Решением суда исковые требования удовлетворены частично: с частного торгового унитарного предприятия «Д», г. Минск, в пользу открытого акционерного общества «Банк», г. Минск, взыскано 62585520 руб. основного долга, 10000000 руб. пени, 29677016 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 6460982 руб. в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано.
К таким выводам суд пришел, исходя из следующего.
Открытое акционерное общество «Банк» обратилось в суд с иском к частному торговому унитарному предприятию «Д» о взыскании на основании договора аренды от 01.04.2010 N 20-04/54123 431812 руб., из которых: 62586083 руб. основного долга, 36958664 руб. неустойки, рассчитанной по состоянию на 06.12.2013, 23887065 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период.
Представитель истца представил ходатайство об уменьшении исковых требований в части взыскиваемого основного долга и пени и об увеличении исковых требований в части взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами, просит взыскать с ответчика 62585520 руб. основного долга, 36958335 руб. неустойки и 29677016 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитанных по состоянию на 02.09.2014.
Между сторонами 01.04.2010 был заключен договор аренды N 20-04/54, согласно которому истец (арендодатель) передал ответчику (арендатору) во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 353,5 кв. м в целях организации для работников банка объекта общественного питания с торговой наценкой не выше 70% и работы в открытой сети общественного питания.
Согласно подпункту 3.2 раздела 3 договора ответчик обязан был уплачивать арендную плату в размере 81,31 базовой величины, что составляло 2845850 руб.
Поскольку в уставном фонде истца более 50 процентов акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь, при расчете арендной платы до 01.04.2012 стороны обязаны были руководствоваться Указом Президента Республики Беларусь от 23.10.2009 N 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и утвержденным им Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей (далее — Положение N 518), а с 01.04.2012 — Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 N 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» и утвержденным им Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее — Положение N 150).
В связи с проведенной истцом переоценкой недвижимого имущества на основании Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 N 622 «О вопросах переоценки основных средств, не завершенных строительством объектов и неустановленного оборудования», а также увеличением размера платежей за земельный участок стоимость помещения, переданного ответчику в аренду по договору, увеличилась, что, в свою очередь, привело к увеличению сумм начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых истцом в соответствии с законодательством, которые превысили размер арендной платы по договору.
Принимая во внимание указанные требования Положения N 518 и Положения N 150, истец произвел перерасчет арендной платы, по результатам которого размер арендной платы с 01.01.2012 по 31.03.2012 составил 15638133 руб. в месяц, а с 01.04.2012 — 18823168 руб.
В адрес ответчика 20.04.2012 истцом было направлено письмо N 43-05/12-1574 о необходимости приведения размера арендной платы, указанного в договоре, в соответствие с законодательством с приложением проекта соответствующего дополнительного соглашения. В ответе от 25.04.2012 N 25/4 ответчик отказался от подписания дополнительного соглашения.
Вышеизложенное свидетельствует об уведомлении ответчика 25.04.2012 о необходимости внесения арендной платы в новом размере, однако ответчик отказался произвести доплату арендной платы за прошлый период и не стал оплачивать арендную плату в новом размере в последующем.
В дальнейшем ответчику направлялись повторные требования (письма от 03.05.2012 N 43-05/12-1724 и от 20.06.2012 N 43-05/12-3058, которые также не были признаны (письма от 04.05.2012 N 4/5 и от 26.06.2012 N 26/6/5).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Республики Беларусь обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии с пунктом 1 ст. 585 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Согласно подпункту 3.2 раздела 3 договора ответчик обязан уплачивать арендную плату, которая на момент заключения договора составляла 2845850 руб. (81,31 базовой величины), которую ответчик обязан был самостоятельно уплачивать ежемесячно в срок не позднее 21-го числа текущего месяца.
Вместе с тем в соответствии с п. 11 Положения N 518 и п. 11 Положения N 150 размер арендной платы не должен быть ниже суммы начисленной амортизации, налогов, сборов, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, арендная плата рассчитывается исходя из суммы начисленной амортизации, земельного налога или арендной платы за земельный участок, налога на недвижимость, других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемых арендодателем в соответствии с законодательством, и прибыли исходя из рентабельности не более 30 процентов.
Положение N 518 и Положение N 150 содержат императивные нормы по определению размера арендной платы, и, несмотря на то что условия договора в части установления размера арендной платы не были приведены в соответствие с требованиями законодательства, ответчик согласно ч. 3 п. 21 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных отношений» (далее — постановление N 1) был обязан вносить арендную плату в размере, рассчитанном в соответствии с законодательством.
Кроме того, в соответствии с ч. 2 п. 21 постановления N 1 независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства.
В постановлении N 1 обращено внимание на то, что если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (ст. 392, п. 1 ст. 394 Гражданского кодекса Республики Беларусь).
В нарушение указанных норм законодательства ответчик до окончания аренды уплачивал арендную плату в размере, установленном договором при его подписании, который в связи с проведенной истцом переоценкой недвижимого имущества не соответствовал законодательству.
В ходе рассмотрения дела истец, перепроверив свои расчеты, указал, что размер арендной платы с 01.01.2012 по 31.03.2012 составил 15638048 руб. в месяц, а с 01.04.2012 — 18822984 руб.
В судебном заседании представитель ответчика согласился с правильностью уточненного расчета истца и необходимостью оплаты арендной платы в указанном размере.
В силу статьи 587 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор также обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды.
В соответствии с пунктом 3.3 договора ответчик обязан возмещать расходы на электро — и водоснабжение на основании показаний счетчиков, а также расходы истца на прочие коммунальные и эксплуатационные услуги пропорционально занимаемой площади помещения в здании (4,15%) не позднее 25-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, на основании выставляемых банком счетов-фактур.
В нарушение условий договора возмещение коммунальных платежей и иных платежей произведено ответчиком по счетам-фактурам от 17.04.2012 N 404 на сумму 6521944 руб.; от 22.05.2012 N 536 на сумму 5739581 руб.; от 18.06.2012 N 632 на сумму 2800479 руб.
Согласно ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется ставкой рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, за исключением взыскания долга в судебном порядке, когда суд удовлетворяет требование кредитора, исходя из ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь на день вынесения решения.
На основании ст. 311 Гражданского кодекса Республики Беларусь за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должник обязан уплатить кредитору определенную законодательством или договором денежную сумму — неустойку (штраф, пеню).
Пунктом 4.7 раздела 4 договора стороны установили неустойку (пеню) за несвоевременную уплату арендной платы в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки.
Исходя из обстоятельств дела следует согласиться с уточненным расчетом пени и процентов, представленным истцом.
Доводы ответчика о том, что в связи с расторжением сторонами 21.05.2012 договора аренды договорная неустойка после указанной даты начисляться не могла, не приняты судом во внимание по следующим причинам.
По смыслу ст. 379, 423 Гражданского кодекса Республики Беларусь при расторжении договора прекращаются лишь дальнейшие обязательства, а обязательства, возникшие из договора, срок исполнения которых наступил до этого момента, не прекращаются и продолжают существовать.
В рассматриваемом случае продолжает существовать обязательство ответчика перед истцом по оплате им арендной платы за период, предшествующий расторжению договора.
В силу п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Республики Беларусь неустойка является одним из способов исполнения обязательств, т. е. обязательства по уплате неустойки неразрывно связаны с основным обязательством.
Таким образом, при сохранении обязательств по уплате арендной платы сохраняются и обязательства по уплате неустойки, начисляемой на неисполненное обязательство.
Вместе с тем из обстоятельств дела следует, что ответчик узнал о значительном повышении ставки арендной платы (более чем в 5 раз) за январь — март 2012 г. только в апреле 2012 г., после чего ввиду существенного изменения условий, из которых он исходил при заключении договора аренды, принял меры по прекращению дальнейшего пользования арендованным помещением. С учетом вышеназванных обстоятельств возникновения долга по арендной плате, несоразмерности штрафных санкций последствиям их нарушения, а также того, что взыскиваемые проценты в определенной мере компенсируют последствия, вызванные нарушением обязательства должником, надлежит применить положения ст. 314 Гражданского кодекса Республики Беларусь и снизить взыскиваемую неустойку (пеню) до 10000000 руб.