Цена — существенное условие договора долевого участия

Согласно подпункту 1.1 заключенного между сторонами по рассмотренному хозяйственным судом делу договора долевого участия в строительстве от 22.12.2007 (далее — договор) ответчик (застройщик) принял на себя обязательство за счет истца (дольщика) организовать и обеспечить строительство нежилых изолированных помещений (офисных помещений) общей площадью 620,6 кв.м, расположенных на 1-м, 2-м этажах административно-бытового корпуса, и складских помещений общей площадью 919,4 кв.м и после ввода объектов в эксплуатацию передать помещения дольщику.

Стоимость 1 кв.м общей площади офисных помещений на день заключения договора составляет в эквиваленте 1400 евро, в том числе НДС 18%. Стоимость 1 кв.м общей площади складских помещений на день заключения договора составляет в эквиваленте 1100 евро, в том числе НДС 18% (подпункт 4.1 договора).

Общая цена помещений на день заключения договора составляет в эквиваленте 1880180 евро, в том числе НДС 18% (подпункт 4.2 договора).

Платежи на строительство помещений вносятся дольщиком в соответствии с графиком платежей (приложение 3), являющимся неотъемлемой частью договора. Оплата производится в соответствии с графиком платежей в белорусских рублях по курсу Национального банка Республики Беларусь, установленному на день оплаты (подпункт 4.4 договора).

В поданном в хозяйственный суд исковом заявлении истец указал, что из-за нестабильной финансовой ситуации в Республике Беларусь в конце 2008 года он неоднократно обращался к ответчику с просьбами изыскать возможности по уменьшению стоимости долевого строительства объекта (письма от 21.11.2008 N 2008/11/172, от 18.12.2008 N 2008/12/209, от 14.01.2009 N 2009/01/7).

В результате длительной переписки ответчик принял решение об уменьшении стоимости строительства до эквивалента 1544828 евро за все помещения, в том числе НДС 18%, и направил ему для подписания два экземпляра дополнительного соглашения к договору от 02.02.2009 (письмо от 30.01.2009 N 19).

Таким образом, сторонами подписано (заключено) дополнительное соглашение от 02.02.2009, согласно которому:

  1. изменены сроки строительства объекта;
  2. уменьшена стоимость 1 кв.м общей площади офисных помещений до эквивалента 1230 евро с учетом НДС 18%, стоимость 1 кв.м общей площади складских помещений — до эквивалента 850 евро;
  3. общая стоимость строительства объекта общей площадью 1540 кв.м составила сумму, эквивалентную 1544828 евро.

Обязательства по финансированию строительства исполнены истцом надлежащим образом, перечислено 6236232179 руб., что эквивалентно 1880180 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на день платежа.

Всего же общая сумма денежных средств, перечисленных истцом на счет ответчика в период с 17.01.2008 по 31.08.2009, составила 6425972256 руб., из которых 6355729379 руб. — за долевое строительство помещений, 13660130 руб. — за монтаж дополнительных роллетных ворот, 42672200 руб. — за сплит-системы (кондиционеры) и 13910265 руб. — за электрическую энергию.

Вместе с тем с учетом пересмотра цены строительства объекта по дополнительному соглашению от 02.02.2009 оплате подлежало 620,6 кв.м офисных помещений по цене 1230 евро за 1 кв.м и 919,4 кв.м складских помещений по цене 850 евро за 1 кв.м и 30000 евро за венткамеру, т.е. всего 1574828 евро.

Таким образом, истец в период с 28.05.2009 по 31.08.2009 излишне перечислил ответчику 335352 евро (1329811467 руб. по курсу Национального банка Республики Беларусь на день оплаты).

Поскольку ответчик до настоящего времени не возвратил указанные денежные средства, истец (с учетом уточнения предмета и основания иска) просит взыскать с ответчика 1329811467 руб. неосновательного обогащения, возникшего в результате излишней уплаты денежных средств сверх согласованной стоимости строительства.

Ответчик, не признавая в полном объеме исковые требования, в отзыве на исковое заявление не отрицал факта подписания сторонами проекта дополнительного соглашения к договору, датированного 02.02.2009 и предусматривающего снижение стоимости строительства 1 кв.м офисных помещений до 1230 евро и 1 кв.м складских — до 850 евро.

Однако истцом неверно изложена последовательность подписания двух редакций дополнительного соглашения от 02.02.2009. Первоначально был подписан вариант дополнительного соглашения, согласно которому была уменьшена цена договора, и 30.01.2009 вместе с сопроводительным письмом N 19 направлен истцу.

По мнению ответчика, анализ содержания данной редакции дополнительного соглашения свидетельствует о нарушении сторонами условий заключенного договора, т.к. при изменении цены договора обязательным являлось составление соответствующего графика платежей. Принимая во внимание его отсутствие, а также предвидя наступление негативных последствий, выражавшихся в необходимости снижения стоимости строительства для других дольщиков, стороны в этот же день (02.02.2009) подписали дополнительное соглашение в другой редакции, пунктом 2 которого был утвержден в новой редакции график платежей из расчета стоимости строительства 1 кв.м офисных помещений 1400 евро, складских — 1100 евро.

Отказавшись от первоначальной редакции дополнительного соглашения от 02.02.2009, стороны договорились уничтожить оригиналы данного документа, что и было сделано ответчиком.

Сохранение в прежнем размере стоимости строительства 1 кв.м соответствующих площадей свидетельствовало о соблюдении сторонами условий подпунктов 4.3.1, 4.3.2 договора, определяющих основания изменения цены договора, а также соответствии этой стоимости рыночной стоимости строительства аналогичных объектов, что подтверждается ценой, определенной договорами с другими участниками долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 978 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Республики Беларусь соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное.

В соответствии с подпунктом 4.3 договора цена помещений, определенная на день заключения договора, является неизменной до окончания исполнения договора, кроме случаев, указанных в подпунктах 4.3.1 и 4.3.2 договора.

При изменении цены объекта долевого строительства в случаях, указанных в подпункте 4.3 договора, стороны, заключая дополнительное соглашение об изменении цены, одновременно вносят изменения в порядок расчетов по договору (подпункт 4.5 договора).

Из материалов дела, а также пояснений сторон следовало, что 02.02.2009 сторонами было подписано два варианта дополнительного соглашения к договору, каждый из которых содержит разную стоимость 1 кв.м при одной и той же площади помещений.

Так, в одном из вариантов дополнительного соглашения к договору изменен срок окончания строительства, утвержден новый график платежей (общая стоимость 1880180 евро), а также закреплена обязанность истца в срок до 23.06.2009 возместить стоимость изготовления, монтажа металлоконструкции и дополнительных роллетных ворот размером 2,4 м x 3,0 м в складском помещении в размере 13660130 руб.

В другом варианте также изменен срок окончания строительства, а также изложены в новой редакции подпункт 4.1 договора («Стоимость 1 кв.м общей площади офисных помещений составляет в эквиваленте 1230 евро, в том числе НДС 18%. Стоимость 1 кв.м общей площади складских помещений составляет в эквиваленте 850 евро, в том числе НДС 18%») и абзац 1 подпункта 4.2 договора («Общая цена помещений составляет в эквиваленте 1544828 евро, в том числе НДС 18%»).

При этом сторонами представлялись различные версии последовательности подписания вышеуказанных дополнительных соглашений: по мнению истца, первоначально было подписано соглашение, утверждающее новый график платежей по старой цене, а затем соглашение об уменьшении стоимости помещений, а по мнению ответчика, первым было подписано соглашение об уменьшении цены, а соглашение, сохраняющее договорную стоимость квадратного метра и соответствующий график платежей, было подписано позднее.

Исходя из пункта 1 статьи 402 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Стоимость квадратного метра является существенным условием договора долевого участия в строительстве, что нашло свое подтверждение в ходе состоявшегося судебного заседания.

Проанализировав представленные сторонами варианты дополнительного соглашения от 02.02.2009, пояснения сторон, а также материалы дела, хозяйственный суд пришел к выводу, что сторонами 02.02.2009 не достигнуто соглашения об изменении стоимости 1 кв.м помещения.

Так, при производстве платежей истец исходил из расчета 1400 евро за 1 кв.м офисных и 1100 евро за 1 кв.м складских помещений, в полном объеме соблюдал сроки перечисления денежных средств, подписал 31.08.2009 акт сдачи-приемки помещений, содержащий оспариваемую им стоимость, и зарегистрировал права собственности на них.

Суд также отметил, что в случае достижения согласия сторон по уменьшению стоимости строительства на дату заключения спорных дополнительных соглашений размер подлежащих доплате денежных средств был незначительным, однако истец продолжал перечислять денежные средства, исходя из согласованной в договоре цены.

В процессе рассмотрения дела ответчиком были предоставлены сведения об участниках долевого строительства, согласно которым стоимость строительства 1 кв.м площади офисных помещений для общества с дополнительной ответственностью «П» составляла 1624 евро, для общества с ограниченной ответственностью «Т» — 1610 евро и для истца — 1400 евро.

Таким образом, каких-либо экономических и иных предпосылок для снижения стоимости квадратного метра для истца не усматривалось.

На основании изложенного хозяйственный суд пришел к выводу, что 02.02.2009 сторонами не достигнуто соглашения об изменении стоимости 1 кв.м помещения, а цена должна определяться исходя из первоначально закрепленных в договоре сумм — 1400 евро и 1100 евро за 1 кв.м соответствующего помещения.

В удовлетворении иска было отказано.

Апелляционная жалоба истца была оставлена без удовлетворения, а решение хозяйственного суда — без изменения.