.
В обоснование своего мнения мы также приводим и положения подпункта 1.3 пункта 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений» (далее — Декрет N 24), которые обязывают арендодателя указывать в договоре, влекущем переход права собственности на недвижимое имущество, сведения об обременении данного имущества правом аренды, субаренды, безвозмездного пользования. В случае нарушения данных положений законодателем установлены последствия: такой договор будет являться оспоримой сделкой, которая по иску приобретателя недвижимого имущества может быть признана недействительной.
Таким образом, анализ приведенных норм Декрета N 24 приводит нас к выводу о том, что, приобретая объект аренды в собственность, новый собственник знал (должен был знать) об обременении его правом аренды, а следовательно, знал (должен был знать) о выплате в будущем арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений. Данные обстоятельства прежний и новый собственники могли учесть при определении цены продажи объекта аренды, которая включает в себя стоимость произведенных неотделимых улучшений.